VSL Sodba II Cp 923/2018

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se glasi:

„1. Najemna pogodba št. 0000 z dne 1. 10. 1998, sklenjena med Mestno občino ..., in toženo stranko A. A., aneks št. 1 k najemni pogodbi št. 0000 z dne 10. 8. 2000, sklenjen med Mestno občino ... in toženo stranko A. A. aneks št. 2 k najemni pogodbi št. 0000 z dne 15. 12. 2004, sklenjeno med Mestno občino ... in toženo stranko A. A. aneks št. 3 k najemni pogodbi št. 1990 z dne 21. 9. 2015, sklenjen med Javnim stanovanjskim skladom Mestne občine ... in toženo stranko A. A. za triinpolsobno stanovanje št. 14 v mansardi večstanovanjske stavbe na naslovu Ulica 8, v skupni izmeri 99,01 m2, vpisano v zemljiški knjigi z ID znakom del stavbe 0000, ki obsega sobo 21,29 m2, sobo 24,54 m2, sobo 13,97 m2, kabinet 7,86 m2, kuhinjo 22,75 m2, kopalnico z WC 3,86 m2 in pripadajoč individualni prostor – klet, vpisan v zemljiški knjigi z ID znakom del stavbe 0000, 4,74 m2 z upoštevanjem faktorja 0,50 in pravico souporabe skupnih delov večstanovanjske stavbe, se odpove.

2. Tožena stranka A. A. je dolžna izprazniti triinpolsobno stanovanje št. 14 v mansardi večstanovanjske stavbe na naslovu Ulica 8, v skupni izmeri 99,01 m2, vpisano v zemljiški knjigi z ID znakom del stavbe 0000, ki obsega sobo 21,29 m2, sobo 24,54 m2, sobo 13,97 m2, kabinet 7,86 m2, kuhinjo 22,75 m2, kopalnico z WC 3,86 m2 in pripadajoč individualni prostor – klet, vpisan v zemljiški knjigi z ID znakom del stavbe 0000, 4,74 m2 v roku 90 dni po pravnomočnosti odločbe, se iz njega izseliti ter ga praznega vseh oseb in stvari izročiti tožeči stranki, pod izvršbo.

3. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške postopka.“

II. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

1Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe, ki sta jo sklenili pravdni stranki, tožbeni zahtevek za izselitev toženke iz najetega stanovanja št. 14 v mansardi večstanovanjske stavbe na Ulici 8 ter za povrnitev pravdnih stroškov. Plačilo pravdnih stroškov toženke je naložilo tožeči stranki.

2Tožeča stranka v pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP), višjemu sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Meni, da je sodišče zmotno presodilo, da morata biti za opredelitev nekega stanovanja oziroma najemnega razmerja za neprofitno kumulativno izpolnjena dva pogoja: obstoj neprofitne najemnine in upravičenost do najema neprofitnega stanovanja. Prekoračilo je zakonsko dikcijo 83. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) in izenačilo vrsto stanovanja z vrsto najemnega razmerja. Opozarja, da je v najemni pogodbi, ki sta jo sklenili pravdni stranki, stanovanje opredeljeno kot neprofitno. Sodišče ni odgovorilo za kakšno najemno razmerje naj bi šlo, če ne za neprofitno. Spregledalo je načine dodelitve neprofitnih stanovanj v času, ko je bila sklenjena najemna pogodba. Pojasnjuje, da v prejšnjem Stanovanjskem zakonu (SZ) za dodelitev neprofitnih stanovanj ni bilo treba vedno opraviti postopka jasnega razpisa, ampak je zadostoval že poseben pravilnik. In na podlagi pravilnika je bilo stanovanje dodeljeno tudi toženki, kar jasno izhaja iz 3. člena Sporazuma z dne 23. 3. 1992. Zato ni mogoče trditi, da v konkretnem primeru ne gre za neprofitno stanovanje, ker toženka ni kandidirala na razpisu. Sodišče je povsem razvrednotilo pomen in zakonsko definicijo neprofitnega stanovanja, neprofitne najemnine in samega neprofitnega najemnega razmerja. Ukvarjalo se je le z vzroki in motivi pogodbenih strank za sklenitev Sporazuma in nato najemnih pogodb, do prevladujočih elementov neprofitnega najemnega razmerja pa se ni opredelilo. Iz 2. člena Sporazuma izhaja, da je toženka zaprosila pravno prednico tožeče stranke za dodelitev stanovanja, ki se je na podlagi pravilnika lahko dodelilo tistemu prosilcu, ki mu je stanovanje postalo premajhno zaradi povečanja družinskih članov pod pogojem, da prosilec izprazni in prepusti svoje dosedanje stanovanje. Toženka se je tega morala zavedati, saj je pristala na to, da del kupnine od svojega stanovanja prepusti tožeči stranki zato, da se ji je dodelilo večje družbeno stanovanje. To izhaja tudi iz izpovedbe toženke. Zaključek sodišča, da si je toženka z delom kupnine od prodaje lastniškega stanovanja zagotovila ustrezno nizko neprofitno najemnino, ne more vzdržati. Toženka ne more pričakovati, da bo imela trajno pravico do neprofitne najemnine.

