VSL Sodba I Cp 831/2022

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

1Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek za razveljavitev Pogodbe o izmenjavi premoženja, ki sta jo pravdni stranki sklenili 1.3.2019 (I.1. točka izreka). Zavrnjen je tudi zahtevek, da se pri nepremičninah parc. št. 1129/1, 1129/2 in 1130/2, vse k. o. ..., izbriše vknjižba lastninske pravice v korist tožene stranke in vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje vpisov tako, da se kot lastnica vknjiži tožeča stranka do celote (I.2. točka izreka). Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih je tožeča stranka dolžna povrniti toženi stranki v višini 17.894,35 EUR (II. točka izreka).

2V pravočasno vloženi pritožbi tožeča stranka uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo zahtevku ugodeno, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje, vse s stroškovno posledico. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Meni, da je pri sklepanju pravnega posla s toženo stranko ravnala kot dober gospodarstvenik. Na njeno skrbnost kaže angažiranje strokovno usposobljenega cenilca, s pomočjo katerega se je želela prepričati o realni tržni ceni. Pričakovala je, da bo cenilec strokoven in objektiven. Ker je Slovenija članica EU, je zaupala, da bodo njene inštitucije in subjekti postopali skladno s standardi EU. Tožena stranka je preko svojega posrednika, družbe A. d. o. o., tožeči stranki posredovala ponudbe treh cenilcev za ocenitev sporne nepremičnine. Ponudba, ki jo je podal B. B. s. p., je bila najugodnejša. Ker je tožeča stranka državno podjetje, je bilo v naprej jasno, da se bo morala odločiti za najcenejšo storitev. S strani posrednika A. d. o. o. je bila tožeči stranki posredovana tudi odločba Slovenskega inštituta za revizijo št. DON-P 1/18 z dne 17. 1. 2018 za izvedenca B. B., ne pa za ostala dva cenilca. Tožeča stranka je imela razlog, da zaupa izbranemu cenilcu, ki pa je nepremičnino ocenil le na 390.500- EUR, medtem ko iz cenitve izvedenca C. C. (iz leta 2009) izhaja vrednost iste nepremičnine 1.320.000- EUR in iz cenitve dr. D. D. 1.250.000- EUR. Ta razkorak je ključen; zato je nenavadno, da sodišče ni zaznalo koruptivnosti v ravnanju izvedenca B. B. C. C. je ocenjeval po nalogu izvršilnega sodišča, B. B. pa zaradi določitve kupnine. Cenilec B. B. je zamolčal in prikril podatke GURS-a o vrednosti stavb št. 1614 in 1647. To kaže na koruptivnost. Tožeča stranka je opravila tudi svojo interno cenitev, kar tudi kaže na skrbno ravnanje. Jasno je, da njeni cenilci ne morejo podati relevantnega mnenja za nepremičnine v tuji državi. Razen tega je bil posel nadzorovan in obravnavan s strani Vlade Republike Severne Makedonije. Ne soglaša s pričakovanji sodišča, da bi lahko angažirala več cenilcev. Sodišče je spregledalo, da portala GURS slovenski predpisi ne opredeljujejo kot podlage za ugotavljanje vrednosti nepremičnin; ti podatki so za slovenske subjekte, ki sklepajo pravne posle, orientacijski. Tožeča stranka za ta portal ni vedela. Ker je cenilec B. B. portal GURS zamolčal, je očitno, da je bila tožeča stranka s strani cenilca prevarana. Upoštevano bi moralo biti, da je edino kupec motiviran za nakup nepremičnine po nižji ceni. Tožena stranka je že leta 2018 angažirala projektantsko podjetje, ki je izdelalo projektno dokumentacijo za bodočo gradnjo. Interes tožene stranke za nakup je bil zato zelo močan. Vse podatke o nepremičnini je tožena stranka zelo dobro poznala že v letih 2017 in 2018. Ne soglaša s pričakovanjem, da bi se lahko obrnila na slovenske odvetnike, ker odvetniki nimajo znanja s področja cenitev. Zavrača, da bi se odvetnik E. E. lahko seznanil s cenitvijo C. C., izdelano leta 2009 za potrebe postopka In 1211/2006. Pooblastilo tožeče stranke za delo na tej zadevi je prejel šele leta 2014, pet let po izdelavi C. C. izvedenskega mnenja. Bistveno je, da cenitev C. C. toženi stranki in njenim pooblaščencem v postopku In 1211/2006 ni bila vročena. Šele oktobra 2019 se je tožena stranka seznanila s to cenitvijo. E. E. je bil s strani tožene stranke angažiran, da preverja hipoteko, ni pa sodeloval pri obravnavanem pravnem poslu. Sodelovanje z njim je bilo prekinjeno leta 2018. Če bi bila tožeča stranka s C. C. cenitvijo seznanjena, pogodbe s toženo stranko ne bi sklenila z vsebino, kakršno pogodba ima. Tudi izpoved priče F. F. kaže na povezanost posrednika in pooblaščenca tožene stranke. Tožena stranka je takoj po tem, ko je pooblaščenec tožeče stranke dne 13. 11. 2019 na B. B. naslovil dopis, predlagala zaznambo vrstnega reda. Ob izdelavi cenitve je B. B. vedel, da se bo tožena stranka lotila gradnje poslovno-stanovanjskega objekta. Izvedenec in tožena stranka se sklicujeta na nižjo ceno zaradi prostorskih aktov iz leta 2010, ki niso bili uveljavljeni. Neustrezno je bilo obravnavno tudi čezmerno prikrajšanje na podlagi določila 118. čl. Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Ker ostale cenitve dosegajo vrednost 1.250.000- EUR, je jasno, da je bila tožeča stranka, ki je prejela kupnino 415.000- EUR, prikrajšana. Nesprejemljivo je stališče, da pogodbe več kot pol leta po sklenitvi ni mogoče izpodbijati, saj je v 99. čl. OZ za izpodbijanje določen rok enega leta od dne, ko je stranka izvedela za razloge izpodbojnosti.

3Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Pritrjuje ugotovitvam, zaključkom in pravnim stališčem prvostopenjskega sodišča, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4Po izteku pritožbenega roka je tožeča stranka vložila še eno vlogo (naslovljeno Replika), ki pa je ni mogoče upoštevati, ker s procesnim zakonom ni predvidena.

5Pritožba ni utemeljena.

6S tožbo, vloženo 22. 11. 2019, tožeča stranka zahteva razveljavitev Pogodbe o izmenjavi premoženja (listina A2, v nadaljevanju Pogodba), ki jo je s toženo stranko sklenila 1. 3. 2019. Tožeča stranka (prodajalec) je toženi stranki (kupcu) prodala nepremičnine parc. št. 1129/1, 1129/2 in 1130/2, vse k. o. ..., za 415.000,00 EUR. Materialna podlaga zahtevka so napake volje (Bistvena zmota – 46. čl. OZ in Prevara – 49. čl. OZ) ter očitno nesorazmerje vzajemnih dajatev pogodbenih strank (Očitno nesorazmerje vzajemnih dajatev – 118. čl. OZ).

7Tožeča stranka se sklicuje na veliko – nezavedno – razliko med kupnino in dejansko vrednostjo nepremičnine, ki je bila predmet pravnega posla. Zatrjuje svojo zmoto glede vrednosti prodane nepremičnine. In sicer zaradi napake pri vrednotenju, ki ga je izvedla sama (z raziskavo vrednosti predmeta) in na osnovi rezultata te raziskave oblikovala svojo poslovno voljo (ne gre za zmoto o vrednosti zaradi nepoznavanja bistvenih lastnosti predmeta). Pri tem je bila dolžna ravnati s skrbnostjo, ki se zahteva v pravnem prometu. Sodišče prve stopnje je ugotovilo odmik od zahtevane skrbnosti dobrega strokovnjaka (drugi odstavek 6. čl. OZ) in zaključilo, da zmota tožene stranke ni opravičljiva in ni nezakrivljena.

