VSL Sklep I Cp 2794/2017

I. Pritožbi se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje razveljavi

- glede ugotovitve, da so parcele št. 2026/51, 2025/52, 2026/54 in 2026/55, vse k. o. ..., pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe z naslovom ..., ident. št. ... (del točke 1 izreka);

- glede odločitve, da se sklep pri zgoraj navedenih parcelah v zemljiški knjigi izvede po uradni dolžnosti (točka 2 izreka);

- glede odločitve o stroških postopka (točka 3 izreka)

in v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje (to je v novo izdelavo in izdajo sklepa).

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Povzetek odločitve sodišča prve stopnje

1Sodišče prve stopnje je v ponovljenem postopku štelo, da je bil obseg pripadajočega zemljišča k stavbi ..., že ugotovljen s sklepom III N 450/2010 z dne 29. 12. 2015. S tem vprašanjem se zato ni ukvarjalo. Glede na stališče pritožbenega sodišča v sklepu I Cp 763/2016 z dne 24. 8. 2016 se je osredotočilo na ugotavljanje vsebine kupnih pogodb in s tem volje pogodbenih strank oziroma na rešitev vprašanja, ali so pogodbene stranke z dogovorom (drugače kot je to predvideval Stanovanjski zakon, v nadaljevanju SZ) kot posameznim delom pripadajoče zemljišče določile le zemljišče pod stavbo. Po izvedenem dokaznem postopku je presodilo, da temu ni tako. Z izpodbijanim sklepom je zato, enako kot prvič, za vse zgoraj navedene parcele ugotovilo, da so pripadajoče zemljišče in splošni skupni del stavbe ... Da ne bi poseglo v pridobljeno in v zemljiško knjigo vpisano lastninsko pravico nasprotnega udeleženca A. A. na parceli 2026/50 in parceli 2026/53, obe k. o. ..., je predlog v tem delu zavrnilo. Odločilo je še, da se sklep v zemljiški knjigi izvede po uradni dolžnosti in da vsak udeleženec nosi svoje stroške postopka.

Pritožbeni očitki in odgovor

2Pritožbo vlagajo nasprotni udeleženec B., d. o. o., in udeleženca C. in D. D. Uveljavljajo vse pritožbene razloge in predlagajo, da po opravljeni pritožbeni obravnavi pritožbeno sodišče spremeni odločitev tako, da predlog zavrne tudi glede parcel 2026/51, 2026/52, 2026/54 in 2026/55, vse k. o. ..., predlagateljem pa naloži stroške postopka. V primeru, da bi bila zadeva vrnjena sodišču prve stopnje, predlagajo, da se odredi sojenje pred drugim sodnikom.

Opozarjajo, da sklep nima razlogov o tem, zakaj so sporne parcele pripadajoče zemljišče stavbe. Sklicevanje na razveljavljeni sklep z dne 29. 12. 2015, ki pravno gledano ne obstaja več, je nezakonito in pritožnikom jemlje pravico do učinkovite pritožbe.

Sodišče prve stopnje v navedbah predlagateljev ni imelo podlage za ugotavljanje dogovorov glede prodaje zunanjih parkirnih mest, izvedba dokazov v informativne namene pa ni dopustna. S tem je bilo kršeno načelo kontradiktornosti in razpravno načelo.

Pri izvajanju dokazov je bilo sodišče pretirano aktivno in je samovoljno širilo dokazno temo, ki so jo predlagatelji opredelili pri dokaznem predlogu za zaslišanje priče E. D. Njegovo zaslišanje je bilo predlagano le glede izjave F. D., ne pa glede vsebine pogodb.

