68. člen SPZ

Nadalje pri terjatvi, uveljavljani v pobot glede obratovalnih skupnih stroškov, ki jih je toženec plačal za tožnico, ne gre za regresno terjatev, za katero bi veljal krajši triletni zastaralni rok za občasne terjatve, kot zmotno meni tožnica v pritožbi. Solastniki skupno upravljajo s stvarjo in sorazmerno s svojim deležem krijejo stroške vzdrževanja in obratovanja (68. člen SPZ). Plačilo teh stroškov za drugega solastnika šteje za izpolnitev zakonske obveznosti namesto njega, kar pomeni, da ima solastnik verzijski zahtevek zaradi neupravičene obogatitve (197. člen Obligacijskega zakonika - v nadaljevanju OZ). Krajši zastaralni rok se nanaša le na razmerje med dobaviteljem (električne energije, storitve odvoza smeti) in uporabnikom (355. člen OZ), ne pa tudi na razmerje med tožencem in tožnico glede verzijskega zahtevka, za katerega velja splošni petletni zastaralni rok (346. člen OZ), ki ga je pravilno upoštevalo sodišče prve stopnje.

Po SPZ je zavezanec za plačilo stroškov, povezanih z upravljanjem in obratovanjem stavbe ter za vplačila v rezervni sklad etažni lastnik (68., 115., 118. in 119. člen SPZ) in ne najemnik. Upravnik je tudi pri sklepanju pogodb s tretjimi zastopnik etažnih lastnikov, tretji (dobavitelj) pa ima zahtevek zoper etažne lastnike, ki so nosilci pravic in obveznosti iz tega razmerja in ne zoper najemnike, zato upravnik ni upravičen zahtevati povrnitve teh stroškov od najemnika na podlagi pravil o subrogaciji. V okviru svobodnega urejanja pogodbenih razmerij se najemnik in najemodajalec sicer lahko dogovorita, da je prej navedene stroške in vplačila v rezervni sklad zavezan plačevati najemnik. Vendar bi tak dogovor iz najemne pogodbe lahko med upravnikom - tožnico in najemnikom - toženko vzpostavil upniško - dolžniško razmerje zgolj v primer hkratne ugotovitve dodatnih okoliščin, ki bi omogočale subsumpcijo tega dogovora pod določbo 427. člena OZ.

Materialnopravno pravilno je, ob sklicevanju na določbo 68. člena SPZ, presodilo, da vtoževani stroški distribucije električne energije in komunalnih storitev ne sodijo med stroške, ki se nanašajo na stvar kot celoto, ampak med individualne stroške posameznega solastnika, ki so posledica njegovega delovanja oziroma uporabe nepremičnine.

Sodišče prve stopnje je napačno uporabilo osmi odstavek 72. člena SON in materialnopravno zmotno zaključilo, da v tej zadevi za nastanek pogodbenega razmerja podpis izjave ni bistven in je bistveno zgolj, da je do spremembe lastniškega deleža prišlo, da je kupec postal novi lastnik in da je bila tožnica o vsem tem obveščen. Pritožba ima namreč prav, da je to določilo mogoče uporabiti le v primeru, da je novi lastnik postal v celoti lastnik posameznega dela stavbe v etažni lastnini. Le v tem primeru se namreč celotno breme prejšnjega etažnega lastnika prenese na novega etažnega lastnika. Pogodbeno razmerje namreč lahko na novega odjemalca preide na podlagi določb SON in ne s prenosom pogodbe le v primeru, da je novi odjemalec z vidika razdelilnika stroškov v celoti vstopil v položaj prejšnjega, saj se s tem delitev stroškov ni spremenila.

Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da v primeru določenih in v zemljiško knjigo vpisanih deležev, ne gre več za skupno lastnino, ampak za solastnino. Bistvena razlika med solastnino in skupno lastnino je v tem, da je pri solastnini določen idealni delež vsakega lastnika v razmerju do celote, pri skupni lastnini pa deleži niso določeni. Novejša sodna praksa res izpostavlja, da določitev deleža na skupni lastnini še ne vzpostavlja solastnine na posameznih stvareh iz skupnega premoženja, vendar je v konkretnem primeru treba upoštevati tudi to, da je toženka po prejemu pravnomočne sodbe o ugotovitvi deležev na skupnem premoženju sama predlagala vpis solastnine (in ne skupne lastnine) v zemljiško knjigo, zemljiška knjiga pa je tak predlog tudi realizirala. Prav ta okoliščina je ključen razlikovalni element, ki obravnavano zadevo pomembno loči od sodne prakse, ki jo navaja toženka, kjer takšni zemljiškoknjižni vpisi po ugotovljenih deležih na skupnem premoženju še niso bili izvedeni. Ker je do vpisa deležev v zemljiško knjigo prišlo prav na pobudo toženke in ob upoštevanju dejstva, da nobena od strank ni ugovarjala zemljiškoknjižnemu sklepu o vpisu, sta stranki očitno konklud

