VSL Sodba I Cp 271/2018

I. Pritožba se zavrne in se sodba v izpodbijanem delu (kolikor se nanaša na pritožnico) potrdi.

II. Stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

1Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje:

- odpovedalo najemni pogodbi: - z dne 21. 7. 1964, za prostor v stavbi na naslovu C. 1, K., in sicer poslovni prostor s predsobo in straniščem v izmeri približno 20 m2 ter - z dne 27. 7. 1964 za prostor v kleti v izmeri približno 12 m2, v stavbi na naslovu C. 1, K., ter drvarnico na dvorišču (garaža), in sicer z enoletnim odpovednim rokom, ki začne teči z dnem vročitve tožbe toženi stranki, in sicer 9. 11. 2016, tako da najemno razmerje po teh pogodbah preneha z dnem 9. 11. 2017 (I. točka izreka sodbe),

- naložilo toženi stranki, da v roku osmih dni po poteku enoletnega odpovednega roka, to je do 17. 11. 2017, izprazni te prostore ter jih prazne oseb in stvari, ki so last najemnika, izroči tožeči stranki skupaj s ključi prostorov in stavbe L. na naslovu C. 1, K., s katerimi razpolaga (II. točka izreka sodbe) ter

- glede stroškov odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni povrniti stroške postopka v znesku 514,54 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

