73. člen ZOR

Priposestvovanje je klasičen institut stvarnega prava, ki naj premosti vrzel med zunajknjižno resničnostjo in zemljiškoknjižnim videzom. Njegova umeščenost v pozitivno pravo mora biti takšna, da je zagotovljeno ustrezno ravnovesje tako med specialnimi načeli zemljiškoknjižnega prava kot med splošnimi civilnopravnimi načeli stvarnega in obligacijskega prava (načelo vestnosti in poštenja - 5. člen OZ). Zagotovljeno mora biti varstvo poštenih, tretjih oseb (prek načela zaupanja v zemljiško knjigo - 10. člen SPZ), hkrati pa mora sama ustanova pridobitve lastninske pravice temeljiti tudi na pravnih vrednotah in ne predstavljati zgolj pretvorbe dejanskega v pravno. V vsem zgodovinskem razvoju so bile upoštevne tako časovne prvine (dolgotrajna posest) kot vrednotne prvine, ki se odražajo v zavesti in ravnanju obeh udeležencev (tako posestnika na eni kot v zemljiško knjigo vpisanega subjekta na drugi strani). Njuno ravnanje je treba presojati prav v luči temeljnih načel (skrbnosti ter vestnosti in poštenja). Presoja obeh ravnanj je pogosto tudi soodvisna in se pozitivnopravno (preprosto rečeno: silogistično) nazadnje izkristalizira prek materialnopravne presoje dobre vere - ki je,

Pogodba opredeljena kot daritev za primer smrti v paragrafu 956 ODZ je bila kot taka realizirana (teorija realizacije), saj se je darilodajalec zavezal izpolniti obveznost, obdarjenka pa je to pravico prevzela (soglasje volj).

Razmerje med pravdnima strankama je po vsebini najbližje pogodbi o opremljanju, ki pa v času sklenitve dogovora še ni bila zakonsko urejen tip pogodbe. Tožeča stranka ni uspela dokazati, da sta stranki določili obveznost tožene stranke za povračilo stroškov izgradnje komunalne opreme, kolikor bi tak strošek presegal znesek komunalnega prispevka, katerega plačila je bila tožeča stranka oproščena. Takšna obveznost tožene stranke ne izhaja niti iz zakonodaje. Zato tožeča stranka ne more uspeti z zahtevkom, kjer pogojuje prevzem komunalne opreme s plačilom stroškov investicije. Bistveni sestavini prodajne pogodbe sta predmet in cena, ki morata biti določeni tudi v predpogodbi. Sklicevanje na načelo enake vrednosti dajatev ne more nadomestiti dejstva, da stranki kupnine nista določili.

Tožeča stranka namreč toženi stranki do sedaj ni ponudila primernega nadomestnega stanovanja. Dokler tako ne bo ravnala, toženci niso dolžni izprazniti nobenega od spornih stanovanj.

Tožeča stranka je zatrjevala, da je na podlagi dogovorov na sestanku zaradi arondacije v letu 1976 pridobila sporne nepremičnine v dobroverno posest in to izvrševala 40 let ter priposestvovala lastninsko pravico na nepremičninah. Tožena stranka je dokazala, da tožnik ni bil v dobri veri, saj je ves čas vedel, da so to šele pogovori o domnevni zamenjavi in do te zamenjave ni v celoti prišlo. Tožnik je ves čas obdržal svoje nepremičnine in jih ni izročil v zatrjevani menjalni pogodbi. Tako ne more biti utemeljen zahtevek na ugotovitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja.

Tožnica, ki v zahtevanem roku iz 147. člena SZ ni zahtevala sklenitve najemne pogodbe, hkrati pa niti ni bila imetnica stanovanjske pravice, kljub dolgoletnemu bivanju v sporni nepremičnini, nima zahtevka na sklenitev najemne pogodbe z novim lastnikom, toženko, v posledici česar je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo tožničin tožbeni zahtevek.