Že iz izpodbijane sodbe izhaja, da je tožeča stranka upravičena do svojega deleža najemnin, zmanjšanih za stroške, ne glede na to, da sicer pri oddajanju poslovnih prostorov ni sodelovala in souporabe tudi ni zahtevala. Do tega je upravičena na podlagi zakona, iz katerega je jasno, da je za to tožena stranka obogatena, tožeča stranka pa prikrajšana. Zgolj zato, ker je tožena stranka prostore oddajala v najem, tožeča stranka pa souporabe prostorov ni zahtevala, še ni mogoče zaključiti, da bi tožeča stranka v tako prikrajšanje privolila. Zunanjega upravnika tožena stranka torej ni najela, temveč je te storitve opravljala sama. Vendar pa bi pri tem, sploh glede na to, da je tožeča stranka ugovarjala tako pavšalno navedenemu obsegu del kot tudi njegovi vrednosti (zaradi česar sodišče prve stopnje tudi ni bilo dolžno izvajati dodatnega materialnoprocesnega vodstva), morala natančneje podati trditve o tem, katera dela v zvezi z upravljanjem je dejansko opravila.

Če je objekt priključen na javno vodovodno omrežje, to pomeni, da ima v vsakem trenutku možnost oskrbe s pitno vodo, zaradi česar je toženec dolžan plačati strošek omrežnine za oskrbo s pitno vodo. Če pitne vode ne koristi, to na dolžnost plačila omrežnine za oskrbo s pitno vodo, ki predstavlja fiksni strošek, ne vpliva.

Pritožbeno sodišče tudi soglaša stališčem sodišča prve stopnje, da je potrebno razlikovati med stroški, ki se nanašajo na celo stvar in jih v skladu z 68. členom SPZ krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev, in individualnimi stroški posameznega solastnika, ki nastanejo v posledici njegovega delovanja in so vezani na dejansko uporabo. Sodišče prve stopnje je zato pravilno presodilo, da stroški električne energije (omrežnina in obračunska moč) ter stroški kupljenega kurilnega olja za ogrevanje po računih z dne 6. 8. 2021, 18. 1. 2022, 22.8. 2022 in 20. 1. 2023 ne sodijo med bremena skupne stvari v smislu 68. člena SPZ, ker gre za stroške, ki so jih solastniki dolžni plačati glede na dejansko porabo. Pritožbeno ni sporno, da v sporni nepremičnini, in sicer na delu, ki je v posesti toženke, od 1. 8. 2023 biva najemnik, s katerim je toženka sklenila najemno pogodbo. Sodišče prve stopnje se po mnenju pritožbenega sodišča glede zavrnitve tega dela tožbenega zahtevka neutemeljeno sklicuje, da bi glede na določbo četrtega odstavka 24. člena SZ-1 tožnik moral najprej povrnitev tega stroška zahtevati od najemnika. Kajti navedena določba SZ-1 ureja razmerje med n

Pravno podlago odgovornosti za plačilo vtoževanih stroškov predstavlja določilo 30. člena SZ - 1, ki določa, da so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži in določilo 68. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki ureja odgovornost lastnika za bremena stvari.

Po 30. členu SZ-1 se za plačilo stroškov, ki izvirajo iz posla obratovanja večstanovanjske stavbe (razen stroškov toplote), kamor sodi tudi poraba vode, ne upoštevajo solastniški deleži etažnih lastnikov, temveč merila, ki jih določa drugi odstavek tega člena in ki jih podrobneje konkretizira Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju Pravilnik). V zvezi s stroški za porabo vode prvi odstavek 27. člena Pravilnika določa delitev stroškov po številu uporabnikov posameznih enot. Pri tem tretji odstavek tega člena za primer, da imajo nekatere enote večstanovanjske stavbe vgrajene individualne merilne naprave, druge pa ne, določa razdelitev stroškov, po kateri uporabniki z merilnimi napravami plačajo porabo vode po dejanski porabi na svojih merilnih napravah, razliko med porabo po glavni merilni napravi in seštevki porabe vode po individualnih merilnih napravah pa poravnajo vsi preostali uporabniki (torej tisti brez individualnih merilnih naprav) po številu uporabnikov posameznih enot.

Ker je toženec v pogodbenem odnosu z najemnico, bi lahko od nje zahteval, da mu povrne zneske, ki jih je plačal upravniku za postavke, za katere meni, da bi jih bila v skladu z najemno pogodbo dolžna plačati najemnica.

