14. člen ZNPosr

Predlog se zavrne.

Na pravno naravo pravnega razmerja med pravdnima strankama ne vpliva niti dejstvo, da tožeča stranka ni nepremičninski posrednik, da ne izpolnjuje pogojev za nepremičninskega posrednika in nima zavarovane svoje odgovornosti. Le zato, ker tožeča stranka ne izpolnjuje pogojev, ki jih zakon zahteva od posrednika v prometu z nepremičninami, namreč ni mogoče zaključiti, da zanjo kogentna določila o varnem in skrbnem poslovanju pri nepremičninskem posredovanju, ki jih določa ZNPosr v III. Poglavju, ne veljajo. Takšno stališče bi bilo v izrecnem nasprotju z namenom zakonodajalca ob sprejemanju ZNPosr. Namen zakonodajalca je namreč bil podrobneje pravno urediti področje storitev nepremičninskega posredovanja predvsem s ciljem udejanjanja varstva šibkejše stranke (naročitelja), kar posledično med drugim zahteva tudi prepoved opravljanja te dejavnosti subjektom, ki ne izpolnjujejo zakonskih pogojev. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je pri odločitvi v tem primeru treba upoštevati določila ZNPosr, saj bi v nasprotnem primeru, v kolikor bi sledilo trditvam tožeče stranke, da je bila njena volja in volja pravne prednice tožene stranke skleniti običajno posredn

Ob upoštevanju ugotovljenega dejanskega stanja glede na zatrjevano prizadevanje tožeče stranke do sklenitve prodajne pogodbe nikakor ne bi prišlo, saj tožena stranka obremenjene nepremičnine, ko se je naposled (ob pomoči tretjih oseb) seznanila s konkretnim obsegom njene obremenitve, ne bi kupila. Ni pomembno, ali bi se tudi v prvotnem obsegu obremenjena nepremičnina lahko prodala (komurkoli drugemu); bistveno je, da tako obremenjene nepremičnine ne bi kupila tožena stranka. Če pa je do sklenitve prodajne pogodbe sicer prišlo, pa tožeča stranka, kot izhaja iz ugotovljenega dejanskega stanja, k sklenitvi posla v skladu z njej znanimi interesi naročitelja ni pripomogla z nobenim relevantnim ravnanjem, ji ne gre priznati ustreznega prizadevanja za to, da bi bila prodajna pogodba sklenjena po interesih naročitelja.

Ob sklenitvi prodajne pogodbe stavba ni imela gradbenega in uporabnega dovoljenja, ker ju po samem zakonu ni pridobila. Prav tako niso bili izpolnjeni pogoji po določbi 197. člena ZGO-1, po kateri se je pod določenimi pogoji upoštevalo, da določenih stavb, zgrajenih pred 31. 12. 1967, ni mogoče šteti za nelegalne gradnje. Prodaja zgradbe brez gradbenega in uporabnega dovoljenja predstavlja omejitev javnopravne narave po določbi 494. člena OZ. Skrbnost nepremičninskega posrednika pri opravljanju svojih poslov je skrbnost dobrega strokovnjaka, torej strožja skrbnost, saj gre za opravljanje njegove poklicne dejavnosti. Sodni izvedenec je strokovni pomočnik sodišča in ima kot tak določeno strokovno avtonomijo, kar se nanaša tudi na izbiro načina oziroma metode svojega dela.