2Zoper sodbo se pravočasno pritožuje prva toženka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in tožbeni zahtevek tožnice v celoti zavrne s stroškovno posledico. Meni, da je sodišče prve stopnje v nasprotju s samim dogovorom in brez prepričljivih argumentov napačno presodilo vsebino obeh pogodb in kasnejšega dogovora z dne 1. 7. 1968, s katerim je S. K. kot pravni prednik toženk prejel v last novo garažo, ki je bila postavljena na mestu prejšnjih garaž oz. drvarnic, katerih del je imel že pred tem v lasti. Prav tako je bistveno odstopilo od sodbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2244/2015 z dne 24. 11. 2015, ki se je o vsebini sklenjenih pogodb že izreklo. Za presojo zadeve je poleg same vsebine pogodb pomembna tudi volja pogodbenih strank, ki sta jo stranki že izrekli v postopku P 138/2000, in sicer na strani tožnice župan A. A. A. A. je toženka predlagala kot pričo v postopku, vendar je sodišče prve stopnje ta dokaz neprepričljivo zavrnilo in odločilo drugače kot v postopku P 138/2000. Predmetna sodba je tako sodba presenečenja. Vztraja pri tem, da sta imeli pogodbeni stranki ob sklepanju pogodb pred očmi dejansko prenos lastninske pravice, ne pa najem, kot to ocenjuje sodišče prve stopnje. Po svoji vsebini je šlo za mešane pogodbe, ki so po vsebini bolj menjalne kot najemne pogodbe. Da ne gre za tipično najemno pogodbo kaže vsebina pogodb, iz katerih je razvidno, da je šlo za trajni najem, ki ga nihče ne more odpovedati. Tudi simbolna najemnina je bila določena zgolj formalno, pa še ta se za sporne prostore ni plačevala. Od kod sklepanje sodišča prve stopnje, da so K. s plačevanjem najemnine za stanovanje v N. plačevali tudi najemnino za klet in garažo, sodišče ne pojasni. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da ne gre za trajen najem in ga je mogoče odpovedati, kar je v nasprotju s pogodbami, voljo pogodbenih strank in z dvema že pravnomočnima sodbama glede tega vprašanja. Stanovanje v N. in poslovne prostore na naslovu C. 1 je treba presojati skupaj, kot del menjave stvari po pogodbi in ju ne smemo ločevati, kot je to napačno storilo sodišče prve stopnje in s tem poseglo v lastninsko pravico, ki jo je S. K. pridobil ob menjavi. Iz pogodb ne izhaja omejitev, da bi bila neodpovedljivost dogovorjena zgolj v korist S. K. Enako kot velja za prostor v pritličju, velja tudi za klet in garažo. Po pogodbi gre za brezplačno uporabo, ki jo nihče ne more odpovedati. To pogodbo dodatno utrjuje dogovor z dne 1. 7. 1968, ki po izgradnji garaž, ki stojijo na mestu prejšnjih garaž oziroma drvarnice, S. K. in družini zagotavlja eno garažo. Iz duha celotnega dogovora izhaja, da dobijo eno garažo v last in ne v najem. Družina K. ima vse odtlej garažo v uporabi in se tudi v očeh drugih šteje kot lastnica, plačuje investicijska vlaganja, zaprošena je bila tudi k menjavi upravnika. Ekvivalenca pogodbenega razmerja mora biti podana ob sklepanju pogodbe. V nasprotju s tem sodišče prve stopnje nerazumno in brez prepričljivih argumentov navede, da je načelu ekvivalence zadoščeno že s 50 letno uporabo in da naj bi najemnine že davno presegle vrednost na račun manjše kvadrature. To ne drži, saj stranki ob sklepanju pogodb nista mogli vedeti, koliko časa bo K. živel in koliko časa bo opravljal odvetniško dejavnost. Dejstvo je, da je S. K. dobil kot zamenjavo za prostore v S. vili, stanovanje v N., za enakovrednost dajatev pa je obdržal v lastništvu tudi sporne prostore. Te je dobil v trajno last, s pogodbenim terminom v trajen najem, pa so zgolj pojem lastništva prilagodili tedaj veljavni zakonodaji. Ob menjavi je bil S. K. tisti, ki je postavljal pogoje. Prenos varstva pravnega razmerja na pravne naslednike je neodvisen od volje strank in od tega, ali gre za stanovanje ali poslovni prostor. Izpolnjeni so tudi vsi pogoji za pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja. Priposestvovalna doba je tekla vse od leta 1957, ko je pravni prednik toženke nastopil izključno posest nad spornimi prostori. Sodišče prve stopnje ne poda razlogov, zakaj S. K. ni mogoče pripisati dobre vere. Dobra vera družine K. se kaže tudi v njihovi dolgoletni mirni posesti ter v investicijah v garažo, kar kaže na izvrševanje lastniških upravičenj. Garaža spada k stanovanju v N. S. K. je v letu 1964 na spornih prostorih od pravne prednice tožnice pridobil pravico uporabe oziroma stanovanjsko pravico, ki se je nato pravnoposlovno in na podlagi dedovanja prenašala do toženk. S. K. je bil ob uveljavitvi ZLNDL imetnik pravice uporabe oziroma stanovanjske pravice, ki se je v njegovo korist transformirala v lastninsko pravico. Prenos pravice uporabe je bil mogoč na določenem družbenem premoženju, če je bil dan v trajno uporabo posamezniku. S pogodbenim določilom o trajni uporabi in neodpovedljivosti so zaščitili stanovanjsko pravico S. K., ki je bila v teoriji opredeljena tudi kot stvarna pravica ali kot obligacijska pravica z absolutnim varstvom oziroma kot pravica sui generis.

3Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

4Pritožba ni utemeljena.

5V pravdnem postopku je določena vezanost sodišča na druge odločbe pravdnega sodišča le v primeru, kolikor se izrek pravnomočne odločitve nanaša na vprašanje, ki je zanje prejudicialno (13. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). V vseh drugih primerih, ko sodišče obravnava zgolj isti historičen dogodek, vezanosti ni in sodišče samostojno odloča o spornih pravicah in razmerjih. V teh primerih stranka, razen v kolikor gre za ustaljeno sodno prakso (o tej v obravnavanem sporu na podlagi dveh odločb, ki imata različno pravno podlago, ne moremo govoriti), ne more pričakovati, da bo sodišče, ki obravnava zadevo, o določenem spornem vprašanju zavzelo enako stališče, kot ga je sodišče v predhodni zadevi. Zato v teh primerih tudi ne moremo govoriti o sodbi presenečenja.

