VSL Sodba I Cpg 955/2017

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 561,82 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. dne po prejemu te sodbe dalje.

1Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo (I.) da nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, ki ga je izdalo naslovno sodišče pod opr. št. Plg 76/2016 z dne 10. 11. 2016, ostane v celoti v veljavi, (II.) da se zaradi umika predloga za izdajo začasne odredbe postopek v tem delu ustavi in (III.) da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki nadaljnje pravdne stroške v znesku 1.968,77 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne po preteku 15-dnevnega plačilnega roka.

2Zoper sodbo, torej zoper I. in III. točko izreka izpodbijane odločbe, se je pravočasno pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP) in predlagala, naj višje sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa je predlagala, naj višje sodišče izpodbijano sodbo razveljavi. Predlagala je tudi, naj višje sodišče v primeru spremembe sodbe tožeči stranki naloži tudi plačilo vseh stroškov postopka, vendar pa pritožbenih stroškov ni priglasila (niso specificirani).

3Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala, naj jo višje sodišče zavrne in potrdi izpodbijano sodbo, pri tem je priglasila tudi stroške odgovora na pritožbo.

4Pritožba ni utemeljena.

5Pravdni stranki sta 31. 10. 2011 sklenili najemno pogodbo za poslovni prostor, 29. 1. 2013 pa še aneks, kar je vse povzelo (skupaj s pomembnimi pogodbenimi določbami) že sodišče prve stopnje. V najemni pogodbi je določeno, da najemnik nima pravice, da svoje terjatve do najemodajalca pobota s svojimi obveznostmi za plačilo najemnine ali drugimi plačilnimi obveznostmi po tej najemni pogodbi (16. člen pogodbe). V aneksu sta pravdni stranki določili drugače – najemnik ima pravico, da pobota svoje izrecno pripoznane terjatve do najemodajalca s svojimi obveznostmi za plačilo najemnine ali drugimi plačilnimi obveznostmi po tej najemni pogodbi, če najemodajalec teh terjatev ne plača v roku 30 dni po prejemu opomina s strani najemnika (13. člen aneksa). Da je pobot dopusten, morajo biti tako terjatve najemnika (tožene stranke) izrecno pripoznane. Trditev, da bi tožeča stranka nasprotne zahtevke tožene stranke izrecno pripoznala, pa tožena stranka ni postavila (po temelju in po višini; zgolj dejstvo, da je priznala zamakanje, za izpolnitev tega pogoja ne zadostuje). Pogodbeno dogovorjeni pogoj za pobot tako ni izpolnjen.

6V skladu z zakonom sme najemnik z najemnino (ne pa tudi s stroški uporabe prostora, t.i. obratovalnimi stroški) pobotati le stroške za popravila, ki ne gredo v najemnikovo breme, če je prej o potrebnosti popravila obvestil najemodajalca in mu dal primeren rok za popravilo, razen če gre za popravila, ki so nujna, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru (17. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih – ZPSPP). Iz zakonskih določil tako izhaja, da se s terjatvami najemnika ne morejo pobotati obratovalni stroški, pri čemer sta to omejitev smiselno določili tudi pravdni stranki že v 16. členu najemne pogodbe, ta omejitev pa ni bila izključena niti v aneksu. Trditve, da bi sodišče moralo upoštevati vse, kar je predmet nasprotne tožbe iz pobotnega ugovora iz zadeve Okrožnega sodišča v Ljubljani, VI Pg 1921/2016 – izgubljeni dobiček, škoda zaradi neprodanih kart in škoda zaradi odpovedi strank v skupnem znesku 449.751,42 EUR – zato nimajo podlage. Iz navedb tožene stranke pa je tudi razvidno, da ne uveljavlja stroškov morebitnih nujnih popravil iz 17. člena ZPSPP, ki bi jih smela pobotati že po zakonu.