Izvedene dokaze je ocenilo pristransko, površno in selektivno. Ni se ukvarjalo z vprašanjem, kaj je obsegala dejanska etažna lastnina, ko je bila ta s prodajo poslovnih prostorov A. A. vzpostavljena. Takrat stavba ni imela pripadajočega zemljišča, ki bi obsegalo skupna zunanja parkirna mesta v solastnini etažnih lastnikov. Zunanja parkirna mesta niso bila na prodaj, saj jih je investitor potreboval za svoje poslovne prostore oziroma jih je dal v souporabo oziroma najem skupaj s svojimi prostori. Gre za nesporno dejstvo, ki so ga predlagatelji priznali (glej vlogo z dne 5. 2. 2015). Brez parkirnih mest bi samega sebe onemogočil v poslovni dejavnosti. Nasprotni udeleženec B., d. o. o., opozarja še na svoj solastni delež (31,44 %) in dejstvo, da je parceli 2026/30 in 2026/33 kupil po izgradnji objekta in za lastne potrebe. Sodišče je prezrlo ugovor, da v nobeni kupni pogodbi parceli 2026/30 in 2026/33 nista bili omenjeni (iz njih sta kasneje nastali sedaj sporni parceli 2026/51 in 2026/55). Vsi kupci so kupili le posamezni del v objektu na parceli 2026/12, vključno z G. G. Funkcionalno zemljišče iz 3. člena pogodbe z G. G. je obsegalo le stavbišče na parceli 2026/12 z urejenim dovozom. Nelogično je, da bi investitor, ki je nasprotnemu udeležencu A. A. prodal zunanja parkirna mesta, pozneje preostala podaril lastnikom stanovanj in sam ostal brez njih. V upravnih dovoljenjih ni nikjer določeno, da bi imela stavba skupna zunanja parkirna mesta. Gradbena dokumentacija se nanaša le na ureditev parkiranja, ne določa pa funkcionalnega zemljišča, skupnih delov stavbe oziroma lastništva. Izpovedba H. H. je zato nepomembna. Zunanja parkirna mesta so, enako kot notranja, lastniška: deset jih je kupil nasprotni udeleženec A. A., ostala pa B., d. o. o., v letu 2001 za svoje potrebe. To izhaja tudi iz popravka izjave F. D. Izpovedbe predlagateljev in prič je sodišče površno analiziralo. Izpovedba E. D. in I. I. o enem parkirnem mestu izključuje možnost solastnine na skupnih delih. Oba navedena in H. H. pri nakupu stanovanj niso sodelovali. Plačevanje stroškov za zunanja parkirna mesta bi morali dokazati predlagatelji. Pogodbe o medsebojnih razmerjih ni sestavil B., d. o. o., ampak upravnik (nesporno dejstvo). Ker gre pri določilu o funkcionalnem zemljišču za tipsko določilo, ne izraža volje etažnih lastnikov.

Vztraja pri stališču, da pomeni uporaba ZVEtL v konkretnem primeru retroaktivno razlastitev nasprotnega udeleženca B., d. o. o. Parceli 2026/30 in 2026/33 je kupil šele po koncu gradnje. Sodišče je različno obravnavalo v bistvenem enaka položaja. Nasprotnemu udeležencu A. A. je priznalo izključno lastninsko pravico na kupljenih parkiriščih, B., d. o. o., pa jih je odvzelo, čeprav jih je tudi on kupil v dobri veri in z njimi ni naprej razpolagal. Vsaj glede parcel 2026/51 in 2026/55 bi zato moralo predlog zavrniti. Kaznovan je le zato, ker vseh poslovnih prostorov in zunanjih parkirnih prostorov ni prodal.

3Predlagatelji in ostali udeleženci postopka na pritožbo niso odgovorili.

Presoja pritožbenega sodišča

4Pritožba je utemeljena.

5Pritožbeno sodišče uvodoma ugotavlja, da je odločitev o zavrnitvi predloga glede parc. št. 2026/50 in 2026/53, obe k. o. ..., pravnomočna, saj s pritožbo ni izpodbijana. Pravilnosti tega dela odločitve zato v pritožbenem postopku ni preverjalo.

