VSL Sodba in sklep I Cp 1202/2022

I. Pritožbi se zavrneta in se v izpodbijanem delu potrdi delna in vmesna sodba ter sklep sodišča prve stopnje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Opis spornega razmerja

1Tožnica je 6. 8. 2013 vložila tožbo, v kateri je trdila, da je na nepremičnini na naslovu A., v L., parc. št. 06/0, k. o. ... (ID znak ...-06/0-0), ki je vpisana v zemljiško knjigo Okrajnega sodišča v Ljubljani (v nadaljevanju nepremičnina), vpisana solastnina - tožnice do 29,26 %, toženke do 3,158 %, B. B. do 65,89 % in toženkinega sina do 1,0525 %, da je B. B., kot takratna zakonita zastopnica pooblastila toženko, da v imenu družbe in v svojem imenu (kot fizična oseba) sklene najemno pogodbo z C. C. (v nadaljevanju najemnica) za najem stanovanja št. 5 v skupni izmeri 117,44 m2 v četrtem nadstropju nepremičnine (v nadaljevanju stanovanje), ki je v solasti tožnice in B. B., s katero je (bila) najemnica dolžna za stanovanje plačevati neprofitno mesečno najemnino v višini 286,25 EUR, da so bili do neprofitne najemnine upravičeni izključno imetniki stanovanjske pravice, ne pa tudi njihovi ožji družinski člani, zato najemnica kot hči pokojnega imetnika stanovanjske pravice, ni bila upravičena do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino, da je tožnici kot najemodajalki nastala škoda, ki ustreza razliki med višino najemnine, ki je določena v pogodbi, in višino tržne – profitne najemnine, ob upoštevanju njenega solastniškega deleža, da je toženka ob sklenitvi pogodbe ravnala nedopustno in v nasprotju z interesi tožnice, ker je kot odvetnica, torej kot pravni strokovnjak, ki razpolagala s potrebnim strokovnim znanjem, sklenila pogodbo s škodljivo vsebino, ki jo je kot pooblaščenka tožnice podpisala, s tem, da je najemno pogodbo tudi sestavila, da se je najemna pogodba začela izvrševati 1. 5. 2009, da je do dneva vložitve tožbe preteklo 51 mesecev (8 mesecev v letu 2009, 12 mesecev v letu 2010, 12 mesecev v letu 2011, 12 mesecev v letu 2012 in 7 mesecev v letu 2013), da je skupna vrednost vseh prejetih najemnin v tem obdobju 14.598,75 EUR (51 mesecev x 286,25 EUR), vrednost tržnih najemnin pa 42.912,38 EUR, da je razlika med vsoto neprofitnih najemnin in vsoto tržnih najemnin 42.912,38 EUR (57.511,13 EUR - 14.598,75 EUR), da je tožnici nastala škoda v višini 12.556,56 EUR, glede na njen solastninski delež (29,26 %).

2Tožnica je v pripravljalni vlogi z dne 13. 3. 2019 trdila,¹ da je od 20. 6. 2017 njen „solastniški delež“ na nepremičnini 81,94 %, da je 100 % lastnica stanovanja, da od avgusta 2013 do 1. 7. 2017 zahteva 29,26 % od tržne najemnine za stanovanje, od julija 2017 do marca 2019 pa v višini 100 %, da za leto 2013 zahteva za 5 mesečnih najemnin 1.889,95 EUR (29,26 % od 1.291,84 je 377,99 EUR x 5 mesecev), za leto 2014 v znesku 4.535,88 EUR (29,26 % od 1.291,84 EUR je 377,99 EUR x 12 mesecev), za leto 2015 v znesku 4.535,88 EUR (29,26 % od 1.291,84 EUR je 377,99 EUR x 12 mesecev), za leto 2016 v znesku 4.535,88 EUR (29,26 % od 1.291,84 EUR je 377,99 EUR x 12 mesecev), za leto 2017 šest mesecev v znesku 2.267,94 EUR (29,26 % od 1.291,84 EUR je 377,99 EUR x 6 mesecev), za drugih šest mesecev v znesku 7.751,04 EUR (100 % od 1.291,84 EUR je 1.291,84 EUR x šest mesecev), za leto 2018 v znesku 15.502,08 EUR (100 % od 1.291,84 EUR je 1.291,84 EUR x 12 mesecev), za leto 2019 za 2 meseca v znesku 2.583,68 EUR (100 % od 1.291,84 EUR je 1.291,84 EUR x 2 meseca), da je skupna vrednost tržnih najemnin 43.602,33 EUR, kar predstavlja tožbeni zahtevek tožnice za to obdobje po vložitvi tožbe, zmanjšan za prejete neprofitne najemnine v višini 286,25 EUR za to obdobje (65 mesecev), kar je skupno 18.606,25 EUR, zato je višina škode 24.996,08 EUR. Tožnica je po spremembi tožbe zahtevala, da ji toženka poleg plačila 12.556,16 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 8. 2013 dlje do plačila, plača še 24.996,08 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 3. 2019 dalje do plačila.

3Tožnica je v pripravljalni vlogi z dne 2. 9. 2021 trdila,² da je pri pripravljalni vlogi z dne 13. 3. 2019 pomotoma prezrla dejstvo, da je 100 % lastnica stanovanja od novembra 2015 in ne šele od 2017, kot je zatrjevala v prejšnji vlogi, ker je vpis v zemljiško knjigo v delu, v katerem je tožnica postala lastnica tistega dela nepremičnine, ki je bil pred tem v lasti B. B., učinkoval od 12. 11. 2015, da tožnica zahteva za leto 2013 pet mesečnih najemnin v znesku 1.889,95 EUR (29,26 % od 1.291,84 EUR je 377,99 EUR x 5 mesecev), za leto 2014 v znesku 4.535,88 EUR (29,26 % od 1.291,84 EUR je 377,99 EUR, x 12 mesecev), za leto 2015 v znesku 6.363,85 EUR (29,26 % od 1.291,84 EUR je 377,99 EUR x 10 mesecev + 100 % od 1.291,84 EUR x 2 meseca), za leto 2016 v znesku 15.502,08 EUR (100 % od 1.291,84 EUR je 1.291,84 EUR x 12 mesecev), za leto 2017 v znesku 15.502,08 EUR (100 % od 1.291,84 EUR je 1.291,84 EUR x 12 mesecev), za leto 2018 v znesku 15.502,08 EUR (100 % od 1.291,84 EUR je 1.291,84 EUR x 12 mesecev), za leto 2019 za dva meseca v znesku 2.583,68 EUR (100 % od 1.291,84 EUR je 1.291,84 EUR x 2 meseca), kar skupaj predstavlja tržno najemnino v višini 61.879,33 EUR, da je vrednost prejetih neprofitnih najemnin za isto obdobje 18.606,85 EUR (286,25 EUR za obdobje 65 mesecev), da je tožnica prikrajšana za znesek 43.273,08 EUR, da zahteva obresti od tega zneska od modifikacije tožbenega zahtevka, da od marca 2019 do septembra 2021 zahteva za 10 mesecev v letu 2019 12.918,40 EUR (100 % od 1.291,84 EUR je 1.291,84 EUR x 10 mesecev), za leto 2020 15.502,08 EUR (100 % od 1.291,84 EUR je 1.291,84 EUR x 12 mesecev), za leto 2021 za 8 mesecev 10.334,72 EUR (100 % od 1.291,84 EUR je 1.291,84 EUR x 8 mesecev), da je skupna vrednost tržnih najemnin za to obdobje 38.755,20 EUR, da je skupna vrednost neprofitnih najemnin za isto obdobje 8.587,50 EUR (286,25 x 30 mesecev), da je vrednost škode 30.167,70 EUR, da je vrednost bodoče škode zaradi izgubljenega dobička za čas 25 let (300 mesecev) 301.677,00 EUR (1.291,84 EUR - 286,25 EUR je 1.005,59 EUR x 300). Tožnica je zahtevala, da ji toženka plača 12.556,16 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 8. 2013 dalje do plačila, 43.273,08 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 3. 2019 dalje do plačila, 30.167,30 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 9. 2021 dalje do plačila, in 301.677,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 9. 2021 dalje do plačila.