7Glede na navedeno je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da dejstva obstoja škode za odločitev niso pomembna, zato je bil pravilno tudi zavrnjen dokaz z izvedencem gradbene stroke. V odsotnosti zahtevka za povračilo stroškov popravil zaradi zamakanja oziroma vdorov vode, tudi ni bilo razlogov za ugotavljanje, ali je prostor v takem stanju, da je mogoča njegova nemotena uporaba. Tožeča stranka pa neustreznosti strehe niti ni prerekala.

8Stališče, da je tožena stranka priznala, da ni plačala vsaj dveh najemnin, je pravilno. Tožena stranka trdi, da najemnin ni plačala, vsaj ne v celoti, ker tega ni bila dolžna zaradi svojih nasprotnih terjatev in ker tožeča stranka ni ravnala v skladu s pogodbo in z zakonom, saj toženi stranki ni zagotovila poslovnega prostora, ki bi ga lahko nemoteno in v celotnem obsegu uporabljala.

9Kot je bilo obrazloženo že zgoraj, pri zahtevkih tožene stranke ne gre za terjatve, ki se sploh smejo pobotati z najemninami. Če pobot ni dopusten, terjatve tožeče stranke niso mogle prenehati in je tožena stranka še vedno dolžna plačati najemnine.¹ Ob tem je tožeča stranka od najemne pogodbe odstopila 9. 9. 2016, tožena stranka je odstop prejela 14. 9. 2016, pobotni ugovor v zadevi VI Pg 1921/2016 pa je vložila šele 29. 9. 2016, torej že po tem, ko je začel učinkovati odstop od pogodbe (ali je veljaven, se bo višje sodišče opredelilo v nadaljevanju). Tudi če je pobot dopusten, pa je do izjave o pobotu prišlo šele po odstopu od pogodbe, zato na dejstvo neplačila najemnin in stroškov ne more vplivati in ga ne more več preprečiti ali odpraviti (tako tudi sodba VSL I Cpg 167/2016).

10Tožena stranka je tudi uveljavljala, da najemnin sploh ni bila dolžna plačati tudi zato, ker ji tožeča stranka poslovnega prostora ni izročila v dogovorjenem in za uporabo primernem stanju. Višje sodišče sicer verjame, da je v poslovni prostor ob deževju zamakalo, kar izhaja tudi iz medsebojne korespondence pravdnih strank in fotografij, ki jih je predložila tožena stranka. Vendar pa najemnik v takih primerih nima pravice, da bi zadržal plačevanje najemnin. Že prej je bilo povzeto določilo 17. člena ZPSPP glede možnosti pobota nujnih popravil z najemnino. V skladu s 15. členom ZPSPP ima najemnik, če poslovni prostor ni v takem stanju, da bi ga bilo moč nemoteno uporabljati, pravico do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel, nadalje ima pravico, da odstopi od pogodbe, in pravico, da sam uredi poslovni prostor, če je prej najemodajalcu dal primeren rok, da to sam stori. Če potreba po popravilih, ki bremenijo najemodajalca, nastane kasneje in najemodajalec popravil v primernem roku po sporočilu ne izvrši, ima najemnik pravico, da sam izvrši popravilo ali odstopi od pogodbe, ima pa tudi pravico do odškodnine (16. člen ZPSPP). Zakon pa najemniku ne daje pravice, da zadrži plačevanje najemnin, dokler najemodajalec ne vzpostavi stanja poslovnega prostora, kot je bil dogovorjen in je nujen za nemoteno uporabo poslovnega prostora. Najemnina in njena višina je bila dogovorjena v pogodbi, spremenjena je bila v aneksu, kar daje tožeči stranki podlago, da zahteva plačilo najemnine. Tožena stranka se plačilu ne more upirati z razlogi, ki jih je navedla (primerjaj tudi sodbo VSL I Cpg 1565/2012). Višje sodišče še dodaja, da odločba VSRS II Ips 462/2001 za obravnavano zadevo ni uporabljiva, saj je bilo dejansko stanje v tisti zadevi drugačno – dolžnost plačila celotne najemnine ni nastala zaradi nepravilno upoštevane površine poslovnega prostora, kar je nekaj popolnoma drugega, kot v obravnavani zadevi, pri čemer v navedeni zadevi dopustnost pobota najemnin z vlaganji ni bila sporna.