Kršitev proste dokazne ocene je lahko dvojna: (a) neupoštevanje metode iz 8. člena ZPP; ali (b) vsebinsko neprepričljiva dokazna ocena, ki je v nasprotju z neformalnimi dokaznimi pravili, zato je podana zmotna ugotovitev dejanskega stanja. Ker revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, mora revident, ki se sklicuje na kršitev 8. člena ZPP, revizijsko sodišče prepričati, da dokazna ocena nižjih sodišč ne izpolnjuje temeljnih postulatov metode proste dokazne ocene. V revizijskem postopku zato ni (več) bistveno, ali je bila resnica pravilno ugotovljena, ampak le še to, kako je bila ugotovljena. Pomembno je torej spoštovanje metode, ki jo 8. člen ZPP začrtuje le formalno, medtem ko vsebinski vidik dokazne ocene tvorijo splošni zakoni logike, psihologije, znanosti in izkušenj na splošno.

Med pravdnima strankama in toženkinim bivšim možem (tožničinim sinom) je bil že ob nakupu spornega stanovanja v letu 1993 sklenjen dogovor, da bosta stanovanje dejansko kupila toženka in njen bivši mož. Ta dogovor je bil realiziran s plačilom vseh mesečnih obrokov kupnine s stranki toženke in njenega bivšega moža ter s prepustitvijo nepremičnine njima v izključno posest, da se je izvrševala dolgoletna mirna posest. To potrjuje pravilnost zaključka, da je imela toženka zakonito in dobroverno posest, saj tožnica ni dokazala, da so v času potrebne priposestvovalne dobe obstajale okoliščine, ki bi vzbudile dvom, da je toženka postala (so)lastnica nepremičnine.

Do uveljavitve OZ se je za darilno pogodbo uporabljal splošni del ZOR, v ostalem delu pa pravna pravila ODZ. Ker je bila ustna pogodba sklenjena v letu 1988, je moralo prvo sodišče uporabiti tako določbe ZOR kot tudi pravna pravila ODZ. V skladu s slednjimi je darilna pogodba t. i. realni kontrakt, zato se za njeno sklenitev zahteva dejanska izročitev stvari. Za pravno učinkovitost darilne pogodbe se je po paragrafu 493 ODZ zahtevala stroga obličnost. Vendar pa je napaka v obliki pri ustno sklenjeni darilni pogodbi zaradi izpolnitve pogodbenih obveznosti lahko konvalidirala.

Toženka je kot dedinja vstopila v toženčev procesnopravni položaj, tako da izpodbijana odločitev ne učinkuje le v razmerju do tožnice, ampak tudi v razmerju do nje kot pravne naslednice prvotnega toženca. Odločitev o nepodedljivosti terjatve, ki je predmet obravnavanja, je odločitev o utemeljenosti zahtevka in ne procesna odločitev, kakršna je ustavitev postopka. Če stranka med postopkom umre, po samem zakonu v njen (procesni) položaj vstopijo dediči. Smrt stranke med postopkom ne vpliva na pravila postopka o tožnikovem razpolaganju z zahtevkom in na pravice nasprotne stranke, povezane s tem. Ustavitev postopka bi bila v dani procesni situaciji lahko le posledica umika tožbe, ki ji dediči po pokojnem tožencu ne bi nasprotovali (drugi in tretji odstavek 188. člena ZPP). Ker te predpostavke niso podane, ni bilo podlage za ustavitev postopka. Po 111. členu SZ-1 lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo za izpraznitev stanovanja, če oseba, ki uporablja stanovanje, ni sklenila najemne pogodbe z lastnikom. Tudi ob neobstoju pisne listine je najemna pogodba veljavna, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale.