Pogodba o posredovanju pri nakupu nepremičnine je veljavna, četudi je sklenjena ustno, saj ZNPosr pomanjkanja pisnosti ne sankcionira, OZ pa pisnosti posredniške pogodbe ne predvideva. Zavarovalni primer pomeni že sam škodni dogodek oz. nastane s samo kršitvijo obveznosti zavarovanca, oškodovančeva zahteva po povrnitvi škode pa je le nadaljnji pogoj za nastanek obveznosti zavarovalnice. Bistvo obveznega zavarovanja poklicne odgovornosti (6. člen ZNPosr) je v kritju odškodninskih zahtevkov, ki so posledica strokovne napake zavarovanca pri opravljanju registrirane dejavnosti. Določba 964. člena v povezavi z 922. členom OZ opredeljuje vsebino/pojem zavarovalnega primera s trenutkom nastanka škodnega dogodka. Dodatno pogojevanje, z zahtevo po dodatni aktivnosti zavarovanca, da bi dogodek predstavljal zavarovalni primer, je v nasprotju z namenom obveznega zavarovanja - da se zagotovi kritje škode zaradi dogodka, ki je nastal v času trajanja zavarovanja.

Posrednik je z ustrezno skrbnostjo opravil svojo vlogo, tožeča stranka, za katero je delal, pa je s tem tista, ki je našla kupca za nepremičnino. Posrednik je kot predstavnik tožeče stranke ravnal skladno z določili 13. in 14. člena ZNPosr. Tožena stranka z ničemer ne podkrepi svojih trditev o tem, zakaj naj tožeča stranka ne bi ravnala pravilno, niti ne izkaže, da naj bi prišlo do kršitve zakona. Odločitev o zavrnitvi dokaznih predlogov za zaslišanje je pravilna. Tudi če bi zaslišani izpovedali, kot to navaja tožena stranka, je v zadevi pomembno, da je bilo plačilo za delo dogovorjeno s pisno pogodbo, česar ustni dogovori niti ne morejo spreminjati, ni pa dvoma, da je bilo plačilo dogovorjeno, delo pa opravljeno, kar jasno in nedvoumno izhaja iz predložene elektronske pošte.

Nepremičninski posrednik je dolžan pri posredovanju ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, sicer je odškodninsko odgovorenza škodo, ki je v vzročni zvezi s protipravnim ravnanjem.

Pogodbo o posredovanju je tožnik nesporno sklenil z drugo toženko, družbo, ki se ukvarja s posredovanjem v prometu nepremičnin, ki jo je zastopala prva toženka kot zakonita zastopnica. Ugotovitve sodišča prve stopnje, da ni dokazal, da bi imela prva toženka z drugo toženko sklenjeno pogodbo o zaposlitvi, tožnik ne izpodbija, kot tudi ne ugotovitve, da je v obravnavanem poslu prva toženka sodelovala kot zakonita zastopnica druge toženke. Ker je tako, je pravilna presoja sodišča prve stopnje, da pasivna legitimacija prve toženke ni podana. Kar se tiče zahtevka za povračilo zneskov provizije in stroškov posredovanja zoper drugo toženko, gre dejansko za vprašanje upravičenosti plačila za opravljeno storitev. Na presojo utemeljenosti zahtevka sama veljavnost kupoprodajne pogodbe ne more vplivati. Posrednik je sicer upravičen do plačila za uspešno opravljeno delo in to pravico načeloma pridobi, ko je sklenjena pogodba, za katero je posredoval (prvi odstavek 846. in prvi odstavek 847. člena OZ), vendar pa v primeru, ko dela v nasprotju s pogodbo oziroma interesi svojega naročitelja, izgubi pravico do posredniškega plačila in do povračila stroškov (850. člen OZ). V tej smeri so bile

Nepremičninska družba ni odškodninsko odgovorna za škodo zaradi (stvarnih) napak nepremičnine, ki jih ob ustrezni skrbnosti ni bilo mogoče ugotoviti. Od nepremičninske družbe je tudi pretirano pričakovati, da razpolaga z ustreznim znanjem geološke stroke, da bi lahko sama sklepala na vzrok nastanka razpok nepremičnine, vendar pa bi morala v okviru svoje profesionalne skrbnosti tovrstne napake hiše zaznati in na ustrezen način preveriti njihov vzrok oziroma jih (vsaj) ne spregledati in tožnici brez kakršnegakoli preverjanja stanja dajati zagotovil o brezhibnosti nepremičnine. Okoliščina, da je tožnica vedela za razpoke, pri čemer je prvo toženo stranko nanje večkrat opozorila in od nje dobila izrecno zagotovilo, da ne gre za nikakršne posebnosti, odškodninske odgovornosti nepremičninske posrednice ne izključuje (ali zmanjšuje). Ker tožena stranka kot nepremičninska družba s svojim ravnanjem ni zadostila standardu dobrega strokovnjaka, odgovarja za škodo, nastalo tožnici.

