113. člen SZ-1

Ob tem, ko pritožnik, ki se pripravljalnega naroka in naroka za prvo glavno obravnavo, kjer so se izvajali dokazi, ni udeležil, priznava, da je bil pravilno vabljen na narok dne 13. 12. 2023 in da je vabilo prejel, upoštevaje, da pritožbeno ne trdi, da je vložil predlog za vrnitev v prejšnje stanje, odločitev, da se toženca ne zasliši, kar omogoča drugi odstavek člena 258 ZPP, ne pomeni, da mu ni bilo pravilno omogočeno učinkovito varstvo pravic oz. sodelovanje v postopku. Toženec se sodnemu vabilu za zaslišanje ni odzval po svoji krivdi, zato se tudi ne more sklicevati na zatrjevano kršitev pravice do izjave in na smiselno zatrjevano kršitev pravice do poštenega sojenja iz 22. člena Ustave RS.

Pritožnik utemeljeno opozarja na četrti odstavek 112. člena SZ-1, ki določa, da rok za izselitev ne sme biti krajši kot 30 dni in ne daljši od 60 dni. Pritožbeno sodišče je zato spremenilo izpodbijano sodbo glede dolžine izpraznitvenega roka in ga določilo na 30 dni. Glede na nesporno dejstvo, da je toženec tožnikovo odpoved prejel že leto in pol nazaj, je ta minimalni rok zadosten in ustrezen, daljši (pritožnik se zavzema za 90 dnevnega), pa ne bi bil upravičen.

Predlog se zavrne.

Ker tožnica tožbe ni razširila na nove tožene stranke, tožba ni bila spremenjena. Glede na v najemni pogodbi vsebovan odložni pogoj stečajnemu sodišču ni bilo treba izrecno za nazaj odobriti oddaje sporne nepremičnine. Zaradi v pogodbi vsebovanega odložnega pogoja je imelo isti učinek soglasje. V kakšnem stanju je toženec dolžan stanovanje izročiti, se pravdni stranki nista posebej dogovorili, zato velja zakonska ureditev, po kateri je toženec dolžan stanovanje izročiti v stanju, v kakršnem ga je prevzel, ter praznega oseb in stvari.

Tožena stranka s trditvami, da se je nepremičnina uporabljala za rezidenco veleposlanika in da je bilo najemno obdobje 10 let dolgo, zaradi česar se določene stvari običajno lahko tudi povsem obrabijo ter da je nastanek določenih poškodb življenjsko povsem pričakovan, ne more uspeti. Iz njih namreč ni mogoče zaključiti, zakaj bi konkretne poškodbe in oljni madež na podestu pred vhodom ob upoštevanju značilnosti poškodovanih stvari lahko bile posledica normalne obrabe oziroma dotrajanosti ob pričakovani desetletni normalni rabi nepremičnine za namen rezidence veleposlanika.

Z odpovedjo najemne pogodbe preneha najemno razmerje, zato mora najemnik v skladu s prvim odstavkom 113. člena SZ-1 izprazniti in izročiti stanovanje najemodajalcu (lastniku) v stanju, v kakršnem ga je prevzel. Toženka je bila po odpovedani pogodbi najemnica, ki je legitimirana, da vzpostavi prejšnje stanje. V okviru presoje obstoja drugega primernega lastniškega stanovanja ugotovljena okoliščina, da v najemnem stanovanju dejansko toženka ne prebiva, pač pa njena hči z otrokom, kaže kvečjemu, da hčerka in njen otrok v stanovanju bivata z njenim dovoljenjem, ne izključuje pa možnosti, da (je) toženka stanovanje lahko uporablja(la) po potrebi. Zahtevek je bil ipravilno naperjen zoper toženko, ki je tista oseba, ki mora vsled odpovedi najemnega razmerja stanovanje izprazniti (vseh stvari in oseb) ter ga izročiti tožnicama. Ugovor pasivne legitimacije zato ni utemeljen.

Tožnik je tisti, ki je dolžan dokazati obstoj škode. Ker po ugotovitvah sodišča prve stopnje že njegove trditve o vrsti in obsegu škode niso bile konkretizirane (čemur tožnik v pritožbi sploh ne nasprotuje), je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek v tem delu utemeljeno zavrnilo.