Realizirana ustna pogodba je bila veljavna (73. člen tedaj veljavnega ZOR). B. A. je s tem pridobil pravico od staršev (oziroma od očeta kot formalnega zemljiškoknjižnega lastnika, čeprav ni bilo sporno, da gre za skupno premoženje obeh) zahtevati izstavitev zemljiškoknjižne listine, na podlagi katere bi se v zemljiško knjigo vpisal kot lastnik celotne nepremičnine na G. in solastnik četrtine poslovnega prostora E. Ob njegovi smrti (132. člen ZD) pa je vse njegovo premoženje, vključno s terjatvijo zahtevati zemljiškoknjižno dovolilo, prešlo nazaj na starša kot njegova zakonita dediča (14. člen istega zakona). Vpis v njuno korist (oziroma formalno v očetovo korist) je že obstajal, terjatev pa je z združitvijo upnika (formalno očeta kot zemljiškoknjižnega lastnika, dejansko pa obeh staršev) in dolžnika v isti osebi prenehala.

Tožeča stranka ni dokazala, da je bila ustno sklenjena pogodba, s katero je od tožene stranke odkupila sporno nepremičnino, realizirana. Navedena pogodba ni kovalidirala in ni veljavna. Materialnopravno pravilna je odločitev o zavrnitvi zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine. Slednji ima lahko podlago le v zavezovalnem pravnem poslu, ki ne obstaja.

Za sporno stanovanje je bila sklenjena predpogodba in ne najemna pogodba.

Pravilno je izhodišče sodišča prve stopnje, da prodajna pogodba namesto razlastitve ne pomeni prometa z nepremičninami (zato pritožba tudi neutemeljeno vztraja, da bi bilo treba upoštevati ZKZ). Gre za pogodbo, ki nadomešča razlastitveni postopek in pravnomočno razlastitveno odločbo. Po enotnem stališču sodne prakse je treba zato pridobitev lastninske pravice s takšno pogodbo enačiti s pridobitvijo lastninske pravice na podlagi odločbe državnega organa. Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo, da ima že sama pogodba učinek v lastninskopravni sferi. Ker se lastninska pravica pridobi na originaren način že na podlagi pogodbe namesto razlastitve, vknjižba v zemljiški knjigi pa je le deklaratorne narave, je pravilno pojasnilo tudi, da v pogodbi, ki nadomešča razlastitev, intabulacijska klavzula ni potrebna. V ZRPPN sicer res ni izrecno določeno, da razlaščeno zemljišče preide v družbeno lastnino s sklenitvijo pogodbe, vendar je takšno enotno stališče sodne prakse, ki ga je pravilno upoštevalo tudi sodišče prve stopnje. Sporazuma strank (v smislu prvega odstavka 69. člena ZOR), da naj bo posebna oblika (sodna overovitev podpisa prodajalke) pogoj za veljavnost njune pogodbe

Nesprejemljiv je zaključek, da se šteje, da je bila pogodba sklenjena, ker se je izvrševala. Res je pogodba, ki ji manjka zahtevana pisna oblika, veljavna, če je bila v celoti ali v pretežnem delu izpolnjena (73. člen ZOR), vendar bi se sodišče lahko sklicevalo na teorijo o realizaciji le, če bi pogodbenika sklenila ustno najemno pogodbo; razlogov o tem pa izpodbijana sodba nima. Zgolj bivanje v stanovanju in plačevanje najemnine namreč ne zadošča, saj mora biti pogodba najprej sklenjena, da lahko konvalidira.

Sporno stanovanje zaradi obstoja zakonskega zadržka za veljavno zunajzakonsko zvezo (12. člen v zvezi s 20. členom in 32. členom ZZZDR) ne spada v skupno premoženje pravdnih strank. V obravnavanem primeru sodišče ne more izdati sodbe na podlagi pripoznave (316. člen ZPP), ker gre za zahtevek, s katerim stranke ne morejo razpolagati. Toženec namreč v konkretnih okoliščinah tožnici iz naslova skupnega premoženja ne more priznati solastninske pravice, ker gre za nasprotovanje navedenim kogentnim določbam ZZZDR. Enaka omejitev pa velja tudi za priznanje dejstev po prvem odstavku 214. člena ZPP, pri uporabi katerega mora sodišče prav tako paziti, da ne gre za razpolaganje v nasprotju s prisilnimi predpisi ali moralnimi pravili (tretji odstavek 3. člena ZPP).

