61. člen SZ-1

Objava predloga sklepa na oglasni deski ni edini način za seznanitev etažnih lastnikov, saj zadošča, da je sklep objavljen na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, sodna praksa pa je kot ustrezne opredelila tudi druge načine seznanitve (npr. zbiranje podpisov od vrat do vrat). Upnica je z verjetnostjo izkazala voljo etažnih lastnikov o zamenjavi upravnika in da dolžnica te volje ne spoštuje oziroma jo s kršitvijo obveznosti iz 61. člena SZ-1 onemogoča, kar po naravi stvari ogroža normalno funkcioniranje stavbe. Funkcioniranje stavbe kot celote ni le v interesu etažnih lastnikov, temveč tudi v interesu upravnika, ki ima legitimacijo za uveljavljanje terjatve iz 61. člena SZ-1. Tam našteti dokumenti in sredstva služijo izvrševanju siceršnjih upravnikovih pooblastil in nalog (da obračunava stroške, sestavlja obračune stroškov, poroča o svojem delu, sprejema plačila etažnih lastnikov ipd.), ki jih upravnik izvaja v interesu oziroma v korist etažnih lastnikov.

Tožena stranka s pritožbo v konkretnem primeru zase ne more doseči ugodnejšega pravnega položaja in pravnega interesa za pritožbo zoper zavrnjeni tožbeni zahtevek nima.

Zaključek, da je imela tožeča stranka pravico do 9. 12. 2016 opravljati v sporni stavbi naloge upravnika, je sodišče prve stopnje oprlo na predhodno vprašanje, ki je bilo rešeno s sodno poravnavo. Sodno poravnavo sta sklenila prejšnji in novi upravnik ter nekateri od etažnih lastnikov. Ker je z njo tožeča stranka novemu upravniku s poravnavo priznala pravico do upravljanja sporne stavbe od 1. 9. 2016, in ker tožena stranka ni v tem sporu izpodbijala dejstva, da je tožeča stranka dejansko opravljala upravniške storitve do 9. 12. 2016, pomeni, da jih je do takrat opravila tožeča stranka kot poslovodja brez naročila. Za upravniška dejanja, ki jih je tožeča stranka izvedla v razmerju do tožene stranke od 9. 12. 2016 dalje, sodišče prve stopnje ni pravilno uporabilo določbe prvega odstavka 204. člena OZ, po kateri tisti, ki se vtakne v tuj posel kljub prepovedi tistega, čigar posla se je lotil, in je za prepoved vedel ali bi moral vedeti, nima pravic, ki jih ima poslovodja brez naročila.

Nujno je ugotoviti natančne zneske, ki predstavljajo sredstva rezervnega sklada, saj v tem primeru gre za pravice izločitvenih upnikov do sredstev rezervnega sklada. Glede pritožbenih izvajanj, da iz ugotavljanja analize izvršb ne bo imela koristi stečajna masa, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da pri stečajnem postopku ne gre za to, da imajo korist samo nekateri upniki, pač pa sta bistveni načeli stečajnega postopka, da je treba vse upnike, ki so v razmerju do insolventnega dolžnika v enakem položaju, obravnavati enako (46. člen ZFPPIPP) in da je treba postopek zaradi insolventnosti voditi tako, da se zagotovijo najugodnejši pogoji glede višine plačila in rokov za plačilo terjatev upnikov (47. člen ZFPPIPP). To pa niso le ločitveni upniki, pač pa tudi navadni, prednostni in izločitveni upniki. Prav ima upraviteljica, ko navede, da je treba ravnati v skladu s Stanovanjskim zakonom, da se sredstva rezervnega sklada prenesejo na novega upravnika (61. člen SZ-1). Drugačno ravnanje namreč pomeni prekršek, ki bi ga moral v nasprotnem primeru kriti dolžnik. Tako ne držijo pavšalne navedbe upnika, da gre za zgolj stroške za stečajno maso in tudi ni sprejemljiv njegov predlog, da

Tožeča stranka bi na predloitev podatkov v skladu s citirano zakonsko določbo morala pozvati upravnika, to je tisto osebo, ki je upravnik v trenutku, ko tretji pozove na predložitev podatkov. Na temeljno razmerje, to je razmerje med etažnimi latniki, v imenu in na račun katerih je bila dobava kurilnega olja naročena, in tožečo stranko, namreč zamenjava upravnika ne vpliva.

