22. člen ZZK-1

38. člen ZZK-1 nalaga posredno upoštevanje predkupne pravice, ko gre za kmetijska zemljišča (Zakon o kmetijskih zemljiščih omogoča vknjižbo šele po tem, ko predlagatelj pridobi ustrezno odločbo upravne enote o odobritvi pravnega posla - 22. člen). Listin, ki bi izkazovale, da je bila fizična oseba kot predkupni upravičenec o nameravani prodaji glede drugih nepremičnin ustrezno obveščena, ZZK-1 za vpis ne zahteva.

Predlogu za zaznambo spora mora biti priloženo tudi potrdilo o vložitvi tožbe in o opravilni številki zadeve, pod katero teče postopek, kot to določa tretji odstavek 79. člena ZZK-1. Navedeno pomeni, da je tudi potrdilo o vloženi tožbi podlaga za vpis in mora biti priloženo k predlogu kot listina, ki se vključi v zbirko listin. Glede na določbo tretjega odstavka 158. člena ZZK-1, ki omogoča dopolnjevanje predloga v ugovornem postopku s predložitvijo listin, ki bi mu morale biti priložene že ob vložitvi, pri čemer gre lahko le za listine, na podlagi katerih bi bil vpis dovoljen, če bi bile že tedaj priložene, je sodišče pravilno štelo, da potrdila, ki ob vložitvi predloga še ni bilo niti izdano, v ugovornem postopku ni mogoče upoštevati.

Zaznamba izbrisne tožbe, vložene zaradi izbrisa zaznambe podaljšanja veljavnosti stavbne pravice, je bila pravilno dovoljena.

Določba 56. člena ZSPDSLS-1 za vpis v zemljiško knjigo zahteva pogodbo o brezplačni odsvojitvi nepremičnega premoženja (pritožnica trdi, da je sodno poravnavo enačiti s tako pogodbo), a v njej mora biti opredeljen javni interes, torej v sami pogodbi in vsebovano določilo o prepovedi odsvojitve in obremenitve brezplačno odsvojene nepremičnine za najmanj pet let v korist odsvojitelja.

Tisti, ki misli, da je bil z odločbo prizadet njegov pravni interes, lahko vloži pravno sredstvo tudi, če ni sodeloval v postopku na prvi stopnji. Pritožnica ima prav, da je namen zaznamovane prepovedi odtujitve in obremenitve v tem, da ima prejemnik pomoči, ki je lastnik premoženja (nepremičnine), le tega tudi v času smrti, da bo lahko dajalec pomoči predlagal omejitev dedovanja. Vendar se pritožbeno sodišče ne strinja s stališčem, da zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve v postopku civilne delitve nepremičnine v solastnini ne more biti izbrisana brez poplačila terjatve njenega imetnika ali njegovega soglasja oziroma, kot izhaja iz pritožbenih navedb, celo, da brez tega civilna delitev sploh ni možna. V primeru prisilne prodaje nepremičnine, na katere deležu enega od solastnikov ima občina zaznamovano prepoved odtujitve in obremenitve, ki ima za posledico izbris te zaznambe, to premoženje prejemnika socialnega transferja (praviloma) ne bo več predmet njegove zapuščine in s tem pritožnica izgubi zavarovanje svoje terjatve, ne pa tudi same terjatve oziroma možnost zahtevati omejitev dedovanja.

Za pogodbeno komasacijo - ki poteka brez upravnega komasacijskega postopka in se torej v zvezi z njo ne izda kak sklep o uvedbi postopka - noben zakon ne določa vpisa zaznambe.

Zgolj za postopek upravne komasacije ZUreP-2 v četrtem odstavku 168. člena določa, da se uvedba komasacije na predlog občinskega upravnega organa zaznamuje v zemljiški knjigi. Širjenje zaznamka na pogodbeno komasacijo bi nasprotovalo formalni naravi zemljiškoknjižnega postopka. Zakonske podlage za vpis uvedbe postopka pogodbene komasacije ni niti v določbah ZEN.