4Toženka je trdila, da je imela pooblastilo le za podpis pogodbe, da je upravnik zgradbe – D. d. o. o. pripravil osnutek najemne pogodbe, da je toženka imela le pooblastilo za podpis pogodbe, da je nastopala le kot pooblaščenka B. B. in ne kot odvetnica, da je pogodbo podpisala po pooblastilu solastnice in pooblaščenke tožnice in v njenem imenu na njen račun, da toženki ni mogoče očitati, da je sklenila škodljivo pogodbo glede na sodno prakso, ki je veljala v času sklenitve te pogodbe, da je terjatev tožnice zastarala, ker je zastaralni rok za terjatve, ki jih uveljavlja tožnica s tožbenim zahtevkom tri leta,³ da je zastaralo pet mesečnih najemnin za leto 2013 in 12 mesečnih najemnin za leto 2014, 2015 in 2016,⁴ da je bila že pri postavitvi prvotnega tožbenega zahtevka bodoča škoda določljiva, da je treba bodočo škodo uveljavljati v roku, ki teče od trenutka zapadlosti prve tovrstne terjatve, da pri zahtevku za povrnitev izgubljenega dobička v višini mesečne tržne najemnine začne teči zastaranje, ko začne škoda nastajati oziroma ko oškodovanec zve za njej nastanek in povzročitelja, da je tožnikova terjatev zastarala z zamudo roka za uveljavljanje prve škode, da je terjatev tožnice v celoti zastarala, če sodišče gornjemu stališču ne bo sledilo je zastaral tožbeni zahtevek vsaj za plačilo petih mesečnih najemnin za leto 2013 ter dvanajst mesečnih najemnin za leta 2014-2017 in osem mesečnih najemnin za leto 2018.⁵

Odločitev sodišča prve stopnje

5Sodišče prve stopnje je z delno sodbo in vmesno sodbo ter sklepom odločilo: da se dovoli sprememba tožbe z dne 13. 3. 2019⁶ in z dne 1. 9. 2021 (I), da se zavrne tožbeni zahtevek za plačilo 263.203,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 213.408,00 EUR od 1. 9. 2021 dalje, od zneska 28.454,40 EUR od 12. 3. 2012 dalje in od zneska 21.340,80 EUR od 1. 9. 2021 dalje (II), da je tožbeni zahtevek po podlagi v preostalem delu utemeljen (III), da se v tem delu obravnava glede višine zahtevka, v celoti pa glede stroškov postopka, znova odpre (IV).

6Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi odločbe pojasnilo,⁷ da je delno zavrnilo tožbeni zahtevek, ker je tožničina terjatev v tem delu zastarala, da je tožnica višji delež dobila že leta 2015, šele septembra 2021 pa je uveljavljala terjatev za razliko za leti 2015 in 2016 med prvotno zatrjevanim deležem in večjim deležem oziroma izključno lastnino, torej tisto, kar presega njen prvotno zatrjevan delež, da s trenutkom, ko je tožnica pridobila delež, ki je ob vložitvi tožbe pripadal B. B., ni bilo nobenega razloga, da tožnica ne bi sama vložila tožbe za plačilo odškodnine za ta delež, da bi tožnica glede na fizično razdeljenost nepremičnine, ki veje tudi iz njenih trditev, že ob ob pridobitvi dodatnega lastniškega deleža morala vedeti, da je sedaj izključna ali pa vsaj v večjem deležu lastnica nepremičnine, v delu, v katerem se nahaja stanovanje, in ne šele s sprožitvijo postopka vzpostavitve etažne lastnine, da tožnici ne gre v škodo, da prvotno B. B. ni uveljavljala „dela odškodnine“, ki izvira iz njenega solastniškega deleža, da je tožnica prepozno – šele leta 2021 postavila dodatni zahtevek za plačilo, ki presega 294,23 EUR mesečne razlike, ki naj bi ji pripadala glede na njen zatrjevan 29,26 % solastniški delež (1.005,59 EUR je celotna razlika med profitno najemnino (1.291,84 EUR) in neprofitno (pogodbeno) najemnino (286,25 EUR), da iz trditvene podlage – izračuna toženke izhaja, da je mesečno prikrajšanje 1.005,59 EUR, da je dodatni zahtevek, ki ga je tožnica zahtevala šele leta 2021 prepozen in posledično zastaran, da pravočasno uveljavljanje prvega zahtevka pretrga zastaranje kasneje nastalih in zapadlih zneskov v okviru zatrjevanega zneska odškodnine, ki pripada solastniškemu deležu tožnice, kar pa ne pomeni, da dodatno zahtevan posamezni znesek ni zastaran, tožnica namreč povečanje svojega zahtevka ni gradila na kasneje zapadlih obrokih, pač pa tudi na povečanju svojega solastniškega deleža oziroma na izključni lastnini stanovanja, ki naj bi jo upravičeval do višjega odstotka izračunana škode iz naslova razlike med profitno in neprofitno najemnino, da je sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo, ki presega 294,23 EUR glede na solastninski delež 29,26 %, kar predstavlja 711,36 EUR mesečno (1.005,59 EUR – 294,23 EUR) za čas od vključno novembra 2015, torej za dva meseca v letu 2015, po 12 mesecev v letu 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 in osem mesecev v letu 2021, ter za 300 mesecev na račun bodoče gotove škode, kar skupaj predstavlja 370 mesecev oziroma 263.203,20 EUR, da ni utemeljen zahtevek za plačilo zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 213.408,00 EUR (bodoča škoda - 300 mesecev) od 1. 9. 2021 dalje, od zneska 28.454,40 EUR od 12. 3. 2012 dalje (40 mesecev od vključno meseca novembra 2015 do vključno meseca februarja 2019) in od zneska 21.340,80 EUR od 1. 9. 2021 (30 mesecev od vključno meseca marca 2019 do vključno meseca avgusta 2019), kot jih je zahtevala tožnica v zadnji pripravljalni vlogi, da v presežku tožbeni zahtevek ni zastaran. Sodišče prve stopnje je še ugotovilo, da je toženka pri sklenitvi pogodbe nastopala kot pooblaščena odvetnica tožnice, da je opustila dolžno pojasnilno dolžnost, da je odgovorna za škodo, ki je nastala tožnici s sklenitvijo najemne pogodbe, in sicer v razliki med profitno in neprofitno najemnino v višini njenega solastniškega deleža na stanovanju za terjatve, ki niso zastarane.

Povzetek pritožbenih navedb tožnice⁸

7Tožnica vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) zoper II., III. in IV. točko odločbe sodišča prve stopnje. Ker je odločitev sodišča prve stopnje v II. točki izreka napačna, je posledično napačna tudi odločitev sodišča v III. in IV. točki. Tožnica predlaga, da se odločba spremeni tako, da se ugotovi, da je tožbeni zahtevek po podlagi v celoti utemeljen, podredno pa, da se odločba v izpodbijanem delu razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zahteva tudi povrnitev pritožbenih stroškov.

8Tožnica v pritožbi povzema izračune, ki jih je dala v pripravljalnih vlogah z dne 13. 3. 2019 in 1. 9. 2021.⁹ Napačna je odločitev glede višine zavrnjenega zneska, ker je tožnica v vlogi z dne 13. 3. 2019 zatrjevala, da so se tržne najemnine od vložitve tožbe znatno zvišale - od vložitve tožbe dalje je zahtevala plačilo mesečne škode v višini 377,99 EUR za solastniški delež v višini 29,26 % in ne več 294,23 EUR kot v tožbi. Sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek v delu, ki presega 294,23 EUR mesečno namesto 377,99 EUR mesečno za čas od vključno novembra 2015 dalje ter za bodočo škodo.

9Vložitev tožbe pretrga zastaranje vseh kasneje nastalih in zapadlih zneskov. Spremembi tožbe z dne 13. 3. 2019 in 1. 9. 2021 ne predstavljata klasične spremembe tožbe na podlagi 184. člena ZPP. Gre za privilegirano spremembo tožbe, ker je tožnica zaradi okoliščin, ki so nastale po vložitvi tožbe, iz iste dejanske in pravne podlage, postavila drug denarni zahtevek. Tožnica je povečala zahtevek iz naslova škode za obdobje po vloženi tožbi in za isto nepremičnino – zvišanje zahtevka je utemeljila na povečanju svojega lastniškega deleža, kar pa ne pomeni, da je terjatev v tem delu zastarala, ker gre za okoliščine, ki so nastale po vložitvi tožbe, ob „pretežno“ nespremenjeni dejanski podlagi. S pravočasno vložitvijo tožbe je zastaranje namreč pretrgano tudi za kasnejše spremenjene tožbene zahtevke.

