VSK Sklep CDn 177/2021

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice se razveljavita in zadeva vrne zemljiškoknjižni sodnici v novo odločanje o vpisu.

1Predlagateljica Republika Slovenija¹ je pri uvodu navedenih nepremičninah predlagala vknjižbo lastninske pravice na njeno ime na podlagi Pogodbe o prenosu kmetijskih zemljišč in gozdov², ki jo je 7.6.2021 sklenila z nasprotno udeleženko Občino G. Zemljiškoknjižna sodniška pomočnica je predlog zavrgla, ker je ugotovila, da mu ni predloženo soglasje oziroma odobritev pravnega posla pristojnega organa oziroma potrdilo, da soglasje oziroma odobritev ni potrebna.

2Zemljiškoknjižna sodnica, ki je odločala o ugovoru predlagateljice, se je s stališčem zemljiškoknjižne sodniške pomočnice strinjala in je z izpodbijanim sklepom ugovor zavrnila ter sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice potrdila.

3Proti temu sklepu se pritožuje predlagateljica. Uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga razveljavitev sklepa ter vrnitev zadeve v ponovno odločanje. Sklicuje se na 14. člen Zakona o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov (v nadaljevanju ZSKZ) ter na 1. člen Pogodbe z dne 7.6.2021 (v nadaljevanju Pogodba), iz katerega izhaja, da sta stranki sporazumni, da sta predmetni parceli 11.3.1993 na podlagi 14. člena ZSKZ postali last Republike Slovenije in se po stanju na dan uveljavitve ZSKZ prenašata v gospodarjenje Sklada. Iz zemljiške knjige res izhaja, da je pri predmetnih nepremičninah vknjižena lastninska pravica v korist Občine G. in da je pri navedenih nepremičninah vknjižena lastninska pravica na podlagi delilne pogodbe z dne 26.8.1996 in 51. člena Zakona o lokalni samoupravi (v nadaljevanju ZLS), vendar pa se družbena lastnina po njenem mnenju ne more in ne sme ugotavljati zgolj na podlagi stanja v zemljiški knjigi. Nepremičnini sta bili v času uveljavitve ZSKZ v družbeni lastnini, to izhaja iz 1. člena delilne Pogodbe, v kateri je določeno, da so pogodbene stranke, med katerimi je tudi Občina G. pravne naslednice bivše Občine M., za katero je v zemljiški knjigi vpisana pravica uporabe na nepremičninah v družbeni lastnini, ki so predmet delilne pogodbe. Delilna pogodba določa tudi, da Občina G. prejme v izključno uporabo, po sprejemu ustrezne lastninske zakonodaje pa v last vse lastne oziroma solastne deleže Občine M. na predmetnih nepremičninah. Pravica predlagateljice je močnejša kot je pravica Občine G., saj je predlagateljica pridobila lastninsko pravico na podlagi 14. člena ZSKZ, občina pa na podlagi 51. člena ZLS. Sodna praksa je enotna, da mora tudi predlagatelj, ki predlaga vpis lastninske pravice, ki je bila pridobljena na podlagi 14. člena ZSKZ, predlog utemeljiti z listino, ki ustreza pogojem ZSKZ-1. Predlagateljica zato pojasnjuje, da je podlaga za vknjižbo Pogodba in hkrati tudi 14. člen ZSKZ. K Pogodbi je priloženo potrdilo o namenski rabi, iz katerega izhaja, da gre za kmetijski zemljišči. Pogodba je ugotovitveni akt iz katerega izhaja, da sta predlagateljica in nasprotna udeleženka, torej upravičenki za vknjižbo lastninske pravice po ZSKZ soglasni, da je lastnica teh nepremičnin postala predlagateljica. Gre za originaren način, ki ni odvisna od vpisov v zemljiško knjigo. Določba drugega odstavka 38. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) se ne more uporabiti, predmetna Pogodba namreč ni posel, za katerega bi bilo potrebno soglasje ali odobritev pristojnega organa. Odločilno je vprašanje, kakšna je vsebina predmetne Pogodbe, ki je bila podlaga predlogu za vpis. Nepremičnini nista prešli na predlagateljico na podlagi pravnega posla, stranki sta s Pogodbo samo uredili stanje v zemljiški knjigi.

4Pritožba je utemeljena.

5Stranki Pogodbe, na podlagi katere se predlaga vpis, sta občina G., na območju katere ležita obravnavani nepremičnini, in država. Gre za kmetijsko zemljišče, kar je izkazano s potrdilom o namenski rabi. S Pogodbo sta uredili neusklajeno zemljiškoknjižno stanje. Občina G. je ena od pravnih naslednic bivše občine M.³, na katero je bila v času uveljavitve ZSKZ vpisana pravica uporabe. Tako stanje je bilo tudi v času sklepanja delilne pogodbe med pravnimi naslednicami bivše občine M., ki so si nepremičnine razdelile glede na njihovo lego. Na podlagi delilne pogodbe je bila pri zadevnih nepremičninah vpisana lastninska pravica na občino G. Država in občina G. sta se strinjali, da je država postala lastnica teh zemljišč že leta 1993 na podlagi 14. člena ZSKZ⁴ in sta sporazum v zvezi s tem ustrezno formalizirali v Pogodbi.⁵ Sodišče prve stopnje je štelo, da gre za listino iz 1. točke prvega odstavka 40. člena ZZK-1, za katero se uporablja drugi odstavek 38. člena ZZK-1.