6Stališče sodišča prve stopnje, da je bil obseg pripadajočega zemljišča k stavbi ... že ugotovljen s sklepom III N 450/2010 z dne 29. 12. 2015, je zmotno. Pritožniki v zvezi s tem pravilno opozarjajo, da je bil ta sklep s strani pritožbenega sodišča (v celoti) razveljavljen in pravno gledano ne obstaja. Res je v razlogih sklepa I Cp 763/2016 z dne 24. 8. 2016 ugotovitvam (in razlogom) glede obsega pripadajočega zemljišča pritrdilo, kar pa sodišča prve stopnje ne odvezuje dolžnosti, da ob novem odločanju to vprašanja ponovno presoja in o tem navede tudi razloge (pa čeprav enake kot ob prvem sojenju). Z drugačnim ravnanjem je stranki odvzelo možnost, da se (tudi) zoper ta del odločitve (ponovno) pritoži, onemogočilo pa je tudi (ponoven) pritožbeni preizkus. Sklicevanje na razloge navedene v odločbi, ki je bila razveljavljena, zato ne zadostuje, očitek o storjeni kršitvi po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP pa je utemeljen.

7Ne glede na to, da je bilo treba že zaradi te kršitve pritožbi ugoditi, pa se pritožbeno sodišče zaradi usmeritve sodišča prve stopnje v novem sojenju v nadaljevanju opredeljuje še do ostalih (bistvenih) očitkov¹.

8Pritožbeno sodišče je v svojem sklepu I Cp 763/2016 z dne 24. 8. 2016 (glej točko 16) sodišču prve stopnje naložilo, da z razlago² sklenjenih pogodb ugotovi, kaj je bil njihov predmet, saj je med njimi sporno³, ali je prodaja zajemala le stavbišče ali tudi pripadajoče zemljišče. Sodišče prve stopnje je takšno usmeritev upoštevalo, saj je (skladno z drugim odstavkom 82. člena OZ) ugotavljalo, kakšen je bil skupen namen (to je prava skupna volja⁴) pogodbenih strank. Očitek o neupoštevanju danih navodil je zato neutemeljen.

9Pritožniki sodišču prve stopnje neutemeljeno očitajo tudi prekoračitev trditvene podlage in s tem kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Navedbe predlagateljev v predlogu, da je bilo vsem, čeprav to v pogodbah ni izrecno zapisano, ob nakupu pojasnjeno, da z nakupom etažnega dela objekta (stanovanj, shramb, notranjih parkirnih mest) pridobijo tudi trajno pravico uporabe na zemljišču, ki predstavlja dostop in zunanje parkirne površine za njihove potrebe in potrebe njihovih obiskovalcev in da gre pri tem za parc. št. 2026/30⁵, zadoščajo tako za sklep o tem, da so določila pogodbe glede predmeta pogodbe sporna (pritožniki namreč trdijo, da je bilo predlagateljem prodano le tisto, kar je v pogodbi izrecno zapisano ter dostop) kot za ugotavljanje vsebine kupnih pogodb preko razlage z upoštevanjem skupnega namena (to je prave skupne volje) pogodbenih strank.

10Drži, da so predlagatelji pričo E. D. predlagali kot pričo le glede izjave F. D., sodišče prve stopnje pa mu je ob zaslišanju postavilo vprašanje tudi v zvezi z predmetom kupne pogodbe. Vendar s takšnim ravnanjem ni kršilo razpravnega načela, saj svojih ugotovitev o tem, kakšna je bila skupna volja pogodbenih strank, ni oprlo na (ta del) pričine izpovedbe.

11Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka ugotovilo, da je bila skupna volja vseh pogodbenih strank, da prodajalec proda (kupci posameznih delov pa kupijo) ne le posamezne dele (to je stanovanja in notranja garažna mesta) ter stavbišče stavbe, pač pa tudi pripadajoče zemljišče v obsegu parcel št. 2026/50, 2026/51, 2026/52, 2026/53, 2026/54 in 2026/55, vse k. o. ...

