17. člen SZ-1

Sledeč postopkovnim pravilom v 450. do 453. člena ZPP, je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, zakaj ni upoštevalo navedb in listinskih dokazov toženca glede nestanovanjske rabe stavbe. Toženec je imel možnost in dolžnost nasprotovati tožnikovim navedbam in dokazom (le) do določene faze postopka, na kar je bil tudi izrecno opozorjen. Zakaj te svoje pravice ni pravočasno izkoristil, je pravno nepomembno. Prepozne navedbe in dokazi v nobenem primeru niso dopustni, z njihovim neupoštevanjem pa tožniku ni bila kršena pravica do izjave v postopku. Dejstvo, da na stavbi v času toženčevega lastništva dela stavbe še ni bila vzpostavljena etažna lastnina niti ne začet postopek za vzpostavitev etažne lastnine, ni pravno pomembno. Glede na ugotovitve sodišča o toženčevem solastništvu parcel, na katerih stoji stavba, in o delitvi te stavbe na posamezne dele, je na konkretni stavbi izkazan obstoj dejanske etažne lastnine, kar glede na določbo tretjega odstavka 9. člena SZ-1 zadošča za uporabo določb o upravljanju iz SZ-1.

Iz drugega odstavka 214. člena ZPP izhaja, da se neprerekana dejstva štejejo za priznana, pri čemer se za neprerekana dejstva štejejo tudi dejstva, ki jih nasprotna stranka ni obrazloženo prerekala. Zgolj pavšalna navedba, da so toženkine navedbe v celoti neutemeljene in da toženka ni uspela dokazati, da ni dejanska lastnica nepremičnin ne pomenijo obrazloženega prerekanja toženkinih trditev o tem, da toženka ni bila investitor gradnje večstanovanjske stavbe, da niti ob izgradnji stavbe niti kasneje posameznih delov večstanovanjske stavbe ni prodajala, prav tako jih ni nikoli kupila, uporabljala, posedovala ali oddajala v najem. O vseh dejanskih okoliščinah v zvezi z izgradnjo večstanovanjske stavbe ter glede preteklega razpolaganja s posameznimi deli te stavbe se torej tožnica ni izrekla. Zato je prvostopenjsko sodišče te toženkine navedbe pravilno štelo za priznane. Pritožbeni očitek bistvene kršitve določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zato ni utemeljen. Pravnomočen sklep o vzpostavitvi etažne lastnine, s katerim je nepravdno sodišče ugotovilo, da je toženka lastnica posameznih delov, ne preprečuje toženki, da v tej pravdi dokazuje neobstoj svoje

Obveznost plačevanja stroškov stanovanja ni odvisna od vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini. To izhaja iz prvega odstavka 17. člena SZ-1, po katerem mora vsak etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice in iz tretjega odstavka 30. člena SZ-1, po katerem etažni lastnik ne odgovarja za stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja, ki nastanejo po tem, ko je obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice v skladu s prvim odstavkom 17. člena SZ-1. Navedeno pomeni, da zakon obveznost plačila terjatev iz naslova upravljanja, obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe v takšnem primeru veže na obvestilo upravniku o spremembi lastništva. In vse do obvestila upravnika o spremembi lastništva posameznega dela, odgovarja prvotni (etažni) lastnik,

Za obstoj pasivne stvarne legitimacije tožene stranke za plačilo prispevkov v rezervni sklad zadošča, da je tožena stranka kupila sporne posamezne dele stavbe ID znak ... in da je prodajalec o tem obvestil upravnika.

Niso utemeljeni pritožbeni očitki, da je prva toženka zahtevala izvedbo naroka s tem, ko je predlagala zaslišanje svojega zakonitega zastopnika. Dokazni predlog za zaslišanje priče ali stranke namreč ne pomeni izrecne zahteve za izvedbo naroka, kot jo določa drugi odstavek 454. člena ZPP, saj ni nujno, da bo oz. bi sodišče takšnemu dokaznemu predlogu ugodilo. Kršitev iz 10. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zato ni podana. Pritožnica tudi ne more uspeti s pritožbenimi očitki, da ne držijo zapisi v 27. točki obrazložitve. Navedbe, ki jih tam povzema sodišče prve stopnje, tožeča stranka namreč je podala, in sicer v prvi vlogi, s katero je dopolnila tožbo, pritožnica pa v pritožbi niti ne zatrjuje, da bi jih v postopku pred sodiščem prve stopnje prerekala in če, kje. Ker neprerekanih dejstev ni treba dokazovati (drugi odstavek 214. člena ZPP), pritožnica tudi ne more uspeti z očitki, da so te trditve nepreverjene in nedokazane.

