90. člen SZ-1

Sodišče prve stopnje je zahtevek zavrnilo zaradi pomanjkanja protipravnosti, kot ene od nujnih predpostavk odškodninske odgovornosti. Ugotovilo je, da tožnik ni imel pravnega naslova za bivanje v stanovanju.

Skladno s SZ-1 je najemodajalec dolžan vsakih pet let preveriti, ali najemnik (in uporabniki) neprofitnega stanovanja še izpolnjuje splošne pogoje za uporabo neprofitnega stanovanja po veljavnem pravilniku na dan preverjanja in mora zato preveriti tudi izpolnjevanje premoženjskih pogojev za upravičenost do dodelitve neprofitnega stanovanja. 90. člen SZ-1 je treba razlagati v funkciji zagotavljanja načela enakosti pri uveljavljanju socialnih pravic, iz česar pa izhaja ne le upravičenje temveč tudi dolžnost najemodajalcev, da preverjajo izpolnjevanje upravičenosti do neprofitnega stanovanja. Zato je najemodajalec dolžan prav v funkciji varstva navedenih ustavnih in zakonskih vrednot vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje pravilnik iz petega odstavka 87. člena tega zakona, torej v obravnavani zadevi 3. člen Pravilnika. Če se ugotovi, da tak najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, je dolžan najemodajalec že po samem zakonu spremeniti določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine in najemnino določiti v višini tržne najemnine (tretji odstavek 90.

Da je bilo predmetno najemno razmerje med tožnico in pravno prednico toženke sklenjeno pred uveljavitvijo SZ-1, med strankama ni sporno.

Najemna pogodba za neprofitno stanovanje mora biti sklenjena za nedoločen čas (prvi odstavek 90. člen SZ-1). Najemodajalec neprofitnega stanovanja je dolžan vsakih pet let od najemnika, razen najemnika - bivšega imetnika stanovanjske pravice, zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje Pravilnik (drugi odstavek 90. člena SZ-1). Navedena določba SZ-1 se nanaša na vse najemnike neprofitnih stanovanj, razen na bivše imetnike stanovanjske pravice, kar pomeni, da način pridobitve neprofitnega najemnega stanovanja ne izključuje najemodajalčeve dolžnosti iz drugega odstavka 90. člena SZ-1, da mora vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja po Pravilniku. Iz predpisov izhaja, da se ob ugotovitvi, da najemnik ni več upravičen do neprofitne najemnine, istočasno določi višina tržne najemnine, ki jo mora najemnik plačati s trenutkom, ko je ugotovljeno, da ni več upravičen do neprofitne najemnine. Ker se najemnina plačuje mesečno, je edina logična odločitev taka, kot izhaja tudi iz 15. člena Uredbe o metodologiji za oblik

Najemna pogodba za sporno stanovanje in za neprofitno najemnino ni bila sklenjena zaradi slabega socialnega položaja toženke, ampak v zameno za nižjo odškodnino za razlaščeno stanovanje. Zato tožeča stranka ni upravičena preverjati socialnega položaja toženke in ji tudi ne more odpovedati pogodbe na podlagi določbe petega odstavka 103. člena SZ-1, ki upošteva socialni položaj najemnika.

Postopek dodelitev neprofitnega stanovanja v najem se začne na podlagi javnega razpisa, kot to določa prvi odstavek 87. člena SZ-1. V tem členu so tudi natančno določeni zakonski pogoji, na podlagi katerih se izbere upravičenca. Le če je upravičenec izbran v postopku, kot ga določa 87. člen SZ-1, lahko lastnik neprofitnega stanovanja z njim sklene veljavno najemno pogodbo za nedoločen čas, kot to določa 90. člen SZ-1.

Tožnica ni bivša imetnica stanovanjske pravice, temveč je bil bivši imetnik stanovanjske pravice njen oče (posledično to tudi pomeni, da tožnica tudi ni imela položaja zakonca oziroma zunajzakonskega partnerja), zato se na 195. člen SZ-1 ne more (več) sklicevati, ne glede na to, da je bila ta določba razveljavljena le glede pridobitve neprofitnih stanovanj na javnih razpisih.

Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, ki na podlagi zakonske določbe opredeljuje kriterij za upravičenost do neprofitnega stanovanja, to upravičenost veže na premoženjsko stanje najemnika brez morebitnih omejitev, torej izključno na vrednost najemnikovega premoženja, in pri tem ne omogoča ne upoštevanja posebnih okoliščin, niti donosnosti tega premoženja oziroma težav v zvezi z njegovim upravljanjem.

