73. člen SPZ

Ureditev glede zahtevanega soglasja etažnih lastnikov za kratkoročni turistični najem stanovanj je razmeroma nova, saj je bil (šele) letos, septembra 2025, sprejet nov Zakon o gostinstvu (ZGos-1), ki med drugim ureja tudi te primere. Zakon o gostinstvu ureja kratkoročno oddajanje stanovanj kot del gostinske dejavnosti. Po novi ureditvi se zahteva soglasje več kot 75 % etažnih lastnikov, potrebno pa je tudi soglasje vseh lastnikov stanovanj, ki mejijo na tisto stanovanje, ki se ga namerava oddajati (četrti odstavek 20. člena ZGos-1). Sklicevanje pritožbe na zakon, ki v času spora še ni veljal in ki se tekom trajanja celotnega spornega razmerja še ne uporablja, zato ni relevantno. Kvečjemu lahko služi kot indikacija konteksta razlage sporne problematike na podlagi veljavnih, relevantnih predpisov. Uporaba stanovanja v druge namene se po drugem odstavku 29. člena SZ-1 šteje za posel, ki presega redno upravljane, za kar se zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov, sicer pa se za (druge) posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, zahteva soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Pri turističnem oddajanju stanovanj gre za kra

V obravnavanem primeru je treba tehtati in presojati sorazmernost zahtevanega stvarnopravnega varstva in javne koristi na drugi strani. Ob poskusih ureditve medsebojnih premoženjskopravnih razmerij, ki jih napoveduje toženka, in ugotovljenem minimalnem posegu javne ceste v svet tožeče stranke, tožbeni zahtevek na odstranitev dela javne ceste v konkretnih okoliščinah primera ni utemeljen. V konkretnih okoliščinah primera gre bolj kot za položaj protipravne dejanske razlastitve, za položaj ureditve in uporabe meje med sosednjima zemljiščema.

Poseg v zasebnost tudi pritožbeno sodišče, enako kot sodišče prve stopnje, v okoliščinah konkretnega primera šteje za prekomeren vpliv, ki izvira iz toženkine nepremičnine in čezmerno otežuje izvrševanje tožnikove lastninske pravice. Po izvedeni gradnji se je za tožnika stanje poslabšalo. Zaradi krajevno neobičajne uporabe pohodne strehe je pri uporabi hiše (njenih bivalnih prostorov) njegova zasebnost okrnjena. Poseg toženke je bil ovrednoten kot protipraven, ker je presegel tolerančni prag, s tem, ko je otežil uporabo tožnikove nepremičnine čez krajevno običajno mero in ker je posegel v zavarovane pravice tožnika do zasebnosti. S tako presojo se je uskladila soodvisnost toženkine (lastninske) pravice s pravicami, ki jih tožnik uveljavlja s pravovarstvenim zahtevkom in kot mu jih je priznalo pritožbeno sodišče - vzpostavlja se ravnotežje pravic, s tem, da se upošteva vzajemna obveznost pravdnih strank trpeti določene omejitve.

Predlog se zavrne.

Pri vzročni zvezi je treba uporabiti teorijo adekvatne vzročnosti, po kateri se izmed vseh okoliščin, ki so v zvezi z nastankom škode, za vzrok šteje samo tista, ki po življenjskih izkušnjah običajno, po rednem teku stvari, pripelje do enake posledice. V obravnavanem primeru je torej treba ugotoviti, ali ravnanja toženca po rednem teku stvari, običajno, pripeljejo do enake posledice. Kot dolžnostno ravnanje je sodišče prve stopnje štelo 73. člen oz. 75. člen SPZ. Pritožbeno sodišče glede tega pritrjuje pritožbenemu pomisleku, saj dejstva, da je A. A. pirotehnično sredstvo uporabil na toženčevi nepremičnini, ni mogoče povezati z uporabo toženčeve nepremičnine, prav tako pa uporabe pirotehničnega sredstva ni mogoče obravnavati kot prepovedano imisijo v smislu 75. člena SPZ: ne gre za vzrok, ki bi izviral iz toženčeve nepremičnine. Do nastanka škode tako ni prišlo zaradi uporabe nepremičnine. Samo dejstvo, da je bila ognjemetna baterija, iz katere je ena od raket zanetila požar v tožnikove delavnici, izstreljena s toženčeve nepremičnine, upoštevaje določbe SPZ ne more pomeniti toženčeve odgovornosti za škodno posledico. Tudi dejstvo, da je nesporno ognjemetno baterijo postavi