3Samovoljno je sodišče prve stopnje širilo tudi pogoje, ki se zahtevajo za opredelitev stanovanja kot primernega. V 10. členu SZ-1 ni nikjer določeno, da so za opredelitev primernosti stanovanja bistvene subjektivne potrebe najemnika in njegove družine, ampak zgolj, da morajo zadoščati stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in ožjih družinskih članov. Odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 36/2007 sodišče ni upoštevalo, čeprav se je nanjo sklicevalo. Tudi v objektivnem smislu je nepremičnina toženke primerna. V postopku ni bilo izkazano, da bi toženka z najemniki imela sklenjeno najemno pogodbo, niti ali nepremičnino oddaja za določen ali nedoločen čas. Ne more biti odločilnega pomena ali je nepremičnina v lasti toženke zasedena ter koliko časa bi potrebovala za odpoved morebitnih najemnih pogodb in izpraznitev nepremičnine, saj se ugotavlja le, ali nepremičnina zadostuje kriterijem iz 10. člena SZ-1. Absurdno je, da sodišče nepremičnino označi kot neprimerno zaradi slabe prognoze uspeha prodaje. Možnost prodaje nedvomno obstaja, na kakšen način in koliko časa bo trajala, pa ni bistveno za opredelitev nepremičnine kot primerne. Tudi v primeru osebnih služnosti je prodaja nepremičnine možna. Ker gre v konkretnem primeru za neprofitno najemno razmerje in je nepremičnina v lasti toženke primerno stanovanje, je tožbeni zahtevek po petem odstavku 103. člena SZ-1 utemeljen.

4Toženka je na pritožbo odgovorila. Vztraja pri svojih stališčih in obrazlaga zakaj meni, da jim je prvostopenjsko sodišče utemeljeno sledilo. V kavzi spornega pravnega razmerja ni nikakršne socialne note, šlo je za klasično vzajemno odplačno kavzo. Če ne bi bilo tako, toženka ne bi „žrtvovala“ položaja lastnice nepremičnine v zameno za položaj zgolj najemnice stanovanja. Sporazum in sporno najemno pogodbo je treba obravnavati in razumeti kot celoto, ker je najemna pogodba le izpeljava prvotnega odplačnega dogovora med toženko in pravno prednico tožeče stranke. Pravilnika za dodeljevanje občinskih stanovanj, na katerega se sklicuje pritožba, toženka ne pozna. Tožeča stranka je pravilnik prvič omenila v pritožbi, zato gre za nedovoljeno pritožbeno novoto. Sicer pa pravilnik ne more biti uporaben v tej zadevi, ker je šlo za odplačen dogovor dveh enakovrednih subjektov, katerega temeljni element je bil toženkino soglasje k njeni lastni stvarnopravni degradaciji iz lastništva v najem. Ni šlo za obliko družbene pomoči, ki bi jo toženki naklonila tožeča stranka, pač pa za dvostransko obvezen posel vzajemno odplačne narave. Sklicevanje pritožbe na sklep Vrhovnega sodišča II Ips 36/2007 in zaključki v zvezi s tem, so preveč oddaljeni od bistva judikata, da bi jih bilo mogoče prepoznati kot pravilne in utemeljene. Dejstvo, da nepremičnino zasedajo najemniki, je bilo zatrjevano in med pravdnima strankama sploh ni bilo sporno. V obravnavani zadevi gre za tipični primer položaja, v katerem se možnost odpovedi najemne pogodbe pokaže kot izrazito nesorazmeren, neustrezen in napačen ukrep, toženka bi v primeru odpovedi najemne pogodbe pristala na cesti, to pa je posledica, ki je zakonodajalec pri snovanju zakonske materije ni imel pred očmi. Zato tožbeni zahtevek ne more biti utemeljen.

5Pritožba je utemeljena.