6Zakon določa, da se šteje za zemljiškoknjižno dovolilo iz 1. točke prvega odstavka 40. člena ZZK-1 tudi listina, ki vsebuje izjavo osebe, ki jo izstavlja, da priznava izvirno pridobitev stvarne pravice v koristi druge osebe (1. točka tretjega odstavka 40. člena ZZK-1). Določa tudi, da se za overitev podpisa na taki listini smiselno uporabljajo pravila ZZK-1 o overitvi zemljiškoknjižnega dovolila razen prvega in drugega odstavka 36. člena tega zakona (četrti odstavek 40. člena ZZK-1).

7Načeloma se za listine iz 1. točke tretjega odstavka 40. člena ZZK-1 uporablja tudi drugi odstavek 38. člena ZZK-1⁶ in v tem pogledu ima prvostopenjsko sodišče prav. Vendar pa je ta primer izjemen in smiselna uporaba teh pravil glede na okoliščine primera terja drugačno razlago. Pritožbeno sodišče se strinja s pritožbo, da se ga v tem primeru ne uporabi. Zemljiškoknjižnemu dovolilu ni bilo potrebno priložiti odobritve pravnega posla oziroma potrdila, da odobritev ni potrebna.

8Pri razlagi je treba izhajati iz namena določbe drugega odstavka 38. člena ZZK-1, ki je v varstvu javnega interesa. V konkretnem primeru pa ta upoštevaje vsebino Pogodbe, zakonodajo, ki ureja lastninjenje kmetijskih zemljišč ter zakonodajo, ki ureja varstvo kmetijskih zemljišč⁷, po presoji pritožbenega sodišča ne more biti ogrožen. Iz listin, zakonodaje in vpisov v zemljiški knjigi izhaja, da ne gre za promet s kmetijskimi zemljišči, gre za ureditev neurejenega stanja iz tranzicijskih časov, ki sta ga s pogodbo uredili država in občina, edini potencialni upravičenki iz naslova lastninjenja teh zemljišč na podlagi 14. člena ZSKZ.

9Argument, s katerim je bil zavrnjen vpis, in na katerem temelji tudi izpodbijani sklep, je materialnopravno zmoten. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, sklep zemljiškoknjižne sodnice in sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice razveljavilo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje (sodnici), da presodi ali so izpolnjeni vsi pogoji za vpis (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1). Pritožbeno sodišče sklepa ne more samo spremeniti, saj bi s tem odvzelo Občini G. pravico do pravnega sredstva.

¹ V nadaljevanju država.
² V nadaljevanju Pogodba.
³ To izhaja iz priložene delilne pogodbe z dne 26.8.1996 in določb 51. člena Zakona o lokalni samoupravi.
⁴ Ta člen določa: „Kmetijska zemljišča, kmetije in gozdovi v družbeni lastnini, ki niso postali last Republike Slovenije oziroma občin po zakonu o lastninskem preoblikovanju podjetij (Uradni list RS, št. 55/92) oziroma po zakonu o zadrugah (Uradni list RS, št. 13/92), ter kmetijska zemljišča in gozdovi, ki so jih temeljne organizacije kooperantov dobile v upravljanje in razpolaganje na neodplačen način, postanejo z dnem uveljavitve tega zakona last Republike Slovenije oziroma občin in se po stanju ob uveljavitvi tega zakona prenesejo na sklad oziroma na občino.“
⁵ V primeru, da bi se stanje v zemljiški knjigi urejalo v času, ko je bila pri teh nepremičninah v zemljiški knjigi vpisana družbena lastnina v uporabi takratne občine M., bi za vpis zadoščala izjava
⁶ Besedilo drugega odstavka 38. člena ZZK-1 se glasi : „Če je bilo zemljiškoknjižno dovolilo iz prejšnjega odstavka izstavljeno v zvezi s pravnim poslom, za katerega je po zakonu, ki ureja promet tiste vrste nepremičnin, med katere glede na namen rabe, naveden v potrdilu o namenski rabi zemljišča, spada nepremičnina, na katero se nanaša zemljiškoknjižno dovolilo, potrebno pridobiti soglasje oziroma odobritev pristojnega organa oziroma potrdilo pristojnega organa, da takšno soglasje oziroma odobritev ni potrebna, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo tudi navedeno soglasje, odobritev oziroma potrdilo.“
⁷ Zakon o kmetijskih zemljiščih.