Navedene dejanske ugotovitve utemeljujejo tožnikov tožbeni zahtevek za posestno varstvo: dokazal je, da je bil pred motenjem posestnik parcele 393 k. o. 0000, da sta druga in tretja toženka po naročilu in v korist prve toženke zaradi gradbenih del začasno zasedli del te nepremičnine, da so še po končanih delih na nepremičnini ostale posledice posega, da je bil poseg samovoljen in protipraven.

Revizija se dopusti glede vprašanj: 1. Ali bi moralo sodišče II. stopnje odločati o vseh tožbenih temeljih, ki utemeljujejo pravno posledico iz tožbenega zahtevka, v konkretnem primeru, ali se glede na čas in način uporabe ter obseg igral, umeščenih na sporni nepremičnini pod stanovanjem tožnice povzroča prekomeren hrup, kar jo moti pri izvrševanju lastninske pravice na tem stanovanju. 2. Ali je postavitev igral na splošnih skupnih delih, ob nedefinirani lokaciji postavitve teh igral po aktu o vzpostavitvi etažne lastnine, posel rednega upravljanja, za sprejem katerega zadošča, da ga sprejmejo etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

Predlagateljica je s pridobitvijo lastninske pravice na stanovanju vstopila v solastninsko pravno razmerje, kot je bilo urejeno z aktom o ustanovitvi etažne lastnine. Institut nadomestnega soglasja po naravi stvari omejuje lastninski položaj tistih solastnikov, ki niso soglašali s sprejetjem odločitve. Legitimen razlog te omejitve je v zagotavljanju delovanja skupnosti oseb, ki jih povezuje lastništvo etažnih enot v isti zgradbi in ki so zaradi tega neogibno soodvisne pri izvrševanju solastninskih upravičenj glede skupnih delov zgradbe. Nasprotna udeleženca sta ob vstopu v solastniško razmerje vedela (ali vsaj mogla vedeti), da izključna raba vrta ne odraža njunih solastniških upravičenj na skupnih delih, in nista mogla računati z nespremenljivostjo ureditve, določene v Aktu o ustanovitvi etažne lastnine. Ob pridobitvi etažne lastnine sta mogla pričakovati le toliko zasebnosti, kolikor jo lahko nudi bivanje v dvostanovanjski stavbi s skromnim obsegom zemljišča okrog nje.

Ker je tožnik uporabo dotedanje poti preprečil, so lastniki sosednjih parcel vzpostavili nov odsek poljske poti, zato ni bilo poseženo v dotedanji način tožnikovega dostopa na javno pot.

V skladu z določbo 73. člena SPZ morajo lastniki nepremičnin svojo lastninsko pravico izvrševati tako, da se medsebojno ne vznemirjajo in da si ne povzročajo škode. V skladu z določbo 75. člena SPZ pa mora lastnik nepremičnine pri uporabi nepremičnine opuščati dejanja in odpravljati vzroke, ki izvirajo iz njegove nepremičnine in otežujejo uporabo drugih nepremičnin čez mero, ki je glede na naravo in namen nepremičnine ter glede na krajevne razmere običajna ali povzroča znatnejšo škodo (prepovedana imisija). Sodišče prve stopnje je torej moralo ugotoviti: - kakšna sta narava in namen nepremičnin pravdnih strank, - kakšna je glede na krajevne razmere običajna uporaba teh, - ali sporna dejavnost tožene stranke uporabo nepremičnin tožeče stranke otežkoča preko mere, ki je glede na naravo in namen nepremičnine ter glede na krajevne razmere običajna ali ne, oziroma, - ali dejavnost tožene stranke tožeči stranki povzroča znatnejšo škodo. Sodišče prve stopnje ni ugotovilo, da bi bilo krajevno običajno, da poleg stanovanjskih hiš, nekaj metrov od spalnice, ob 4.50 zjutraj, zaganjajo težki tovornjaki oziroma se opravljajo dejavnosti, ki povzročajo hrup in tresljaje, ki bi ob odprtem