Ravnanje po 104. členu SZ-1 ni obveznost občine (tožnice), pač pa le možnost (za toženko). Občine v opisano ravnanje ni mogoče prisiliti. Če tožnica ni tako ravnala, ima, če ni pogojev po prvem odstavku 104. čl. SZ-1, in toženka jih ne izkazuje, pravico zahtevati odpoved najemne pogodbe in posledično izpraznitev stanovanja.

V tovrstnih pravdah solastniki stanovanja nimajo položaja nujnih sospornikov, zato je tožnica lahko vložila tožbo sama. Toženec v zvezi z zatrjevanimi stvarnimi napakami najetega stanovanja zoper tožnico v pravdi ni uveljavljal ustreznega (oblikovalnega) zahtevka za znižanje najemnine, zato se ne more izogniti plačilu dolgovane najemnine, še manj zahtevani izselitvi, saj za uporabo najetega stanovanja nima več pravne podlage.

Okoliščine, ki jih je navajal toženec in jih sedaj ponavlja (bolezen, preživljanje sina) niso izjemne in nepredvidljive oz. ga niso ovirale, da bi sprožil postopek uveljavljanja subvencije, česar namreč ni storil. Za bolezen je sodišče prve stopnje ugotovilo, da ni težja oz. hujša; razlog za zdravljenje je bilo večkrat slabo počutje, enkrat pa prometna nesreča, ki jo je kot kolesar utrpel zaradi zaužitega alkohola.

Res je bila drugo tožena stranka v najemni pogodbi dodana le kot uporabnik stanovanja, vendar je s tem posledično prevzela tudi obveznost plačila najemnine (člen „devetič“ najemne pogodbe). Zmotno je zato stališče, da s podpisom aneksa k najemni pogodbi ni prevzela (denarnih) obveznosti, kot so določene z najemno pogodbo. Ker svoj pravni položaj izvaja iz položaja prvo tožene stranke, pa je dolžna tudi drugo tožena stranka v istem roku izprazniti stanovanje.

Na tožnika (kot dediča) bi pravica do odkupa lahko prešla le v primeru, da bi bilo toženki mogoče očitati opustitev kontrahirne dolžnosti po določbah SZ še v času življenja upravičenke (to je pokojne imetnice stanovanjske pravice), za kar pa v konkretni zadevi, saj je upravičenka umrla v času, ko rok za sklenitev pogodbe niti teči še ni začel, ne gre. Njena pravica do odkupa zato še ni postala premoženjska pravica in je zato tožnika tudi nista mogla podedovati.

Najemnik mora po prenehanju najemnega razmerja izročiti lastniku stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, upoštevajo pa se spremembe, nastale pri normalni uporabi stvari. Dejstvo, da tožnik ni prevzel posesti nepremičnine v razumnem času po tistem, ko sta toženca v izvršilnem postopku ključ izročila izvršitelju, ne more iti v njuno škodo. To, da toženca elektrike nista plačevala v času, ko sta ključ izročila izvršitelju in nepremičnino že izpraznila, ni protipravno in ne more utemeljiti njune odškodninske odgovornosti. Toženca v času, ko je nastala škoda zaradi odklopa elektrike nista bila nedobroverna posestnika, še več, sploh nista bila posestnika nepremičnine.

Toženka že več let ne plačuje neprofitne najemnine, kot je določena v najemni pogodbi. Ker je kljub opominu ni plačala, je zahtevek na odpoved najemne pogodbe utemeljen.

Tožnica je morala potem, ko je toženec z družino in dvema majhnima otrokoma pet let uporabljal njeno stanovanje, iz stanovanja odpeljati nekaj dotrajanega pohištva, zamenjati pipo v kuhinji in WC školjko, v kateri se je nabral vodni kamen. Na vratih ene od 25 let starih omar in vrat, je toženčeva družina pustila nekaj otroških nalepk. Opisane spremembe predstavljajo spremembe, nastale zaradi normalne uporabe stanovanja, in ne opravičujejo zahtevka na plačilo.

S tožbo je treba izrecno zahtevati odpoved najemne pogodbe in ne zadošča zgolj ugotovitveni zahtevek, da je prenehalo stanovanjsko razmerje. Z učinkovanjem odpovedi pogodbe prenehajo obstoječe obveznosti obeh strank.

Vsebina opomina je v skladu z določbo III. odst. 103. čl. Stanovanjskega zakona, saj vsebuje kršitev, način odprave odpovednega razloga in paricijski 15 dnevni rok za odpravo.