10Zmotno je stališče sodišča, da se pravnomočnost trditev o spremembi tožbe presoja glede na prvi narok po spremembi tožbe, ki je bil šele 3. 1. 2022. Pravočasnost teh trditve se upošteva, ko je vloga vložena.¹⁰ Tožnica bi tožbeni zahtevek, ki ga je dvakrat spremenila, lahko uveljavljala v samostojni tožbi. Glede škode v zvezi z dodatnim lastniškim deležem tožnice, je bila tožba vložena pravočasno, ne glede na to, ali je tožnica pridobila ta povečan lastniški delež leta 2015 ali 2017.

11Sodišče je v obrazložitvi odločbe zapisalo, da je tožnica vlogi z dne 2. 9. 2021 pojasnila, da je ob prvotni spremembi tožbe prezrla, da je 100 % lastnica stanovanja že od novembra 2015 in ne šele od leta 2017, zaradi česar je šele septembra 2021 uveljavljala razliko za škodo za leti 2015 in 2016 med prvotno zatrjevanim lastniškim deležem in večjim lastniškim deležem oziroma izključno lastnino, zato je štelo, da je tožnica terjatev v tem delu prepozno zahtevala. Iz obrazložitve izhaja, da sodišče ni ugotavljalo, ali držijo trditve tožnice o tem, kdaj dejansko je pridobila večji solastninski delež oziroma katera trditev je pravilna. Povzelo je le navedbe tožnice iz zadnje pripravljalne vloge in nanjo oprlo odločitev, brez da bi izvedlo dokaze, zato je v tem delu dejansko stanje nepopolno ugotovljeno.

12Začetek učinkovanja vpisa je 20. 6. 2017, takrat je tožnica pridobila 81,94 % delež na nepremičnini oziroma 100 % lastniško delež na stanovanju. Tudi iz tega razloga terjatev ni zastarala. Sodišče bi v najslabšem primeru lahko zavrnilo zahtevek za čas od novembra 2015 do julija 2017, v delu, ki presega 377,99 EUR, in ne za 294,23 EUR, ker je tožnica za obdobje od vložitve tožbe dalje vtoževala 377,99 EUR mesečne škode za solastniški delež v višini 29,26 %. Tožnica je v vlogi z dne 13. 3. 2019 zatrjevala, da je pridobila večji solastninski delež in povečala tožbenih zahtevek tako, da je zahtevalo škodo v višini 100 %. S tem zahtevkom je tožnica pretrgala zastaranje dodatno zahtevanih posameznih zneskov, ki temeljijo na pridobljenem večjem solastniškem deležu. Še posebej ni zastaral del, ki se nanaša na čas od julija 2017 dalje, ker je bil tožbenih zahtevek postavljen že v vlogi z dne 13. 3. 2019, in se kasneje ni več spreminjal, kot tudi ne del, ki se nanaša na bodočo škodo, ker je tožnica že v vlogi z dne 13. 3. 2019 zatrjevala 100 % lastniški delež.

13Velik del terjatve je zastaral v času epidemije COVID-19, zastaralni roki v tem času niso tekli.

14Izpodbijana odločitev je preuranjena, ker bi lahko tožnica, potem ko bi izvedenec izdelal izvedensko mnenje, zvišala tožbenih zahtevek, ker so se zvišale profitne najemnine.

Povzetek pritožbenih navedb toženke

15Toženka vlaga pritožbo zoper III. in IV. tč. izpodbijane odločbe iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi in tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da pritožbi ugodi in v izpodbijanem delu odločbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Toženka zahteva tudi povrnitev pritožbenih stroškov.

16Zmotno je stališče sodišča, da je bila toženka s podajo ugovora aktivne legitimacije na prvem naroku v ponovljenem postopku prekludirana. Vprašanje aktivne legitimacije je vprašanje materialnega prava. Prekluzija se nanaša le na dejstva in dokaze, ne pa na materialnopravne ugovore, kot je ugovor aktivne legitimacije.¹¹ Do prekluzije lahko pride le, če je sodišče ustrezno in dovolj konkretno pozvalo stranko, da se o določenih okoliščinah dodatno izjavijo oziroma dopolnijo svoje navedbe in dokazne predloge. Stroga presoja prekluzij bi bila nezdružljiva z načelom materialnoprocesnega vodstva.¹² Če stranka ugovarja aktivni legitimaciji na podlagi dejstev in dokazov, ki so bili pravočasno navedeni, za tak ugovor ne velja sistem prekluzij.¹³ Sporazum med solastniki z dne 28. 5. 1995 je v spis vložila tožnica. Iz listine izhaja, da je B. B. kot fizična oseba prevzela vse pravice in obveznosti z naslova vodenja, upravljanja in razpolaganja z nepremičnino in njena sinova, ki sta družbenika tožnice, soglašata, da B. B. samostojno odloča o najemnikih, sklepa pogodbe ter sama prejema najemnino od najemnikov. Oškodovanec je tisti, ki prejema neprofitno najemnino, mogel oziroma moral pa bi profitno. Ker tožnica po dogovoru z B. B. ne prejema najemnine, ne more biti oškodovana.

17Navedbe tožnice in vsebina sporazuma z dne 28. 5. 1995 ter dokazne listine so si v nasprotju. Sodišče bi zato moralo izvesti materialnoprocesno vodstvo in razčistiti vprašanje, kdo je sploh upravičenec do najemnine.

18Sodišče zmotno ugotavlja, da tožnica zahtevka ne gradi na najemnini, navedeni v najemni pogodbi, kar je po mnenju sodišča razlog, da vsebine s sporazumom med solastniki z dne 28. 5. 1995 ni upoštevalo pri odločanju. Obrazložitev v tem delu je nerazumljiva in v nasprotju z ugotovitvami sodišča. Tožbeni zahtevek je tožnica utemeljila na najemnini, zato ni mogoče trditi, da zahtevka tožnica ne gradi na najemnini, ki je dogovorjena v najemni pogodbi. Ker je do zneskov najemnine po sporazumu upravičena B. B., ne tožnica, je zgolj B. B. oškodovana. Upravičenec do zneskov najemnine ni nujno le lastnik, zato okoliščina, da B. B. ni več solastnica nepremičnine, ni pomembna.

19Sodišče je pravilno ugotovilo, da je bila toženka pooblaščena le za podpis najemne pogodbe, kljub temu pa je toženko obremenilo s pojasnilno dolžnostjo, ker je ni izvedla, kar naj bi potrjevalo, da je bilo njeno ravnanje neskrbno. B. B. je sama izrazila svojo voljo za sklenitev najemne pogodbe s predlagano vsebino, toženka pa je s svojim podpisom najemne pogodbe le izrazila to njeno voljo.

20Toženka nasprotuje stališču sodišča, da prošnja oziroma navodilo E. E. naj toženka podpiše pogodbo, ne zadostuje za toženkino upravičenje do zastopanja. Pisnost ni pogoj veljavnosti najemne pogodbe, zato ni nujno, da je pooblastilo za sklenitev najemne pogodbe v pisni obliki. Veljavna je tudi ustna najemna podoba, če je realizirana.¹⁴

21Irelevantne so ugotovitve sodišča, kakšno je bilo mandatno razmerje med toženko in B. B. pred sklenitvijo najemne pogodbe ali po njej v zvezi s sodnimi postopki in pravnimi posli v katerih stranka je bila B. B. in v katerih jo je zastopala toženka kot odvetnica. Vsebina in obseg mandatnega razmerja odvetnika in iste stranke sta namreč lahko različna za različne posle in sodne postopke. Od vsebine naročila je odvisen obseg odvetnikove pojasnilne dolžnosti. Zmotna je ugotovitev sodišča, da bi morala toženka zaradi navedbe v pogodbi, da jo podpisuje kot odvetnica, in zaradi odtisnjenega žiga na njej, ravnati posebej previdno in odgovorno. Ni pomembno, ali je bila toženka navedena v najemni pogodbi kot odvetnica ali ne. Iz sklepa pritožbenega sodišča I Cp 24/2016 izhaja, da je odvetnik lahko pooblaščen le za podpis pogodbe in nič drugega. B. B. ni naročila nobenega pravnega nasveta toženki v zvezi s sklenitvijo oziroma podpisom najemne pogodbe ter njeno vsebino. Ni ji naročila, da pregleda in preuči vsebino pogodbe, da ugotovi skladnost pogodbe s sodno prakso. Ta dejstva je potrdil E. E., ki je bil pooblaščenec B. B. in je po njenem pooblastilu sklepal pravne posle in ji vsakodnevno svetoval. Toženka je izpovedala, kar so potrdile priče, da je o zahtevi C. C. po sklenitvi najemne pogodbe obvestila E. E., ki ji je pojasnil, da je vse v redu, in da bo vse uredila družba D., d. o. o., če bo treba pa bo pogodbo podpisala toženka, da je bila pogodba pripravljena na zahtevo E. E., da je toženka posredovala predlog najemne pogodbe E. E., ki jo je dobila od upravnika, da je E. E. pogodbo pregledal in jo prevedel za B. B., da je B. B. sporočila E. E., da se strinja s predlagano vsebino najemne pogodbe in mu naročila, da sporoči toženki, da podpiše pogodbo, da je toženka po naročilu E. E. podpisala najemno pogodbo, ker B. B. takrat ni bilo v Sloveniji.

