111. člen SPZ

Predlaganega vpisa brez soglasja hipotekarnih upnikov ni mogoče dovoliti. Gre za položaj iz drugega odstavka 108. člena SPZ, ki določa, da v primeru, če je kateri od solastniških deležev na nepremičnini obremenjen s stvarno pravico, lahko sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino določa, da ta preide samo na nekatere posamezne dele zgradbe, če s tem soglaša imetnik te pravice. Ugotovitev, da konkretni sporazum nujno potrebnega soglasja ne vsebuje, ni prerekana.

Za presojo spornih stanovanjskih pogodb z učinkom originarne pridobitve lastninske pravice za tožnike (kar tožniki s tožbenim zahtevkom uveljavljajo) je najprej bistveno ali so bile sklenjene po določbah 118. člena SZ. S SZ je bila ukinjena družbena lastnina na stanovanjih.

Pravno pravilo iz drugega odstavka 142. člena SPZ že samo po sebi ovrže pritožnikova argumenta, da je prodaja nepremičnin nedopustna, ker je lastnik le-teh in ni stranka neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki je v tem postopku izvršilni naslov.

Pravno pravilo iz drugega odstavka 142. člena SPZ že samo po sebi ovrže pritožnikova argumenta, da je prodaja nepremičnin nedopustna, ker je lastnik le-teh in ni stranka neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki je v tem postopku izvršilni naslov.

Konceptualno se je veljavnost ustne daritve pogojevala z dejansko izročitvijo. Sodna praksa Vrhovnega sodišča Republike Slovenije, ki je temeljila na prejšnjih pravnih pravilih, je zahtevke za izpolnitev pogodb (v primeru ustne podaritve in izročitve v posest) priznavala preko uporabe teorije o realizaciji oziroma konvalidaciji.

Če je bila predmetna hipoteka vknjižena pri solastninskem deležu enega od solastnikov (na nerazdeljeni stvari), je bremenila celotno stvar (v obsegu solastninskega deleža tistega solastnika, ki je svoj delež na celotni stvari obremenil). Ker je hipoteka v obravnavanem primeru bremenila celotno nepremičnino, ki se je razdelila na etažno lastnino, je v skladu s 111. členom SPZ prešla na vse posamezne dele. Vknjižba hipoteke pri tožničinem posameznem delu zato ni bila neveljavno vknjižena.

Pravilno je sodišče prve stopnje zaključilo, da toženka stanovanje uporablja nezakonito, brez pravnega naslova – najemne pogodbe, in tožbenemu zahtevku na izselitev pravilno in zakonito ugodilo.

Dikcija 1. odstavka 12. člena ZVEtL je jasna: Bremena, ki so bila ustanovljena na nepremičnini kot celoti, po vzpostavitvi etažne lastnine preidejo na vse posamezne etažne dele. Ker konkretno breme (po za pritožnika nespornih ugotovitvah) ni bilo vknjiženo na celoti, temveč zgolj na deležu solastnika, izjem iz 2. in 3. odstavka 12. člena ZVEtL v obravnavanem primeru ni mogoče uporabiti.

Ne more biti v presoji izvršilnega sodišča, da presoja, na kateri del nepremičnine se sodba nanaša, niti ne more biti v presoji izvršilnega sodišča, da po izdani sodbi na nedopustnost izvršbe odloči drugače kot to določa peti odstavek 65. člena ZIZ. Pritožniki bi morali svojo pravico oziroma drugačno stanje glede nedopustnosti izvršbe na celotno nepremičnino uveljavljati v pravdnem postopku, na izid katerega je izvršilno sodišče v celoti vezano po citirani določbi 65. člena ZIZ.

Na podlagi 111. člena SPZ, hipoteka, ki bremeni celotno nepremičnino, ki se razdeli na etažno lastnino, preide na vse posamezne dele v etažni lastnini, zato je zemljiškoknjižno sodišče hipoteko pravilno preneslo na novonastale posamezne dele.

Zahtevku za plačilo s pogodbo dogovorjene denarne kazni je prvostopno sodišče ugodilo, v razlogih sodbe pa se izreklo, da se je v dokaznem postopku prva od očitanih kršitev izpolnitvene obveznosti tožene stranke (obremenjenost izročenega stanovanja s hipoteko) potrdila, druga (prepozna izročitev stanovanja) pa ne. Na osnovi pritožbe tožene stranke je pritožbeno sodišče ugotovilo, da tudi prva od očitanih kršitev ni podana, sodbe pa ni spremenilo (zahtevka zavrnilo). Zaradi pravice tožeče stranke do pritožbe in enakega varstva pravic je prvostopenjska odločitev razveljavljena.

Značilnost skupnih prostorov je, da za njih ne velja pravni režim posameznega ločenega dela večstanovanjske hiše in kot del stvari ne morejo postati predmet posebne lastninske pravice. Nastanek etažne lastnine ureja SPZ v določbah členov 107. do 111. Morebitni dogovori med strankama, kako bo katera prostore uporabljala, so lahko le praktične narave in ne morejo nadomestiti dogovora o nastanku izključne lastnine ali solastnine na posameznih skupnih prostorih.