248. člen ZFPPIPP

Pritožnik ni stranka tega postopka, upravičenje upravitelja pa je enostransko upravičenje zahtevati izpraznitev in izročitev nepremičnine, ki jo pritožnik uporablja brez pravnega naslova. Zakon ne zahteva izvedbe naroka, pač pa določa, da mora biti sklep, s katerim se osebam iz petega ali šestega odstavka 248. člena ZFPPIPP naloži, da izpraznijo nepremičnino in jo izročijo upravitelju, tem osebam vročen, zoper ta sklep pa lahko osebe vložijo pritožbo.

ZFPPIPP v drugem odstavku 395. člena govori o izselitvi iz stanovanja ali družinske stanovanjske hiše, medtem ko že iz obrazložitve izpodbijanega sklepa izhaja, da (celotna) nepremičnina nima (zgolj) takega namena uporabe.

Upnikova terjatev za povračilo stroškov, ki je verzijske narave, je nastala po začetku stečajnega postopka, prav tako tudi ne gre za katero od terjatev, za katere ZFPPIPP določa, da se plačajo iz razdelitvene mase po pravilih o plačilu terjatev upnikov. Sodišče prve stopnje je zato zmotno uporabilo materialno pravo s tem, ko je prijavo terjatve upnika kot prepozno zavrglo.

Najemna pogodba ne more predstavljati pravne podlage za zahtevek tožnika (najemodajalca) proti tožencu (najemniku) za vrnitev stvari. Taka odločitev sodišča prve stopnjeje materialnopravno zmotna. Tožeča stranka zahteva od tožene stranke, da se iz njenih poslovnih prostorov izseli in ji jih izroči v posest prav zato, ker je od Najemne pogodbe odstopila. Pravno podlago predstavlja v takem primeru 92. člen SPZ, iz katerega izhaja, da lahko lastnik od vsakogar zahteva vrnitev individualno določene stvari, pri tem pa mora dokazati, da ima na stvari, katere vrnitev zahteva, lastninsko pravico in da je stvar v dejanski oblasti toženca.

Iz podatkov v spisu ne izhaja, da naj bi pritožnik zavrnilno odločbo o brezplačni pravni pomoči resnično prejel šele tik pred narokom (in posledično ne bi imel dovolj časa poiskati si odvetnika ali se sam pripraviti na narok), dokazov v zvezi s temi trditvami pa pritožnik tudi sicer ni predložil. Prav tako ni navedel nobenih okoliščin, na podlagi katerih bi bilo mogoče zaključiti, da se dejansko ni imel možnosti pripraviti na narok, isto pa velja tudi za navedbe, da ni uspel odgovoriti na vlogo tožeče stranke. Ne gre spregledati, da je bil narok za glavno obravnavo na njegovo zahtevo pred tem že dvakrat preklican. Po tem, ko je bila izdana odločba o brezplačni pravni pomoči, sodišče prve stopnje ni imelo nobenega razloga več, da naroka ne opravi in v zadevi odloči.

Od spremembe ZIZ-L dalje lahko tožbo na nedopustnost izvršbe vloži tudi tretji, ki ni uspel izkazati verjetnosti obstoja pravice na predmetu izvršbe, za vročitev ugovora tretjega v odgovor upniku pa je potrebna le njegova pravočasnost, popolnost in dovoljenost in ne že tudi verjeten izkaz pravice. Zato ni mogoče že na podlagi narave odločitve o ugovoru tretjega v izreku šteti, da je njegova pravica na predmetu izvršbe tudi verjetno izkazana. Upnik je v odgovoru na ugovor in predlog za odlog tretjih uveljavljal, da je njegova stečajna upraviteljica tretjemu najemno pogodbo odpovedala, kar je pravno pomembno dejstvo. Pri prekariju gre za podvrsto posodbene pogodbe, katere značilnost je neodplačnost in, kar je bistveno, zaupnost razmerja. Zaupnost takega razmerja ni enostranska, temveč zadeva obe stranki. Prekarij velja, dokler se ne prekliče. V obravnavani zadevi je bistveno, da je upnik z vložitvijo predloga za izvršbo na izpraznitev nepremičnin prekarij preklical, in sicer tudi v razmerju do tretjega. Zahteval je namreč izpraznitev in izpraznitev nepremičnin, z odstranitvijo oseb in stvari, pri čemer tretjega iz predloga za izvršbo ni izvzel in sklep o izvršbi vpliva

ZFPPIPP, ki se v tem postopku uporablja kot specialen predpis, ne določa sodne odpovedi najemnega razmerja; za odločitev pa tudi ni relevantno, kdaj je tožena stranka prejela upraviteljevo odpoved najemnega razmerja, saj je pogodba, sklenjena za določen čas, v vsakem primeru prenehala s potekom časa.

