248. člen SPZ

Po prvem odstavku 237. člena v zvezi z 248. členom SPZ upravičenca do služnosti stanovanja bremenijo vsi stroški rabe kot tudi stvarna bremena in javne dajatve, ne glede na korist, ki jo ima od užitka stanovanja zavezanec za plačilo teh stroškov.

Sodišče postavi praviloma enega cenilca, ki ga izbere sodišče (prvi odstavek 244. in prvi odstavek 245. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Le če so v izdelanem mnenju (ali več mnenjih, če je postavljenih več cenilcev) nasprotja ali pomanjkljivosti ali če nastane utemeljen dvom o pravilnosti podanega mnenja, te pomanjkljivosti ali dvom pa se ne dajo odpraviti z novim zaslišanjem cenilca, je šele dopustno postaviti novega cenilca (tretji odstavek 254. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Sklicevanje tožnikov na shranjevalno pogodbo (pa tudi na zloženo pogodbo z elementi podjemne in darilne pogodbe) ter tožencev na „ustni dogovor“, ne more biti ovira, da je sodišče prve stopnje, glede presoje konkretno zatrjevanih in ugotovljenih dejstev, uporabilo drugo pravno podlago. Razpravno načelo pomeni, da sodišče upošteva le dejstva, ki sta jih stranki navedli, brez pomena pa je, katera od strank je neko dejstvo navedla. Najemna pogodba je nujno odplačna, najemnik mora za uporabo plačevati nadomestilo (najemnino). Sklenjen je bil obligacijski dogovor o ustanovitvi osebne služnosti stanovanja z nekaterimi elementi, ki so značilni za pogodbo o preužitku (pomoč in oskrba), tudi tak dogovor pa je, ob upoštevanju 241. člena v zvezi z 248. členom SPZ, s strani služnostnega upravičenca mogoče odpovedati z enostransko izjavo.

Glede na 80. člen ZPNačrt je zavezanec za plačilo komunalnega prispevka zgolj investitor ali lastnik objekta, ki se v tem primeru na novo priključuje na komunalno opremo. Ta določba ne daje podlage za širjenje pojma zavezanca za plačilo komunalnega prispevka na služnostne upravičence.

Namen regulacijske začasne odredbe je v ureditvi spornega pravnega razmerja do pravnomočne sodne odločbe. V bistvu gre za varstvo obstoječega stanja, ne pa za zavarovanje kasnejše izvršbe. Zato je potrebno pogoje iz 272. člena ZIZ obravnavati strožje. Ker gre za varstvo obstoječega stanja pred nevarnostjo nastanka težko nadomestljive škode, je zato pri izdajanju takšnih začasnih odredb potreben restriktiven pristop, to pa je z njihovo omejitvijo na izjemne primere in ob upoštevanju strogih pogojev. Sodišče prve stopnje mora zato ob hkratnem tehtanju interesov obeh strank zelo omejevalno razlagati pojem težko nadomestljive škode in morajo začasne odredbe ostati omejene zgolj za nujne primere. V postopku zavarovanja je potrebno upoštevati namen in značilnosti začasne odredbe kot časovno omejenega, začasnega sredstva zavarovanja, ki omogoča hitro vmesno odločitev v času, dokler se postopek glede posamezne terjatve ne konča s pravnomočno odločbo. Pri tem se ne prejudicira izid pravdnega postopka in cilj začasne odredbe tudi ni uresničitev zahtevka, pač pa le zagotovitev možnosti, da bo zahtevek mogoče uresničiti s prisilno izvršbo, če bo terjatev ugotovljena z izvršilnim naslo

Tretji, ki verjetno izkaže, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo, lahko vloži ugovor zoper sklep o izvršbi in v njem zahteva, naj sodišče izvršbo na ta predmet izreče za nedopustno (64. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju). V primeru njegove zavrnitve pa lahko vloži tožbo na ugotovitev, da izvršba na ta predmet ni dopustna. Katera je tista pravica, ki preprečuje izvršbo, se presoja glede na okoliščine posameznega primera. V sodni praksi tožba zaradi nedopustnosti izvršbe največkrat varuje tretjega pred tem, da bi bila za poplačilo upnikove denarne terjatve prodana kakšna njegova stvar. A tudi pri izterjavi nedenarne terjatve (kot v obravnavanem primeru, ko se izvršba nanaša na izpraznitev in izročitev nepremičnine) lahko izvršba poseže v pravni položaj tretjega in ga mora ta varovati že v izvršilnem postopku. To v obravnavanem primeru pomeni, da bi morala tožnika izkazati, da imata na stanovanju takšno stvarno ali obligacijsko pravico, ki preprečuje upniku, da zahteva njuno prisilno izselitev. Ker po prodaji stanovanja toženki v izvršilnem postopku tožnika nimata nobenega pravnega naslova za bivanje v stanovanju, se v tem postopku zaradi nedopustnosti