Možnost nastanka medsosedskega vznemirjanja, ki presega običajne vplive (ob upoštevanju krajevnih razmer oziroma običajev), zaradi opravljanja načrtovane dejavnosti (še zlasti, če gre za dopustno dejavnost, o čemer se bo sodišče izreklo v nadaljevanju), ni korist, na katero bi se tožniki lahko sklicevali v upravnem postopku in v upravnem sporu, bodo pa lahko zahtevali sodno varstvo po predpisih s področja civilnega prava (prim. 99. člen SPZ). Pojem dopolnilne dejavnosti na kmetiji je opredeljen v veljavnih pravnih normah, zato tudi pojma objekta, ki je namenjen taki dejavnosti, ni mogoče razumeti le v okviru njegovega jezikovnega pomena, temveč njegovo vsebino opredeljujejo tudi omenjene pravne norme; gre lahko le za objekt, ki po svojih značilnostih, posebej po zmogljivosti, ustreza pojmu dopolnilne dejavnosti na kmetiji, to je v tem primeru turizem na kmetiji.

Utemeljeni so očitki toženca o zmotni uporabi materialnega prava v zvezi s presojo pravnega standarda preseganja običajne meje in z njim povezanega vprašanja ustreznosti izrečenega ukrepa (prepoved opravljanja gostinske dejavnosti in sklepanja novih najemnih pogodb, po katerih bi se v tem delu nepremičnine opravljala gostinska dejavnost), saj le-ta ni bil materialnopravno pravilno zapolnjen, čeprav je toženec, na kar opozarja tudi v svoji pritožbi, že v postopku pred sodiščem prve stopnje ugovarjal, da predstavlja prepoved opravljanja dejavnosti in sklepanja novih najemnih pogodb prekomeren in nesorazmeren poseg, ki pomeni kršenje njegove pravice do svobodne gospodarske pobude iz 74. člena URS in pravice do lastnine iz 67. člena URS. V tem konkretnem primeru, ko si konkurirata na strani tožnika pravica do zdravega življenjskega okolja, ki se navzven kaže predvsem kot pravica tožnika do mirnega bivanja v lastni nepremičnini in nočnega počitka, na strani toženca pa pravici do svobodne gospodarske pobude in do lastnine, ki se v tem konkretnem primeru udejanjata kot pravica uporabljati nepremičnino za opravljanje točno določene (t.j. gostinske) dejavnosti in pravica razpolagati z ne

Upnika nista izkazala verjetnega obstoja terjatve že zato, ker nista izkazala, da predlagani ukrepi predstavljajo upravičene ukrepe za preprečitev nastanka škode ali njeno zmanjšanje.

Predlog se zavrne.

Negatorna tožba zajema varstvo pred vsakršnim vznemirjanjem oziroma se z njo varuje vsakršno poseganje tretjega v lastninsko pravico drugega. Pogoj za njeno uveljavljanje ni ne nastanek škode, prav tako ne okoliščina, da se z očitanim dejanjem otežuje uporabo drugih nepremičnin čez mero, ki je glede na naravo in namen nepremičnine ter glede na krajevne razmere običajna ali povzroča znatnejšo škodo

Dopolnitev izvedenskega mnenja ni bila potrebna, ker dejstva, ki jih je sodišče ugotavljalo z izvedenčevo pomočjo, niso (več) pomembna za odločitev o zahtevku. Ker gre za dopusten razlog za zavrnitev dokaznega predloga, očitana pomanjkljivost ne posega v pravico tožnikov do izjave. Po tožbenih trditvah je vir vznemirjanja del zgradbe, ki stoji na javni poti in ki onemogoča dostop do nepremičnin v njuni lasti z večjimi vozili. Ker pravica do dostopa do nepremičnine ni sestavni del lastninskih upravičenj glede te nepremičnine, sam obstoj zgradbe ne vpliva na izvrševanje lastninskih upravičenj glede njunih parcel. Tožnika sta zahtevek utemeljevala z upravičenji, ki izvirajo iz položaja sosednje parcele kot javnega dobra, ta pa jima ne dajejo zahtevanega varstva po 99. členu SPZ. Upravičenja, ki izvirajo iz javnega dobra, se bistveno razlikujejo od upravičenj, ki izvirajo iz služnostne pravice. Ustanovitev javnega dobra in upravljanje z njim je v pristojnosti oblastnega organa, posameznikova upravičenja, ki izvirajo iz javnega dobra, pa niso izključujoča, kar je na drugi strani bistveni element (civilnih) stvarnopravnih upravičenj.