Ob upoštevanju dejanske ugotovitve, da je tožeča stranka bila obveščena o spremembi lastništva sporne nepremičnine, je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da je s tem tožena stranka izpolnila svojo obveznost iz prvega odstavka 17. člena SZ-1 in posledično po določbi tretjega odstavka 30. člena SZ-1 za stroške upravljanja, nastale po spremembi lastništva, o kateri je bila tožeča stranka, ustrezno notificirana, ne odgovarja.

118. člen SZ je določal, da kupci po SZ (imetniki stanovanjske pravice) prevzamejo vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj, že s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. SZ je torej v 118. členu določal originarno pridobitev lastninske pravice, saj za te nakupe vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutivne narave (prim. sodbo VS RS II Ips 202/2012 z dne 23.10.2014). Navedeno potrjuje, da je imetnica stanovanjske pravice B. A. leta 1992 s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe s toženo stranko postala lastnica spornega stanovanja. Slednja je bila vseskozi kot uporabnica navedena na računih za opravljene storitve upravljanja, obratovanja in vzdrževanja ter je očitno stanovanje vseskozi tudi uporabljala oziroma trditev o nasprotnem ni bilo. Dejstvo, da je bila nato leta 2006 tožena stranka na podlagi 5. člena ZLNDL po uradni dolžnosti vknjižena v zemljiško knjigo, navedenega ne spreminja, saj dejansko leta 2006 do prenosa lastninske pravice, ki ga predvideva 17. člen SZ-1 kot podlago za obveznost obvestila o prenosu lastništva, ni prišlo.

Etažni lastnik ne odgovarja za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, ki nastanejo potem, ko je obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice. Dejstvo, da je bila tožnica preko nepremičninskega posrednika obveščena o spremembi lastninske pravice na etažnem stanovanju, pomeni, da bivša etažna lastnica odgovarja za stroške, nastale do obvestila upravniku.

Priznanja terjatve v stečajnem postopku se nanaša na primere, kadar obstaja kumulativno istovetnost strank ter istovetnost terjatev. Četudi bi v okviru pritožbenih navedb obstajala istovetnost terjatve, pa ne obstaja istovetnost strank. Ker je bila v stečajnem postopku terjatev tožeče stranke priznana s strani druge družbe, z ugovorom pravnomočno razsojene stvari tožena stranka ne bi mogla uspeti. Določba 24. člena SZ-1 ne zajema subsidiarne odgovornosti lastnika poslovnih prostorov. Že jezikovna razlaga citirane določbe povsem nedvoumno določa meje pomena konkretnega pravnega pravila: subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja. Glede na izrecno ločitev stanovanjskih in poslovnih prostorov v 2. členu SZ-1, poslovni prostori tako že po jezikovni razlagi spadajo izven meja konkretnega določila. Na podlagi 115. člena SPZ za obveznosti na skupnih delih odgovarja (etažni) lastnik, v obravnavanem primeru tožena stranka. Navedeno velja kljub dogovoru med toženo stranko in leasingojemalcem, da bodo ti stroški bremenili leasingojemalca. Tak dogovor je namreč mogoče šteti zgolj kot prevzem izpolnitve v smislu 434. člena OZ, ki učinkuje izključno med strankama, ne pa tudi nasp

Odgovornost prejšnjega zemljiškoknjižnega lastnika za plačilo vtoževanih računov, ki temelji na določbi 17. člena SZ-1, ne izključuje niti ne zmanjšuje odgovornosti toženca, kot zemljiškoknjižnega lastnika, na podlagi citiranega prvega odstavka 30. člena SZ-1.

Etažni lastnik mora, če se želi osvoboditi svoje obveznosti plačevanja stroškov iz prvega odstavka 30. člena SZ-1, o prenosu lastninske pravice s pravnim poslom obvestiti upravnika. Obvestilo tretje osebe nima takšnega učinka, četudi gre za upnika. 69. člen SZ-1 po svoji naravi ni kogentna določba in ne preprečuje, da se stranke svobodno dogovorijo drugače. Določba 10. člena pogodbe o finančnem najemu, ki vstop novega etažnega lastnika v to pogodbo pogojuje s soglasjem slednjega, zato ni nična ne po prvem odstavku 86. člena Obligacijskega zakonika ne po predpisih o varstvu potrošnikov.