Revident utemeljeno graja, da presoja, ali sta toženki pogodbo o posredovanju nepravilno izpolnili ter ali mu je iz njunega ravnanja nastala škoda, ni odvisna od veljavnosti prodajne pogodbe. Presoja o morebitni kršitvi pogodbe o nepremičninskem posredovanju bo odvisna od ugotovitev, ali sta toženki upoštevali naročiteljeve interese in pričakovanja ter mu posredovali vse potrebne informacije. Tožnik je plačilo provizije sicer opredelil kot škodo, vendar bi morali nižji sodišči njegove navedbe preizkusiti z vidika vseh možnih pravnih podlag. Iz njegovih navedb izhaja, da gre pravzaprav za vprašanje upravičenosti plačila toženk za opravljeno storitev, saj je trdil, da je plačal provizijo in stroške posredovanja nepremičninske agencije, ki je očitno posredovala v njegovo škodo. To v konkretnem primeru pomeni, da za zavrnitev tožbenega zahtevka ne zadošča sklep, da ena izmed predpostavk (vzročna zveza) odškodninske odgovornosti ni podana. Trditve o nepravilni izpolnitvi pogodbe o nepremičninskem posredovanju so namreč, izhajajoč iz spodnje premise, vsebovane v 850. členu OZ, narekovale tudi presojo, ali je druga toženka, ker je delovala v nasprotju s pogodbo, izgubila pravico

Zaveza, da tožena stranka v času veljavnosti pogodbe ne sme samostojno prodajati svoje nepremičnine in mora vse pravne zadeve v zvezi s prodajo prevzeti tožeča stranka kot nepremičninska posrednica, je nična. Taka pogodbena zaveza neposredno omejuje razpolaganje tožene stranke s svojo nepremičnino v času veljavnosti sklenjene pogodbe, kar predstavlja dogovor, ki je v nasprotju s kogentnimi določbami Zakona o nepremičninskem posredovanju. Zgornja meja višine plačila za posredovanje, v primeru ko tožena stranka sama najde kupca, je že določena v zakonu in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje. Kogentni predpis preprečuje, da bi nepremičninski posredniki prodajalcem vsilili spoštovanje nepoštenih poslovnih pogojev.

Tožnik je trdil, da sta toženki (družba, ki se ukvarja z nepremičninskim posredovanjem in njena zakonita zastopnica) kršili pogodbene obveznosti in mu nista dali ustreznih podatkov o zanj bistvenih lastnostih nepremičnine, temveč sta ga celo zavedli v to, da je nepremičnino kupil za bistveno višjo ceno od dejanske vrednosti. Če bi bil seznanjen z vsemi bistvenimi okoliščinami glede parcele oziroma če toženki ne bi kršili svojih pogodbenih obveznosti in bi ravnali s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, kupoprodajne pogodbe ne bi sklenil in mu posledično tudi ne bi nastali stroški, ki jih je imel v zvezi s sklenitvijo pogodbe in ostali zatrjevani stroški, ki jih uveljavlja kot s strani toženk povzročeno škodo. Zatrjevani stroški se tudi po oceni pritožbenega sodišča ne morejo odražati kot škoda, katere nastanek bi bil v relevantni vzročni zvezi s konkretno zatrjevanimi protipravnimi ravnanji.

