68. člen ZZK-1

Predlog se zavrne.

Upravitelj kot strokovnjak ve oziroma bi moral vedeti, da bi moral ob vsakem podaljšanju najemnega razmerja od sodišča hkrati zahtevati izdajo soglasja k sklenitvi (podaljšanju) predkupne pravice. Ni logično sprejemljivo, da bi šlo le za malomarnost upravitelja, ki je izdajal zemljiškoknjižno dovolilo na podlagi katerega je dolžnik predlagal izbris in nato ponoven vpis predkupne pravice v zemljiško knjigo. Če bi veljala logika, da je predkupna pravica ustanovljena dokler traja najemno razmerje v skladu z 11. členom Najemne pogodbe, sklenjene za določen čas enega leta, ne bi bilo treba zemljiški knjigi predlagati izbris vknjižene predkupne pravice in nato ponoven vpis. Podaljševala bi se le najemna pogodba, predkupna pravica bi ostala vpisana v zemljiški knjigi. Na dolžnikovo vpletenost v zlorabo stečajnega postopka kaže že to, da dolžnik ni v okviru svoje trditvene podlage zatrjeval nobenega življenjsko razumnega in prepričljivega pojasnila, zakaj ni podvomil, da bi upravitelj moral pred izdajo zemljiškoknjižnega dovolila na podlagi katerega je dolžnik sam predlagal vpis predkupne pravice v zemljiški knjigi, ne samo prvič ampak tudi za vsako nadaljnje podaljšanje predkupne

Udeleženec v postopku za izdajo sklepa o zaznambi vrstnega reda za prenos lastninske pravice je le predlagatelj in gre za abstraktni posel, na podlagi katerega konkretni pravni interes tretjega ne more biti prizadet.

Obveznost plačevanja stroškov stanovanja ni odvisna od vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini. To izhaja iz prvega odstavka 17. člena SZ-1, po katerem mora vsak etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice in iz tretjega odstavka 30. člena SZ-1, po katerem etažni lastnik ne odgovarja za stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja, ki nastanejo po tem, ko je obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice v skladu s prvim odstavkom 17. člena SZ-1. Navedeno pomeni, da zakon obveznost plačila terjatev iz naslova upravljanja, obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe v takšnem primeru veže na obvestilo upravniku o spremembi lastništva. In vse do obvestila upravnika o spremembi lastništva posameznega dela, odgovarja prvotni (etažni) lastnik,

Zaznamba izbrisne tožbe je predvidena le pri vpisanih pravicah, torej glede vknjižb in predznamb (27. člen ter 243. in 244. člen ZZK-1).

Predlog za izdajo začasne odredbe na prepoved odtujitve in obremenitve posameznih nepremičnin je upnik vložil po tistem, ko je bila v zemljiški knjigi pri teh nepremičninah že vpisana zaznamba vrstnega reda v korist družbe A. d. o. o. Upoštevajoč določila 73. člena ZZK-1 pa začasna odredba, tudi če bi postala pravnomočna, po vknjižbi lastninske pravice spornih nepremičnin v korist družbe A. d. o. o. od vknjižbe ne bi mogla imeti več nobenih koristnih učinkov za upnika. Zato predlagana začasna odredba ne more ščititi nobenih upnikovih zahtevkov več.

Zaznamba vrstnega reda pridobitve lastninske pravice varuje vrstni red vknjižbe ter je njen osnovni namen ta, da bo pridobitelj pridobil lastninsko pravico v zaznamovanem vrstnem redu, torej tako pravico, kot bi jo pridobil, če bi se vpisal kot lastnik takrat, ko je predlagal zaznambo, npr. brez novih obremenitev (hipoteka,...). Vpisi, ki so začeli učinkovati po trenutku učinkovanja zaznambe, so namreč pogojne narave, učinkujejo pod razveznim pogojem (68. člen in naslednji členi ZZK-1). Ko predlagatelj vloži predlog za vpis lastninske pravice, mora, če želi doseči vpis v zaznamovanem vrstnem redu, podati tudi izrecen zahtevek za vpis v zaznamovanem vrstnem redu. Predlagatelj, ko je predlagal vknjižbo pridobitve lastninske pravice, ni predlagal te vknjižbe v zaznamovanem vrstnem redu (prim. 74. člen ZZK-1), zato je sodišče prve stopnje v predhodnem postopku vpisalo lastninsko pravico z učinkom na dan vložitve predloga. Ni pa mogoče, tega tudi zakon ne predvideva, ko se torej ne predlaga vknjižba (oz. je že opravljena) samostojno, kot želi sedaj doseči predlagatelj, predlagati "vpis" v vrstnem redu zaznambe oziroma spremeniti časa učinkovanja vpisa s sklicevanjem na zaznamovan vrs

Vprašanje je, ali je med zemljiškoknjižnim postopkom dopustna sprememba predloga, podobno kot je v Zakonu o pravdnem postopku (ZPP), urejena sprememba tožbe. V zemljiškoknjižnem postopku se določbe ZPP, ki dopuščajo spremembo tožbe uporabljajo le smiselno. Upoštevati je treba vse posebnosti zemljiškoknjižnega postopka in njegova temeljna načela, zlasti načelo vrstnega reda. Prav zato spreminjanje predlogov načeloma ni možno, ker bi predlagatelj na ta način lahko izigral načelo vrstnega reda, saj bi dosegel vpis z učinkom pred vložitvijo spremenjenega predloga.

