VSK Sklep CDn 113/2020

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep in zavrnilni del sklepa Dn xx/yy se razveljavita ter zadeva vrne zemljiškoknjižni sodnici v novo odločanje o vpisu.

1Prvostopenjsko sodišče je s sklepom Dn xx/yy dovolilo pri parcelah št. 1/3 in 2/3 k.o. S. pri solastninskem deležu K.L.S. vpis lastninske pravice na predlagateljico M.O. in izbris zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice. Ni pa dovolilo vpisa pri solastninskih deležih M.H. in H.L. ki imata pri navedenih nepremičninah prav tako delež vsak do ¼, kar je utemeljilo s tem, da listini, ki je bila podlaga predlaganemu vpisu, ni bilo priloženo tudi izvirno pooblastilo za sklenitev prodajne pogodbe. Ugovor predlagateljice proti zavrnilnemu delu sklepa je bil zavrnjen z vsebinsko enako utemeljitvijo: ker mora biti zemljiškoknjižno dovolilo zemljiškoknjižnemu predlogu priloženo v izvirniku, enako velja tudi za pooblastilo za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, ker pa ni bilo storjeno, saj je predlagateljica predlogu priložila le overjena prepisa pooblastil prej omenjenih dveh solastnikov oz. prodajalcev, danega K.L.S., ki je v njunem imenu izstavila zemljiškoknjižno dovolilo.

2Proti sklepu o zavrnitvi ugovora se pritožuje predlagateljica po notarki. V pritožbi navaja, da je ob overitvi izvirnika prodajne pogodbe z dne 22.1.2019 overila tudi prepisa obeh pooblastil, sestavljenih pri dveh notarjih v A. ter pooblastili skupaj z ostalimi prilogami prešila z jamstvenikom v enovito listino. Obe pooblastili sta bili v obličnostnem smislu sestavljeni celo v strožji obliki, kot jo za sam pravni posel, katerega predmet je prenos lastninske pravice na nepremičninah, predpisujejo določila Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Prepisa listin je potrdila šele potem, ko ju je primerjala z izvirnikom in ko je ugotovila, da se prepisa z izvirnikom natančno ujemata. Pritožba sodišču še očita, da ne loči med listinami, ki so sklenjene kot zasebne listine in listinami, ki so sklenjene v notarski obliki. Izvirnik pooblastila bi bilo možno priložiti zgolj v primeru, če bi bilo pooblastilo sklenjeno kot zasebna listina, kar pa za konkreten primer ne drži, saj sta bili obe pooblastili sklenjeni v notarski obliki in se torej izvirnika nahajata v trajni hrambi pri notarjih, za udeležence pa sta bila izdelana odpravka notarskih zapisov pooblastil. Temeljno vprašanje v konkretni zadevi je, ali je lahko k izvirniku prodajne pogodbe, ki predstavlja temeljno listino za vpis, priložena notarsko overjena kopija pooblastila, ali pa mora biti vedno priloženo pooblastilo v izvirniku. Zakon o zemljiški knjigi nima izrecne zahteve glede tega, da mora biti pooblastilo za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila priloženo v izvirniku. Pritožba zatrjuje, da je overjen prepis, kot ga je napravila notarka, listina, ki predstavlja popolnoma enakovredno obliko kot jo ima izvirnik. Drugi odstavek 60. člena Zakona o notariatu (v nadaljevanju ZN) jasno določa, da imajo potrdila in zapisniki o izjavah iz tretjega oddelka ZN pravne učinke javne listine, če so sestavljeni po določbah 61. do 70. člena ZN. Opozarja še na 36. člen ZZK-1, ki celo za zavezovalni pravni posel dovoljuje, da je priložen v prepisu. 142. člen ZZK-1 pa se nanaša zgolj na temeljne listine, ki so podlaga za zahtevani vpis in ne na vse tiste, ki so podlaga vpisu. Stališče prvostopenjskega sodišča je tudi neživljenjsko, saj v primeru, ko je pooblastilo sestavljeno za pravni posel, ki se nanaša na več nepremičnin, to pomeni, da bi notar moral strankam svetovati sestavo več pooblastil, čeprav bi bili tako oseba pooblastitelja, kot oseba pooblaščenca pri vseh enaki. Uveljavljena je praksa, da ima pooblaščenec pri sebi izvirnik pooblastila oz. notarski odpravek pooblastila in se s takšnim pooblastilom izkaže pri posameznem pravnem opravilu, ki ga v imenu pooblastitelja želi opraviti. Notar nato izdela overjen prepis pooblastila, ga zveže skupaj z izvirnikom temeljne listine – prodajne pogodbe, izvirnik oziroma odpravek pa vrne pooblaščencu, saj ga bo slednji potreboval za morebitna druga opravila. Predložitev izvirnika zemljiškoknjižnega dovolila ne pomeni obličnoste zahteve, temveč zahtevo po ZZK-1, povezano s formalnimi predpostavkami za dovolitev vpisa. Obličnostnim zahtevam je namreč zadoščeno že v trenutku, ko prodajalec pri notarju overi svoj podpis na pogodbi. Če bi zakonodajalec želel uveljaviti ureditev, po kateri bi bil notar dolžan k izvirniku zemljiškoknjižnega dovolila priložiti tudi izvirnik overjenega pooblastila, bi takšno obveznost notarjem tudi naložil z jasno dikcijo, vsebovano v zakonu.