Toženka je trenutna upravnica in torej zastopnica etažnih lastnikov, ki jo kljub spremembi upravnika, prejšnjega zastopnika etažnih lastnikov, veže zakonska dolžnost iz drugega odstavka 71. člena SZ-1. Zapleti toženke oziroma zapleti etažnih lastnikov s prejšnjim upravnikom (neopravljena primopredaja in neizročitev dokumentacije) spadajo v njihovo notranje razmerje, ki ne more imeti upoštevnega vpliva na razmerje do tretjih. Ker SZ-1 predvideva tako imenovano kontinuiteto upravljanja, kar je razvidno tudi iz 61. člena SZ-1, po katerem je prejšnji upravnik dolžan (med drugim) vso dokumentacijo, ki se nanaša na upravljanje, izročiti ali novemu upravniku ali etažnim lastnikom, tudi ni podlage za zaključek, da novi upravnik ni dolžan izvršiti obveznosti iz drugega odstavka 71. člena SZ-1, ker je nekatere aktivnosti, ki so povezane z izpolnitvijo obveznosti iz prvega odstavka 71. člena SZ-1, opravil prejšnji upravnik. Tožnici se kot tretji osebi iz 71. člena SZ-1 ni treba obrniti ali na prejšnjega upravnika ali na etažne lastnike, katerih podatki naj bi bili javni, saj ima na voljo zahtevek po drugem odstavku 71. člena SZ-1. Prejšnjemu upravniku so nenazadnje vsa zastopniška upraviče

Kdorkoli od etažnih lastnikov, ki niso nujni sosporniki, je kot materialnopravni upravičenec aktivno legitimiran, da od upravnika zahteva prenos sredstev, ki jih etažni lastniki prejemajo z oddajanjem skupnega dela stavbe, na novega upravnika oziroma na poseben fiduciarni račun novega upravnika. Namen predaje poslov, dokumentacije in sredstev med novim in starim upravnikom je v nemotenem upravljanju večstanovanjske stavbe. Tožniki torej delujejo v korist vseh etažnih lastnikov.

SZ-1 v 61. členu širi aktivno procesno legitimacijo tudi na novega upravnika, da od starega upravnika izterja listine in sredstva, ki so v tem določilu navedena, čeprav so končni materialnopravni nosilci teh upravičenj etažni lastniki kot nosilci (so)lastninske pravice na posameznih in skupnih delih stavbe. Gre torej za primer ločitve stvarne in procesne legitimacije.

Po bogati sodni praksi ni ovire, da sodišče etažnim lastnikom točno določenih nepremičnin prizna lastnost stranke v pravdnem postopku. Sodišče prve stopnje je torej povsem pravilno etažnim lastnikom določenih nepremičnin priznalo lastnost pravdne stranke z učinkom v obravnavanem postopku. Tožena stranka je bivši upravnik skupne kotlovnice, katere skupni lastniki so etažni lastniki posameznih nepremičnin. Upravnik je zastopnik etažnih lastnikov na podlagi zakona (drugi odstavek 48. člena SZ-1) in pogodbe o upravljanju, ni pa nosilec pravic in obveznosti, ki pripadajo etažnim lastnikom. Akontacije za stroške centralnega ogrevanja so skupno premoženje vseh etažnih lastnikov, upravnik pa z njimi le gospodari do prenehanja upravljanja. Upravnik ima torej le položaj zastopnika, zato zgolj na podlagi zakona ne more v lastnem imenu in za svoj račun izterjevati stroškov centralnega ogrevanja, lahko pa bi lastniki s pogodbo nanj prenesli svoja materialnopravna upravičenja Terjatve skupnosti lastnikov na podlagi 61. člena SZ-1 ni mogoče enako obravnavati kot terjatev upravnika iz naslova upravnine, saj se v bistvenem razlikujeta. Skupnost lastnikov kot enovita celota zato ni pa