6Višje sodišče pritrjuje pritožbi, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, in sicer 83. in 10. člen SZ-1 ter zato napačno presodilo, da niso podani pogoji iz petega odstavka 103. člena SZ-1 za odpoved najemne pogodbe, ki sta jo sklenili pravdni stranki 1. 10. 1998 za najem stanovanja št. 14 na Ulici 8 (v nadaljevanju Najemna podgodba).

7Stališče prvostopenjskega sodišča, da morata biti opredelitev nekega stanovanja oziroma najemnega razmerja za neprofitno, kumulativno izpolnjena dva pogoja, in sicer obstoj neprofitne najemnine in upravičenost do najema neprofitnega stanovanja, ni pravilno. SZ-1 v 83. členu, ki opredeljuje vrste najemnih stanovanj, kot neprofitno najemno stanovanje definira stanovanje, ki se oddaja za neprofitno najemnino in stanovanje, ki se oddaja upravičencu do najema neprofitnega stanovanja. To pomeni, da je neprofitno najemno stanovanje stanovanje, ki se oddaja za neprofitno najemnino, ali stanovanje, ki se oddaja upravičencu do najema neprofitnega stanovanja.¹ Da je tožeča stranka toženki stanovanje na Ulica 8 oddajala za neprofitno najemnino, ni sporno. Torej gre za neprofitno stanovanje. Sicer pa že iz same Najemne pogodbe jasno izhaja, da gre za neprofitno najemno razmerje. V 1. členu namreč pogodbeni stranki ugotavljata, da je toženka upravičena do sklenitve najemnega razmerja za predmetno stanovanje (na osnovi sklepa 41. seje Izvršnega sveta Skupščine občine ... z dne 3. 2. 1994 ter nalogov z dne 17. 6. 1994 in z dne 8. 11. 1995), ki je neprofitno stanovanje v lasti Mestne občine ... in da se najemno razmerje sklepa za nedoločen čas. Obligacijski zakonik (OZ) pa v 56. členu uzakonja domnevo o popolnosti v pisni obliki sklenjene pogodbe: velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo (enako 71. člen v času sklepanja Najemne pogodbe veljavnega Zakon o obligacijskih razmerjih – ZOR).

8Med pravdnima strankama spornega razmerja tako ni mogoče opredeliti drugače, kot da gre za najem neprofitnega stanovanja. S podpisom Najemne pogodbe je toženka vstopila v položaj najemnice neprofitnega stanovanja, za vse najemnike neprofitnih stanovanj pa velja v SZ-1 predpisan režim najema, vključno z možnostjo odpovedi najemne pogodbe v zakonsko določenih primerih. Če se tega toženka morda res ni zavedala, na odločitev ne vpliva, saj zakon velja za vse enako. Tudi ni pomembno, kakšni so bili motivi strank za sklenitev pogodbe in kako je toženka pred sklenitvijo Najemne pogodbe za neprofitno najemno za stanovanje na Ulici 8 reševala svoj stanovanjski problem. Višje sodišče zato na navedbe pravdnih strank, ki so v zvezi z navedenim, ne bo odgovarjalo.

9Skladno s petim odstavkom 103. člena SZ-1 sme lastnik, ki oddaja neprofitno stanovanje, odpovedati najemno pogodbo, če ima najemnik neprofitnega stanovanja v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo. Nesporno je, da je toženka lastnica več nepremičnin, tudi stanovanjske stavbe na naslovu Ulica 4. Sama je pojasnila, da je hišo podedovala po mami, ki je umrla leta 2009. Primerno stanovanje opredeljuje 10. člen SZ-1, in sicer je stanovanje primerno, če je v eno ali večstanovanjski stavbi, ki je zgrajena v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj in je zanjo v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje; imeti mora ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere) ter zadoščati stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, ki živijo z njim v skupnem gospodinjstvu ter ustrezati površinskim normativom po Pravilniku iz 87. člena SZ-1. Nepremičnina, ki jo je podedovala toženka, navedenemu nedvomno zadosti. Toženka niti ne zatrjuje, da hiša ni tehnično primerna, da nima izdanega uporabnega dovoljenja ali da nima zadostne površine za bivanje. Gre za stanovanjsko stavbo z več kot 100 m2 uporabne površine, v kateri po izpovedbi toženke živita dve družini.

10Pritožba pravilno opozarja, da je presoja prvostopenjskega sodišča, da njena nepremičnina za toženko ni primerna, ker ima slabe prometne povezave z Ljubljano in ker je zasedena z najemniki ter obremenjena z osebnimi služnostmi, zato je prognoza uspeha prodaje nepremičnine slaba, prodaja pa bi bila povezana z dodatnimi zapleti in ne bi mogla biti izpeljana v kratkem času, zmotna. Sodišče prve stopnje pri napolnjevanju pravnega standarda primernega stanovanja iz 10. člena SZ-1 preveč upoštevalo subjektivne okoliščine.