11Glede na navedeno so ugovori tožene stranke o tem, da najemnine sploh ni bila dolžna plačati, ker je imela nasprotne terjatve do tožeče stranke, neutemeljeni. Tožena stranka ima sicer prav, ko navaja, da je obrazložitev izpodbijane sodbe pomanjkljiva. Vendar pa je višje sodišče to lahko samo dopolnilo in s tem odpravilo kršitev.

12V skladu z 28. členom ZPSPP lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, med drugim če je najemnik v zamudi s plačilom dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Predpostavke za tak krivdni odstop od najemne pogodbe so torej, da je najemnik v zamudi s plačilom najemnine, da je ta trajala najmanj dva meseca, in sicer od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil, torej je tudi opomin predpostavka za dovoljenost odstopa od pogodbe.

13Najemnine tako niso bile plačane, vsaj ne v celoti, tožena stranka pa svojih nasprotnih terjatev niti ni mogla (smela) uveljaviti v pobot terjatvam najemodajalca, poleg tega pa je pobot izjavila šele po odstopu od pogodbe. Kot je navajala tožeča stranka, tožena stranka pa temu opredeljeno niti ni nasprotovala, se neplačila vlečejo že od leta 2012 dalje. Tožeča stranka je že 31. 5. 2016 vložila predlog za izvršbo za izterjavo najemnin in stroškov (ta se nanaša na zadevo VL 57217/2016, sedaj VI Pg 1921/2016), 26. 7. 2016 pa še predlog za izvršbo za najemnine in stroške za maj, junij in julij 2016 (VL 75060/2016, zdaj VII Pg 2877/2016). Že iz navedenega je razvidno, da je zamuda trajala več kot dva meseca.

14Tožeča stranka je navedla, da je toženo stranko večkrat opomnila na plačilo najemnin in jo pozvala k plačilu, tako ustno kot pisno (tudi preko računovodskega servisa). Tožena stranka je dejstvo opominjanja zanikala, pri tem pa v pritožbi ne trdi, da bi morali biti opomini pisni glede na poseben dogovor med strankama. Ker dogovor o pisnosti opominov ni zatrjevan, iz zakona pa ne izhaja, da bi moral biti opomin pisen (tako tudi sodba VSK I Cp 656/2017 ter sodba in sklep VSL I Cpg 1366/2014), za veljavnost opomina zadostuje tudi ustni opomin.

15V dokaz svojim trditvam je tožeča stranka predlagala zaslišanje L. G. Sodišče prve stopnje se je odločilo za predložitev izjav prič v skladu z 236.a členom ZPP in je tako upoštevalo pisno izjavo te priče, čemur nobena od strank ni nasprotovala in tudi ni zahtevala neposrednega zaslišanja prič.² Ta priča je v izjavi zapisala, da je sama po telefonu pozivala toženo stranko na plačilo dolga, računovodski servis tožeče stranke je že od leta 2012 toženi stranki pošiljal opomine, prav tako pa tožena stranka tudi ni poravnala dolga po vloženih izvršbah. Iz tega pa izhaja, da je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila tožena stranka opomnjena na plačilo najemnin in stroškov, pa tega ni storila, čeprav je sicer navedlo, da to izhaja iz izjave o odstopu od pogodbe, ni pa se sklicevalo tudi na izjavo priče.³ Torej je izpolnjen tudi tretji element za dopustnost odstopa od pogodbe v skladu z 28. členom ZPSPP.