8Da bi stranka, ki je v zmoti, lahko učinkovito uveljavila zmoto pri sklepanju pravnega posla, morata biti izpolnjena dva pogoja, in sicer: bistvenost zmote in njena opravičljivost (prvi in drugi odstavek 46. čl. OZ). Zmota o vrednosti stvari, glede katere se sklepa pogodba, je bistvena sama po sebi, zato je zmota o vrednosti predmeta prodajne pogodbe bistvena. Obenem mora biti tudi opravičljiva oz. nezakrivljena. Odmik od zahtevane skrbnosti pomeni malomarnost, zaradi katere se stranka na svojo zmoto ne more sklicevati.

9Pritožba odločitev sodišča prve stopnje graja z argumentom, da je – glede na to, da je Slovenija članica Evropske unije – računala, da bodo inštitucije postopale strokovno in objektivno. Dejstvo, da je računala na v Sloveniji obstoječ pravni red, tožene stranke ne odvezuje dolžnosti, da pri sklepanju pravnega posla, kjer si nasproti stojita stranki z različnim interesi, poskrbi za zaščito svojih interesov. Tudi v urejeni pravni državi mora pri sklepanju pravnega posla vsaka stranka skrbeti za svoje interese in jih ščititi.

10Drugo dejstvo, s katerim pritožba izpostavlja skrbno in odgovorno ravnanje tožeče stranke pri sklepanju pravnega posla, pa je angažiranje in plačilo strokovno usposobljenega cenilca. Ocenjuje, da je z angažiranjem cenilca zadovoljila zahtevi po skrbnem nastopanju v pravnem prometu. Da si je tožeča stranka pri vrednotenju nepremičnine pomagala s cenilcem, že v postopku pred sodiščem prve stopnje ni bilo sporno. Sodišče prve stopnje je na nezadostno skrbnost tožeče stranke pri vrednotenju prodane nepremičnine sklepalo iz drugih okoliščin. Ker je posel sklenila v okviru svoje poklicne dejavnosti, bi tožeča stranka morala v pravnem prometu nastopati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka (drugi odstavek 6. čl. OZ). Ni zatrjevano, da bi bilo ugotavljanje vrednosti nepremičnine onemogočeno ali oteženo.

11V zvezi s sporno nepremičnino je tožeča stranka sodelovala z dvema odvetnikoma (E. E., G. G.). Odvetnikoma bi lahko poverila nalogo, da ji pomagata pri določitvi kupnine, pa izrecno zanika, da bi ju zadolžila za svetovanje oz. sodelovanje pri oblikovanju poslovne volje pri sklepanju pravnega posla. Kljub temu, da vseskozi, celo v pritožbenem postopku, poudarja, da je tuja pravna oseba, da ne pozna tržnih in drugih razmer na slovenskem trgu. Pomoč strokovno usposobljene osebe pri določanju kupnine je bila potrebna tudi zato, ker je bila nepremičnina obremenjena s hipoteko, ki ima lahko odločilen pomen na vrednost nepremičnine. Pomembno je, da je Okrajno sodišče v Ljubljani skoraj leto dni pred sklenitvijo Pogodbe v izvršilnem postopku In 1211/2006, v katerem je tožeča stranka sodelovala zastopana po odvetniku E. E., razveljavilo opravljena izvršilna dejanja. S sklepom sodišča z dne 28. 3. 2018 je bilo izkazano, da hipotekarni upnik (Odvetniška družba H. o. p., d. o. o.) nima izvršilnega naslova, na osnovi katerega bi lahko posegla na sporne nepremičnine; da je torej vprašljivo, v kakšnem obsegu hipoteka vpliva na vrednost nepremičnine oz. ali hipoteka sploh vpliva na vrednost nepremičnine. Če bi za pomoč pri določitvi kupnine angažirala strokovnjaka (z nepremičninskega področja, odvetnika¹ ...), bi bila lahko seznanjena tudi z vrednostjo nepremičnine, ugotovljeno z množičnim vrednotenjem nepremičnin. Dejstvo, da je do množičnega vrednotenja nepremičnin prišlo, je v Sloveniji splošno znano dejstvo, saj so bili vsi lastniki nepremičnin pisno seznanjeni z rezultatom tega vrednotenja. Strokovnjak, če bi bil angažiran, bi tožečo stranko lahko opozoril na to vrednotenje in njegov pomen ali ne/pomembnost pri določanju cene. Odvetnik E. E., če bi bil angažiran zaradi ugotavljanja vrednosti nepremičnine, bi tožečo stranko že pred sklenitvijo Pogodbe lahko seznanil s cenitvijo C. C. iz leta 2009². Okoliščina, ki je terjala večjo previdnost pri določanju kupnine, je tudi zaznamba nedovoljene gradnje, v zemljiški knjigi vpisana na predlog Inšpektorata RS za okolje in prostor. Redni izpiski iz zemljiške knjige, ki izkazujejo hipoteko, zaznambo nedovoljene gradnje, zaznambo spora o pridobitvi lastninske pravice v korist J. J., so bili sestavni del oz. priloga Pogodbe. V pogodbi so še druga določila, ki kažejo na potrebo po previdnosti in sodelovanju strokovnjaka pravne in/ali nepremičninske stroke: dejavnosti, ki so dovoljene na nepremičninah, napovedujoča se razlastitev zaradi širitve ceste, posest pravnih in fizičnih oseb, ki za uporabo stavb niso imele pravnega naslova, zavezanost za plačilo davka … Vse to so okoliščine, ki kažejo, da bi tožeča stranka, ki se poklicno ukvarja z nepremičninami, morala v pravnem prometu nastopati veliko bolj skrbno, kot je – na ta način, da je kupnino sama določila na osnovi mnenja enega izvedenca. Dejstvo, da se je s cenitvijo izvedenca C. C. seznanila šele oktobra 2019, kaže na njeno neskrbnost in ni razlog, s katerim bi lahko uspešno utemeljevala prevaro ali zmoto. Enako velja za trditev, da se je tudi tožničin pooblaščenec E. E. s to cenitvijo ni seznanil.