11Da za opredelitev primernosti stanovanja ni odločilno, kje se nahaja, se je že izreklo tudi Vrhovno sodišče v sklepu II Ips 36/2007. Gre za primerljivo zadevo z obravnavano, zato višje sodišče ne vidi razloga, da odločbe pri odločitvi ne bi upoštevalo. Želje in prioritete najemnika neprofitnega stanovanja, ki ima v lasti za življenje v njem primerno stanovanje, ne morejo pretehtati nad dolžnostjo lastnika neprofitnega stanovanja oddati tako stanovanje upravičencem do najema stanovanja za neprofitno najemnino. Neprofitna stanovanja so namenjena osebam (še posebej družinam), ki zaradi obstoja določenih stanovanjskih in/ali socialnih razmer ne morejo primerno rešiti stanovanjskega problema, zato se jim omogoči najem primernega stanovanja za bistveno nižjo najemnino od tržne. Do najema stanovanja z neprofitno najemnino tako ni upravičen vsakdo. Zato ne vzdrži logika toženke o nemožnosti odpovedi najemne pogodbe, ki jo v bistvu utemeljuje s tem, da ni upravičenka do najema stanovanja za neprofitno najemnino. Ker ne izpolnjuje (več) pogojev za najem neprofitnega stanovanja, se neutemeljeno sklicuje na trajnost najemnega razmerja. Najemno razmerje med pravdnima strankama je bilo sklenjeno za nedoločen čas in se lahko v primeru obstoja odpovednega razloga prekine. ²

12Dejstvo, da svojo nepremičnino oddaja, je sodišče prve stopnje toženki neutemeljeno štelo v korist. Toženka bi lahko, ko je postala lastnica hiše, rešila stanovanjski problem, če ne s preselitvijo v lastno nepremičnino, pa s prodajo le te. Ni dopustno, da lastnik stanovanjske hiše, ki je primerna za bivanje (v konkretnem primeru očitno celo za bivanje dveh družin), oddaja svojo nepremičnino, koristi pa ugodnosti najema neprofitnega stanovanja. Tega bi se morala toženka zavedati, ko se je odločila, da bo svojo nepremičnino oddala.

13Ali bo najemno pogodbo odpovedal ali pa najemniku še naprej oddajal stanovanje, vendar za tržno najemnino, je stvar izbire lastnika stanovanja. Iz neprerekanih trditev obeh pravdnih strank je razvidno, da je tožeča stranka, predno se je odločila za postopek odpovedi Najemne pogodbe, toženki dala možnost sporno razmerje urediti drugače kot z odpovedjo najemnega razmerja. Od poziva tožeče stranke toženki naj vrne stanovanje (priloga A19) do vložitve tožbe, je preteklo skoraj dve leti. Vmes sta se stranki pogajali za ceno odkupa stanovanja. V takih okoliščinah je razumno pričakovanje, da bi toženka prodala svoje nepremičnine, če nima sredstev za plačilo kupnine.³ Neutemeljeno je zato sklicevanje prvega sodišča na pomanjkanje časa za prodajo nepremičnin toženke.

14Glede na obrazloženo ne more biti dvoma, da je tožeča stranka upravičena do odpovedi Najemne pogodbe na podlagi petega odstavka 103. člena SZ-1. Sodišče prve stopnje je sicer pravilno in popolno ugotovilo za razsojo relevantno dejansko stanje, zmotno pa je uporabilo materialno pravo. Zato je višje sodišče na podlagi pete alineje 358. člena ZPP ugodilo pritožbi tožeče stranke in spremenilo izpodbijano sodbo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo.

15Ker je spremenilo izpodbijano sodbo, je moralo odločiti o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker je v postopku v celoti propadla, bi morala toženka tožeči stranki povrniti vse stroške postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP). Vendar pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožeča stranka ni priglasila ne stroškov prvostopenjskega ne stroškov pritožbenega postopka. Stroške postopka pa je priglasila toženka (163. člen ZPP) in ker do njih ni upravičena (prvi odstavek 154. člena ZPP), je višje sodišče njeno zahtevo za povrnitev stroškov postopka zavrnilo.

¹ Uvod k SZ-1, izdala Založba Uradni list RS v Ljubljani leta 2003, stran 40.
² prim. sklep VS RS II Ips 272/2016
³ Izpovedala je, da je podedovala tudi parcelo na morju.