V konkretnem primeru zgolj s "klasično" paulijansko tožbo, kjer je krog pasivno legitimiranih strank omejen na tretjo osebo, s katero je bilo ali v čigar korist je bilo storjeno izpodbijano pravno dejanje dolžnika (drugi odstavek 259. člena OZ), izbrisa služnosti ni mogoče doseči. V skladu z določbo drugega odstavka 255. člena OZ ni pomembno, ali bi vrednost premoženja iz izpodbijanega posla omogočila celotno poplačilo upnikove terjatve, temveč gre za to, da dolžniku zaradi tega posla ni preostalo nobeno drugo premoženje, s katerim bi lahko (v celoti) poplačal svoje obveznosti. Smisel navedene zakonske ureditve je torej v tem, da o oškodovanju upnikov ni mogoče govoriti, če bi dolžnik kljub izpodbijanemu poslu še vedno lahko (v celoti) izpolnil svoje obveznosti. Obveznost tretjega toženca kot solidarnega dolžnika je samostojna, zato so pri presoji objektivnih pogojev izpodbijanja pomembne zgolj okoliščine iz pravnega razmerja med njim in upnico. Upnica terjatve z več solidarnimi dolžniki namreč ni zavezana, da se pred izpodbijanjem pravnih dejanj enega od njih poskuša najprej poplačati od vseh ostalih.

Prenehanja osebne služnosti zaradi neizvrševanja (upiranje služnosti in triletno neizvrševanje pravice) zakon ne predvideva. Tožnika se očitno nista odpovedala niti svoji služnostni pravici do souporabe večje garaže. Ob upoštevanju v sodbi ugotovljenih okoliščin primera, ko gre za hude spore med ožjimi sorodniki, ki bivajo skupaj v istih stavbah, izpovedi tožnice, da pred vložitvijo tožbe s tožnikom nista posebej zahtevala od toženca izročitve ključev vrat večje garaže ali naj jih odklene, ni mogoče razumeti kot izjavo užitkarja, da se odpoveduje pravici v tem obsegu.

Pripadnost terjatev rezervnega sklada skupnosti etažnih lastnikov utemeljuje sklep, da je zavezanec za njihovo plačilo etažni lastnik, ne pa imetnik služnosti, in to ne glede na to, ali gre za financiranje vzdrževalnih del ali izboljšav. To ne pomeni, da se pravdni stranki o tem, kdo je zavezanec za plačilo stroškov rezervnega sklada, v njunem relativnem razmerju ne bi mogli dogovoriti drugače, kot je urejeno v zakonu. Ponuja pa odgovor, katera pravila je treba uporabiti za presojo medsebojnih pravic in obveznosti strank spornega pravnega razmerja glede vprašanja, ki ga ti s konkretnim pravilom nista uredili.

V pritožbenem zahtevku tožnica zahteva ugotovitev obstoja osebne služnosti stanovanja in se pri tem sklicuje na ustno sklenjeno pogodbo s pokojnim bratom. Ker je tožena stranka kupec stanovanja, ki ni zatrjevana pogodbena stranka, proti toženi stranki ni možnosti ugotavljanja priposestovanja in ni univerzalni pravni naslednik tožničinega pokojnega brata. Zato ne more biti podana verjetnost terjatve in s tem predloga za izdajo začasne odredbe.

SPZ sicer izrecno določa, da je za izbris potrebna pisna izjava volje lastnika, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, le v primeru izbrisa stvarne služnosti, ki je prenehala zato, ker je ista oseba postala lastnik gospodujoče in služeče nepremičnine, medtem ko določbe o načinu izbrisa osebne služnosti, ko pride do združitve lastnika in užitkarja v eni osebi, nima. Vendar pravna teorija tudi za te primere razlaga enako: da je potrebna za izbris užitka iz zemljiške knjige (po 248. členu SPZ se za osebno služnost stanovanja smiselno uporabljajo določila o užitku) enostranska izjava oziroma zemljiškoknjižno dovolilo za vpis izbrisa užitka iz zemljiške knjige. V obravnavani zadevi ne gre za primer, v zvezi s katerim bi pravila zemljiškoknjižnega prava izključevala obveznost predložitve listine, ki je podlaga vpisu (izbrisu).

Užitkar mora med trajanjem užitka stvar vzdrževati kot dober gospodar v skladu z njenim gospodarskim namenom in ga bremenijo tako stroški rabe kot stvarna bremena in javne dajatve. Toženec, ki si je ob prodaji stanovanja izgovoril dosmrtno brezplačno osebno služnost stanovanja, hkrati pa se je zavezal plačevati vse stroške stanovanja in tekočega vzdrževanja, mora plačati tudi prispevek v rezervni sklad, saj je bila taka volja pogodbenih strank, ki se je odražala v 9-letni tovrstni izpolnitvi pogodbe.