22Dejansko stanje glede razmerja med E. E. in B. B., je bilo nepopolno ugotovljeno. Sodišče se ni dovolj ukvarjalo z razmerjem med E. E. in B. B. Sodišče bi moralo ugotoviti obseg in vsebino mandatnega razmerja med B. B. in E. E. ter iz tega izvirajoče razmerje med B. B. in toženko ter med E. E. in toženko. E. E. je bil namreč v mandatnem razmerju z B. B. Poskrbel je, da je upravnik pripravil najemno pogodbo, usklajeval je vsebino pogodbe, vsebino pogodbe je prenesel B. B.

23Sodišče ugotavlja, da je bilo pooblastilo, na podlagi katerega je delovala toženka pri sklenitvi pogodbe, pooblastilo z dne 13. 9. 2006, vendar tega dejstva ni navajala nobena pravdna stranka. Med pravdnima strankama sploh ni sporno, ali je toženka imela pooblastilo za podpis najemne pogodbe. Če je sodišče menilo, da ni dovolj razjasnjeno, na podlagi katerega pooblastila je toženka podpisala najemno pogodbo, bi moralo opraviti materialnoprocesno vodstvo in to razčistiti, ne pa samo ugotavljati, za katero od pooblastil v spisu bo štelo, da je podlaga za podpis najemne pogodbe.

24Treba je upoštevati motiv B. B. za sklenitev najemne pogodbe, ki ni želela sporov z najemniki, nesoglasja glede višine najemnine pa bi nedvomno privedla do sodnega postopka. C. C. bi namreč v primeru, da pogodba ne bi bila sklenjena, sprožila sodni postopek. Vprašanje, ali bi bila C. C. s svojim zahtevkom v sodnem postopku uspešna ali ne, ni relevantno, saj je bistven interes B. B. v trenutku sklenitve najemne pogodbe.

25Ravnanja toženke je treba upoštevati v času sklenitve najemne pogodbe. Sodna praksa v zvezi s vprašanjem sklepanja najemnih pogodb z ožjimi družinskimi člani nekdanjih imetnikov stanovanjske pravice se je tekom let spreminjala. VS RS je v zadevi II Ips 58/2004 odločilo za drugačno interpretacijo določb SZ, vendar je bila sodna praksa dotlej drugačna (npr. II Ips 432/2001). Tudi Ustavno sodišče je pred izdajo odločbe U-I-128/08 odločalo drugače, kot v predhodnih odločitvah.¹⁵

Odgovor na pritožbo

26Pravdni stranki sta vložili odgovora na pritožbo, v katerih predlagata, da se pritožba nasprotne stranke zavrne.

Odločitev o pritožbah

27Pritožbi nista utemeljeni.

Dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje

28Med pravdnima strankama ni spora o tem, da je bila nepremičnina v solastnini pravdnih strank, B. B. in F. F. (toženkinega sina), da gre za večstanovanjsko stavbo, v kateri je tudi stanovanje, ki meri 117,44 m², ki ga je uporabljal G. G. kot imetnik prejšnje stanovanjske pravice na podlagi najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, da je bila po njegovi smrti 15. 6. 2009 sklenjena nova najemna pogodba za stanovanje z njegovo hčerjo C. C. kot najemnico za nedoločen čas in za neprofitno mesečno najemnino v znesku 286,25 EUR.

Iz ugotovitev sodišča prve stopnje in listin izhaja, da je bila najemna pogodba sklenjena 13. 5. 2009, da sta kot najemodajalki nastopali tožnica in B. B. kot lastnici nepremičnine, da je bila B. B. zakonita zastopnica tožnice v času podpisa najemne pogodbe, da je v najemni pogodbi pri zapisu najemodajalk dopisano „po pooblastilu odvetnice H. F.“, enak zapis je tudi na koncu najemne pogodbe, ob njem pa podpis in odvetniški žig toženke, da je toženka kot odvetnica zastopala B. B. in njeno družino od leta 1991, ko jim je bila v denacionalizacijskem postopku vrnjena nepremičnina, v kateri so stanovanja zasedena z imetniki stanovanjske pravice, v poslovnem delu pa je bilo trideset trgovin in lokalov, da je vse spore v zvezi s stavbo – nepremičnino in druga pravna vprašanja v sodnih postopkih in izven njih urejala toženka, da je to dolgoletno in obsežno poslovno razmerje trajalo osemnajst let, da toženka pri sklenitvi najemne pogodbe ni nastopala le kot pooblaščenka za podpis te pogodbe, da je družba D. d.o.o. imela pooblastilo za sklepanje najemnih pogodb za stanovanja z dotedanjimi imetniki stanovanjske pravice, da sta 19. 6. 1991 denacionalizacijski upravičenki pooblastili E. E. za upravljanje in urejanje nepremičnine, ki je bilo namenjeno predvsem zaradi pridobitve upravnih dovoljenj in soglasij v zvezi z adaptacijo in urejanjem hiše, 5. 2. 1992 pa sta pooblastili družbo D. d. o.o. za vse zadeve v zvezi z upravljanjem in urejanjem nepremičnin ter za sklepanje pooblastil z vsemi ustreznimi fizičnimi oziroma pravnimi osebami, da je sprva bila družba D. d. o. o. pooblaščena za sklepanje in sestavo najemnih pogodb s stanovalci nepremičnine, da pa ni pa bila edina pooblaščena, kar izhaja tudi iz pooblastila z 13. 9. 2006 med B. B. in toženko, da je pooblastilno razmerje med B. B. kot zakonito zastopnico tožnice in s tem tudi s tožnico, na eni strani ter toženko na drugi strani, obstajalo do leta 2012, poslovno razmerje med B. B. kot fizično osebo in toženko pa do leta 2014, da je toženka kot odvetnica zastopala B. B. v lastninski sporih zoper imetnike stanovanjske pravice in v drugih pravnih sporih tako pred sklenitvijo in tudi po sklenitvi najemne pogodbe, da je družba D. d. o. o. vedela, da mora toženko navesti na najemni pogodbi, ker je bila toženka pooblaščena za sklepanje take pogodbe za tožnico kot najemodajalko, da toženka ni seznanila B. B. z vsebino in pravnimi posledicami najemne pogodbe v zvezi s plačilom neprofitne najemnine, da toženka v zvezi z določitvijo neprofitne najemnine v najemni pogodbi ni seznanila tožnice oziroma B. B. o uveljavljeni sodni praksi, da najemodajalca (tožnica in B. B. kot fizična oseba) nista dolžna skleniti najemne pogodbe za neprofitno najemnino, da bi toženka toliko večjo skrbnost morala izkazati, ker je šlo med tožnico in B. B. za daljše poslovno razmerje, da je imela tožnica ob sklenitvi najemne pogodbe na stanovanju solastniški delež v višini 29,26 %, da je tožnica od 12. 11. 2015 100 % lastnica stanovanja.

Meje preizkusa odločbe sodišča prve stopnje

29Pritožbeno sodišče izpostavlja, da je po uradni dolžnosti opravilo preizkus pravilnosti izpodbijane odločbe, kot to določa drugi odstavek 350. člena ZPP in dodatno (zgolj) v tistem delu, v katerem se odločba izpodbija s pritožbama¹⁶ (prvi odstavek 350. člena ZPP), da na pravilno ugotovitev dejanskega stanja ne pazi po uradni dolžnosti, kar pomeni, da je zmotne dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje presojalo le v okviru konkretno navedenih vzrokov, ki sta jih pritožnici navedli v pritožbah.

