270. člen SPZ

Lastninska pripadnost delov stavbe je predhodno vprašanje za ureditev medsebojnih razmerij. Podatki iz uradnih evidenc, ki temeljijo na etažnem načrtu iz elaborata, ne nudijo podlage trditvam predlagateljice, da so sporni prostori skupni del stavbe. Sledeč pogodbi, ki se izrecno opira na elaborat, je verjetneje, da so prostori, ki niso zajeti v etažnem načrtu, ostali v lasti nasprotne udeleženke.

Razmerij dejanske etažne lastnine ni mogoče reševati z institutom delitve solastnine.

Ni podana zakonska domneva, da so etažni lastniki solastniki skupne kotlovnice, ki je skupni posebni del večstanovanjske stavbe. Ta bi bila vzpostavljena le v primeru, če bi bila pravica skupne lastnine v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe vknjižena v zemljiški knjigi. V tem primeru ni sporno, da takšne vknjižbe ni. Tožeča stranka bi za utemeljenost tožbenega zahtevka tako morala zatrjevati (to je storila) in dokazati (to pa ji ni uspelo), da so etažni lastniki na naslovu P. 1 in P. 4 solastniki kotlovnice, za katero zatrjuje, da je posebni skupni del več večstanovanjskih stavb. Glede tega je na njej dokazno breme. Vendar pa tudi če bi tožeča stranka bila (nekakšen) (so)upravnik etažnih lastnikov, ker upravlja skupno kotlovnico, to po oceni višjega sodišča ne bi vodilo do utemeljenosti zahtevka. V takem primeru bi tožeča stranka še vedno veljala za (so)upravnika in ne bi imela položaja "tretje osebe" v smislu ureditve razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami po IV. poglavju SZ-1. Glede etažne lastnine, ki je obstajala že pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (torej tudi za ta primer), so v skladu s prehodnim določilom 270. čle

Sodišče je pravilno presodilo dogovor o razdelitvi skupne lastnine med C.C. in A.A. z razdelitvijo prostorov H.H. Dogovor je jasen in govori o delitvi dvostanovanjske hiše in o obstoječi lastnini. Zato ni mogoče pritrditi pritožniku, da je šlo le za dogovor o rabi nepremičnine. Razdelitev vsebuje vse dele in površine, tako zemljišča kot hiše. Res pa je, da na podlagi takšnega dogovora, kljub temu, da je bil podprt z elaboratom, ni bilo možno izvesti vpisa v zemljiško knjigo po tedaj veljavnih predpisih. Vendar je bilo v času od 1964 dalje veliko takšnih primerov, ko je prišlo do vzpostavitve dejanske solastnine, ki ni bila izvedena v zemljiški knjigi. Etažno lastnino je takrat urejal Zakon o lastnini na delih stavb in nato ZPDS, kjer je torej bilo možno vzpostaviti etažno lastnino (ki pa pravno ni bila izvedena). Zato je 270. člena SPZ izrecno zapovedal, da je treba omogočiti pravno ureditev dejansko že obstoječih, pred uveljavitvijo SPZ nastalih etažnih „razmerij“. Zato je mogoče zahtevati izključno lastninsko pravico na enem stanovanju in solastninsko pravico na drugem stanovanju, kljub temu, da etažna lastnina še ni bila dokončno pravno vzpostavljena.

Zgolj površinsko oddeljen del (enotnega) poslovnega prostora, ki je predmet tožbenega zahtevka, nima stvarnopravne samostojnosti in kot tak ne more biti samostojen predmet stvarnopravnih pravic. V sodni praksi ni najti jasnega in dokončnega odgovora na vprašanje pravilnega oblikovanja tožbenega zahtevka, ko gre za uveljavljanje stvarnopravnega varstva dejanske etažne lastnine. Ker lastnina posameznega dela brez povezanosti s skupnimi deli zgradbe in zemljiščem ne more obstajati kot neodvisno pravno razmerje oziroma je etažna lastnina lahko predmet razpolaganja zgolj kot celota, mora tožbeni zahtevek določno zajeti obe komponenti, tj. identifikacija posameznega dela z določno opredelitvijo solastniškega dela na skupnih delih in pripadajočem zemljišču. Kljub zemljiškoknjižni neizvedljivosti takega zahtevka (zaradi nevzpostavitve etažne lastnine) mu pravnega varstva ni mogoče odreči, saj njegova ugoditev predstavlja za tožečo stranko prvi korak k vzpostavitvi etažne lastnine v skladu z določbami SPZ. Postopek po ZVEtL-u tudi ni edina (pač pa le dodatna) možnost varstva njihove pravice. Zakonske domneve, ki jih določa ZVEtL, veljajo le v tem nepravdnem postopku, kar zak

Ugotovitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe v konkretnem primeru ni manj (minus), temveč nekaj drugega (aliud) kot zahtevana ugotovitev lastninske pravice na nepremičnini, na kateri ta stavba stoji. Ugotovitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe bi lahko utemeljevala vsebinsko drugačna etažna lastnina; ker nosilna prvina stvarnopravnih pravic po njeni vzpostavitvi ni več zemljiška parcela, temveč posamezni del stavbe (obrnjeno načelo superficies solo cedit), etažna lastnina pomeni tudi spremembo identitete nepremičnine. Nobeden od neločljivo povezanih elementov etažne lastnine (ne lastnina posameznega dela zgradbe ne solastnina skupnih delov) zato nima (manjše količine) enake vsebine kot lastninska pravica na zemljiški parceli. Če bi sodišče na tak način samostojno poseglo v tožbeni zahtevek, bi ga prekoračilo, saj bi mu določilo drugačno vsebino, ki z zahtevano celo ni združljiva. Vzrok neutemeljenosti tožbenega zahtevka glede omenjene parcele je v njegovi nesklepčnosti – tožnik je zatrjeval gradnjo in dogovor o prepustitvi točno določenega dela stavbe, tem trditvam pa je pripisal napačno pravno posledico (lastninsko pravico na celotni nepremičnini,

Zmotno je stališče pritožbe, da za sklenitev Pogodbe o delitvi stroškov zadošča soglasje solastnikov, katerih idealni delež predstavlja več kot polovico vrednosti stvari (tretji odstavek 67. člena SPZ), ker naj bi dogovor o ključu delitve obratovalnih stroškov predstavljal posel rednega upravljanja, zaradi česar je veljavno sprejet, če zanj glasujejo etažni lastniki z večino solastninskih deležev. Dogovor o ključu delitve obratovalnih stroškov v poslovnih stavbah v etažni lastnini je veljaven, če je sprejet s soglasjem etažnih lastnikov.

Dogovor o ključu delitve obratovalnih stroškov ni posel rednega upravljanja. Gre za dogovor, ki je po zakonu sestavni del pogodbe o medsebojnih razmerjih. V odsotnosti drugačne ureditve se pogodbe sklepajo s soglasjem pogodbenih strank, kar v obravnavanem primeru pomeni s soglasjem etažnih lastnikov. Terjatve tožnice je treba obravnavati kot občasne terjatve, za katere velja triletni zastaralni rok in pri tem uporabiti pravila o subrogaciji. Upravnik namreč s plačilom obratovalnih stroškov iz svojih sredstev pridobi pravico terjati vrnitev danega. Glede na zakonski obseg nalog, ima upravnik pravni interes za (pravočasno) izpolnitev obveznosti v zvezi z dobavo storitev, potrebnih za funkcioniranje stavbe kot celote.

Nepravdno sodišče bi ob vzpostavitvi etažne lastnine moralo ugotoviti, ali lahko notranje razmerje med tožnikom in občino pri delitvi solastnine v etažno lastnino upošteva. Lahko bi ga upoštevalo, če bi ugotovilo, da je bila občina dejanska etažna lastnica tudi tistega dela, ki ga predstavlja ta klet.

Predmet delitve so lahko le solastne nepremičnine (vseh udeleženih strani v postopku). Parc. št. x je v izključni lastni nasprotnih udeležencev (vsakega do ½), parc. št. y pa je v celoti last nasprotnega udeleženca, zato navedeni nepremičnini ne moreta biti predmet delitve. Kot skupni del zgradbe v etažni lastnini se upošteva zemljišče (v solastnini vseh etažnih lastnikov), na katerem stoji stavbe, ostale nepremičnine pa lahko predstavljajo skupni del le tedaj, če so v solastništvu vseh etažnih lastnikov.

Čeprav je mogoče priposestvovanje dela nepremičnine, ni mogoče priposestvovati idealnega dela. Vendar so dokazi, da je zapustnica priposestvovala določen solastninski delež na skupnih delih, o čemer so stranke sklenile sporazum. Kljub temu, da tako postavljenega zahtevka ni mogoče vpisati v zemljiško knjigo, pa je zahtevek možen in tožba sklepčna, saj pomeni prvi korak k vzpostavitvi etažne lastnine v skladu z določbo 105-127. člena SPZ.