Ker je sodišče ogled opravilo ter na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja odločilo, fotografij pa v sodni spis ni vložilo, pritožbeno sodišče nima na razpolago dokaznega gradiva v obsegu, kot ga je imelo sodišče prve stopnje, zato sodbe ne more preizkusiti in je podana absolutna bistvena kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Tega pritožbeno sodišče ne more sanirati niti če bi samo opravilo ogled, saj je sodišče prve stopnje svojo odločitev sprejelo na podlagi dejanskega stanja ob zaključku glavne obravnave, na današnji dan pa je lahko dejansko stanje spremenjeno. Za obravnavano zadevo (zgolj) dejstvo gradnje in stanje zidu ne more biti odločilno, ampak mora sodišče prve stopnje ugotoviti, ali prihaja do prepovedanih imisij s strani nepremičnine tožencev na tožničino nepremičnino ter ali nepremičnina tožencev (brežina) predstavlja za tožničino nepremičnino vir nevarnosti, saj ima v tem primeru tožnica ob zgoraj navedenih določilih pravico od tožencev zahtevati, da se prepovedane imisije in vir nevarnosti odpravijo. Način odstranitve prepovedanih imisij in vira nevarnosti je treba prepustiti stranki. Ker tožnica zahteva odstranitev dela brežine,

Zakonski pojem vznemirjanja je pravni standard, ki ga opredeljuje že pravna teorija, v vsakem posameznem primeru pa napolnjuje sodna praksa. Do takšnega poseganja lahko pride, če si tretji na lastnikovi stvari lasti kakšno pravico ali pa so poseganja tretjega takšne narave, da onemogočajo ali otežujejo lastniku rabo njegove stvari oziroma ga ovirajo v izvrševanju njegove pravice (gre za poseg v uporabo stvari). Vznemirjanje je mogoče vršiti na več načinov, in sicer z aktivnim vznemirjanjem ali z opustitvijo dolžnega ravnanja, poseg pa mora imeti trajno ali ponavljajočo se naravo. Zgolj besedno zatrjevanje in besedno prisvajanje kakšne pravice s strani toženca ni vznemirjanje, pred katerim je lastnik stvari varovan z negatorno tožbo. Vznemirjanje mora biti protipravno, kar pomeni, da ta, ki vznemirja, do tega nima pravice. Okoliščina morebitne spremembe cestnoprometnega režima že pojmovno ne more predstavljati vznemirjanja lastninske pravice, saj je urejanje cestnega prometa predmet upravnega in ne civilnega (stvarnega) prava. Pravno upoštevno vznemirjanje v smislu 99. člena SPZ je tisto, ko obstoji (fizična) ovira ali (fizična) sprememba v zvezi s stvarjo. Ker

Služnost rasti vej pojmovno ni mogoča. Rast vej preko meje na sosedovo zemljišče je naravna lastnost drevesa in ne način dejanskega izvrševanja služnosti. Veje so del drevesa, ki je v lasti tožnice, služnost na lastni stvari pa ni mogoča (210. člen in prvi odstavek 213. člena SPZ). S sámo (neovirano) rastjo vej drevesa čez mejo nepremičnine lastnik drevesa ne izvaja posesti nad tujo nepremičnino (oziroma nad njenim zračnim prostorom) in posledično na ta način ne more priposestvovati lastninske pravice na delu (ali zračnem prostoru) sosednje nepremičnine, nad katero segajo veje, niti pridobiti stvarne služnosti na sosednji nepremičnini kot služeči nepremičnini. Prepoved oziroma opustitev posegov na sosednji nepremičnini je mogoče doseči šele, ko se sporni posegi že izvajajo (zakon govori o "prepovedi nadaljevanja del"), in še to le začasno (dokler se ne zagotovijo in izvedejo primerni ukrepi, ki preprečujejo izgubo trdnosti, stabilnosti in opore nepremičnine) oziroma kot ultima ratio – po ugotovitvi, da ni mogoče izvesti primernih ukrepov (drugi odstavek 85. člena SPZ).