Drži, da je bil z odločbo upravne enote pravni posel, sklenjen dne 11.11.2019 s predlagateljevim (kupčevim) sprejemom ponudbe nasprotne udeleženke (prodajalke) odobren le v delu parcele, ki je kmetijsko zemljišče. Pritožba pa spregleda, da je bil pravni posel sklenjen za celotno parcelo (pogoj za nakup je bil tudi nakup stavbnega dela parcele), predlog za njegovo odobritev glede preostalega (stavbnega) dela pa zavržen zgolj zaradi nepristojnosti odločanja upravne enote za stavbna zemljišča. Z odobritvijo sklenjenega pravnega posla za kmetijski del, se je izpolnil odložni pogoj, zato so nastopili pogoji za predznambo lastninske pravice na celotni nepremičnini. Stališče, ki ga ponuja pritožba, je preozko in je v nasprotju z namenom predznambe, ki je v zagotavljanju vrstnega reda pridobitve stvarne pravice, glede katere je predznamba predlagana. Kupcu bi onemogočalo zavarovanje vrstnega reda pridobitve pravice v primeru, ko je predmet nakupa nepremičnina, ki je v enem delu kmetijsko zemljišče in se nakup veže na istočasen nakup preostalega dela zemljišča iste nepremičnine, ki je stavbno zemljišče.

Prvostopenjsko sodišče je ravnalo prav, ko v sklep o dedovanju ni vpisovalo, kaj v naravi predstavljajo nepremičnine, označene z ustreznimi identifikacijskimi znaki (parcelna številka in številka ter ime katastrske občine), saj to zadošča za identifikacijo nepremičnine. Sodišče izvede na podlagi sklepa o dedovanju vpis sprememb lastninske pravice v zemljiško knjigo po uradni dolžnosti (primerjaj 216. člen ZD), zato mora sklep o dedovanju vsebovati podatke, ki so potrebni za vknjižbo. V zemljiško knjigo, ki je izvorna evidenca za podatke o lastništvu in drugih stvarnih pravicah na nepremičninah (primerjaj 1. člen ZZK-1 in 11. člen SPZ), se nepremičnine vpisujejo (le) z identifikacijskim znakom (primerjaj 12. člen ZZK-1). V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne in nekatere obligacijske pravice (13. člen ZZK-1) ter nekatera pravno pomembna dejstva (22. člen ZZK-1), ne pa tudi opis nepremičnine oziroma podatki o tem, kaj nepremičnina predstavlja v naravi. Za ugotavljanje teh dejstev je namenjen zemljiški kataster, vendar se ta dejstva ne vpisujejo (več) v zemljiško knjigo.

Sodišče druge stopnje pritrjuje nujnosti delne omejitve poslovne sposobnosti nasprotne udeleženke. Ker pa predstavlja ta institut omejitev človekovih pravic, ki stranki omogočajo samostojno odločanje o svojih pravicah in koristih ter samostojno oblikovanje svoje volje, je potrebno pravne posle, ki jih bo lahko opravljala le preko skrbnika, čim natančneje zapisati.

Vprašanje, ali je nasprotni udeleženec nepremičnino pridobil v dobri veri, ni predmet odločanja v zemljiškoknjižnem postopku. Zemljiškoknjižno sodišče namreč ne sme ugotavljati dejstev mimo listin, ki so po zakonu podlaga za vpis.

Prepovedi iz 158. člena ZGO-1 učinkujejo z izdajo odločbe in veljajo dokler nedovoljena gradnja ni legalizirana ali postopek zaradi nedovoljene gradnje ustavljen na kakšen drug ustrezen način, kar pomeni, da so pravne posledice odločbe nastopile že z njeno izdajo, v zemljiški knjigi pa se le zaznamuje pravno dejstvo, da je nepremičnina obremenjena s prepovedmi iz 158. člena ZGO-1. Če je tako, ni mogoče niti po analogiji uporabiti določbe 356. člena OZ.

Zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice po svoji vsebini presega učinke (gole) zaznambe pravnega dejstva in upoštevaje le-te v resnici predstavlja obliko (način) pravno-poslovnega razpolaganja z nepremičnino. Ker gre po mnenju tega sodišča pri zaznambi vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice po vsebini (učinkih) dejansko za obliko upravičenja v zvezi z nepremičnino (ki je vpisano v zemljiško knjigo), bi bilo potrebno tudi glede tega izrečeno prepoved odtujitve in obremenitve zaznamovati v zemljiško knjigo. V skladu s prvim odstavkom 273. člena ZIZ je za zavarovanje nedenarne terjatve moč izdati vsako začasno odredbo, s katero je moč doseči namen zavarovanja, pri čemer uresničevanje le-tega oziroma ugoditev predlogu (na prepoved razpolaganja/prenosa določenega upravičenja), ki bi bil sicer utemeljen, ne sme biti (pa čeprav gre kot v konkretnem primeru za v zemljiški knjigi vpisana upravičenja) odvisna od načina oziroma od pravno-tehnične izvedljivosti vpisa v zemljiški knjigi. Pri uresničevanju namena zavarovanja ima svoj pomen že sama s strani sodišča izrečena prepoved (določenega razpolaganja/prenosa).