Revizija se dopusti glede vprašanja: Ali najemodajalec, ki na podlagi prvega odstavka 30. člena Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem lahko vsakih pet let preveri, ali najemnik in uporabniki neprofitnega stanovanja še izpolnjujejo dohodkovne pogoje za uporabo neprofitnega stanovanja po veljavnem pravilniku na dan preverjanja, lahko preverja tudi izpolnjevanje premoženjskih pogojev za upravičenost do dodelitve neprofitnega stanovanja, pri čimer je dohodkovni pogoj določen s podzakonskih predpisom in ne z zakonom?

Toženec je svojo dobrovernost glede upravičenja do neprofitne najemnine od smrti najemnice (bivše imetnice stanovanjske pravice) utemeljeval s prepričanjem, da je kot univerzalni naslednik po samem zakonu vstopil v njen pravni položaj. Njegova zmota je odraz nepoznavanja prava, ki pa ne more biti opravičljiva. Pogodbeni stranki sta se v najemni pogodbi dogovorili, da najemnica ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja tožeče stranke. Ker takšnega soglasja ni imela, saj tožeče stranke o nameravanih delih sploh ni obvestila, toženec na tej pravni podlagi ne more zahtevati povrnitve večvrednosti stanovanja. Ob odsotnosti soglasja tožeče stranke in odločbe stanovanjske inšpekcije bi bil upravičen do povrnitve stroškov izvedenih del le, če bi bilo popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje in zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo (druga alineja 100. člena SZ-1).

Način pridobitve neprofitnega najemnega stanovanja ne izključuje najemodajalčeve dolžnosti iz drugega odstavka 90. člena SZ-1, da mora vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja po Pravilniku o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem. Prav tako ne izključuje uporabe določbe tretjega odstavka 90. člena SZ-1, po katerem se v primeru, če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, spremenijo po postopku, ki ga določa Pravilnik, in se najemnina določi v višini tržne najemnine.

SZ-1 v primerih, ko najemnik neprofitnega stanovanja ne izpolnjuje več splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, dopušča spremembo določil najemne pogodbe zgolj in samo v delu, ki se nanašajo na višino in vrsto najemnine (najemnina se določi v višini tržne najemnine), ne spremeni pa se s tem avtomatično tudi vrsta najemnega stanovanja oziroma najemnega razmerja. Iz določbe petega odstavka 103. člena SZ-1 ne izhaja, da bi bila odpoved najemne pogodbe najemniku neprofitnega stanovanja mogoča (tudi) v primerih, ko vrednost premoženja (nepremičnin), ki ga ima v lasti najemnik (ali njegov zakonec oziroma zunajzakonski partner), presega določen cenzus (zaradi (so)lastništva katerihkoli nepremičnin). Iz navedene zakonske določbe je namreč razvidno, da je odpoved najemne pogodbe najemniku neprofitnega stanovanja možna le v primeru, če ima najemnik (ali njegov zakonec oziroma zunajzakonski partner) možnost dejanskega bivanja v drugem primernem stanovanju ali stanovanjski stavbi, pa te možnosti po lastni krivdi ne izkoristi. Vrednost morebitnih nepremičnin, ki jih ima v (so)lasti najemnik neprofitnega stanovanja, ni pravno pomemben kriterij za uveljavitev pravice do od

Z odločbo o plačevanju tržne najemnine zaradi preseženega dohodkovnega cenzusa za neprofitno najemnino, je bilo odločeno o pravnem položaju najemnika in ne uporabnika stanovanja. Pritožnica kot uporabnica stanovanja, s tožbo v upravnem sporu ne varuje svojega ampak najemnikov pravni položaj oziroma njegovo pravno korist glede nadaljnjega plačevanja neprofitne najemnine za stanovanje. Iz določb SZ-1 tudi ne izhaja, da se v postopku, kot je obravnavani, odloča o pravicah ali pravnih koristih uporabnika stanovanja. Pritožnica in njena otroka izvajajo svoje upravičenje do bivanja v stanovanju na podlagi najemne pogodbe, ki jo je sklenil najemnik (pritožničin mož), ne pa neposredno na podlagi materialnega predpisa, sama tudi ni zavezanka za najemnino. Upravnopravno razmerje med uporabnico (pritožnico) in toženko sploh ni vzpostavljeno. Uporabnica s svojimi prizadevanji za nižjo (neprofitno) najemnino varuje svoj dejanski interes.

