VSM Sodba I Cp 41/2022

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

1Sodišče prve stopnje je z navedeno sodbo zavrnilo zahtevek, da naj se ugotovi, da je tožeča stranka (v nadaljevanju tožnik) priposestvoval lastninsko pravico na nepremičninah, ki so do celote last tožene stranke (v nadaljevanju toženka), parc. št. 377/18, 379, 377/19, 377/20 in 405, vse k. o. T. Odločilo je še, da je tožnik dolžan toženki povrniti vse njene priznane stroške.

2Tožnik v pritožbi navaja, da bi sodišče moralo ugotoviti, da pogodba v danem primeru ne glede na predpisano obličnost velja, saj je bila obveznost iz nje izpolnjena. V konkretnem primeru je bilo realizirano plačilo kupnine in prenos posesti. Sodišče bi moralo uporabiti 43. člen Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ki določa, da dobroverni lastninški posestnik nepremičnine pridobi lastninsko pravico na njej po preteku 10 let. Dobroverni lastniški posestnik je tisti, ki utemeljeno meni, da so izpolnjene vse predpostavke za prenos lastninske pravice, ob tem se ne zahteva perfektnost pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice, saj se ta pridobi s priposestvovanjem, ki sanira ravno neuspeli institut priposestvovanja. Zadostuje, da je tip pogodbe takšen, ki je usmerjen v bodoči prenos lastninske pravice. Ob tem je potrebno pogodbo presojati po njeni vsebini in ne po imenovanju. Pogodbi z dne 30. 8. 1991 in 27. 8. 1992 imata zemljiškoknjižna dovolila, ki so sicer zapisana z realizacijo po geodetski odmeri oz. parcelaciji, ta pa je bila izvedena na način, kot je to opisano v sami tožbi. V konkretnem primeru ne gre za predpogodbo, saj je že bilo izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki bi lahko bilo realizirano zgolj na podlagi dodatka, ki bi ustrezal aktualnemu zemljiškoknjižnemu stanju, po izvedeni parcelaciji. Tožnik je imel za izvrševanje posesti pravno podlago, saj je imel pravni naslov za pridobitev bodoče lastninske pravice. Pogodbe so namreč dajale upravičenje do prenosa lastninske pravice. Tožnik je celotno obdobje nepremičnine uporabljal in plačal „zakupnino“, ki so jo stranke štele za plačilo celotne kupnine. Plačilo kupnine je izkazal s potrdilom z dne 27. 8. 1992. Sodna praksa je zavzela tudi stališče, da pogodbena stranka pridobi pravico v pričakovanju z overitvijo podpisa prodajalca na prodajni pogodbi, kar je bilo v konkretnem primeru izvršeno. Predlaga, da sodišče druge stopnje ugodi njegovi pritožbi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da zahtevku v celoti ugodi, podrejeno izpodbijano sodbo razveljavi in vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje.

3Toženka na pritožbo ni odgovorila.

4Pritožba ni utemeljena.

5V skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pazi po uradni dolžnosti na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7. in 11. točke (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje) ter 12. in 14. točko drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava.

6Tožnik je svoj zahtevek utemeljeval na trditvah, da je s pravno prednico toženke sklenil dvoje prodajnih pogodb, imenovanih zakupne pogodbe. Po pogodbah je prevzel posest proti plačilu zakupnine, ki je bila šteta kot kupnina in je na podlagi dobroverne lastniške posesti na spornih nepremičninah tako pridobil lastninsko pravico. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da sta bili sklenjeni dve pogodbi v zvezi s spornimi nepremičninami (dne 30. 8. 1991 in 27. 8. 1992), ki sta bili obe poimenovani kot zakupni pogodbi, sklenjeni sta bili za dele posameznih nepremičnin, za dobo 25 let, z možnostjo podaljšanja zakupa na naslednjih 25 let. Prav tako sodišče prve stopnje ugotavlja, da sta se v navedenih pogodbah stranki še dogovorili, da se pravna prednica toženke zaveže z zakupnikom (tožnikom), ko bodo izpolnjeni pogoji, skleniti kupno pogodbo oziroma iz pogodb izhaja, da pogodbenika navedeno zakupno pogodbo smatrata kot predkupno pogodbo, s katero je kupnina plačana v obliki zakupnine. Zmotno je zato stališče pritožbe, da je tožnik pridobil lastninsko pravico na podlagi teorije o realizaciji, ker naj bi dejansko bili za sporne nepremičnine sklenjeni kupoprodajni pogodbi in ne zakupni in ker naj bi se ti tudi realizirali. V skladu z določbami navedenih pogodb je bila med pogodbenikoma realizirana zgolj najemna (zakupna, kot je imenovana) pogodba in ne kupoprodajna. Poleg tega je v skladu z navedeno pogodbo bila plačana zakupnina in ne kupnina, kot to trdi tožnik¹. Obe pogodbi vsebujeta tudi določbo, da sta pogodbenika seznanjena, da se pogodba zaenkrat ne da vknjižiti v zemljiško knjigo, ko pa bodo izpolnjeni pogoji, se pogodbenica zaveže skleniti kupoprodajno pogodbo, kar nikakor ne ustreza pojmu zemljiškoknjižnega dovolila.