V tej zadevi je sodišče dovolilo zazmambo spora na podlagi 179. člena ZZK-1. Okoliščina, ali je nasprotni udeleženec prejel tožbo, ki je podlaga za vpis, ali ne, ni pravno relevantna v tej zadevi. Ni pravne podlage, ki bi zemljiškoknjižnemu sodišču nalagala, da v predlagalnem postopku pridobiva dokaze namesto udeležencev.

1. Gre za postopek po uradni dolžnosti, začet na podlagi sklepa sodišča o začasni odredbi, ki nasprotni udeleženki prepoveduje odtujiti ali obremeniti njene nepremičnine in odreja, da se ta prepoved takoj zaznamuje v zemljiški knjigi. Pritožbeno sodišče se ne strinja z ugovornim in v pritožbi ponovljenim stališčem, da bi moral biti sklep o začasni odredbi, ki predstavlja podlago za vpis, pravnomočen. 2. Zemljiškoknjižno sodišče se z vprašanjem pravilnosti in zakonitosti sklepa o začasni odredbi ne sme ukvarjati.

V predmetni zadevi gre za zaznambo pravnega dejstva, za katerega zakon določa, da se vpisuje v zemljiško knjigo. Dejstvo, da se inšpekcijska odločba, ki je podlaga predmetnemu vpisu, ne glasi na pritožnike oziroma njihovega pravnega prednika, ni ovira za predmetni vpis.

Zaznambo spora je mogoče dovoliti tudi na podlagi tožbe, v kateri tožnik (predlagatelj zemljiškoknjižnega postopka) ugotovitev lastninske pravice na nepremičnini na originaren način uveljavlja s podrejenim (eventualnim) tožbenim zahtevkom. V postopku izpostavljeno vprašanje možnosti (kasnejšega) izbrisa zaznambe je materialnopravno vprašanje in za postopek dovolitve vpisa niti ni bistveno. Na izid tega pritožbenega preizkusa zato ne vpliva, če se sodišče prve stopnje glede navedb nasprotnega udeleženca v tej smeri ni posebej opredelilo.

Okoliščina, ali se predlaga vpis zaznambe spora na podlagi tožbe ali na podlagi razširjene tožbe, ni pomembna, saj se zemljiškoknjižno sodišče ne sme spuščati v to, ali so izpolnjeni procesni pogoji za vloženo tožbo, še manj ali je tožba vsebinsko utemeljena. Isto velja za razširitev tožbe, zato vprašanje, ali je toženec privolil v razširitev tožbe oziroma ali je njegovo privolitev nadomestilo sodišče ni bistveno. Zemljiškoknjižno sodišče preveri samo, ali je sprožen spor za izvirno pridobitev lastninske pravice.

Ne glede na to, da odločba upravnega organa o odobritvi pravnega posla ni listina po prvi točki, prav tako pa tudi ne listina po 2., 3. ali 4. točki prvega odstavka 49. člena ZZK-1, v primeru predznambe lastninske pravice smiselno nadomešča listino o pravnem poslu. V nasprotnem primeru kupec nepremičnine, kljub sklenjenemu zavezovalnemu pravnem poslu, ne bi mogel zavarovati vrstnega reda pridobitve lastninske pravice.

Zemljiški dolg kot stvarna pravica se prenaša zunajknjižno s prenosom zemljiškega pisma. S predlaganim vpisom prepovedi prenosa zemljiškega pisma tožeča stranka po vsebini zahteva vpis prepovedi razpolaganja s stvarno pravico v smislu 7. točke 22. člena ZZK-1. Ob izkazanih predpostavkah za izdajo začasne odredbe ni ovir za zaznambo prepovedi odsvojitve ali obremenitve zemljiškoknjižnega dolga. Verjetnost obstoja terjatve je podana, če so razlogi, ki govore v prid obstoja določenega dejstva, v prednosti pred razlogi, ki govore proti temu.