6Očitek, da je sodišče prve stopnje odstopilo od že izdanih pravnomočnih sodb, pa tudi sicer ni utemeljen. V pravdni zadevi, ki je tekla pred Okrajnim sodiščem v Kranju (P 138/2000), je bilo neposredno odločilno dejstvo za zavrnitev zahtevka za izselitev in izročitev nepremičnine dogovor o neplačevanju najemnine, v obstoj katerega tudi v predmetni zadevi sodišče prve stopnje ne dvomi². Bistveno za odločitev v pravdni zadevi P 56/2014 pa je bilo vprašanje, ali je bila najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas ali le za čas opravljanja odvetniškega poklica S. K. in zaključek sodišče prve stopnje je bil enak, kot je v predmetni zadevi, šlo je za najemno pogodbo za nedoločen čas. Le obiter dictum se je višje sodišče (sodba I Cp 2244/2015) izreklo tudi o neodpovedljivosti pogodbe, pri čemer se ni jasno opredelilo, ali to določilo veljalo le za S. K. ali tudi za njegove pravne naslednike.

7Sodbo presenečenja vidi pritožnica tudi v tem, da je sodišče prve stopnje spregledalo del izjave predlagane priče A. A. V tem delu pritožbe pritožnica v bistvu uveljavlja procesno kršitev zaradi neizvedbe predlaganega dokaza, ki pa ni podana. Tako, kot to očita sodišču prve stopnje, tudi pritožnica izjavo A. A. jemlje iz konteksta. Ključno je, da se je predlagana priča s spornim razmerjem seznanila v času županovanja, v obdobju od leta 1990 in do leta 1998, in sicer jo je z njim seznanil S. K. Mnenje o pravni naravi spornega razmerja si je ustvarila na podlagi listin, ki jih ji je predložil S. K., pri čemer se je s pogodbo z dne 21. 7. 1964 seznanila šele na zaslišanju v zadevi P 138/2000. Priča iz lastnega torej okoliščin glede sklepanja pogodb ne pozna, njena laična pravna razlaga listin pa na vsebino razmerja ne more vplivati.

8Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenih dokazov pravilno ugotovilo dejansko stanje glede prave pogodbene volje strank ob sklepanj pogodb z dne 21. 7. in 27. 7. 1964 ter dogovora z dne 1. 7. 1968, ki je bila v tem, da S. K. prostore dobi v najem za nedoločen čas, pri čemer je bila neodpovedljivost pogodbenega razmerja dogovorjena le v razmerju do S. K.

9Za pravilno razumevanje prave pogodbene volje strank se je treba vrniti v izhodišče. Izhodišče, iz katerega je izhajal S. K. in ki predstavlja podstat za presojo ekvivalentnosti njegovega pravnega položaja pred sklenitvijo pogodb in po tem, je stanovanjska pravica na stanovanju v pritličju hiše na naslovu C. 1 s pritiklinami. Ta že v času družbene lastnine ni bila izenačena z lastninsko pravico.³ To se je lepo odrazilo pri vzpostavitvi novega pravnega sistema. Imetniki stanovanjske pravice niso postali lastniki stanovanja, ki jim je bilo dodeljeno, ampak so se stanovanjska razmerja transformirala v najemna razmerja, imetnik stanovanjske pravice pa so imeli možnost ugodnega odkupa stanovanja.⁴ Ekvivalent stanovanjski pravici tako vsekakor ni bila lastninska pravica, kot to želi prikazati pritožnica.