Glede procesnih kršitev

30Sodišče prve stopnje ni storilo bistvenih kršitev postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, upoštevaje določbo drugega odstavka 350. člena ZPP.

31Neutemeljene so pritožbene navedbe pravdnih strank, da sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih oziroma da so si v nasprotju.

32Sodišče prve stopnje je dopustilo spremembo tožbe z dne 13. 3. 2019.¹⁷ Sprememba tožbe z dne 11. 9. 2021 se torej nanaša oziroma je bila dopuščena le glede plačila razlike v najemninah, ki niso bile zajete v spremembi tožbe z dne 13. 3. 2019. Sodišče prve stopnje je zato zmotno sklepalo, da je do pretrganja zastaranja za škodo, ki jo tožnica zahteva v zvezi s povečanjem solastniškega deleža, prišlo šele z vložitvijo spremembe tožbe z dne 1. 9. 2021 - zmotna je tudi teza toženke v odgovoru na pritožbo, da v primeru, ko sodišče dopusti zvišanje tožbenega zahtevka, se predhodne spremembe tožbe ne upoštevajo in (ker) niso več predmet odločanja.

33Sprememba tožbe, ki je povezana s plačilom škode v zvezi s povečanjem solastniškega deleža tožnice, predstavlja naknadno objektivno kumulacijo zahtevkov, ki nimajo iste dejanske in pravne podlage (glej drugi odstavek 182. člena ZPP), zato v tem delu ne gre za „privilegirano“ spremembo tožbe – sodišče prve stopnje je sicer ravnalo pravilno, ko je spremembe tožbe (dvakrat) dopustilo. Za tako odločitev je imelo pravno podlago v drugem odstavku 182. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 185. člena ZPP.

34Zmotno je stališče sodišča prve stopnje, da se pravočasnost trditev o spremembi tožbe presoja glede na prvi narok po spremembi tožbe, ker se pravočasnost teh navedb presoja po datumu, ko je vloga vložena. To zmotno stališče sodišča prve stopnje pa ni vplivalo na zakonitost odločitve sodišča prve stopnje, glede na razloge pritožbenega sodišča glede zastaranja terjatve, ki bodo pojasnjeni v nadaljevanju te obrazložitve.

35Tožnica je trdila, da je izključno lastninsko pravico na stanovanju dobila leta 2015, kar je upoštevalo sodišče prve stopnje pri odločitvi, zato ni bilo dolžno presojati dokazov, ki jih izpostavlja pritožba, ki naj bi potrjevali, da je lastninsko pravico pridobila šele leta 2017. Sodišče je vezano na trditveno podlago pravdnih strank oziroma na dejstva, ki med strankama niso sporna.

36Neutemeljene so pritožbene navedbe tožnice, da je odločitev sodišča prve stopnje preuranjena, ker si je tožnica pridržala pravico do spremembe tožbe v zvezi z višino tožbenega zahtevka. Tožnica ni ugovarjala odločitvi sodišča prve stopnje, ki je na naroku 20. 1. 2022 sprejelo sklep, da je glavna obravnava končana in da bo izdana končna odločba.

37Tožnica zgolj povzame navedbe, ki jih je dala ob spremembah tožbe in pavšalno zatrjuje, da sodišče prve stopnje ni pravilno upoštevalo zvišanja tožbenega zahtevka. Konkretno izračunov sodišča prve stopnje ne izpodbija,¹⁸ pritožbeno sodišče pa obračune in vtoževane zneske, katere je sodišče prve stopnje z delno sodbo zavrnilo oziroma ugotovilo, da so po podlagi utemeljeni, in bodo v tem delu predmet presoje v nadaljnjem sojenju, sprejema kot pravilne.¹⁹ Pritožbeno sodišče glede na pritožbene navedbe le dodaja, da so bili pri obračunih upoštevani vsi parametri, kot jih je zatrjevala tožnica, da je profitna najemnina 1.291,84 EUR, da je mesečna neprofitna najemnina 286,25 EUR, da je bil prvotni solastniški delež tožnice 29,26 %.

38Vprašanje aktivne legitimacije je vprašanje materialnega prava, ki se ugotavlja na podlagi dejstev in dokazov. Toženka je dala trditve povezane z ugovorom aktivne legitimacije v zvezi s sporazumom med solastniki z dne 28. 5. 1995²⁰ šele na prvem naroku po razveljavitvi sodbe - 11. 10. 2017, ko je trdila, da tožnica ni upravičena do odškodnine, ker je z B. B. 28. 5. 1995 sklenila sporazum o upravljanju sporne nepremičnine, v katerem sta zapisali, da mati (B. B.) obeh solastnikov tožnice - družbe prevzame vse pravice in obveznosti iz naslova vodenja, upravljanja in razpolaganja z nepremičnino, sinova (družbenika tožnice) pa sta soglašala, da mati sama odloča o najemnikih, sklepa pogodbe, prejema najemnino in odvaja vse potrebne obveznosti ter gospodari z nepremičnino, odpovedala pa sta se kakršnemukoli dobičku iz prejema najemnine. Trditve toženke v odgovoru na tožbo²¹ in ostale trditve v času prvega sojenja ter trditvena podlaga tožnice v zvezi s tem sporazumom,²² ki je to listino predložila, potrjujejo sklep sodišča prve stopnje, da so trditve, ki jih je toženka dala na naroku 11. 10. 2017, prepozne, ker predloženi dokazi ne morejo nadomestiti trditev. Sodišče prve stopnje pravilno pojasnjuje, da ni nobenega utemeljenega razloga, zaradi katerega toženka ne bi vsebine sporazuma, kot ga zatrjuje, povzela že na prvem naroku v fazi prvega sojenja oziroma vsaj pred razveljavitvijo sodbe, če bi ga štela kot relevantnega, kar potrjuje dejstvo, da je to listino že v prvem sojenju predložila tožnica in to v zvezi z drugimi trditvami; tudi toženka je kot dokaz predlagala to listino, vendar v zvezi z dejstvi, ki niso bila povezana z aktivno legitimacijo. V sodni praksi in pravni teoriji se zastopa stališče, da za ugovor aktivne legitimacije ne veljal sistem prekluzij, ker bi bila taka stroga presoja prekluzij nezdružljiva z načeli materialno procesnega vodstva,²³ vendar tega stališča ni moč upoštevati v konkretnem primeru, glede na opisna ravnanja toženke in predložene dokaze ter navedbe pravdnih strank. Tako kot v zvezi s pritožbenimi navedbami tožnice, ki očita sodišču prve stopnje, da ni opravilo materialnoprocesnega vodstva v zvezi z njenimi trditvami glede zastaranja terjatve, ki so povezane s povečanjem lastniškega deleža tožnice na stanovanju, ki ga je tožnica pridobila od B. B., enako velja za toženko, da bi takšno „dodatno“ procesno vodstvo sodišča prve stopnje presegalo domet tega instituta. Tudi če bi se upoštevala (spremenjena) določba tretjega odstavka 286. člena ZPP,²⁴ te novote toženke (enako velja za tožnico) ne bi bile dopustne, ker bi zavlekle reševanje spora. Pravilno je zato ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila toženka prekludirana s podajo navedb v zvezi z ugovorom aktivne legitimacije, ki jih je dala v novem sojenju.

39Kot je bilo pojasnjeno, enako velja (tudi) za pritožbene trditve tožnice, ki zatrjuje, da bi sodišče prve stopnje moralo opraviti materialnoprocesno vodstvo v zvezi s dejstvi, ki se nanašajo tožničino izključno pridobitev lastninske pravice na stanovanju in v zvezi z dejstvi glede zastaranja terjatve v višini na novo pridobljenega lastniškega deleža. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da glede na dejstvo, da je toženka dala ugovor zastaranja zoper vse terjatve tožnice, ki jih je uveljavljala v tožbi in spremembah tožbe, bi morala tožnica opredeljeno navesti vsa tista dejstva, ki bi potrjevala, da so od sklenitve najemne pogodbe dalje obstajale okoliščine, zaradi katerih ni potekel petletni zastaralni rok za uveljavljanje terjatve, za povečan lastniški delež na stanovanju, ki ga je tožnica med to pravdo dobila od B. B. Teh trditev pa tožnica ni dala.

