VSL Sodba I Cp 449/2020

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi:

„ 1. Najemna pogodba št. 000/5 z dne 30.8.1999 se odpove.

2. Tožene stranke so dolžne v roku 60 dni izprazniti enosobno stanovanje v pritličju št. 3 v izmeri 36,00 m2 in enosobno stanovanje št. 2 v izmeri 27,00 m2, ki se obe nahajata v stavbi št. 00, na nepremičnini z ID znakom: parcela 0000, in ju v navedenem roku prazni oseb in stvari, ki so njihova last, izročiti tožeči stranki.“

II. Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni toženi stranki plačati stroške postopka v znesku 1.299,15 EUR, primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

III. Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni toženi stranki plačati stroške pritožbenega postopka v znesku 447,98 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

1Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se najemna pogodba št. 000/5 z dne 30.8.1999 odpove (I. točka izreka) in da so toženci dolžni v roku 60 dni izprazniti enosobno stanovanje v pritličju št. 3 v izmeri 36,00 m2 in enosobno stanovanje št. 2 v izmeri 27,00 m2, ki se obe nahajata v stavbi št. 00, na nepremičnini z ID znakom: parcela 0000, in ju v navedenem roku prazni oseb in stvari, ki so njihova last, izročiti tožeči stranki (točka II izreka). Odločilo je tudi, da so toženci dolžni tožeči stranki v roku 15 dni povrniti stroške postopka v znesku 1.942,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila (točka III izreka).

2Zoper to sodbo so se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP¹) pritožili toženci. Predlagajo, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navajajo, da tožnica ni podala ustrezne trditvene podlage, da se katerokoli od ponujenih stanovanj nahaja v stavbi, zgrajeni v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, niti zatrjevala, da ima katerokoli od ponujenih stanovanj oziroma stavba, v kateri se le-ta nahajajo, v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje. Prav tako ni podala dokazne podlage za prej navedena dejstva. Tožba je bila nesklepčna. O teh dejstvih sodba nima razlogov in je neobrazložena do te mere, da se je ne da preizkusiti. Gre za bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki 2. odst. 339. člena ZPP. V zvezi s tem bi sodišče moralo določiti tudi izvedenca gradbene stroke, kot je bilo predlagano s strani tožnice. Glede stanovanja št. 2 navaja, da je bil namen uporabe tega stanovanja določen - to je bivanje družinskih članov tožencev v tem stanovanju, zato ne gre za prekarij. Sodišče je pri obrazložitvi primernosti stanovanja v T. na naslovu T. zapisalo, da je to stanovanje povsem primerno - stanovanje ima kopalnico, bivalni del in eno sobo, v kateri je dovolj prostora za zakonsko posteljo. Predvidoma bi na tej zakonski postelji lahko spala starša - prva in druga tožena stranka. Postavlja pa se vprašanje, kje bi potem spala hčerka - tretja toženka, na kavču ali skupaj s starši na zakonski postelji. Sodišče prihaja tudi samo sebi v nasprotje, ko v točki 15 obrazložitve sodbe zapiše, da toženci sami sebe štejejo za eno gospodinjstvo. Pravilno tožencem podeli avtonomno pravico do izbire, ali bodo živeli skupaj v skupnem gospodinjstvu, vendar jim jo v nasprotju z zakonom takoj omeji oziroma onemogoči, ko zapiše, da stanovanje v T. na naslovu T. omogoča bivanje vsem trem tožencem in je namenu zakonske določbe v celoti zadoščeno. Sodišče zapiše, da samo ni strokovnjak za presojo medicinskih vprašanj, vendar pa na podlagi splošno znanih dejstev ugotavlja, da zdravstvene težave druge toženke niso takšne narave, ki bi ji gibanje onemogočale, saj tudi druga toženka sama pojasni, da se giblje, čeprav jo to zelo boli. Sodišče pa si dovoli zaključiti, da resnih medicinskih indikacij objektivno gledano upoštevaje zdravstvene izvide pri drugi toženki ni bilo zaznati. Če kdo, bi odgovor na vprašanje, ali zdravstvene težave prve in druge tožene stranke predstavljajo takšno oviro, da bi jima uporaba stanovanja v 5. nadstropju stavbe brez dvigala predstavljala na dolgi rok nepremostljivo oviro, lahko podala izvedenec medicinske stroke v sodelovanju z izvedencem gradbene stroke. Zagotovo pa do takšnih zaključkov ne more priti sodišče samo, saj ne razpolaga z zadostnim strokovnim znanjem.

3Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlagala zavrnitev pritožbe.

4Pritožba je utemeljena.