10Ne vzdrži tudi pritožbeno stališče, da so pogodbene stranke s pogodbenim izrazom „v trajen najem“ pojem lastništva prilagodile takrat veljavni zakonodaji. Zakonodajno urejanje pravnih režimov na stvareh je bilo v času nekdanjega družbeno pravnega sistema obširno in zapleteno, vendar so bila izhodišča jasna. Poleg družbene lastnine je obstajala tudi državljanska (zasebna) lastnina, pri čemer je bila, v predpisanih primerih, dopustna tudi odtujitev stvari iz družbene lastnine v lastnino zasebnika. Da so pogodbene stranke razlikovale osnovne pojme takratnega sistema, izhaja iz pogodbe z dne 27. 7. 1964, kjer je v I. točki dogovorjen prenos lastninske pravice na omari na D. v K. Spregledati tudi ni, da je bilo za uporabo pritličnega prostora s pogodbo z dne 21. 7. 1964 dogovorjeno plačevanje najemnine. Pritožnica želi sicer v pritožbi to pogodbeno določilo minimalizirati z navedbami, da se ta ni nikoli plačevala, niti pred sklenitvijo dogovora. Vendar pa iz izvedenega dokaznega postopka ne izhaja, da bi bila določena fiktivno, plačevala se ni zaradi dogovora o odstopu kletnih prostorov.⁵ V luči navedenega je izraz trajen najem razumeti kot časovno opredelitev sklenjenega najemnega razmerja, torej najemno pogodbo sklenjeno za nedoločen čas.⁶

11Enak zaključek velja tudi za klet in garažo. IV. odstavek pogodbe z dne 27. 7. 1964, je določal, da je ugodnost brezplačne uporabe kletnega prostora in drvarnice odmena za škodo, ki jo bo imel S. K., ker pretežnega dela pohištva v novem stanovanju v stolpnici ne bo mogel uporabljati in zaradi plačevanja višje najemnine za stanovanje v stolpnici. Iz vsebine pogodbe torej izhaja, da gre za odplačno razmerje, ki vsebuje bistvene sestavine najemne pogodbe: uporaba in plačilo odmene za uporabo, ki se poračunava s škodo.⁷ Pritrditi je tudi razlogom in zaključku sodišča prve stopnje, da ta prostora predstavljata pritiklino k prostoru v pritličju hiše na C. 1. Kletni prostor se nahaja v sami hiši, drvarnica, ki je stala na mestu novih triplex garaž in je bila predmet pogodbe z dne 27. 7. 1964, pa je bila del stavbe na dvorišču hiše. Glede na navedeno tudi ni najti razumnega razloga, zakaj bi se pravni režim na teh prostorih razlikoval od pravnega režima na prostoru v pritličju stavbe na C. 1. Kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, tudi dogovor z dne 1. 7. 1968 ne spreminja pravne narave do takrat obstoječega razmerja. Iz njega tudi ne izhaja, da bi imel S. K. garažo v lasti. Namen tega dogovora je zgolj izpolnitev zaveze iz II. člena pogodbe z dne 27. 7. 1964, da se S. K. v primeru podrtja drvarnice zagotovi garaža za avto. Izvrševanje določenih lastninskih upravičenj v zvezi z garažo (investicijska vlaganja, soglasje k spremembi upravnika), ki ne more imeti samostojnega pravnega režima, pa samo za sebe tudi ne vodi do drugačne presoje pogodbene volje strank.

12Takšna razlaga pogodbene volje strank je tudi v skladu z izhodiščem pri sklepanju obravnavanih pogodb, ki je bilo, da se položaj S. K. ne sme poslabšati. Pri ocenjevanju ekvivalentnosti njegovega pravnega položaja je namreč treba ustrezno ovrednotiti vse okoliščine primera. S. K. je uporabljal stanovanje na naslovu C. 1 (184 m2), na katerem je imel stanovanjsko pravico, za zadovoljevanje stanovanjskih potreb ter opravljanje odvetniškega poklica. V zameno je prejel stanovanjsko pravico na novem stanovanju (90 m2) ter za simbolično najemnino v najem pritlični prostor v nekdanjem stanovanju, v katerem si je pridržal pravico opravljati svoj odvetniški poklic. Poleg tega je imel krite stroške izboljšanja novega stanovanja in selitve, kot odmena za višjo najemnino ter nezmožnost uporabe pretežnega dela pohištva iz starega stanovanja v novem, pa je bila dogovorjena še brezplačna uporaba kletnega prostora ter drvarnice. V kolikor bi se odločil za zidanje svoje stanovanjske hiše, se je Občina K. tudi zavezala, da mu bo dala prednost pri dodelitvi parcele in kredita.