Obveznost plačila storitev upravljanja in obratovanja poslovnega prostora je nastala, ko so bile storitve opravljene. Izdaja računa ni pogoj za nastanek terjatve, je le zunanji izraz opravljene storitve. Bistveno je, da obstoji temelj terjatve, ki pa ga je tožeča stranka v trditveni podlagi tožbe pojasnila. V pravdnem postopku, ki je sledil razveljavitvi sklepa o izvršbi na podlagi verodostojne listine, namreč verodostojne listine izgubijo pomen, ki ga imajo v izvršilnem postopku, in so podvržene dokazni presoji kot vsi ostali dokazi.

Obveznosti za tretje osebe pogodba sama po sebi ne more ustvariti. Nanje lahko ta preide zgolj v primeru, da je izjavljena ustrezna volja ali če to zakon izrecno določa. V tem primeru pa do prehoda obveznosti na toženo stranko, kot novo lastnico poslovnih prostorov v industrijski coni, po samem zakonu ni prišlo. Tožeča stranka namreč ne navaja, da za nepremičnine skupne rabe (NSR) velja režim etažne lastnine in niti, da bi bila tožena stranka solastnica NSR. Zato v tem primeru tudi ni mogoče uporabiti določila osmega odstavka 67. člena SPZ. Vtoževane višine neupravičene obogatitve zaradi uporabe tujih stvari ni mogoče utemeljiti na podlagi delilnega ključa, ki so ga solastniki NSR določili za razdelitev stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja NSR v Pogodbi o upravljanju. Kot je že bilo pojasnjeno navedena pogodba tožene stranke ne zavezuje.

Do vpisa deležev v zemljiško knjigo je prišlo na podlagi pravnomočne sodbe. Ko so deleži določeni in celo vpisani v zemljiško knjigo, pa ne gre več za skupno lastnino, ampak za solastnino. Sodišče prve stopnje je zato na podlagi določb 67. in 68. člena SPZ pravilno zaključilo, da tožnik kot večinski solastnik (3/5) za posle rednega vzdrževanja nepremičnine ni potreboval soglasja toženke z 2/5 deležem (drugi odstavek 67. člena SPZ). Sodišče prve stopnje se ni opredelilo do vseh njenih navedb in ni navedlo sprejemljivih razlogov za zavrnitev dokaznih predlogov. Pravici stranke, da se v postopku izjavi, na drugi strani odgovarja obveznost sodišča, da vse navedbe stranke vzame na znanje, da pretehta njihovo relevantnost ter da se do tistih, ki so za odločitev bistvenega pomena, v obrazložitvi tudi opredeli. Glede zavrnitve dokaznih predlogov pa velja, da mora biti obrazložena in da se zaradi nepotrebnosti ali nerelevantnosti dokazni predlog lahko zavrne samo, če bi se z njim dokazovale trditve o dejstvih, ki ne bi mogla spremeniti odločitve sodišča prve stopnje oziroma če gre za dokazovanje dejstev, ki so že dokazana. Pavšalna navedba v izpodbijani sodbi, „da so drugi dokazni

Ker je sodišče ugotovilo, da je objekt še vedno priključen na distribucijski sistem, je neutemeljen očitek o zmotni ugotovitvi, da pogodba o dobavi ni prenehala veljati. Prav tako je pravilen materialnopravni zaključek, da je tožnica tožencema na podlagi materialnopravne podlage, ki jo je sodišče prve stopnje obsežno pojasnilo, upravičeno zaračunala fiksni del stroškov ogrevanja oziroma priključno (obračunsko) moč. Ker stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, v skladu z 68. členom SPZ krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev, pa je pravilna tudi odločitev, da sta toženca vtoževano terjatev, ki po višini ni bila izrecno prerekana, dolžna plačati vsak do ½.

Namen dopolnjene zakonske ureditve (13. točka prvega odstavka 25.a člena SZ-1) je v določitvi zakonskega okvira, v katerem bo skupnost oseb, ki jih povezuje (le) lastništvo etažnih enot v isti zgradbi in ki so zaradi tega neogibno soodvisne pri izvrševanju solastninskih upravičenj glede skupnih delov zgradbe, lahko dejansko delovala in bila sposobna urejati skupne zadeve. Med njimi so tudi take, ki terjajo izvedbo sodnih (in drugih) postopkov. Priznanje sposobnosti biti stranka skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov je ustrezen način za izvršitev sklepa etažnih lastnikov o uveljavitvi sodnega varstva v obravnavani zadevi. Skupnost ima lastnosti, ki jo približujejo pravnim osebam in ki so po stališču teorije pomembne za presojo, ali naj se ji podeli sposobnost biti stranka. Je trajna (dokler obstaja stavba z več etažnimi lastniki); ima svoje organe in predviden postopek sprejemanja odločitev; zastopnik je vezan na navodila, sprejeta po tako predvidenem postopku; stroškovno breme je razporejeno med vse, ki imajo potencialno korist od sodne odločbe, toženec pa ima razumne možnosti za izterjavo morebitne stroškovne terjatve iz takega spora.