Dokumentacija v zvezi z večstanovanjskim objektom pripada etažnim lastnikom in ne upravniku. Njemu so jo etažni lastniki zgolj zaupali v upravljanje, tako kot njihov objekt. S pomočjo dokumentacije etažni lastniki izvršujejo svojo lastninsko pravico na posameznem delu zgradbe in na solastnini skupnih delov zgradbe, kar jim mora biti omogočeno kontinuirano, brez ovir. Namen etažnih lastnikov pri zahtevi za sodno varstvo v začasni preprečitvi toženi stranki, da nadaljuje z izvrševanjem pogodbe o upravljanju. Etažni lastniki so z odpovedjo pogodbe izrazili svojo voljo in to, glede na do sedaj izvedene dokaze, pravilno, kar mora tožena stranka spoštovati. Sicer bi bilo potencialno ogroženo normalno funkcioniranje večstanovanjskega objekta. Sodišče prve stopnje je odločilo o predlagani začasni odredbi in ugovoru zoper izdano začasno odredbo po vloženi tožbi, torej med pravdnim postopkom. Tedaj so stroški zavarovanja sestavni del pravdnih stroškov.

Iz prvega in drugega odstavka 61. člena SZ-1 izhaja aktivna procesna legitimacija novega upravnika, da od starega upravnika zahteva, kar je v teh določilih predpisano. Iz drugega odstavka 61. člena SZ-1 to izhaja izrecno, medtem ko iz prvega odstavka 61. člena SZ-1 to izhaja zgolj smiselno. Iz same vsebine določil pa je razvidno, da našteti dokumenti in sredstva služijo izvrševanju siceršnjih upravnikovih pooblastil, da obračunava stroške, sestavlja obračune stroškov, poroča o svojem delu, sprejema plačila etažnih lastnikov ipd. Vsa opravila upravnik izvaja v interesu, tj. v korist etažnih lastnikov. To velja tudi za sredstva iz naslova obratovanja in vzdrževanja, ki jih sicer upravnik zbira na svojem transakcijskem računu, le da o tem vodi ločeno knjigovodsko evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo in vsakega etažnega lastnika. Določilo tretjega odstavka 61. člena SZ-1 predpisuje dva subjekta, ki sta upravičena prevzeti sredstva od starega upravnika - bodisi novi upravnik bodisi eden od etažnih lastnikov pod predpostavko, da novega upravnika etažni lastniki še niso izbrali. SZ-1 v 61. členu širi aktivno procesno legitimacijo tudi na novega upravnika, da od starega

Posamezni etažni lastnik je aktivno legitimiran za tožbo v zvezi s sredstvi rezervnega sklada - izterjati sredstva rezervnega sklada oziroma zahtevati njihovo izročitev. Za izdajo začasne odredbe zadošča dokazni standard verjetnosti. Vendar to ni ovira, da sodišče o obstoju nekaterih dejstev ne bi moglo odločiti s stopnjo prepričanja, oziroma se na podlagi procesnega gradiva prepričati s stopnjo gotovosti.

Toženka je kljub odpovedi pogodbe o upravljanju še vedno nastopala kot upravnik stavbe in izvajalcu gradbenih del pred zapadlostjo terjatve plačala znesek opravljenih del. Ker se je na ta način brez dovoljenja etažnih lastnikov lotila tujega posla, je odgovorna za nastalo škodo.

V 1. odstavku 42. člena SZ-1 je sicer res določeno, da mora upravnik zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu (kar naj račun iz začasne odredbe ne bi bil), vendar pa navedeno ne odvezuje dolžnika naložene obveznosti, da ta sredstva upniku nakaže na njegov račun. Upnik ima namreč v nadaljevanju zakonsko dolžnost, da jih prenakaže na poseben transakcijski račun.