12Če se tožeča stranka za pomoč strokovnjaka pri ugotavljanju kupnine ni odločila, bi bilo pričakovati, da bo po cenilcu ocenjeno vrednost preverila, bodisi z mnenjem še enega cenilca ali na kakšen drug način. V teku tega postopka je pridobila cenitev dr. D. D.; enako bi lahko ravnala pred sklenitvijo Pogodbe. Ker se je določanja kupnine – na osnovi enega cenilnega mnenja – lotila sama, bi morala cenitev natančneje proučiti. Že iz cenitve je namreč razvidno, da na zemljiščih locirani objekti niso vrednoteni, ampak vrednost nepremičnine tvori vrednost zemljišča.

13Če bi proučila izdelano cenilno mnenje izvedenca B. B., ga preverila z drugim mnenjem, če bi se glede sklepanja pogodbe in vrednotenja nepremičnine posvetovala s strokovnjakom na nepremičninskem področju, bi tožeča stranka ravnala skrbno. Ker ni zatrjevano, da je to storila, ni ravnala skrbno in zato ne more uspešno uveljavljati nezakrivljene zmote. Interna cenitev in soglasje vlade Republike Severne Makedonije, na kateri se v pritožbi sklicuje, nista okoliščini, ki bi opravičevali opustitev strokovne pomoči pri nastopanju v pravnem prometu v tuji državi.

14S trditvami, da je njeno zmoto povzročila tožena stranka – z namenom, da doseže nesorazmerno visoko ceno – tožeča stranka zahtevek utemeljuje tudi s prevaro. Prevara pomeni zavestno (naklepno) povzročitev zmote pri drugem z namenom, da le-ta sklene pogodbo; gre za izzvano zmoto, ki temelji na nepoštenosti. Prevara je vedno namerna – pogodbena stranka spravi v zmoto drugo stranko ali jo drži v zmoti z namenom, da bi jo napeljala k sklenitvi pogodbe (prvi odstavek 49. čl. OZ). Tudi prevara, ki jo stori kdo tretji, vpliva na pogodbo, če je nasprotna pogodbena stranka ob sklenitvi zanjo vedela ali bi morala vedeti; zadošča torej že, da ve ali bi morala vedeti za zmoto, ki jo je sicer povzročil tretji (tretji odstavek 49. čl. OZ). Sodišče prve stopnje je zavrnilo vse očitke, s katerimi tožeča stranka utemeljuje svojo trditev, da jo je tožena stranka glede višine kupnine zavedla, jo držala v nevednosti oz. jo napeljala k sklenitvi zanjo neugodne pogodbe. Očitki tožeče stranke, da jo je tožena stranka zavedla oz. s prevaro dosegla, da je kupnina znašala zgolj 415.000- EUR, se v dokaznem postopku niso potrdili.