7Sodišče prve stopnje je glede na samo vsebino spornih pogodb² tako pravilno zaključilo, da je tožnik ob sklepanju navedenih pogodb vedel, da ni postal lastnik spornih nepremičnin. Kot izhaja iz same vsebine obeh pogodb, bi bilo potrebno za prenos lastninske pravice skleniti kupno pogodbo, pred tem pa še odmeriti posamezna zemljišča, tako da bi jih bilo mogoče identificirati s katastrskimi podatki. Šele nato je mogoča izdaja zemljiškoknjižnega dovolila in vknjižba lastninske pravice na spornih zemljiščih v zemljiško knjigo zemljiško knjigo.

8Na podlagi navedenih ugotovitev je sodišče prve stopnje povsem pravilno uporabilo materialno pravo, ki določa pogoje za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah na podlagi priposestvovanja (Zakon o temeljnih lastniskopravnih razmerjih, v nadaljevanju ZTLR in SPZ). Tožba v tej zadevi je bila vložena po uveljavitvi SPZ (1. 1. 2003), ki v 266. členu določa, da stvarne pravice, pridobljene pred njegovo uveljavitvijo, ostanejo v veljavi z vsebino, določeno v SPZ. Po določilih ZTLR je dobroverni in zakoniti posestnik nepremičnine pridobil lastninsko pravico na njej s priposestvovanjem po preteku desetih let (drugi odstavek 28. člena), dobroverni posestnik pa po preteku dvajsetih let (četrti odstavek 28. člena ZTLR). Posest je bila zakonita, če je temeljila na veljavnem pravnem naslovu, in če ni bila pridobljena s silo, zvijačo ali zlorabo zaupanja (1. odstavek 72. člena ZTLR). Po 2. odstavku 72. člena ZTLR je bil posestnik dobroveren, če ni vedel in tudi ni mogel vedeti, da stvar, ki jo ima v posesti, ni njegova. Kot je že pojasnilo sodišče prve stopnje, v primeru, da je bil tožnik le dobroverni posestnik (ne pa tudi zakoniti), bi priposestvovalna doba po ZTLR potekla po 1. 1. 2003, ko je pričel veljati SPZ, ki je ukinil pojem zakonite posesti. Skladno z drugim odstavkom 43. člena SPZ pridobi dobroverni lastniški posestnik nepremičnine lastninsko pravico na njej po preteku desetih let. Zahteva po pravnem naslovu je zaobsežena v zahtevi po dobrovernosti, ne zahteva pa se, da bi bil pravni naslov veljaven. Neveljaven pravni naslov ne izključuje dobrovernosti pod pogojem, da je priposestvovalec v dobri veri tako glede veljavnosti pravnega naslova kot glede pridobitve lastninske pravice. Glede na 27. in 28. člen SPZ je dobroverni lastniški posestnik tisti, ki ne ve in tudi ne more vedeti, da ni lastnik stvari. Dobroveren lastniški posestnik je torej tisti, ki je v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik stvari. V opravičljivi zmoti je, ko utemeljeno misli, da je postal lastnik neke stvari.

9Pritrditi je tako sodišču prve stopnje, da tožnik ni bil dobroverni (lastniški) posestnik, saj je vedel, da je za prenos lastninske pravice potrebno skleniti novo pogodbo in da ima sporne nepremičnine v posesti na podlagi zakupne pogodbe za dobo 25 let, z možnostjo podaljšanja³. Iz vsebine obeh pogodb tudi ni razvidno, da bi pravna prednica toženke že izdala zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastninske pravice. Tožnik zato spornih nepremičnin ni mogel pridobiti na podlagi priposestvovanja ne na podlagi ZTLR in ne na podlagi SPZ, kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje.

10Glede na povedano je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

11Tožnik stroškov postopka pritožbenega postopka ni priglasil, zato je odločitev o njih odpadla (163. člen ZPP).

¹ Podobno je bilo odločeno tudi v zadevi VSC Cp 227/211 z dne 25. 8. 2011.
² V pogodbi kot listinski dokaz je na seji vpogledalo tudi sodišče druge stopnje.
³ Iz zadeve II Ips 359/2010 z dne 19. 12. 2013, na katero se v pritožbi sklicuje tudi tožnik, izhaja, da je posest dobroverna, če ima posestnik pravni naslov za pridobitev lastninske pravice. Pravni naslov, primeren za pridobitev lastninske pravice, je opredeljen s tipom pogodbe, ta mora biti usmerjen v prenos lastninske pravice na predmetu pogodbe (prodajna, darilna pogodba in podobno, ne pa npr. najemna, zakupna pogodba).