12Pritožbeno sodišče se s takšno dejansko ugotovitvijo, razen v pogledu parcel 2026/50 in 2026/53, strinja. V zvezi z zadnje navedenima je namreč sodišče prve stopnje spregledalo, da je dejanska etažna lastnina nastala, ko je nasprotni udeleženec B., d. o. o., v stavbi prodal prvi posamezni del, to pa je bilo, ko je 18. 5. 2000 sklenil kupno pogodbo z nasprotnim udeležencem A. A. Ker je bil nasprotnemu udeležencu A. A. prodan tudi del pripadajočega zemljišča (danes parceli 2026/50 in 2026/53, obe k. o. ...), ni verjetno, da bi ta del zemljišča nasprotni udeleženec B., d. o. o., imel voljo (še enkrat) prodati (kot del funkcionalnega zemljišča) ostalim kupcem posameznih delov⁶. Nima pa pritožbeno sodišče nobenih pomislekov v pravilnost ugotovitve sodišča prve stopnje glede ostalih zgoraj navedenih parcel. V nasprotju s prepričanjem pritožnikov namreč meni, da je dokazna ocena sodišča prve stopnje narejena vestno, skrbno in natančno, upoštevaje metodološki napotek iz 8. člena ZPP, zaključki pa so tudi logično in življenjsko prepričljivi, pa tudi preverljivo obrazloženi. Očitki o pristranski, površni in selektivni dokazni oceni so zato neutemeljeni. Prav pritožniki z opozarjanjem zgolj na dele izpovedb in nekatere posamezne okoliščine počnejo to, kar neutemeljeno očitajo sodišču prve stopnje - opozarjajo le na tisto, kar jim je lahko v korist, prezrejo pa celoto. Ker razlogom, ki jih je navedlo že sodišče prve stopnje, ni kaj dodati, jih pritožbeno sodišče ne bo ponavljalo, ampak bo v nadaljevanju odgovorilo le na pomisleke pritožnikov.

13Res je, da je nasprotni udeleženec B., d. o. o., nasprotnemu udeležencu A. A. skupaj s poslovnimi prostori prodal tudi del pripadajočega zemljišča, a to, glede na ostale izvedene in ocenjene dokaze (glej razloge v točkah 7 do vključno 17) ne vzbuja dvoma v pravilnost ugotovitve, da je preostalo pripadajoče zemljišče bilo vključeno v prodajo (ostalih) posameznih delov kot funkcionalno zemljišče. Ovir za to namreč ni bilo. Takšne ovire ne predstavlja niti dejstvo, da je nasprotni udeleženec B., d. o. o., kot navaja v pritožbi, tedanji parceli 2026/30 in 2026/33 kupil šele po izgradnji objekta. Kot je bilo pojasnjeno že v sklepu I Cp 763/2016, to (veljavne) prodaje ni preprečevalo, prodajalca pa je takšna prodaja tudi zavezovala. Da to drži, kaže že dejstvo, da je nasprotni udeleženec B., d. o. o., del tega (naknadno kupljenega zemljišča) že v letu 2000, ko še ni bil lastnik, prodal nasprotnemu udeležencu A. A.

Ob upoštevanju, da je A. A. dobila del pripadajočega zemljišča v izključno last in posledično tudi v izključno uporabo in da zemljišča ni tako malo (deset parkirnih mest), preostalo zemljišče pa je le v solastnini in s tem (le) v souporabi, tudi ni tako nelogično, da je nasprotni udeleženec B., d. o. o., nasprotnemu udeležencu A. A. prodano pripadajoče zemljišče posebej zaračunal, ostalim etažnim lastnikom pa ne.