Prostore je S. K. dobil v najem za nedoločen čas, dodatno varstvo pa je predstavljal dogovor o neodpovedljivosti najemnega razmerja. Strinjati se je z zaključkom sodišča prve stopnje, da je bila ta zaveza (o neodpovedljivosti) sprejeta le v razmerju do S. K., ne pa tudi za njegove pravne naslednike. To potrjuje samo besedilo pogodb. Pogodba z dne 21. 7. 1964 uporablja izraz „mu“ ne more nihče odpovedati. Še bolj jasno pa je to zapisano v pogodbi z dne 27. 7. 1964, kjer sta se stranki izrecno dogovorili, da niti kletnega prostora niti drvarnice S. K. ni mogoče odpovedati. Glede na to, da je bil S. K. tisti, ki je postavljal pogoje za sklenitev pogodb, in da pogodbi izrecno omenjata pravne naslednike D. oziroma Občine K., se pokaže kot nelogična razlaga pritožnice, da je bila ta zaveza sprejeta tudi za pravne naslednike S. K.⁸ V tem primeru bi bilo besedilo pogodb bodisi brezosebno ali pa bi bilo izrecno zapisano, da ta zaveza velja tudi v korist pravnih naslednikov S. K. Takšna razlaga pogodbenega določila je tudi v skladu s posebnim varstvom, ki ga je uživala družbena lastnina, ter s tem povezanim gospodarnim upravljanjem z njo. Pogodbene stranke so pri sklepanju pogodb morale paziti, da družbena lastnina s pogodbama ne bi bila oškodovana in torej izhajati ne le iz ekvivalence položaja pravnega prednika toženk pred in po sklenjenih pogodbah, ampak tudi iz ekvivalence medsebojnih obveznostih in pravic pogodbenih strank. Ta pa je narekovala, da se zaveza Občine in D. o neodpovedljivosti veže na neko predvidljivo okoliščino oziroma določljivo dobo upravičenja, temu pa je zadoščeno, če je to upravičenje vezano na konkretno osebo.⁹ V nasprotnem primeru o ekvivalenci ne bi mogli več govoriti.

Pritožbene navedbe o neekvivalenci se ob celoviti presoji pravnih položajev pogodbenih strank tako pokažejo kot neutemeljene.

13Z zatrjevanjem, da je pravni prednik toženk s pogodbama na spornih prostorih pridobil pravico uporabe (oziroma stanovanjsko pravico), prihaja pritožnica glede prave pogodbene volje strank sama s seboj v nasprotje. Kljub temu višje sodišče dodaja, da glede na jasen zapis v pogodbi z dne 21. 7. 1964, da gre za najem in določitev najemnine, takšni razlagi pogodb ni mogoče pritrditi. Zgoraj pa je višje sodišče že pojasnilo, zakaj velja za klet in drvarnico isti pravni režim kot za pritlični prostor na naslovu C. 1 in da v pogodbi zapisan pojem „uporaba“ pomeni obligacijsko pravico in ne „pravico uporabe“ kot eno izmed premoženjskih komponent pravice upravljanja družbene lastnine. Glede stanovanjske pravice pa pritožnica tudi spregleda, da je smel imeti občan stanovanjsko pravico le na enem stanovanju (24. člen v času sklepanja pogodb veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih).