Po 17. členu SZ-1 mora etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika obvestiti o spremembi lastninske pravice. V dokaz mora predložiti kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku. Zakon na to obvestilo veže posledico iz tretjega odstavka 30. člena SZ-1, da etažni lastnik po tem, ko je upravnika obvestil o spremembi lastninske pravice, ne odgovarja več za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe. Obvestilu upravniku ni treba priložiti notarsko overjene pogodbe oziroma zemljiškoknjižnega dovolila.

Ker tožena stranka nikoli ni bila lastnica poslovnega prostora, tožeče stranke kot upravnice tudi ni bila dolžna obvestiti o „spremembi lastništva“, do katerega tako ali tako ni prišlo, ker je lastnica vseskozi druga pravna oseba.

Zmotno je pritožbeno stališče, da nastane obvestilna dolžnost prejšnjega lastnika šele, ko so izpolnjeni v ZZK-1 določeni pogoji in da besedilo "od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo" nalaga prejšnjemu lastniku predložitev dokumenta, ki je temelj za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Besedilo 17. člena SZ-1, na katerega se sklicuje pritožba, se namreč nanaša le na časovni vidik obvestilne dolžnosti in lastniku ne nalaga predložitve dokumenta, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo.

Ureditev upravnikovega ravnanja po 71. členu SZ-1 predpostavlja, da ima tretji (tj. dobavitelj blaga ali storitev) veljavno sklenjeno pogodbo z etažnimi lastniki, ki slednje obvezuje te storitve tudi plačevati. Sklicevanje na splošno znana dejstva za utemeljitev nujnosti ali koristnosti gestije ne zadošča.

Tožnika zatrjevanih kršitev postopka nista opisala natančno in konkretno, okoliščine, ki pa sta jih navedla v predlogu za dopustitev revizije pa ne izkazujejo pravne pomembnosti izpostavljenih pravnih vprašanj, ki se nanašajo na zmotno uporabo 178., 179. člena OZ, 118. člena SPZ in 17., 30. in 50. člena SZ-1. Vrhovno sodišče je tako ocenilo, da pogoji iz 367.a člena ZPP niso izpolnjeni, zato je predlog za dopustitev revizije zavrnilo.

Obveznost plačila terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe (lastnik odgovarja subsidiarno po petem odstavku 24. člena SZ-1) ni odvisna od vknjižbe lastninske pravice, zato je tožeča stranka plačilo vtoževanih stroškov neutemeljeno uveljavljala od tožene stranke, ki je sicer pri spornem poslovnem prostoru v zemljiški knjigi še vedno vpisana kot lastnica. Pri tem sploh ni pravno pomembno, da pogodbeni stranki omenjene prodajne pogodbe nista dali soglasja notarki za izvedbo zemljiškoknjižnega prenosa lastništva, temveč je pomembno, da so bili pred vložitvijo predmetne tožbe izpolnjeni zakonski pogoji iz prvega odstavka 17. člena SZ-1.

Terjatev skupnosti lastnikov ni mogoče enako obravnavati kot terjatev upravnika, saj se v bistvenem razlikujeta. Presoja sodišč, da terjatev skupnosti lastnikov ni mogoče subsumirati pod 6. točko prvega odstavka 355. člena OZ, je pravilna.

Etažni lastnik po tem, ko je upravnika obvestil o spremembi lastninske pravice, ne odgovarja za stroške upravljanja in druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske hiše, kamor sodijo tudi vplačila v rezervni sklad.

V skladu s 17. členom SZ-1 je obveznost obvestiti upravnika o spremembi lastništva posameznega dela vezana na rok 30 dni od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Po prepričanju sodišča druge stopnje lahko (vsaj) od takrat naprej upravnik spremembo lastništva prostorov upošteva, v konkretnem primeru tako, da prispevek v rezervni sklad odmerja tudi glede na novo pridobljeno površino, in to ne glede na to, kdaj novi lastnik dejansko poskrbi za vpis svoje etažne lastnine v zemljiško knjigo.