Tožena stranka je opustila svojo pogodbeno obveznost oziroma pri izpolnjevanju svoje pogodbene obveznosti ni postopala z zadostno skrbnostjo (skrbnost dobrega strokovnjaka, 14. člen ZNPosr), saj naročitelja ni opozorila, da stoji del nepremičnine, pri prodaji katere je posredovala, na tuji parceli.

Tožnica kljub temu ni upravičena do plačila provizije za posredovanje, saj toženca ni seznanila z možnostjo nakupa stanovanja A2-S2 in ga ni obvestila, da so bili sprejeti splošni pogoji prodaje, opr. št. SV 175/08 z dne 25. 9. 2008, s sprejetjem katerih je predmetno stanovanje vstopilo na nepremičninski trg. Zgolj vzpostavitev stika med prodajalcem nepremičnine (tretjo osebo) in potencialnim kupcem (naročnikom) na splošno, brez sodelovanja pri pogajanj in pripravah za sklenitev konkretnega pravnega posla v zvezi z določeno nepremičnino, nepremičninske družbe ne opravičuje do prejema plačila za posredovanje.

Potrdilo je glede na njegovo vsebino šteti kot predpogodbo, saj vsebuje zavezo, da se bo med tožnikoma kot prodajalcema in prvotno prvo toženko kot kupko najkasneje do dne 21. 5. 2009 sklenila (glavna) prodajna pogodba za natančno (tudi z zemljiškoknjižnimi podatki) opredeljeno stanovanje tožnikov, s čimer je opredeljen predmet (bodoče) prodajne pogodbe, v potrdilu pa je natančno določena tudi kupnina (52.500,00 EUR) ter način njenega plačila. V pisni obliki sklenjeno potrdilo o deponiranju denarja z dne 20. 3. 2009 tako vsebuje vse bistvene sestavine (glavne) prodajne pogodbe, s čimer po pravilnem zaključku sodišča prve stopnje izpolnjuje zahteve za prodajno predpogodbo. OZ sicer ne predvideva dogovora o ari ob sklenitvi predpogodbe, ga pa tudi ne prepoveduje, iz česar izhaja, da je dogovor o ari mogoč tudi ob sklenitvi predpogodbe v znak njene sklenitve (prvi odstavek 64. člena OZ) in z namenom utrditve iz nje izhajajoče obveznosti skleniti glavno pogodbo.

S priloženimi listinami ni mogoče utemeljevati nove dejanske podlage, ki je sama tožbe ne vsebuje.

Po 25. čl. ZNPosr pridobi nepremičninska družba pravico do plačila provizije od naročitelja, ko je sklenjena pogodba pri sklenitvi katere je posredovala. Zaključek sodišča o tem, da pogodba o posredovanju, ki je bila sklenjena istega dne kot kupoprodajna pogodba, nima dopustne podlage, je pravilen.

Skrbnost nepremičninskega posrednika pri opravljanju svojih poslov je skrbnost dobrega strokovnjaka, saj gre za opravljanje njegove poklicne dejavnosti. Letnica izgradnje hiše je (lahko) za odločitev naročitelja pomemben podatek. Izpoved toženkine zavarovanke, da je v zemljiški knjigi sama celo opazila leto 1939 kot leto, ko je objekt že stal, da pa žal temu ni posvečala pomena, že sama po sebi kaže, da ni ravnala z zahtevano stopnjo skrbnosti dobrega strokovnjaka.

Po spremembi ZNPosr je plačilo za posredovanje predvideno zgolj, ko je sklenjena pogodba, zato nepremičninski posrednik ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega posreduje.

Zakon o nepremičninskem posredovanju je ob ugotovitvi v 25. členu dopuščal tudi pravico nepremičninske družbe do plačila provizije ob sklenitvi predpogodbe glede nepremičnine, pri kateri je posredovala. Po spremembi zakona pa je plačilo predvideno zgolj, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je nepremičninska družba posredovala. Nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega posreduje. Določila ZNPosr so kogentne narave in jih agencija z drugačnimi splošnimi pogoji ne more spremeniti.