14Pravilni so tudi razlogi¹⁰ in zaključek sodišče prve stopnje, da S. K. ni bil dobroveren lastniški posestnik spornih prostorov. To za pritlični prostor na naslovu C. 1 izhaja tudi iz same izpovedi S. K. v pravdnem postopku P 138/2000, ki jo je treba presojati kot celoto. Res je, da je izpovedal, da meni, da je lastnik predmetnega prostora, vendar pa se njegova nedobrovernost kaže v dveh delih njegove izpovedi. Menil je namreč, da je trajna pravica uporabe prešla v lastninsko pravico, torej se je zavedal, da pri pogodbi z dne 21. 7. 1964 ni šlo za prenos lastninske pravice. Svojo pravico na pritličnih prostorih pa je sam označil kot stanovanjsko pravico, pri čemer iz njegove nadaljnje izpovedi izhaja, da se je zavedal, da ta pri transformaciji v nov družbeni sistem ni prerasla v lastninsko pravico.¹¹ Glede na sam zapis pogodbe z dne 27. 7. 1964, ugotovljeno pogodbeno voljo strank ter da gre za pritikline k pritličnemu prostoru na C. 1, je pritrditi tudi zaključku sodišča prve stopnje, da S. K. ni bil dobroveren lastniški posestnik kleti in drvarnice (garaže). Tega zaključka ne spremenijo niti zatrjevane investicije v garažo.

15S. K. torej ni bil dobroverni lastniški posestnik spornih prostorov, od njegove smrti v letu 2012 do vložitve predmetne tožbe pa še ni pretekla priposestvovalna doba desetih let v skladu z drugim odstavkom 43. člena Stvarnopravnega zakonika. Zaključek sodišče prve stopnje, da pravni prednik pritožnice oziroma pritožnica sporne nepremičnine nista priposestvovala, je tako pravilen.¹²

16Glede na navedeno pritožba ni utemeljena. Ker pritožbeno sodišče tudi ni zasledilo drugih kršitev, na katere skladno z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

17Zaradi neuspeha s pritožbo prva toženka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Tudi tožnica sama krije svoje z vložitvijo odgovora na pritožbo nastale stroške, saj v njem podane navedbe k odločitvi o toženkini pritožbi niso prispevale (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP).

¹ 14. točka obrazložitve izpodbijane sodbe.
² O pravni naravi stanovanjske pravice glej Stojan Cigoj, Stanovanjska razmerja, Časopisni zavod Uradni list SRS Ljubljana, 1989, str. 107 -115.
³ 117. in 147. člen Stanovanjskega zakona (SZ).
⁴ Izpoved S. K. in A. M. v zadevi P 138/2000.
⁵ Sodba VSL I Cp 432/2014 z dne 4. 6. 2014, na katero se sklicuj pritožnica, temelji na drugačnem dejanskem stanju kot obravnavana zadeva.
⁶ S. K. je najemnino za stanovanje v stolpnici plačeval do oktobra 1991.
⁷ Dogovor o neodpovedljivosti najemnega razmerja le za čas življenja prvotnega najemnika tudi ni v nasprotju z zakonskimi določbami o prenosu najema na dediče prvotnega najemnika.
⁸ Pogodbeno določilo, s katerim bi se najemodajalec časovno neomejeno odpovedal pravici do odpovedi najemne pogodbe, bi bilo tudi sicer nično.
⁹ Razen v delu, kjer je sodišče zapisalo, da je S. K. s plačevanjem najemnine za novo stanovanje plačeval tudi najemnino za garažo in klet.
¹⁰ Izpovedal je, da je bil oškodovan, saj če ne bi sklenil menjalne pogodbe, bi to stanovanje lahko kasneje odkupil.
¹¹ Pravilno je tudi materialnopravno izhodišče sodišča prve stopnje, da je priposestvovalna doba lahko začela teči šele z olastninjenjem spornih prostorov.