Procesna kršitev, tako imenovana protispisnost, lahko predstavlja le tehnično napako in sicer napačen postopek prenosa avtentičnega zapisa listine ali zapisnika o izvedbi dokazov v razlogih (povzetka oz. prepisa vsebine zapisa), pri katerem se sodišče dokazno in pravno (vrednostno) še ne opredeljuje. Sodišči sta upoštevali spoznanja pravne znanosti, ki so že uveljavljena v naši sodni praksi, po kateri gre pri opcijah za dve pogodbi. Prva je opcijska pogodba, katere vsebina je dogovor o ustanovitvi opcije kot oblikovalne pravice, ki opcijskemu upravičencu zagotavlja možnost, da z opcijsko izjavo doseže sklenitev glavne pogodbe. Vsebina glavne pogodbe je določena z opcijsko pogodbo. Sklenjena opcijska pogodba pomeni hkrati tudi zavezujočo ponudbo opcijskega zavezanca, ki jo lahko enostransko sprejme opcijski upravičenec. Opcijska pogodba nastane in zavezuje od trenutka sklenitve naprej, glavna pogodba pa nastane po splošnih pravilih v trenutku prejema opcijske izjave, s katero opcijski upravičenec sprejme ponudbo za sklenitev glavne pogodbe, ki izhaja iz opcijske pogodbe. Določenost notarskega zapisa tako v času sklepanja sporne opcijske pogodbe veljavne določbe 416.

Sodišče je (kot predhodno vprašanje) presojalo možnost prenosa pravice uporabe na podlagi ustnega (torej neobličnega) pravnega posla. Za ugotovitev imetništva pravice uporabe ni relevantno, kdo je bil kot njen imetnik vpisan v zemljiško knjigo, saj je bil vpis le deklaratoren, prenos pravice uporabe pa se je večinoma odvijal izvenknjižno. Tožeča stranka je tako imetnica pravice uporabe na spornem zemljišču v posledici realizacije ustne pogodbe.

Vrhovno sodišče je že izreklo (sodba III Ips 40/2008 z dne 23. 1. 2012), da „pretežnost izpolnitve“ predstavlja pravni standard, katerega konkretizacija pri časovno odloženih obveznostih ne more biti samo količinska, saj bi takšna razlaga omogočala nepošteno ravnanje in špekuliranje strank. Preprečevanje takšnega ravnanja pa je ravno predmet varstva uzakonjenega pravila teorije o realizaciji oblikovno pomanjkljivih pogodb. In še, da je pomembna okoliščina, da sta obe stranki določeno časovno obdobje izpolnjevali vsaka svojo obveznost, zaradi česar se je stranka lahko upravičeno zanesla, da (druga) stranka šteje oblikovno pomanjkljivo pogodbo za veljavno. Pri takšni razlagi pojma „pretežnost izpolnitve“ se je sodišče sklicevalo tudi na načelo vestnosti in poštenja.

Stanovanjska pravica se na podlagi stanovanjskega zakona ni sama po sebi spremenila v najemno razmerje. Da je imetnik stanovanjske pravice na stanovanju pridobil status najemnika, sta morala lastnik stanovanja in imetnik stanovanjske pravice skleniti najemno pogodbo. Ker najemna pogodba ni bila sklenjena niti v ustni obliki, oziroma ker med vsakokratnim lastnikom spornega stanovanja in tožnico ni bilo v zavesti, da imata sklenjeno najemno pogodbo, ta ni mogla postati veljavna na podlagi konvalidacije.