51. odst. 106. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) določa, da lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi razlogov, ki niso našteti v 103. členu tega zakona ali najemni pogodbi le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. Tožeča stranka je v tožbi trdila, da je tožencem z dopisom z dne 14.9.2018 odpovedala uporabo stanovanja v pritličju št. 3 v izmeri 36,00 m2 in enosobnega stanovanja št. 2 v izmeri 27 m2 zaradi rušitve večstanovanjske stavbe na naslovu P. 27, P., ter da jim je tudi priskrbela druga primerna stanovanja, toženci pa so vsa štiri ponujena primerna stanovanja neutemeljeno zavrnili. Tožničina tožba je bila na podlagi tako navedenih dejstev sklepčna. Toženci so tisti, na katerih je bilo trditveno breme, da navedejo, iz katerih razlogov so odklonili ponujena stanovanja oziroma zakaj menijo, da niso primerna. Toženci pa v postopku na prvi stopnji niso navedli, da katero od stanovanj ne bi bilo zgrajeno v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, ali da katero od stanovanj oziroma stavb, v katerih se ta nahajajo, ne bi imelo uporabnega dovoljenja. Njihove trditve v pritožbi o tem so prepozne in s tem neupoštevne, saj ne pojasnijo, zakaj teh dejstev niso navedli že v postopku na prvi stopnji (1. odst. 337. člena ZPP). Sodba sodišča prve stopnje vsebuje tudi vse razloge o odločilnih dejstvih, zato zatrjevana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki 2. odst. 339. člena ZPP ni podana. Ker prej navedena dejstva med strankama niso postala sporna, jih sodišče ni bilo dolžno ugotavljati. Razloge, zakaj je odklonila ponujena stanovanja, je bila namreč dolžna navesti tožena stranka. Ta jih je sicer navedla, med njimi pa ni bilo navedb o neizpolnitvi tehničnih pogojev ali pomanjkanju uporabnega dovoljenja. Nerealno bi bilo namreč pričakovati, da bo glede na številčnost le-teh tožeča stranka navajala vse minimalne tehnične pogoje, v skladu s katerimi so bila zgrajena sporna stanovanja. S tem, ko je navedla, da so bila vsa ponujena stanovanja primerna, takšna trditev vsebuje tudi navedbo, da so bila zgrajena v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj oziroma da imajo uporabno dovoljenje. Nasprotna dejstva pa je bila dolžna zatrjevati tožena stranka. Sklicevanje tožencev na odločbo I Cp 1990/2014 ni utemeljeno, saj je bilo v tistem postopku med strankama nesporno, da objekt ni imel uporabnega dovoljenja.

6Sodišče prve stopnje tudi ni bilo dolžno izvesti dokaza z izvedencem gradbene stroke, saj niso bila sporna vprašanja, ki bi terjala strokovno znanje. Sodišče prve stopnje je pravilno navedlo, da gre za pravno presojo o tem, ali so ponujena stanovanja primerna ali ne. Poleg tega tožena stranka izvedbe tega dokaza sploh ni predlagala, zato se na takšno kršitev postopka ne more sklicevati. Prav tako sodišče prve stopnje ni bilo dolžno izvesti dokaza z izvedencem medicinske stroke, saj tega dokaza tožena stranka ni predlagala.

7Toženci pa v pritožbi utemeljeno navajajo, da stanovanje v K., ki ga je tožnica ponudila tožencem, ni primerno, ker je v petem nadstropju stavbe, ki nima dvigala. Po določbi 2. odstavka 106. člena SZ-1 se najemniku zaradi odpovedi najemne pogodbe njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati, kar pomeni, da se šteje za primerno stanovanje, poleg opredelitev iz 10. člena tega zakona, stanovanje, ki v nobeni drugi pomembni okoliščini, v primerjavi s sedanjim stanovanjem, ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da glede na to, da so toženci do odpovedi najemne pogodbe bivali v pritličju stavbe in glede na ugotovitev sodišča prve stopnje, da ima druga toženka določene zdravstvene težave, ker trpi močne bolečine v ramah in vratnem delu hrbtenice in se zato malo giblje, tako prvi toženec kot druga toženka pa sta letnik rojstva 1957 in 1960 (iz česar izhaja, da premagovanje stopnic vse do petega nadstropja zanju pomeni bistveno poslabšanje stanovanjskih pogojev v primerjavi s sedanjim stanjem, ko živita v pritličju), stanovanje v petem nadstropju v primerjavi s sedanjim v pritličju predstavlja bistveno poslabšanje stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju. Zato to ponujeno stanovanje ni primerno v skladu z določbo 106. člena SZ-1.