Načelo vezanosti delovanja državnih organov na Ustavo in zakon ter legalitetno načelo sta kot temeljni ustavni načeli v tesni povezanosti z načelom demokratične in pravne države. Glede normativne dejavnosti državne uprave pomenita, da je ta pri izdajanju podzakonskih predpisov vsebinsko vezana na Ustavo in zakon. Zakon mora biti vsebinska podlaga za izdajanje podzakonskih aktov. Upravni predpis sme namreč zakonsko normo dopolnjevati le do te mere, da z dopolnjevanjem ne uvaja originarnih nalog države in da z zakonom urejenih pravic in obveznosti ne zožuje; stremeti mora le za tem, da zakonsko normo dopolni tako, da bo dosežen njen cilj. Obseg, v katerem sme podzakonski akt dopolnjevati zakonsko določbo, je odvisen od položaja podzakonskega akta, s katerim se natančneje opredeljuje zakonska materija, v hierarhiji pravnih aktov ter od obsega zakonskega pooblastila. Tudi za podzakonske akte velja, da morajo biti objavljeni preden začnejo veljati (prvi odstavek 154. člena Ustave RS - načelo publicitete podzakonskih aktov). Za objavljene predpise pa velja, da imajo njihovi naslovniki pravico in dolžnost, da se z njimi seznanijo in se zato ne morejo uspešno sklicevati, da določe

To, da v konkretnem primeru ne gre za odločanje po stanju na dan izdaje odločbe, izhaja že iz dejstva, da je Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem posebej predpisal trenutek, ko morajo biti pogoji za uporabo neprofitnega stanovanja izpolnjeni. Že s tem je namreč povedano, da je relevanten nek drug trenutek (dan preverjanja). Če bi veljalo splošno pravilo, da se odloča glede na pravno in dejansko stanje na dan izdaje odločbe, bi bil tisti del določbe, ki pravi, da se izpolnjevanje pogojev upošteva po stanju na dan preverjanja, odveč. Taka ureditev se bolj približa zagotavljanju namena preverjanja izpolnjevanja pogojev, ki je ta, da naj osebe, ki ne izpolnjujejo več pogojev, pod katerimi bi jim bilo stanovanje dodeljeno za neprofitno najemnino, plačujejo tržno najemnino. Glede na določilo Sklepa o stanovanjski najemnini je pomembno zgolj to, kdaj je služnost ustanovljena. Služnostna pravica na stanovanju na naslovu C. je bila ustanovljena dne 4. 5. 2017, ko je bila vpisana v zemljiško knjigo, torej po uvedbi postopka ugotavljanja splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja. Zato se to stanovanje upošteva pri ugotavljanju premoženjskega cenzusa, to

Toženka je pravilno štela, da že iz predpisov izhaja, da se ob ugotovitvi, da najemnik ni več upravičen do neprofitne najemnine, istočasno določi višina tržne najemnine, ki jo mora najemnik plačati s trenutkom, ko je ugotovljeno, da ni več upravičen do neprofitne najemnine. Ker se najemnina plačuje mesečno, je edina logična odločitev taka, kot izhaja tudi iz 15. člena Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin, torej da jo je najemnik dolžan plačati s prvim naslednjim mesecem, ko je bila odločba izdana.

Če najemna pogodba za neprofitno stanovanje ni sklenjena po postopku, kot ga določa 87. člen SZ-1, nima pravnega učinka. Če pa je sklenjena po postopku, kot ga določa 87. člen SZ-1 za določen čas, na podlagi drugega odstavka 17. člena OZ velja, da je sklenjena za nedoločen čas.

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je odpovedni razlog po petem odstavku 103. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) podan tudi v primeru, ko najemnikovo stanovanje še ni primerno, temveč bi tako lahko postalo šele z investicijami.

Najemna pogodba brez določila, ki opredeljuje trajanje najema v nasprotju z zakonom, ne more veljati, saj gre za bistveni element pogodbe, prav tako pa tega določila ni mogoče nadomestiti z zakonsko opredelitvijo trajanja najema v smislu 17. člena OZ. Pri sklepanju najemne pogodbe je bil kršen tudi 87. člen SZ-1, ki se nanaša na izbiro upravičenca do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno stanovanje na podlagi izvedenega javnega razpisa. 87. člen pa ni predpisan le v interesu konkretne pogodbene stranke, ampak v interesu vseh potencialnih upravičencev za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno stanovanje. S tem, ko bi dopustili, da pogodbeno določilo o trajanju najemne pogodbe za določen čas nadomesti zakonsko določilo o trajanju najemne pogodbe po 90. členu SZ-1, bi obšli kogentno določilo 87. člena SZ-1, kar pa ni dopustno.

Pojma primernega stanovanja ni mogoče ožiti tako, da bi se primernost stanovanja presojalo brez upoštevanja okoliščine, da lastnik nepremičnine lahko vpliva na (ne)primernost stanovanja. Stvar najemodajalca je, ali bo zahteval spremembo najemnine ali bo odpovedal neprofitno najemno razmerje, če se razmere spremenijo.