Glede na to, da je upravnik le zastopnik etažnih lastnikov in ni nosilec pravic in obveznosti, ki pripadajo etažnim lastnikom, bi morala tožeča stranka vtoževano terjatev uveljavljati od etažnih lastnikov oziroma, glede na to, da je račun zapadel že po prenehanju veljavnosti pogodbe o upravljanju, račun poslati novemu upravniku kot (novemu) zakonitemu zastopniku etažnih lastnikov. S prenehanjem pogodbe o upravljanju upravnik izgubi vsa upravičenja iz pogodbe o upravljanju, prenehajo pa tudi njegova zastopniška pooblastila iz pravnih poslov, sklenjenih s tretjimi osebami. Zaradi zamenjave upravnika pogodbe s tretjimi ne prenehajo veljati, spremeni pa se zastopnik etažnih lastnikov (dolžnikov), ki je zaradi specifičnosti ureditve poslov upravljanja tudi operativni zavezanec za plačilo terjatev iz teh poslov. Tožeča stranka ni podala nobenih trditev o tem, da bi bilo tožena stranka odškodninsko odgovorna zaradi kršitev obveznosti upravnika v času upravljanja. Zaradi navedenega na odločitev ne vpliva sicer utemeljeno opozarjanje pritožbe, da bi morala tožena stranka tožeči stranki ob sklenitvi pogodbe (oziroma ob izdaji naročilnice) izročiti seznam etažnih lastnikov, ki vsebuj

Dejstvo, da tožeča stranka ni predala poslov novemu upravniku, ne more vplivati na razmerje med tožečo stranko in izvajalcem po gradbeni pogodbi. Pogodbo je upravnik moral izpeljati oziroma plačati dela, še zlasti, ker so bila opravljena. Ker je tožeča stranka trdila, da je založila ta sredstva iz svojih sredstev, da je tožena stranka torej obogatena, je lahko aktivno legitimirala za povračilo utemeljeno plačanih sredstev, saj bi sicer ostala tožena stranka obogatena. Pogodbe učinkujejo med strankami pogodbe (inter partes) in ne nasproti tretjim (erga omnis). V primeru neplačila bi izvajalec del lahko tožil tožečo stranko in izterjal plačilo opravljenih del.

Ker je pogodbeni temelj za opravljanje storitev upravljanja in obratovanja večstanovanjske stavbe, v kateri je toženec etažni lastnik, z dnem odpovedi pogodbe o upravljanju odpadel, je pravilna materialnopravna presoja sodišča prve stopnje o neutemeljenosti tožničine terjatve po tej zatrjevani podlagi. Datum vpisa v register upravnikov, ter datum izbrisa iz tega registra, na obstoj ali veljavnost pogodbenega razmerja nimata vpliva, saj je vpis oziroma izbris zgolj deklaratornega pomena.

S prenehanjem pogodbe o upravljanju upravnik izgubi vsa upravičenja iz pogodbe o upravljanju, prenehajo pa tudi njegova zastopniška pooblastila iz pravnih poslov, sklenjenih s tretjimi osebami. Odpoved pogodbe o upravljanju nima takojšnjega učinka na pravne posle, ki jih je upravnik v imenu in za račun etažnih lastnikov sklepa s tretjimi osebami, pač pa učinki nastopijo šele potem, ko dotedanji upravnik, tretje osebe obvesti o zamenjavi upravnika. Zaradi zamenjave upravnika pogodbe s tretjimi ne prenehajo veljati, spremeni pa se zastopnik dolžnikov, ki je zaradi specifičnosti ureditve poslov upravljanja tudi operativni zavezanec za plačilo terjatev iz teh poslov.

Kršitev določila o dolžini odpovednega roka s strani etažnih lastnikov ne more imeti negativnih posledic za upravnika. Če etažni lastniki to dolžnost kršijo, če upravniku po vročitvi odpovedi ne omogočijo in ne dopustijo opravljanja upravniških storitev v zakonskem odpovednem roku, od upravnika ni mogoče zahtevati, da pri pogodbi vztraja. Odpoved pogodbe o upravljanju nima takojšnjega učinka na pravne posle, ki jih je upravnik v imenu in za račun etažnih lastnikov sklepal s tretjimi osebami. Zato ima upravnik ob prenehanju upravljanja določene obveznosti, ki jih mora opraviti, da se razreši poslov upravljanja.

Tožeča stranka plačila storitve ne more terjati od „vmesnega“ in tudi že bivšega upravnika, ki storitve ni naročil niti zaradi prenehanja upravljanja ne gospodari več s sredstvi rezervnega sklada. Da bi bila tožena stranka odškodninsko odgovorna zaradi kršitev upravnikovih obveznosti v času upravljanja pa tožeča stranka ni trdila.