16Glede na navedeno je tožeča stranka upravičeno odstopila od najemne pogodbe, kar je storila z izjavo z dne 9. 9. 2016. V odstopu je toženo stranko tudi pozvala k izročitvi poslovnega prostora. Ker tega tožena stranka ni storila prostovoljno,⁴ je tožeča stranka v skladu z 29. členom ZPSPP pravilno vložila zahtevo za izpraznitev poslovnega prostora (brez odpovedi pogodbe). Odpoved iz krivdnih razlogov pa ni vezana na „pravi čas“, saj iz 28. člena ZPSPP izhaja, da lahko v primeru kršitev najemne pogodbe najemodajalec odstopi od pogodbe in zahteva izpraznitev ob vsakem času.

17Glede pritožbenih trditev, da tožena stranka z nasprotno tožbo v zadevi VI Pg 1921/2016 uveljavlja pravico do znižanja najemnine, višje sodišče pojasnjuje, da gre za samostojen zahtevek, ni pa vsebovan v zahtevi za pobot medsebojnih terjatev. Tožena stranka se je sklicevala tudi na 101. člen Obligacijskega zakonika – OZ, ki ureja pravilo sočasne izpolnitve. Vendar pa iz tega določila izhaja, da velja le, če ni (med drugim) z zakonom določeno kaj drugega. Z ZPSPP je določeno nekaj drugega, saj je po izročitvi prostorov najemnik dolžan plačevati najemnino in stroške, zoper najemodajalca, katerega izpolnitev ima napake, pa lahko po prevzemu prostorov uveljavlja druge zahtevke, nima pa pravice zadržanja plačila obveznosti do odprave napak.

18Glede na navedeno je odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Kršitve določb pravdnega postopka, predvsem pomanjkljive razloge za odločitev, je višje sodišče samo odpravilo (prvi odstavek 354. člena ZPP). Vse namreč temelji le na listinskih dokazilih, ki jim pravdni stranki niti nista ugovarjali, tudi ne izjavam prič, o vsem pa sta se imeli možnost izjaviti že pred sodiščem prve stopnje, kar sta (sicer v omejenem obsegu) tudi storili. Odločitev je materialno pravno pravilna, pri čemer tudi dejansko stanje ni nepravilno ugotovljeno, delne nepopolnosti pa je višje sodišče v skladu s 347. členom ZPP lahko samo odpravilo brez obravnave. Zato je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

19Izrek o pritožbenih stroških tožene stranke je odpadel, saj jih ni opredeljeno priglasila (163. člen ZPP). Na podlagi 154. člena v zvezi s 165. členom ZPP pa je dolžna tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka, ki jih je višje sodišče odmerilo po stroškovniku, specificiranem v odgovoru na pritožbo.

¹ Višje sodišče se pri tem ne izreka o tem, ali je dopusten pobot v pravdi, v kateri tožeča stranka terja plačilo najemnin, izvenpravdni pobot pa glede na določila ZPSPP in pogodbe ter aneksa ni dopusten.
² Pisne izjave so dale tudi priče, ki jih je predlagala tožena stranka, vendar pa za odločitev njihove izjave niso pomembne, ker se nanašajo na odpoved pogodb za uporabo fitnesa tožene stranka in razloge za odpoved.
³ Višje sodišče je lahko v tem delu samo dopolnilo razloge, saj gre za pisen dokaz, ki sta ga prejeli obe pravdni stranki, v njem sta se izjavili že v postopku pred sodiščem prve stopnje oziroma sta to možnost imeli, neposrednega zaslišanja pa nista zahtevali.
⁴ Iz njenih navedb izhaja, da je poslovni prostor izpraznila, da ji ne bi nastajala nadaljnja škoda, vendar pa je vztrajala, da le čaka, da bo tožeča stranka odpravila zamakanje, da se bo v prostore vrnila, poslovnega prostora pa tožeči stranki ni vrnila.