Glede zastaranja terjatve

40Pritožbeno sodišče v nadaljevanju povzema sodno prakso, ki je relevantna za presojo utemeljenosti ugovora zastaranja v obravnavani zadevi, iz sodbe VSL I Cp 2029/2015. Zastaranje se pretrga z vložitvijo tožbe (365. člen OZ). Navedeno velja za premoženjsko in nepremoženjsko škodo. Različne pa so pravne posledice pretrganja zastaranja pri povečanju tožbenega zahtevka (drugi odstavek 184. člena ZPP), saj so odvisne od vrste škode, ali se uveljavlja nepremoženjska ali premoženjska škoda in tudi v okviru premoženjske škode so pravne posledice različne in odvisne od okoliščine, ali se uveljavlja pretekla ali bodoča škoda. V sodni praksi je bilo večkrat izpostavljeno, da se zastaranje veže na obveznost, ne pa na posamične preoblikovane zahtevke v okviru iste obveznosti, sprememba tožbe pa na odločitev o zastaranju ne more vplivati, če s spremembo tožbe tožniki ne uveljavljajo kakšne nove obveznosti, temveč le v okviru istega historičnega dogodka, se pravi na isti dejanski in pravni podlagi zahtevajo izpolnitev iste odškodninske obveznosti. To velja v primerih, če je zvišan tožbeni zahtevek za posamezno vrsto nepremoženjske škode. Tak povišan del odškodninske terjatve ne zastara, ker se nepremoženjska škoda določa v času izdaje sodbe sodišča, zato se šteje, da zvišan tožbeni zahtevek pomeni le uskladitev z vrednostjo v času sojenja. Tudi pri bodoči premoženjski škodi, ki se uveljavlja v obliki rente, sprememba tožbe na odločitev o zastaranju ne more vplivati, ker pravočasno sodno uveljavljanje prve tovrstne škode pretrga zastaranje in začne po koncu pravdnega postopka znova teči zastaralni rok za vse naslednje istovrstne bodoče škode (prvi odstavek 369. člena OZ). Enako velja tudi za spremembo tožbe, v kateri se poleg obstoječega zahtevka za izgubo na zaslužku za obdobje do vložitve tožbe, dodatno zahteva še odškodnina za izgubo na zaslužku za čas od vložitve tožbe dalje. Zastaranje odškodninske terjatve za škodo, ki je nastala in bo nastala (sukcesivna škoda) zaradi izgubljenega zaslužka, se pretrga z vložitvijo tožbe za plačilo odškodnine za preteklo obdobje in se nadaljuje, ko je pravdni postopek končan ali spor drugače poravnan. Dokler se to ne zgodi, terjatev ne zastara, čeprav med postopkom tožbeni zahtevek ni bil razširjen v zastaralnem roku za odškodninske terjatve za naslednje preteklo obdobje. Sodna praksa utemeljuje navedena stališča tudi s Pravnim mnenjem zvezne skupne seje, 25.-26. 11. 1986, iz katerega izhaja, da se zastaranje odškodninskega zahtevka ocenjuje po določbi 376. in 377. člena ZOR (sedaj 352. in 353. člena OZ), ne glede na to, ali se odškodnina zahteva za že nastalo škodo ali za škodo, za katero je po rednem teku stvari gotovo, da bo sukcesivno nastajala v prihodnosti, kakor tudi ne glede na to, ali se odškodnina za bodočo škodo zahteva v obliki denarne rente ali v enkratnem znesku. Odškodnina za škodo, ki bo sukcesivno nastala tudi v bodočnosti (izgubljeno vzdrževanje, izgubljen zaslužek, nadomestilo za tujo pomoč in nego in drugi primeri, v katerih se po zakonu lahko zahteva odškodnina za bodočo škodo) lahko zahteva oškodovanec s sukcesivnim vlaganjem tožb na plačilo odškodnine za preteklo dobo in ne samo v obliki rente. V tem primeru se računajo zastaralni roki za terjatev, katere plačilo se zahteva s prvo tožbo, po določbah 376. oz. 377. člena ZOR (sedaj 352. in 353. člen OZ), za vsako naslednjo terjatev, katere plačilo se zahteva s tožbo, pa teče nov zastaralni rok od dneva, ko je prejšnji spor končan (tretji odstavek 392. člena ZOR, sedaj 369. člen OZ). Za preteklo materialno škodo, ki se ne določa po cenah na dan izdaje sodne odločbe, se pretrga zastaranje (le) glede istovrstnosti zahtevka po temelju in višini. Z vložitvijo tožbe je pretrgano zastaranje le glede dela obveznosti, uveljavljenega s (prvotnim) tožbenim zahtevkom, ne pa tudi glede celotne obveznosti. Zastaranje za preteklo materialno škodo namreč začne teči, ko je oškodovanec ob potrebni skrbnosti lahko izvedel za obseg škode in za povzročitelja škode (primerjaj s prvim odstavkom 352. člena OZ). Določba 365. člena OZ pa ne pušča nobenega dvoma, da se zastaranje pretrga z vložitvijo tožbe, s katero upnik zoper dolžnika zahteva, da se ugotovi, zavaruje ali izterja konkretno določena terjatev.

41Sodišče prve stopnje je sicer na podobnih materialnopravnih izhodiščih odločilo o (ne)utemeljenosti zahtevkov tožnice, zmotno pa je presojalo institut spremembe tožbe, prav tako pa se ni materialnopravno pravilno opredelilo glede zastaranja dela zahtevka, ki temelji na sicer ugotovljenem dejstvu, da je tožnica leta 2015 pridobila solastniški delež na stanovanju, ki je pripadal B. B., in da je s tem postala izključna lastnica stanovanja. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo,²⁵da je „pravočasno uveljavljanje prvega zahtevka pretrgalo zastaranje vseh kasneje nastalih in zapadlih zneskov (v okviru zatrjevanega in zahtevanega zneska odškodnine, ki pripada družbinemu solastniškemu deležu). To pa še ne pomeni, da noben dodatno zahtevan posamezni znesek ni zastaran. Tožnica namreč povečanje svojega zahtevka ni gradila le na kasneje zapadlih obrokih, pač pa tudi na povečanju svojega solastniškega deleža na nepremičnini, ki naj bi jo upravičeval do višjega odstotka izračunane profitne najemnine, in nazadnje tudi na izključni lastnini stanovanja, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba, ter bodoči škodi.“

42Pri povišanju tožbenega zahtevka v zvezi s povečanjem lastninskega deleža tožnice na stanovanju, ne gre za istovrstnosti zahtevek po temelju in višini, kot ga je uveljavljala tožnica v tožbi. Dejstvo, da gre za isto nepremičnino, kot to izpostavlja tožnica v pritožbi, ni odločilno, kar se zaveda tudi sama, s tem, ko v pritožbi zatrjuje, da gre v tem delu za okoliščine, ki so nastale po vložitvi tožbe, ob „pretežno“ nespremenjeni dejanski podlagi. S pravočasno vložitvijo tožbe za zahtevke povezane s solastniškim deležem, ki ga je imela tožnica na stanovanju ob vložitvi tožbe, se ni pretrgano zastaranje za kasnejše spremenjene tožbene zahtevke, ki so povezani z višjim lastniškim deležem tožnice na stanovanju.

43Ker je toženka dala ugovor zastaranja tudi zoper terjatve, ki jih je tožnica uveljavljala v spremembah tožbe, iz naslova povečanega lastniškega deleža na stanovanju, bi morala tožnica pojasniti razloge, zaradi kateri njena pravna prednica – B. B. ni uveljavljala odškodnine od sklenitve pogodbe leta 2009 dalje v zastaralnem roku petih let. Ker teh dejstev ni navedla, materialnoprocesno vodstvo v tem delu pa bi preseglo domet tega instituta, je treba izhajati iz podmene, da je zastaralni rok začel teči naslednji dan po sklenitvi najemne pogodbe, kar pomeni, da je terjatev, ki jo je tožnica uveljavljala s spremembo tožbe 13. 3. 2109 v zvezi s solastniškim deležem, ki ga je pridobila od B. B., zastarana že v letu 2014. Materialnopravni razlogi sodišče prve stopnje za zavrnitev zahtevka v tem delu so zmotni, kar pa ni vplivalo na končno odločitev, ker je treba v tem delu tožbene zahtevke zavrniti zaradi zastaranja, ob upoštevanju predstavljenih materialnopravnih stališč pritožbenega sodišča.

44Razglašeno epidemija COVID-19 ni vplivala na zastaralne roke, kot to zmotno trdi tožnica v pritožbi.