3Pritožba je utemeljena.

4Predlagateljica M.O. je predlagala vpis lastninske pravice pri uvodoma navedenih nepremičninah pri solastninskih deležih K.L.S., H.L. in M.H. na podlagi kupoprodajne pogodbe z vsebovanim zemljiškoknjižnim dovolilom, ki jo je v imenu veh treh prodajalcev podpisala K.L.S.. Listini, ki je bil podlaga vpisu, je bil priložen po notarki overjen prepis izvirnika pooblastila, s katerima sta dva od solastnikov pooblastila tretjo solastnico za sklenitev in podpis kupoprodajne pogodbe ter za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila glede njunih deležev nepremičnin.

5Z vprašanjem, ali mora biti pooblastilo v takem primeru priloženo v izvirniku, ali pa je tako listino mogoče priložiti v notarsko overjenem prepisu, se je Višje sodišče v Kopru ukvarjalo v zadevi Cdn 51/2020 z dne 10.3.2020, v kateri je zavzelo tako stališče, kot ga zagovarja pritožba in ne tako kot je bilo v preteklosti zavzeto v zadevi Cdn 269/2013. Pri novejšem stališču vztraja tudi v tej zadevi.

6Zemljiškoknjižno dovolilo je razpolagalni pravni posel imetnika stvarne pravice na nepremičnini in zanj je predpisana posebna obličnost: pisna oblika z overjenim podpisom izstavitelja (23. člen Stvarnopravnega zakonika - SPZ). Enaka obličnost se zahteva tudi za pooblastilo za izstavite takega dovolila (34. člen Zakona o zemljiški knjigi, v nadaljevanju ZZK-1 in 75. člen OZ).

7ZZK-1 ima posebne določbe o overitvi zemljiškoknjižnega dovolila v razdelku 4.1.3. (33. do 38.a člen ZZK-1). V prvem odstavku 33. člena najprej določa, da se za overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu uporabljajo splošna pravila Zakona o notariatu o overitvah podpisov, če v tem razdelku ni drugače določeno. Za primer, ko zemljiškoknjižno dovolilo v imenu osebe, ki dovoljuje vpis, izstavi pooblaščenec, pa 34. člen ZZK-1 določa, da mora biti priloženo pooblastilo, na katerem je podpis osebe, v imenu katere je zemljiškoknjižno dovolilo izstavljeno, overjen. Obe zahtevi glede obličnosti sta bili v konkretnem primeru izpolnjeni, s tem ko sta bili v predlogu za vpis k listini o temeljnem zavezovalnem in razpolagalnem poslu priloženi pooblastili, sestavljeni v obliki notarskega zapisa.

8Drugo vprašanje pa je, ali 34. člen ZZK-1 dovoljuje, da se pooblastilo priloži k predlogu za vpis tudi v overjenem prepisu. ZZK-1 ne vsebuje izrecne zahteve po izvirniku pooblastila. Take zahteve tudi ni mogoče izpeljati iz besedila 1. točke prvega odstavka 142. člena ZZK-1, saj se ta nanaša le na temeljno listino, ki je podlaga vpisu in za katero je določeno, da mora biti v izvirniku. Določbo 34. člena ZZK-1 je zato treba razlagati v povezavi s stvarnopravnimi pravili, ki urejajo obličnost samega razpolagalnega posla v pravnem prometu z nepremičninami pa tudi v povezavi z relevantnimi strogimi določbami Zakona o notariatu o notarskih overitvah podpisov in prepisov. Zakonodajalec je v tej zvezi nedvomno notarjem zaupal pomembno vlogo in odgovornost, saj morajo spoštovati zahteve, ki jih je v zvezi z overitvami predvidel zakon. Obstoječa ureditev s poudarjeno vlogo notarjev utemeljuje pritožbeno stališče, da je zahtevi iz 34. člena ZZK-1 zadoščeno, če je zemljiškoknjižnemu dovolilu priložen prepis izvirnika pooblastila, ki je overjen skladno s pravili ZN, ki torej vsebuje ustrezno potrdilo, da gre za prepis izvirnika in je bil ta napravljen po notarjevem vpogledu v sam izvirnik pooblastila. Na ta način overjen prepis listine ima pravni učinek javne listine (drugi odstavek 60. člena ZN)

9V konkretnem primeru je podpis pooblaščenke na pogodbi overila notarka M.R.T., ki je overila tudi prepis izvirnika pooblastila na način, predpisan v 61. členu ZN. V potrdilu o overitvi prepisa izvirnika z dne 10.1.2019 je navedeno, da se izvirnik nahaja pri stranki in ga je notarki ob overitvi prepisa tudi predložila. Po oceni pritožbenega sodišča je torej pritožba utemeljena.

10Ker se z ostalimi pogoji za dovolitev vpisa zemljiškoknjižno sodišče pri obeh zgoraj navedenih solastnikih še ni ukvarjalo, pritožbeno sodišče odločitve ne more spremeniti, saj bi v tem primeru poseglo v pravico strank do izjave in pravico do pravnega sredstva. Zato je utemeljeni pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep in v zavrnilnem delu sklep z dne 5.3.2020 razveljavilo ter zadevo vrnilo zemljiškoknjižni sodnici v novo odločanje o vpisu (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).