Če upravitelj z neizpolnitvijo ali nepravilno izpolnitvijo svojih obveznosti upočasnjuje tek postopka ali ogroža oziroma krši interes upnikov, ga mora sodišče razrešiti. Odpovedati najemno pogodbo je le pravica stečajnega dolžnika oziroma upravitelja, ne pa tudi njegova dolžnost – če razumno presodi, da je taka pogodba v korist stečajnega dolžnika in s tem stečajne mase, kar pomeni tudi, da je v korist boljšega poplačila upnikov, pogodbe seveda ne bo odpovedal.

Vsak neposredni posestnik, ki svojo posest stvari črpa na izvedeni pravici, t.j. na pravici nelastnika, ki je pravico do določenega razpolaganja s stvarjo pridobil od lastnika (kot npr. najemnik leasingojemalca ali podnajemnik, kar sta tožeči stranki), je že ob sklenitvi zadevnega pravnega posla z nelastnikom seznanjen z dejstvom, da utegne biti njegova posest odvisna od primarnega razmerja njegovega pogodbenega partnerja z lastnikom. Okoliščina, da je nepremičnina, ki se v izvršilnem postopku izroča lastniku, v posesti tretjega in ne dolžnika, ne preprečuje izvršbe. Z začetkom stečajnega postopka stečajni upravitelj pridobi enostransko oblikovalno upravičenje odpovedati vse najemne in zakupne pogodbe, ne da bi bilo zato treba sprožiti kakršenkoli dodatni sodni postopek.

Na kršitev iz 11. točke drugega odstavka 339. člena ZPP se lahko sklicuje le stranka, ki se je taka kršitev tiče, ne pa tudi njen nasprotnik. Določbe, da je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka, če pooblaščenec stranke ni imel pooblastila, namreč ni mogoče razlagati zgolj gramatikalno, temveč se je pri odločanju treba vprašati predvsem o namenu zakonske določbe. Namen navedene zakonske določbe pa je izključno v tem, da so v pravdi varovani interesi stranke, katere pooblaščenec ni imel (veljavnega) pooblastila in ne morda interes nasprotne stranke, da se v primeru zanjo neugodnega izida pravde (kot v konkretnem primeru) lahko sklicuje na morebitne procesne kršitve. Za odpoved najemne pogodbe po 248. členu ZFPPIPP ni potrebno soglasje (stečajnega) sodišča.

Z začetkom stečajnega postopka pridobi stečajni dolžnik pravico odpovedati najemne in zakupne pogodbe z enomesečnim odpovednim rokom, ne glede na splošna pravila, določena z zakonom ali pogodbo. Zato so neutemeljene pritožbene trditve, da je stečajni upravitelj najemno pogodbo odpovedal z dopisom, ne pa sodno, zaradi česar pogodba naj ne bi bila veljavno odpovedana.

Po oceni pritožbenega sodišča sploh ni pravno pomembno, ali določene nepremičnine, ki so bile predmet obravnavanega najema, spadajo v stečajno maso tožnic ali ne (glede na določbe o pristaniški infrastrukturi po 32. členu PZ), upoštevaje ob tem, da toženka ni uspela dokazati nobenega (drugega) pravnega temelja, na podlagi katerega ima lahko obravnavane nepremičnine v svoji posesti. V predmetnem sporu se odloča zgolj o vrnitvi nepremičnin v posest tožnic, ki svojo aktivno legitimacijo za izpraznitveni zahtevek črpata tudi iz tega, da sta kot najemodajalki (stranki najemne pogodbe) pravilno odpovedali sporno najemno razmerje in s tem dosegli prenehanje tega razmerja.

odškodninska odgovornost stečajnega upravitelja

Od najemne pogodbe stečajni upravitelj odstopi z uresničitvijo odpovedne pravice, ne da bi bilo za to treba sprožiti kakršenkoli sodni postopek. Tako ni utemeljen tožbeni ugovor, da je bila pravica do podpore za električno energijo, proizvedeno v proizvodni napravi, tožeči stranki odvzeta nezakonito, ker najemna pogodba ni bila odpovedana s sodno odločbo.