8Prav tako pa po oceni pritožbenega sodišča ni primerno stanovanje v T. na naslovu T. Tožena stranka na podlagi dejstva, da je to stanovanje v drugem nadstropju, v pritožbi ne nasprotuje njegovi primernosti iz tega razloga. Meni pa, da to stanovanje ni primerno, ker nima še dodatne sobe za hčerko (kjer bi ta lahko spala), ki je do sedaj bivala v stanovanju št. 2, toženci pa so to stanovanje uporabljali vrsto let (od 1992 dalje) in za uporabo plačevali neprofitno najemnino. Sodišče prve stopnje je zmotno uporabilo materialno pravo (določbo 106. člena SZ-1), ko je sprejelo razlago, da za primernost stanovanja v konkretnem primeru zadošča že izpolnjenost pogoja, da je ločen spalni in bivalni del, torej da ima sporno stanovanje poleg bivalnega dela še eno sobo, ki predstavlja spalni del. Po oceni pritožbenega sodišča pa v okoliščinah konkretnega primera, ko so toženci vrsto let v skupnem gospodinjstvu uporabljali tudi stanovanje številka 2 in za to uporabo tudi plačevali najemnino (trenutno v njem prebiva tretja toženka, ki je polnoletna), njihov položaj ne bo bistveno poslabšan le v primeru, da ima nadomestno stanovanje tudi ločen spalni del za tretje toženko, kot to pravilno navaja pritožba (torej poleg bivalnega dela s kuhinjo še dve sobi). Sodišče prve stopnje je sicer razmerje v zvezi s stanovanjem številka 2 opredelilo kot razmerje, podobno prekariju, ker je bila njegova uporaba dovoljena do preklica, vendar pa je po oceni pritožbenega sodišča v tej zadevi bistveno, da je tudi pri stanovanju št. 2 šlo za dolgotrajno uporabo za stanovanjski namen, za to uporabo pa so toženci tudi vsa ta leta plačevali zneske, ki po višini ustrezajo neprofitni najemnini. Gre za realizacijo najemne pogodbe (73. člen Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR oziroma kasneje 58. člen Obligacijskega zakonika - OZ). Ob takšni dolgotrajni uporabi za stanovanjski namen (v dopisu M., d.o.o., z dne 5.4.2000, na prilogi B5, je navedeno, da naj ta dopis nadomesti stanovanjsko pogodbo), mora nadomestno stanovanje po oceni pritožbenega sodišča vsebovati poleg bivalnega dela ločen spalni del tako za prvega toženca in drugo toženko kot tudi posebej za tretje toženko, za kar se pravilno zavzema pritožba. Le v tem primeru položaj vseh treh dosedanjih uporabnikov ne bo bistveno poslabšan v primerjavi s sedanjim stanjem.

9Ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, je pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrnilo (5. alineja 358. člena ZPP). Tožeča stranka namreč toženi stranki do sedaj ni ponudila primernega nadomestnega stanovanja. Dokler tako ne bo ravnala, toženci niso dolžni izprazniti nobenega od spornih stanovanj.

10Ker je pritožbeno sodišče spremenilo odločbo sodišča prve stopnje, je moralo odločiti o stroških vsega postopka (2. odst. 165. člena ZPP). Tožeča stranka v pravdi ni uspela, zato je toženi stranki v 15 dneh dolžna povrniti stroške postopka na prvi stopnji (1. odst. 154. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je toženi stranki priznalo sledeče stroške: za sestavo odgovora na tožbo 400 točk, za 1. pripravljalno vlogo 400 točk, narok dne 21.8.2019 400 točk, narok dne 2.10.2019 200 točk, poročilo stranki 50 točk, povečanje za zastopanje 3 strank 290 točk, administrativni stroški 34,8 točk, 22% DDV 234,27 EUR, kar ob vrednosti odvetniške točke 0,6 EUR skupaj znaša 1.299,15 EUR. V primeru zamude s plačilom bo tožeča stranka dolžna toženi stranki plačati tudi zakonske zamudne obresti od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

11Tožeča stranka je dolžna toženi stranki, ki je uspela s pritožbo (1. odst. 154. člena ZPP), v 15 dneh povrniti tudi stroške pritožbenega postopka: za sestavo pritožbe 500 točk, povečanje za zastopanje več strank 100 točk, materialne izdatke 12 točk, 22% DDV 80,78 EUR, kar skupaj znaša 447,98 EUR. V primeru zamude s plačilom bo tožeča stranka dolžna toženi stranki plačati tudi zakonske zamudne obresti od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

¹ Ur. l. RS, št. 26/1999 s spremembami