Če bi z zavezovalnim pravnim poslom bila ustanovljena osebna služnost na idealnem deležu nepremičnine, pa bi ob tako oblikovanem zemljiškoknjižnem dovolilu bila mogoča vknjižba služnosti na idelanem deležu nepremičnine le, če bi bila vknjižba osebne služnosti predlagana na bodočem idealnem deležu in bi zemljiškoknjižno sodišče ob dovolitvi te vknjižbe istočasno na podlagi določbe šestega odstavka 15. člena ZZK-1 razdelilo osnovni položaj nepremičnine.

Izvršba na premoženjsko oziroma materialno pravico se opravi z rubežem pravice in z njenim unovčenjem, kar pomeni, da mora biti pravica taka, da se njena vrednost lahko izrazi v denarju, je unovčljiva in jo je torej mogoče prodati. Služnost stanovanja je osebna služnost, ki je strogo vezana na osebo in je neodsvojljiva, neprenosljiva in nepodedljiva. Glede na navedeno osebna služnost stanovanja ne predstavlja premoženjske oziroma materialne pravice, katere vrednost bi bilo mogoče izraziti v denarju in ki bi jo bilo mogoče prodati oziroma unovčiti s prenosom na tretjo osebo, zato izvršba na tako pravico ni mogoča. Tudi taka osebna pravica ima sicer določene učinke na premoženjskem področju imetnika, vendar pa se morebitni premoženjski učinki na tretje osebe ne morejo raztezati oziroma tretja oseba (tudi upnik) od njih ne more imeti premoženjske koristi oziroma z njimi ne more doseči poplačila svoje terjatve.

Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenih dokazov zaključilo, da morebitno tožnikovo izvrševanje dogovorjene služnostne pravice v nasprotju z njenim namenom ali naravo stvari, ni izkazano. Tudi sicer izvrševanje služnosti, ki jo ima tožnik, ni pogoj za njen (nadaljnji) obstoj. Tožnik ima pravico osebne služnosti stanovanja ne zato, ker jo izvršuje, ampak ker je bila v njegovo korist dogovorjena in vknjižena. Okoliščina, ali tožnik služnost potrebuje, za sam obstoj pravice ni ključna. Pravica služnosti stanovanja namreč ne preneha (avtomatično) zaradi neizvrševanja (oziroma ker je imetnik ne potrebuje), ampak zgolj v zakonsko predvidenih primerih (glej 248. v zvezi s 1. odstavkom 241. člena SPZ).

Ustni ali celo zgolj molčeč dogovor ne more utemeljevati pravice do posesti stanovanja.

Priposestvovanje po SPZ ni več pravni naslov za pridobitev osebne služnosti, kot je služnost stanovanja. Uporaba stvari z dovoljenjem lastnika nima nujno le značilnosti prekarija. Za sklenitev pravnega posla, s katerim lastnik prepusti uporabo svoje stvari drugemu, namreč velja načelo prostega urejanja obligacijskih razmerij.

Tožničinemu zahtevku na izpraznitev se lahko toženka uspešno upre tako, da izkaže (in dokaže), da ima pravni naslov, obligacijsko ali stvarno pravico, ki ji omogoča uporabo stanovanja. Ker po SPZ osebna služnost ne more nastati s priposestvovanjem, ni mogoče, da bi ustna pogodba o ustanovitvi služnosti stanovanja, ki mora biti sklenjena v pisni obliki, z njeno realizacijo konvalidirala: uporaba teorije o realizaciji bi izničila očitno voljo zakonodajalca, da izključi način pridobitve osebne služnosti stanovanja z uporabo.

SPZ za nastanek služnosti stanovanja predvideva sklenitev pisnega pravnega posla (zavezovalni pravni posel) in vpis služnosti v zemljiško knjigo (razpolagalni pravni posel). Vendar pa je v skladu s teorijo o realizaciji pravnega posla priznan pravni učinek tistim pogodbam (zavezovalnim pravnim poslom), ki so bile sklenjene ustno ter bile v pretežnem delu ali v celoti realizirane. Takšne pogodbe lahko konvalidirajo, razen če je zanje predpisana strožja obličnost, npr. sklenitev pogodbe v notarskem zapisu.

Ker je toženec v ugovoru zoper izdano začasno odredbo zanikal obstoj kakršnekoli služnosti na njegovi nepremičnini, listine iz katere bi izhajalo, da je bila med pravdnima strankama na sporni nepremičnini dogovorjena služnost stanovanja pa tožeča stranka v tej fazi postopka v spis ni predložila, tožeča stranka v tej fazi postopka s stopnjo verjetnosti svoje terjatve ni dokazala.