Glede uporabe materialnega prava v zvezi odgovornostjo toženke

45Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo materialno pravo, ko je presojalo odgovornost toženke iz mandatnega razmerje, kot velja za pogodbe, ki jih odvetnik sklene s stranko. Zakonske določbe iz Obligacijskega zakonika in sodna praksa ter s tem povezana materialnopravna stališča glede odvetniške odgovornosti, je sodišče prve stopnje navedlo v 11. tč. obrazložitve odločbe, zato pritožbeno sodišče, da bi se izognilo ponavljanju, teh zakonskih določb in sodne prakse ter materialnopravnih razlogov glede odvetniške odgovornosti znova ne povzema.

46Pritožbeno sodišče je že v prvem sojenju v sklepu I Cp 24/2016 z dne 25. 5. 2016²⁶ pojasnilo, če je toženka zastopala tožnico kot odvetnica, je bila že zaradi odplačnega razmerja dolžna ravnati s profesionalno skrbnostjo. Mandatar je pri opravljanju posla samostojen. Njegova naloga je, da bo opravljeni posel omogočal uresničitev naročiteljevih interesov. Mandatar mora posle opraviti pod pogoji, ki so za naročitelja najugodnejši. Med mandatarjeve obveznosti spada pojasnilna obveznost in obveznost poročanja. Pojasnilna obveznost je obveznost pogodbene stranke opozoriti drugo pogodbeno stranko na določene okoliščine, ki so pomembne za uresničitev interesov, zaradi katerih je druga stranka pogodbo sklenila, in ji pojasniti pomen teh okoliščin za uresničitev njenih interesov. Zato bo mandatar pravilno izpolnil pojasnilne obveznosti, če pri njihovem izpolnjevanju ravna z ustrezno skrbnostjo. Pri odplačnem mandatu se za presojo mandatarjeve skrbnosti uporablja standard profesionalne skrbnosti. Mandatar pri opravljanju naročila ne sme ravnati v nasprotju z naročiteljevimi interesi. Pomemben razlog, da naročitelj (določenemu) mandatarju naroči opravo posla, je naročiteljevo zaupanje, da bo mandatar posel opravil (izključno) v skladu z naročiteljevimi interesi. To zaupanje je del poslovne podlage pogodbe. Pri mandatni pogodbi so vodilo mandatarjevega delovanja naročiteljevi interesi, torej mora mandatar (pooblaščenec) posle opravljati pod pogoji, ki omogočajo uresničitev naročiteljevih interesov v največjem možnem obsegu, pri čemer je treba izhajati iz značilnosti mandatarja kot profesionalne osebe. Merilo za presojo o tem, ali je profesionalna oseba ravnala s poklicno skrbnostjo, je tipično (običajno, pogosto), normalno ravnanje povprečnega strokovnjaka z istega področja. Velja pa še pojasniti, da ima mandatar v razmerju do naročitelja poleg opravljanja posla, ki se ga je z mandatno pogodbo zavezal opraviti (npr. zastopanja stranke v sodnem postopku), tudi druge obveznosti, med katere sodi predvsem pojasnilna obveznost in obveznost obveščanja naročitelja o okoliščinah, pomembnih za uresničitev naročiteljevih interesov, saj ima naročitelj položaj laika.

47Pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da je pojasnilna dolžnost odvetnika, da stranki predstavi pravne možnosti, s katerimi stranka prevzame pravice in obveznosti iz pravnega razmerja, (tudi) izraz načela vestnosti in poštenja iz 5. člena OZ, ki je sicer splošna obveznost pri vseh vrstah pogodb. Njena bistvena sestavina korenini v dolžnostnem ravnanju odvetnika, da stranko seznani in (tudi) opozori na odločilna dejstva, ki so pomembna za uresničitev strankinega interesa iz pravnega razmerja, v katerem odvetnik nastopa kot pooblaščenec varstva interesov stranke, ki jo zastopa. Odvetnikova dolžnost je predstaviti relevantne pravne rešitve spornega razmerja, ki bodo stranki omogočale izraziti pravo voljo. Pojasnilna obveznost odvetnika je torej izraz načela vestnosti in poštenja. Dolžnost odvetnika ni, da bi namesto stranke izbral najboljšo rešitev, njegova dolžnost je predstaviti stranki pravne možnosti postopanja v konkretnem pravnem razmerju. Odvetnik mora stranki predstaviti tudi tveganja, ki so povezana s posameznimi rešitvami pravnih razmerij, okoliščina, da stranka načeloma odklanja pravno varstvo v sodnih postopkih, pa ne pomeni, da je odvetnik razbremenjen opisane pojasnilne dolžnosti. Interesni pogodbeni temelj tega razmerja je torej tudi vzpostavitev dolžnosti informiranja, kar je izhodiščna faza dolžnostnega (pogodbenega – profesionalnega - skrbnega) ravnanja odvetnika, ki že v začetni fazi pravnoposlovnega razmerja med odvetnikom in stranko zagotavlja potrebno zaščito interesov stranke, ker je to način, ki zagotavlja, da bo stranka lahko izrazila pravo voljo.

Odgovori na ostale pritožbene trditve toženke

48Pritožbeno sodišče pritrjuje toženki, da upravičenec do zneskov najemnine ni nujno le lastnik, da zato okoliščina, da B. B. ni več solastnica nepremičnine, ni odločilna, da tožnica utemeljuje škodo v zvezi z najemno pogodbo,²⁷ s tem, da toženka ne upošteva, da v postopku ni bilo ugotovljeno,²⁸ da bi obstajal dogovor, na podlagi katerega bi se tožnica kot (so)lastnica stanovanja odpovedala prejemanju najemnine v korist B. B.

49Vsebina in obseg mandatnega razmerja odvetnika in iste stranke sta lahko različna za različne posle in sodne postopke. Od vsebine naročila je odvisen tudi obseg odvetnikove pojasnilne dolžnosti. Sodišče prve stopnje je navedlo prepričljive razloge, da je bilo med toženko kot odvetnico in tožnico v zvezi s sklenitvijo najemne pogodbe vzpostavljeno mandatno razmerje. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno ugotovilo naravo razmerja in sicer med toženko in B. B. kot fizično osebo in kot zakonito zastopnico tožnice. Protispisne so zato pritožbene trditve toženke, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bila toženka pooblaščena le za podpis najemne pogodbe.

50Tudi če se upošteva teza pritožbe, da sodišče prve stopnje v okviru dokazne ocene, ne bi smelo upoštevati pooblastila z dne 13. 9. 2006,²⁹ ker pravdni stranki nista trdili, da je mandatno razmerje med toženko kot odvetnico in tožnico temeljilo na tem pooblastilu v zvezi s sklepanjem najemne pogodbe, je treba pojasniti, da gre le za en dokaz, ki tudi odločilno ni vplival na presojo vsebine spornega razmerja med tožnico in toženko. V odločbi so na podlagi drugih dejstev in dokazov navedeni številni prepričljivi in logični razlogi, ki potrjujejo, da je toženka kot odvetnica zastopala tožnico pri sklenitvi najemne pogodbe in ne le kot pooblaščenka za njen podpis. Tako obsežno sodelovanje toženke kot odvetnice z B. B. in njeno družino od leta 1991 dalje ter s tožnico od konca devetdesetih let vse do sklenitve najemne pogodbe in tudi po sklenitvi te pogodbe vse do leta 2012 oziroma 2014,³⁰ je/bi terjalo od toženke, da bi pojasnila umljive razloge, zaradi katerih je prav v tem primeru imela pooblastilo le za podpis pogodbe, ob tem, da je tožnico in B. B. zastopala kot odvetnica v številnih sodnih sporih in urejala za obe številna pravnoposlovna razmerja. Tudi vsebina najemne pogodbe prepričljivo potrjuje, da je toženka sodelovala pri podpisu najemne pogodbe kot odvetnica in ne le kot podpisnica - iz najemne pogodbe namreč izhaja, da sta kot najemodajalki nastopali tožnica in B. B. kot lastnici nepremičnine, kjer je bilo dopisano „po pooblastilu odvetnice H. F.“, enak zapis je tudi na koncu najemne pogodbe, ob njem pa podpis in odvetniški žig toženke.