Tožena stranka tako niti s preverbo svojih davčnih evidenc ne bi mogla ugotoviti, ali bo lastninska pravica dejansko prešla, ali pa bo zaradi neizpolnjenosti ostalih pogojev, ki so izven njene sfere (npr. veljavnost zavezovalnega pravnega posla, veljavnost z.k. dovolila), ostala na prejšnjemu imetniku (prodajalcu). Zato ji slabe vere ni mogoče očitati. Na drugi strani bi se tožeča stranka nevarnosti kasnejših razpolaganj oziroma obremenitev lahko v celoti izognila z ustrezno uporabo zemljiškoknjižnih instrumentov, ki varujejo vrstni red (predznamba pridobitve (lastninske) pravice iz 50. člena ZZK-1 ali zaznamba vrstnega reda iz 68. in nasl. členov ZZK-1).

Zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice varuje vrstni red pridobitve te pravice, katere vpis bo predlagan pozneje, s trenutkom, od katerega učinkuje ta zaznamba. Zaznamba vrstnega reda ni ovira za nadaljnje (poznejše) vpise. Vendar pa ti učinkujejo pod razveznim pogojem, ki nastopi, če je dovoljena vknjižba pridobitve lastninske pravice v zaznamovanem vrstnem redu. Če je zaznamba v zakonskem roku „opravičena“, poznejši vpis, ki je opravičbi napoti, izgubi veljavo. Možnost zlorab še ne zadošča za ničnost pravnega posla, ki ga zakonodaja dopušča.

Zemljiškoknjižno sodišče ne preverja materialnopravnih pogojev za vpis, ampak samo formalne. To pomeni, da ne sme presojati veljavnosti pravnih dejstev, ki so podlaga (pravni naslov) za nastanek, spremembo ali prenehanje pravic, katerih vpis se predlaga.

Pravila, ki veljajo za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, se po 7. odstavku 234. člena ZZK-1, na katerega se sklicuje pritožba, res smiselno uporabljajo tudi za postopek vzpostavitve druge listine, ki ustreza pogojem za vknjižbo lastninske pravice ali druge stvarne pravice v korist predlagatelja postopka, vendar sklep o dovolitvi zaznambe vrstnega reda po presoji pritožbenega sodišča ni takšna listina. Na podlagi sklepa o dovolitvi zaznambe vrstnega reda ni mogoče doseči vknjižbe lastninske ali druge stvarne pravice, pač pa takšna zaznamba po 1. odstavku 68. člena ZZK-1 zgolj varuje vrstni red pridobitve lastninske pravice. Gre torej za vpis pravnega dejstva in ne pravice.

Zaznamba vrstnega reda je posebno razpolagalno pravno dejanje imetnika lastninske pravice. Od razpolagalnih pravnih dejanj, ki so podlaga za vknjižbo lastninske pravice, se razlikuje po tem, da razpolagalni pravni posel zaznambe vrstnega reda ni opravljen v korist določene osebe.

Začasna odredba lahko preneha zgolj iz zakonsko predvidenih razlogov, med katere pa ne spada delitev parcele, torej se vsa bremena zemljiškoknjižno prenašajo na nove parcele – naslednice, ne glede na kasnejše katastrske spremembe parcel. Pravni interes (pravna korist) predstavlja možnost, da stranka z uveljavljanim pravnim sredstvom doseže zase ugodnejši pravni položaj, kot ga ima ali da obstoječega vsaj zavaruje pred grozečimi posegi.

Zaznamba vrstnega reda je razpolagalno pravno dejanje imetnika lastninske pravice, ki ni opravljen v korist določene osebe – gre torej za abstraktni razpolagalni pravni posel. Predlog za zaznambo vrstnega reda je sam po sebi zapis razpolagalnega pravnega posla, ki je podlaga za dovolitev zaznambe. Nastop tega pravnega dejstva, da je bil izjavljen razpolagalni pravni posel, ki se zaznamuje v zemljiški knjigi, dokazuje že predlog sam. Iz tega izhaja, da je tudi udeleženec v postopku za izdajo sklepa o zaznambi vrstnega reda za prenos lastninske pravice lahko le predlagatelj. Zaradi abstraktnosti posla, konkretni pravni interes ne more biti prizadet.