15Da je bila prevarana, je tožeča stranka posumila, ko je v izvršilnem sodnem spisu In 1211/2006 – oktobra 2019 – našla cenitev izvedenca C. C. z ocenjeno vrednostjo spornih nepremičnin v višini 1.320.000- EUR. Prevaro zatrjuje, ker razpolaga z dvema cenitvama, ki izkazujeta večjo vrednost nepremičnine, kot jo je ugotovil izvedenec B. B., na mnenje katerega se je zanesla pri določitvi kupnine. Razlika med cenitvami je lahko razlog za skrbnost pri presoji na toženo stranko naslovljenih očitkov v zvezi z zavajanjem, prikrivanjem dejstev, sáma po sebi pa to ni okoliščina, na osnovi katere bi bilo mogoče sklepati na prevaro. Tudi trditev, da je po izvedencu ocenjena vrednost spornih nepremičnin nizka in je posledično nizka tudi kupnina, sama po sebi ni podlaga za sklepanje na prevaro. Očitek, da je cenilec B. B. namerno prikril podatke GURS, je naslovljena na cenilca in ne na toženo stranko. Ker je izkazano, da tožena stranka na izbiro cenilca ni vplivala, so na izvedenčevo delo podane pripombe brezpredmetne. Na toženo stranko naslovljenih očitkov dejanj oz. ravnanj, s katerimi bi tožečo stranko prevarala, pa praktično ni.

16Na zlorabo naj bi kazal način posredovanja imen cenilcev oz. njihovih ponudb za izvedbo cenitve. Ponudb tožeči stranki ni posredovala tožena stranka, ampak nepremičninska agencija A. d. o. o., ki je pri sklepanju Pogodbe nastopala kot nepremičninski posrednik. Povezava med toženo stranko in nepremičninskim posrednikom je zatrjevana (zatrjuje se, naj bi bila nepremičninska agencija podaljšana roka tožene stranke), ni pa argumentirana. Z verodostojno izpovedbo pri nepremičninski agenciji zaposlene F. F. je izključeno, da bi tožena stranka vplivala na nepremičninskega posrednika ali se vpletala v izbiro cenilca. Tudi odločbo Slovenskega inštituta za revizijo št. DON – P 1/18 z dne 17. 1. 2018 je tožeči stranki posredoval nepremičninski posrednik in ne tožena stranka. Ni indicev, da bi bila tožena stranka – drugače kot poslovno, v zvezi s sklepanjem obravnavane Pogodbe – povezana z nepremičninskim posrednikom, ki je toženi stranki posredoval ponudbe cenilcev. Priča F. F. je prepričljivo pojasnila postopek zbiranja ponudb cenilcev, posredovanja ponudb tožeči stranki in vse ostale okoliščine pred izdelavo cenitve, pa tudi v zvezi s preverjanjem ocenjene vrednosti po tem, ko je tožeča stranka nanjo začela naslavljati očitke o neustrezni cenitvi cenilca B. B. Z izpovedbo priče skladne so listine, zato dvoma v verodostojnost pričine izpovedi ni. Sicer pa pritožba verodostojnost priče niti ne napada.