Ob upoštevanju izpovedb predlagateljev, kaj jim je bilo ob nakupu pokazano kot pripadajoče zemljišče, izjave F. D. z dne 23. 11. 2012 s priloženo dokumentacijo (priloga A30), ugotovitve glede zemljiškoknjižnega vpisa etažne lastnine ter ugotovitve, da so etažni lastniki do leta 2009 zemljišče nemoteno uporabljali, tudi ni mogoče slediti trditvi pritožnikov, da nasprotni udeleženec B., d. o. o., tistega dela zemljišča, ki ga ni prodal A. A., nikoli ni dal v prodajo, saj ga je rabil zase. Celoten potek dogajanja kaže kvečjemu to, da se je nasprotni udeleženec B., d. o. o., naknadno premislil, saj je ugotovil, da za svoj del prostorov potrebuje več parkirišč. To in pa njegovo kasnejše ravnanje (ko je etažnim lastnikom prepovedal uporabo in je zemljišče oddal svojim najemnikom) pa na presojo, kakšna je bila ob sklepanju pogodb volja pogodbenih strank, ne more vplivati.

Tudi sklicevanje na samo vsebino kupnih pogodb pritožbenemu sodišču (glede na ostale izvedene dokaze in iz njih izhajajoče ugotovitve) ne vzbuja dvoma, da je bilo kupcem poleg stavbišča prodano tudi funkcionalno zemljišče v obsegu kot je to ugotovilo sodišče prve stopnje. Nenazadnje tudi zemljišče sedaj obstoječe parcele 2026/52, ki v naravi predstavlja dostop, v pogodbah ni bilo izrecno omenjeno, pa pritožniki priznavajo, da je bilo prodano, parcela 2026/12 pa je v delu, v katerem je presegala stavbišče, za pritožnike sporna, čeprav je bila v pogodbah navedena.

Okoliščine, da pogodbene stranke v pogodbah (razen v eni) funkcionalnega zemljišča niso izrecno omenjale, ni mogoče interpretirati tako formalno kot to delajo pritožniki. Ni namreč mogoče spregledati dejstva, da je bila na podlagi Zakona o prometu z nepremičninami (v nadaljevanju ZNP)⁷, ki je določal, da se s prenosom lastninske pravice na stavbi prenese tudi lastninska pravica na zemljišču potrebnem za njeno redno rabo, pri sklepanju pogodb, s katerimi so se prodajali posamezni deli v stavbah, uveljavljena praksa, ki ni zahtevala, da je v pogodbi funkcionalno zemljišče posebej omenjeno. To so, kot je mogoče zaključiti iz izpovedb predlagateljev, kupci upoštevali in se jim ravno iz tega razloga vsebina posamezne pogodbe ni zdela v ničemer pomanjkljiva.

Pritožbeno sodišče zavrača tudi očitke v zvezi z vsebino upravnih dovoljenj. Ne glede na to, da del pripadajočega zemljišča v času izdaje dovoljenj še ni bil v lasti nasprotnega udeleženca B., d. o. o., ampak preostalih investitorjev oziroma J. D., ni dvoma, da je bil tudi ta del vključen v gradbeno parcelo.

Glede na to, da pritožniki trditve, da predlagatelji plačujejo stroške upravljanja tudi za pripadajoče zemljišče, niso prerekali, nadaljnja konkretizacija in dokazovanje nista bila potrebna (214. člen ZPP).

Res je, da je pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij pripravil upravnik (tej trditvi predlagatelji niso nasprotovali), a to ne spremeni dejstva, da jo je (kot eden od etažnih lastnikov) podpisal tudi nasprotni udeleženec B., d. o. o., in torej izraža (tudi) njegovo pogodbeno voljo.

Glede uporabe določb ZVEtL se je pritožbeno sodišče že izjavilo v svojem prejšnjem sklepu in teh razlogov ne ponavlja. Dodaja le to, da sodišče prve stopnje ni različno obravnavalo v bistvenem enaka položaja. Pritožnik B., d. o. o., namreč v tem postopku ni v enakem položaju kot nasprotni udeleženec A. A., saj je sam nastopal kot prodajalec posameznih delov v stavbi h kateri sodišče določa (oziroma ugotavlja) pripadajoče zemljišče, nasprotni udeleženec A. A. pa je bil eden od kupcev.