Vtoževana terjatev na plačilo neplačanih računov ni terjatev iz četrtega odstavka 296. člena ZFPPIPP. Ker je terjatev tožnice nastala po uvedbi stečaja, je tožnica ni bila dolžna prijaviti v stečajnem postopku (prvi odstavek 296. člena ZFPPIPP).

Sodišče prve stopnje je štelo, da je po „prenehanju najemne pogodbe“, to je od 23. 11. 2012 (stečaj) do avgusta 2014, ko je tožena stranka prodala svojih 5/6 nepremičnine, zahtevek utemeljen po 198. členu OZ oziroma da je tožena stranka obogatena. Pritožbeno sodišče sicer ugotavlja, da ima pritožba prav, ko opozarja na 248. člen ZFPPIPP. Z začetkom stečajnega postopka pridobi stečajni dolžnik pravico odpovedati najemne in zakupne pogodbe, ki jih je sklenil pred začetkom stečajnega postopka z enomesečnim odpovednim rokom.

Najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. V obravnavanem primeru je več kot očitno, da ima lahko zgolj stečajni dolžnik (ki je postal lastnik in najemodajalec obravnavanega poslovnega objekta Hotel S., ko ga je odkupil od prvotnega lastnika družbe P. d.o.o., ki je s toženo stranko pred tem sklenila najemno pogodbo) pravni interes za oblikovalno upravičenje v smeri odpovedi najemne pogodbe v skladu z določbo prvega in drugega odstavka 248. člena ZFPPIPP. Prvotni lastnik je poslovni objekt prodal tožeči stranki, ki je s tem vstopila v pravni položaj prvotnega lastnika kot najemodajalka poslovnega objekta po najemni pogodbi, ki sta jo pred tem (30.12.2011) sklenila prvotni lastnik in tožena stranka.

Določbe v pogodbi, ki se nanašajo na najemnikova vlaganja v predmet najema, ne spreminjajo narave najemne pogodbe, zaradi česar bi moralo sodišče prve stopnje uporabiti določbo 248. člena ZFPPIPP in predlog upraviteljice zavrniti, saj takšno soglasje zakonsko ni predvideno. Zgolj zato, ker bi z uporabo določb o odstopu od obojestransko neizpolnjene pogodbe v konkretnem primeru bilo mogoče doseči ugodnejše pogoje za poplačilo upnikov, ni mogoče zaobiti specialne zakonske določbe, ki ureja odpoved najemnih in zakupnih pogodb.

Zakonodajalec ni videl nobenega razloga, da bi po uspešnem izpodbijanju upnik, ki do vložitve izpodbojnostne tožbe še ni prijavil terjatve, obravnavan kaj drugače kot vsi ostali upniki. Za to, da bo obravnavan enako, pa je potrebna prijava terjatve. Ta je pogojna. Uspeh postopka po vložitvi izpodbojnostne tožbe je namreč še negotov, zato se prijavi pogojno terjatev. Podoben je položaj tudi v tej zadevi. Zakonska praznina je očitno nastala nenačrtno in se jo zato lahko zapolni s smiselno uporabo tretjega odstavka 59. člena ZFPPIPP. Položaj je namreč še najbolj podoben tistemu, ki nastane pri izpodbijanju pravnih dejanj stečajnega dolžnika, saj nastane po vložitvi tožbe sicer dvom o utemeljenosti zahtevka, upnikovo terjatev v primeru nasprotnikove zmage pa je že mogoče opredeliti.

Iz 1. odstavka 64. člena ZIZ in 175. člena ZIZ jasno izhaja, da najemojemalec ni tretji udeleženec v smislu 1. odstavka 64. člena ZIZ. Določba 2. odstavka 192. člena ZIZ, ki določa obveznost izpraznitve in izselitve dolžnika, se uporablja skupaj z določbami 175. člena ZIZ. Kupec je vstopil v pravni položaj najemodajalca (dolžnika kot pravnega prednika kupca). Zato se glede najemojemalčevega položaja uporabljajo pravila, ki urejejo najemno razmerje (pogodbeni in zakonski statut).