17Pritožbeno sodišče pritrjuje prvostopenjskemu, da nobeno od izvedencu očitanih ravnanj ne kaže izvedenčeve koruptivne povezanosti s toženo stranko. Rezultat množične cenitve nepremičnin ni podlaga za cenitev³, kakršno je izdelal izvedenec B. B., zato očitek prikrivanja teh rezultatov tudi iz tega razloga ni utemeljen. Pritožbeni razlogi glede izvedenčevega prikrivanja podatkov GURS in ne/uporabnosti teh rezultatov pri vrednotenju so si v nasprotju. Razlika med cenitvami različnih cenilcev je lahko posledica različnega pristopa k cenitvi (izvedenec B. B. je cenil zemljišča, brez stavb; rezultat cenitve dr. D. D. v tem postopku ni upošteven, ker gre za cenitev, ki jo je izven postopka pridobila tožeča stranka). Tudi na trditvi, da je edino kupec lahko motiviran za nizko kupnino, ni mogoče graditi očitka izvedenčeve koruptivnosti in toženkine prevare. Enako velja za opozorilo, da je tožeča stranka tuja pravna oseba, tožena pa domača pravna oseba, dobro seznanjena s položajem na trgu nepremičnin. Nepoznavanje trga nepremičnin je tožeči stranki nalagalo še večjo skrbnost, kar je pojasnjeno pri argumentiranju zmote. Ni jasno, kako naj bi toženkine priprave na nakup, potekajoče že v letu 2018, ter njen močan interes za nakup spornih nepremičnin, kazali na toženkino prevaro v zvezi z višino kupnine.

18S strani nepremičninskega posrednika so bile tožeči stranki posredovane tri ponudbe za izvedbo cenitve. Razumljivo je, da so izvajalci ponudili različne cene. Zgolj na osnovi dejstva, da je B. B. ponudil nekoliko, ne bistveno, nižjo ceno storitve kot ostala dva cenilca, ni mogoče sklepati, da je bil tožeči stranki podtaknjen. Tudi iz dejstva, da je tožena stranka v postopku pogajanj ponudila kupnino, za 25.000,00 EUR višjo od B. B. cenitve, ni mogoče sklepati na koruptivnost oz. povezanost izvedenca in tožene stranke. Zaznamba vrstnega reda zemljiškoknjižnega vpisa za pridobitev lastninske pravice je z zakonom predvideno varstvo pridobitelja nepremičnine, zato ni jasno, kako naj bi bilo varovanje vrstnega reda vpisa povezano s podanimi očitki prevare. Kako naj bi bilo upoštevanje OPN in seznanjenost z OPN povezano z očitano prevaro, iz pritožbenih trditev ni mogoče razbrati. Enako velja za pritožbeno trditev, da je izvedenec B. B. že junija 2018 vedel, kakšne gradnje se bo tožena stranka lotila. Ni nujno, da je to izvedel od tožene stranke.

19Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim, da tudi na podlagi 118. čl. OZ zahtevku ni mogoče ugoditi. Ta materialna podlaga bi bila lahko upoštevana, če bi bi bilo izkazano, da tožeča stranka za pravo vrednost nepremičnine v času prodaje ni vedela in ni bila dolžna vedeti. Sodišče prve stopnje pravilno izpostavlja neizpolnjenost subjektivnega elementa: pravno relevantno je le tisto očitno nesorazmerje, za katero prikrajšana stranka ni vedela in tudi ni bila njena dolžnost vedeti. Podobno kot pri zmoti, zakon tudi v tem primeru izhaja iz načela dolžne skrbnosti udeležencev pri nastopanju v obligacijskih razmerjih.

20Dejstvo, da je bila tožba vložena pravočasno, ni sporno.

21Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. ZPP pritožba zavrnjena. Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k razjasnitvi zadeve, je odločeno, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. čl. v zvezi s prvim odstavkom 154. in prvim odstavkom 155. čl. ZPP).

¹ Brez osnove je pritožbeno razmišljanje, da odvetniki nimajo ustreznega znanja. Nekateri od odvetnikov so celo specializirani na področju nepremičninski poslov.
² Kot zastopnik ene od strank postopka In 1211/2006 se je moral seznaniti s spisom; tudi s potekom postopka in listinami, nastalimi preden je zastopanje prevzel.
³ V III. točki pritožbe pritožnica tudi sama navaja, da portal GURS po nobenem od slovenskih predpisov ne predstavlja reference, ki pomeni dokončno vrednost nepremičnin. Noben slovenski organ tudi ne priporoča in ne napotuje strank, ki sklepajo nepremičninske posle, na podatke vrednotenja nepremičnin GURS.