51Sodišče prve stopnje se je v odločbi opredelilo do izpovedbe E. E., ki je imel pri najemni pogodbo pomembno vlogo, pravilno je ocenilo dolgoletno povezanost te priče z B. B. in njegovo svetovalno vlogo, kakor tudi vlogo družbe D. d.o.o. Ljubljana, pri sklepanju najemnih pogodb z imetniki dotedanje stanovanjske pravice, pravilen pa je tudi nadaljnji sklep, da ta dejstva ne izključujejo toženkine odgovornosti kot mandatarke, da deluje v interesu naročiteljice. Sodišče prve stopnje prepričljivo pojasnjuje, da bi pogodbo lahko podpisala tudi družba D. d.o.o., četudi je bila zakonita zastopnica družbe v tujini, da je D. d.o.o. vedela, da mora toženko navesti v pogodbi, če naj jo ta podpiše, kot je svoje ime na najemni pogodbi opravičevala toženka, kar kaže ravno na to, da je bila za sklenitev take pogodbe pooblaščena (tudi) toženka, da bi v primeru, če bi toženka menila, da ni pooblaščena za zastopanje, morala podpis na pogodbi odkloniti, da hkratni obstoj pooblastilnega razmerja z družbo D. d.o.o. ali z E. E. in zakonito zastopnico družbe, toženkine odgovornosti ne izključuje, da enako velja za prošnjo E. E. toženki, da naj najemno pogodbo podpiše, ker je bila ta priča le komunikacijski kanal med B. B. in toženko, kar bi se morala toženka zavedati, da je toženka ravnala neskrbno, s tem, ko se ni seznanila z vsebino pogodbe in jo ni preučila, kar bi morala storiti tudi iz razloga, ker bi morala zakonito zastopnico tožnice seznaniti, da ni dolžna skleniti najemne pogodbe za neprofitno najemnino.³¹

52Toženka kot odvetnica je torej imela pooblastilo za zastopanje tožnice pri sklenitvi najemne pogodbe. Ker je v takšnem svojstvu mandat sprejela, je bila dolžna opraviti določena pravna dejanja, ki se pričakujejo od odvetnika, med katere sodi tudi obveznost, da se odvetnik prizadevala zavarovati interes naročiteljice, s tem, da mora pri tem ravnati s potrebno skrbnostjo. Pojasnilne dolžnosti toženka ni opravila, kar je bilo v postopku dokazano, zato so tudi iz tega razloga neutemeljene pritožbene navedbe, da je B. B. želela urediti ta razmerja na miren način, ker je bil to njen glavni interes. Kot je bilo že obrazloženo, zakonita zastopnica tožnice ni razpolagala z informacijami, ki jih je bila toženka dolžna v okviru odvetnikove pojasnilne dolžnosti posredovati zakoniti zastopnici tožnice, zato je tudi izostala prava volja tožnice pri sklenitvi najemne pogodbe in posledično toženka tudi ni zaščitila interesov tožnice,³² kar je v navedbah pred sodiščem prve stopnje izpostavljala tožnica. Posledično je zmotna pritožbena teza, da je zakonita zastopnica toženke izrazila svojo voljo za sklenitev najemne pogodbe s predlagano vsebino, toženka pa je s svojim podpisom najemne pogodbe to voljo le izrazila.

53Odločba Vrhovnega sodišča II Ips 98/2004 z dne 21. 4. 2005 in odločbe višjih sodišč,³³ s tem, da je toženka izpovedala, da je sodno prakso spremljala, potrjuje pravilno sklepanje sodišča prve stopnje, da bi toženka kot odvetnica v okviru pojasnilne dolžnosti morala seznaniti zakonito zastopnico tožnice, da najemnica iz najemne pogodbe ni upravičena do neprofitne najemnine. Okoliščina, da je bila praksa rednih sodišč in Ustavnega sodišča v preteklosti drugačna, ne izključuje odgovornosti toženke, glede na čas uveljavitve nove sodne prakse in čas sklenitve najemne pogodbe. V izogib ponavljanju se pritožbeno sodišče v nadaljevanju sklicuje na razloge iz odločbe sodišča prve stopnje,³⁴ kjer so podrobno pojasnjeni nadaljnji razlogi, na podlagi katerih je toženka odškodninsko odgovorna za škodo, ki je nastala tožnici v razliki med profitno in neprofitno najemnino.

Odločitev pritožbenega sodišča

54Pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbi zavrnilo in potrdilo delno sodbo in vmesno sodbo ter sklep sodišča prve stopnje (353. člen in 2. točka prvega odstavka 365. člena ZPP).

Glede stroškov postopka

55Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

¹ L. št. 643-645.
² L. št. 712-716.
³ Glej odgovor na tožbo - l. št. 27.
⁴ Glej pripravljalno vlogo z dne 18. 4. 2019 – l. št. 651.
⁵ Glej pripravljalno vlogo z dne 28. 9. 2021 – l. št. 748-749.
⁶ Glej tudi sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani III P 1259/2016 z dne 7. 5. 2019 – l. št. 653-655.
⁷ Glej 17. in 18. tč. sodbe.
⁸ Iz tožbe in dopolnitve tožbe.
⁹ Glej str. 4 in 5 pritožbe ter 2. in 3. tč. te odločbe.
¹⁰ Pritožba se v tem delu sklicuje na sodno prakso - II Ips 950/2007 in VSL I Cp 4552/2008.
¹¹ Pritožba se sklicuje na odločbi VSL - I Cpg 1538/2013 in I Cpg 1292/2011.
¹² Pritožba se sklicuje na - Aleš Galič: Novela zakona o pravdnem postopku, Pravna praksa, letnik 2008, št. 22, str. 22.
¹³ Pritožba se sklicuje na VS RS III Ips 22/2009.
¹⁴ Pritožba se sklicuje na VSK Cpg 336/2014 in I Cp VSL 2939/2012.
¹⁵ Podrobneje glede obsega odvetnikove skrbnosti in sodne prakse glej 3. tč. na 8-9 str. pritožbe toženke.
¹⁶ Iz pritožb izhaja, v katerem delu pravdni stranki izpodbijata odločbo sodišča prve stopnje.
¹⁷ Glej sklep z dne 7. 5. 2023 (l. št. 653) in I. tč. izpodbijane odločbe.
¹⁸ V nasprotju s toženko, ki je v odgovoru na pritožbo naredila obračune, s katerimi je nasprotovala trditvam tožnice, da sodišče prve stopnje ni naredilo pravilnih izračunov, in da ni upoštevalo zvišanja obstoječih zahtevkov.
¹⁹ Pritožbeno sodišče se na te izračune iz odločbe sodišča prve stopnje sklicuje (18. tč.), da bi se na ta način izognilo ponavljanju.
²⁰ Priloga A19.
²¹ L. št. 24
²² Glej pripravljalno vlogo tožnice z dne 6. 10. 2015 - VII tč. (l. št. 142 – 143).
²³ Glej sodno prakso in pravno teorijo, ki jo citira pritožba, ki je povzeta v 11.-13. opombi te obrazložitve.
²⁴ Novela ZPP-E.
²⁵ V 17. tč. odločbe.
²⁶ S katerim je razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje, ki je v prvem sojenju tožbeni zahtevek zavrnilo.
²⁷ Primerjaj z razlogi iz 21. tč. odločbe sodišča prve stopnje.
²⁸ Ker ni bilo zatrjevano in dokazano, kar je pritožbeno sodišče že pojasnilo.
²⁹ Glej prilogo B6.
³⁰ Zmotne so pritožbene navedbe toženke, da niso relevantne okoliščine glede zastopanja B. B. in njene družine od leta 1991, ko se je bila vrnjena nepremičnina v denacionalizacijskem postopku, v kateri so bila stanovanja zasedena z imetniki stanovanjske pravice, v poslovnem delu pa je bilo približno 30 trgovin in lokalov, v tem denacionalizacijskem postopku pa sodelovala toženka kot odvetnica, ki je družino zastopala, in tudi kasneje v številnih sodnih postopkih, kar je potrdil tudi E. E., ki je pojasnil, da je toženka urejala vse posle v Sloveniji in vse „probleme“, kateri so se vrteli okoli stavbe in glede odškodnin, da je toženka kot odvetnica zastopala družbo vse do leta 2012, B. B. kot fizično osebo pa vse do leta 2014.
³¹ Glej 31. - 33. tč. odločbe sodišča prve stopnje.
³² Podrobneje o tem glej 37. tč. sodbe sodišča prve stopnje.
³³ Ki jih citira sodišče prve stopnje v 35. tč. odločbe.
³⁴ 35. - 39. tč. odločbe.