Ker nastanek etažne lastnine pomeni način razdelitve solastnine, le-ta s tem preneha. To pa pomeni, da tožnica - ki trdi, da je na nepremičnini vzpostavljena etažna lastnina in je enega od posebnih delov, ki je v etažni lastnini, tudi sama kupila in v dobri veri uporabljala - ne more zahtevati ugotovitve, da je s tem na podlagi priposestvovanja pridobila solastninsko pravico. Tak tožbeni zahtevek je neodpravljivo nesklepčen. Ob dejstvu, da etažna lastnina ni bila izvedena tudi v zemljiški knjigi, bi tožnica tožbo z ugotovitvenim zahtevkom, da je lastnica v tožbi označenega posebnega dela, morala (nujno) vložiti zoper vse zemljiškoknjižne (so)lastnike. V kolikor slednji morda niso tudi dejanski etažni lastniki, pa tudi zoper slednje. Zahtevek, da stavbi pripadajoče zemljišče predstavljajo v tožbi navedene parcele, ki so v solasti vsakokratnih lastnikov stavbe, ki ga tožnica dejansko postavlja v korist vseh etažnih lastnikov, bi morala tožnica usmeriti zoper vse zemljiškoknjižne solastnike, ki so nujni sosporniki, in ne le enega od njih. Če bi sodišče zahtevku ugodilo, to ne bi poseglo zgolj v stvarnopravna upravičenja ene od solastnic, ampak vseh.

Za odločitev ni pomembno, ali je prodajalec (prva tožena stranka) obvestil kupca (drugo toženo stranko), da je bil predkupni upravičenec (tožnici) seznanjen s predkupno pravico, pač pa, ali je predkupni upravičenec imel objektivno možnost skladno z zakonom izjaviti, da bo predkupno upravičenje izkoristil. Ustna seznanitev tožnic s splošno namero prve tožene stranke po prodaji dela nepremičnine, četudi je bila višina kupnine že znana in ne da bi bili tožnicama znani drugi pogoji prodaje, ne predstavlja zakonsko predpisane ponudbe ne po obliki in ne po vsebini.

Priposestvovanje idealnega dela nepremičnine bi bilo v nasprotju s konceptom posesti kot dejanske oblasti nad stvarjo in pojmom solastnine, ki izključuje lastninsko pravico na realnem delu stvari. Ugotovitev lastninske pravice na stanovanju s priposestvovanjem pa je mogoča kljub temu, da etažna lastnina ni vzpostavljena, zaradi česar ta del tožbenega zahtevka ni izvedljiv v zemljiški knjigi.

S postavljenim petitom tožnik zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za solastniški delež kot idealni (alikvotni) del nerazdeljene nepremičnine (stavbišča), na kateri stoji večstanovanjska hiša, ter enak (solastninski) delež na nepremičninah, za katere trdi, da predstavljajo funkcionalno zemljišče k stavbi. Zatrjuje pravnoposlovno pridobitev nečesa drugega (oziroma drugačnega predmeta) od tistega, za kar (oziroma za katerega) zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Za pravno vzpostavitev etažne lastnine je oziroma so po zakonu načeloma legitimirani vsakokratni lastnik(i) nepremičnine in ne njihov(i) pravni prednik(i), četudi so ti ostali v zemljiški knjigi formalno vknjiženi kot lastniki.

Če je del stavbe, ki ga ni mogoče vrniti v naravi, konkretno določen in določljiv (kupljeno stanovanje), vrnitev solastniškega deleža na stavbi kot celoti posega v pravice lastnika tega posameznega dela. Upravna odločba, s katero je odločeno, da se denacionalizacijskemu upravičencu vrne v last del stavbe, ni neizvršljiva zgolj zato, ker je ni mogoče neposredno zemljiškoknjižno realizirati. Odločba o denacionalizaciji po pravni naravi pomeni originaren način pridobitve lastninske pravice, saj je konstitutivna odločba, ki neposredno ustvarja pravne učinke, vpis v zemljiško knjigo pa je le deklaratorne narave. Ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki se izvede v zato predpisanih postopkih po SPZ in ZVEtL.

Priposestvovanje idealnega dela nepremičnine bi bilo v nasprotju s konceptom posesti kot dejanske oblasti nad stvarjo in pojmom solastnine, ki izključuje lastninsko pravico na realnem delu stvari.

Sodišče lahko zavrne dokaz, če pojasni, zakaj. Sodišče prve stopnje je iz predloženih skic in mapnih kopij ugotovilo, kje poteka vpisana služnostna pravica, ostalih pravic pa tožeča stranka ni dokazala. Če ni dokazane služnostne pravice več, kot je vpisana v zemljiški knjigi in izhaja iz predloženih skic in mapnih kopij, je res ogled pravno nepomemben dokaz. Le če bi tožnik dokazal, da je priposestvoval to pravico, bi bil lahko ob takem dejanskem stanju ogled potreben dokaz.

Delež na skupnih delih se po SPZ določi s pravnim aktom, ki je podlaga za nastanek etažne lastnine, za primere, kjer je do nastanka etažne lastnine prišlo prej in etažni lastniki na skupnih delih niso določili solastnih deležev, pa morajo to po 270. členu SPZ storiti v okviru pogodbe o medsebojnih razmerjih, sami ali pa predlagati, da vsebine pogodbe določi sodišče. Zemljišča, ki je kot skupni del stavbe v etažni lastnini vpisano v osnovni vložek, ni mogoče deliti med solastnike (5. odst 105. člena SPZ).