Sklepno

14Pritožbeno sodišče je pritožbi iz uvodoma navedenega razloga (točke 5 do 7 tega sklepa) ugodilo. Glede na predlog pritožnikov, da se v zadevi opravi pritožbena obravnava, pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je narava storjena kršitve takšna, da njena odprava s strani pritožbenega sodišča (tudi če bi obravnavo opravilo) ni mogoča. Ne more namreč namesto sodišča prve stopnje napisati manjkajočih razlogov⁸. Zato je izpodbijani sklep na podlagi 354. člena ZPP v zvezi z 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP) razveljavilo in zadevo vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ker je s kršitvijo obremenjena le izdana odločba, ne pa tudi postopek pred tem, razpis novega naroka ni potreben⁹. Storjeno kršitev bo sodišče prve stopnje odpravilo tako, da bo razveljavljeno odločbo na novo napisalo tako, da bo v njej navedlo manjkajoče razloge. 19. 7. 2017 je začel veljati Zakon o vzpostavitvi lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1). Glede na prehodno določbo prvega odstavka 57. člena bo ob ponovnem odločanju in pisanju odločbe moralo uporabiti ta zakon. Ob tem naj se sodišče prve stopnje pri presoji, ali je pripadajoče zemljišče v lasti lastnikov stavbe, ne zadovolji z domnevo, ki jo novi zakon vsebuje v 44. členu, ampak naj izvedene dokaze (enako kot je to storilo v izpodbijani odločbi) oceni in obrazloži svoje ugotovitve.

15Ker pritožbeno sodišče razlogov za to, da bi odredilo sojenje pred drugim sodnikom ni našlo, predlogu pritožnikov ni sledilo.

16Ker je bila odločitev o glavni stvari v večjem delu razveljavljena, je pritožbeno sodišče razveljavilo tudi odločitev o stroških postopka (točka 3 izreka), za končno odločbo pa je na podlagi 165. člena ZPP v zvezi z 37. členom ZNP pridržalo tudi odločitev o priglašenih pritožbenih stroških

¹ Pri tem (ponovno) opozarja, da stališče, ki ga v tej odločbi zavzema v zvezi z ugotovljeno vsebino kupnih pogodb, sodišča prve stopnje ne odvezuje, da v novi odločbi, ki jo bo izdalo, o tem navede razloge.
² Kakšna so razlagalna pravila določa 82. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).
³ Določilo pogodbe je sporno, ko mu pogodbeni stranki pripisujeta različen pomen (glej Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, 1. knjiga, stran 493). V konkretnem primeru sta stranki različen pomen pripisovali tistemu delu pogodb, v katerem je bil opredeljen predmet pogodbe.
⁴ Skupna volja, če je ugotovljena in se razlikuje od izjavljene volje, kaže, da si je po sklenitvi pogodbe ena od strank premislila in išče oporo za to v uporabi (sporne) pogodbene določbe tako kot se ta glasi. Spremenjena volja pa ne more biti podlaga za presojo medsebojnih pravic in obveznosti, niti ni skladna s splošnimi načeli obligacijskega prava (F. Testen, Razlaga pogodbe - uporaba prava ali ugotavljanje dejanskega stanja, Pravosodni bilten, 2003, št. 3)
⁵ Vsebinsko podobne trditve so ponovili v pripravljalni vlogi z dne 9. 2. 2015 (list. št. 222).
⁶ Ker je sodišče prve stopnje predlog v tem delu zavrnilo, čeprav iz drugih razlogov, takšno stališče pritožbenega sodišča na odločitev ne vpliva.
⁷ Ta zakon je nehal veljati šele v 24. 7. 1997.
⁸ Glej J. Zobec, Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 3. knjiga, stran 386; podobno dr. Aleš Galič v uvodnih pojasnilih k 6. dopolnjeni izdaji Zakona o pravdnem postopku, UL RS 2017.
⁹ Pritožbeno sodišče pa ob tem dodaja, da vrnitev zadeve v novo izdajo in izdelavo odločbe ne pomeni, da sodišče prve stopnje ne sme ravnati drugače, če oceni, da je to potrebno (glej J. Zobec, Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 3. knjiga, stran 446).