Ker je tožena stranka pritožbo zoper sodbo vložila izven roka za izdajo dopolnilne sodbe iz 325. člena ZPP, njenih pritožbenih navedb, da sodišče z izpodbijano sodbo ni odločilo o vseh zahtevkih tožeče stranke, ni mogoče šteti kot morebitni predlog za izdajo dopolnilne sodbe, saj je z njimi tožena stranka prepozna. Pravna podlaga za plačilo v obravnavani zadevi ni pogodbena, temveč temelji na dejstvu, da je tožena stranka lastnica nepremičnine, v zvezi s katero so nastali stroški, ki jih vtožuje tožeča stranka kot izvajalka gospodarske javne službe. Račun ni pravna podlaga za plačilo. 68. člen SPZ, ki določa, da stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev. Omenjena določba ne ureja zgolj notranjih razmerij med solastniki oziroma, da bi se določba nanašala le na stroške, ki nastajajo iz naslova skupnih delov in naprav, kot skuša to uveljaviti pritožba, temveč prvenstveno pove, da je za plačilo teh stroškov zavezan solastnik (in ne nemara kakšna druga oseba, npr. najemnik). Nič drugače pa ne more biti, če na nepremičnini obstoji lastninska pravica samo ene osebe, kot je to v

Toženka se je v sodni poravnavi, sklenjeni z lastnico poslovnih prostorov, zavezala poravnati vse neporavnane obveznosti do dobaviteljev in upravnika, ki bodo nastale do njene izselitve, in sicer tudi v primeru, če bodo te naložene v plačilo lastnici. Takšno vsebino dogovora je sodišče pravilno označilo kot prevzem izpolnitve.

Do delitve oziroma razdružitve skupnega premoženja sta nosilca lastninske pravice na skupnem premoženju oba zakonca skupaj kot kolektiv (enota). Z določitvijo deležev na skupnem premoženju na njem ne nastane solastnina, temveč se določi delež na premoženju kot celoti in samo taka celota je nato predmet delitve. Zakonec lahko od drugega zakonca terja povračilo za to, kar je ob poravnavi obveznosti, ki bremeni oba, plačal več, kot znaša njegov del obveznosti. V obravnavani zadevi ne gre za terjatev upravnika večstanovanjske stavbe zoper toženko kot uporabnico stanovanja, ampak za tožnikov regresni zahtevek zoper njo, zato je irelevantno vprašanje, ali in kdaj je bil upravnik obveščen o spremembi uporabnika stanovanja. Toženka, ki je dejanska in izključna uporabnica stanovanja, je dolžna tožniku plačati vse obratovalne stroške ter ustrezni del stroškov upravljanja, ki jih je tožnik kot lastnik in subsidiarni porok plačal namesto nje.

Iz sodne prakse je mogoče povzeti naslednja izhodišča za odločanje: (1) zgolj dejstvo, da solastnik solastne stvari ne uporablja, pri tem pa od drugega solastnika ni zahteval dopustitve uporabe, ne zadošča za zahtevek na podlagi neupravičene obogatitve; (2) solastnikova obveznost plačevanja uporabnine drugemu solastniku nastane šele tedaj, ko je podan položaj neupravičene obogatitve (korist na strani tistega, ki solastno stvar uporablja in prikrajšanje na strani tistega, ki solastne stvari ne uporablja), in je odvisna od objektivnih okoliščin in vsakokratnih ravnanj strank, presojanih v luči temeljnih načel, in sicer izravnalne pravičnosti, prostega urejanja obligacijskih razmerij in načel mirnega reševanja sporov ter vestnosti in poštenja; (3) med skrajnima položajema, ko solastnik prostovoljno ne uporablja svojega solastninskega deleža oziroma ko drugega solastnika samovoljno izključi iz uporabe, je vrsta vmesnih položajev, v katerih bo odločitev o neupravičenem prikrajšanju oziroma obogatitvi odvisna od konkretnih okoliščin obravnavanega primera; (4) v primeru, ko je souporaba solastne nepremičnine dejansko onemogočena, prikrajšanemu solastniku za utemeljenost obogatitvenega