112. člen SPZ

Za presojo spornih stanovanjskih pogodb z učinkom originarne pridobitve lastninske pravice za tožnike (kar tožniki s tožbenim zahtevkom uveljavljajo) je najprej bistveno ali so bile sklenjene po določbah 118. člena SZ. S SZ je bila ukinjena družbena lastnina na stanovanjih.

Ne drži pritožbena navedba, da bi stališče sodišča prve stopnje o neskladnosti zemljiškoknjižnih vpisov z dejanskim stanjem prišlo v poštev le v primeru, če bi obstajal določen pravni posel ali akt oblastvenega organa, na podlagi katerega bi lahko prišlo do veljavnega prenosa pravice uporabe na nepremičninah v družbeni lastnini, ki pa ga tožnici v obravnavani zadevi naj ne bi navedli in predložili. Sodišče prve stopnje je pojasnilo, da so etažni lastniki s pridobitvijo pravice do uporabe na posameznih delih stavbe že po zakonu pridobili skupno trajno pravico uporabe na zemljišču, na katerem stoji stavba, in na zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo (6. člen ZPDS); ta pravica je sledila pravici na objektu (7. člen ZPDS in 7. člen ZPN). Tudi to stališče je v sodni praksi že ustaljeno.

Pojem gradbene parcele pravno ni identičen pojmu skupnega dela stavbe v etažni lastnini, saj je za to, da določena nepremičnina pridobi lastnost skupnega dela stavbe v etažni lastnini, potreben še ustrezen akt (pravni posel ali sodna odločba) in vpis v zemljiško knjigo, kar predstavlja konstitutivni pogoj.

Predlagatelji predlagajo postopek po ZVEtL, predno je pričel veljati ZVEtL-1. Po ZVEtL-1 bi lahko predlagali vpis posameznih delov stavbe (kleti). Odločitev sodišča, da šteje, da je etažna lastnina na podlagi dogovora že popolnoma vzpostavljena in da zato zavrne predlog, je preuranjena. Sodišče mora najprej pozvati predlagatelje, da pojasnijo, kateri deli niso vpisani in nato odloči, ali je etažna lastnina že vzpostavljena, ali gre za postopek za dokončanje etažne lastnine.

Čeprav toženci niso podali odgovora na tožbo, v obravnavanem primeru izdaja zamudne sodbe ni bila mogoča, ker je tožnik postavil sicer določljiv zahtevek, vendar ni bil določen na način, kot se zahteva za vknjižbo lastninske pravice na posameznem delu stavbe v etažni lastnini. Tožnik, ki ni poskrbel za zemljiškoknjižno izvedbo sporazuma o preoblikovanju skupnih delov v posamezne dele, niti ni ob sklepanju pogodbe opozoril, da dejansko stanje na podstrešju ne ustreza zemljiškoknjižnemu stanju, ne more uživati pravnega varstva. Izostanek izrecne navedbe, da predmet pogodbe vključuje tudi prenos (so)lastninske pravice na skupnih delih stavbe, ne pomeni, da prodajna pogodba ni vključevala tudi prenosa solastninske pravice glede prostorov na podstrešju.

Ker je bilo do začetka učinkovanja razveljavitev zakonov v zvezi z obdavčitvijo nepremičnin o dolžnikovi obveznosti že pravnomočno odločeno, odločbi Ustavnega sodišča na dolžnikovo obveznost ne vplivata. To, da je dolžnik vložil tudi pritožbo zoper sklep o davčni izvršbi, ni pravno pomembno za postopek zavarovanja z zastavno pravico na dolžnikovih nepremičninah. V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne pravice na nepremičninah in zanjo velja načelo javnosti in oblikovalnih učinkov vpisov. Za konkretni nepremičnini iz zemljiške knjige ne izhaja, da bi šlo pri teh nepremičninah za zemljišče pod stavbo oziroma zemljišče, ki predstavlja skupen del stavbe, saj bi v nasprotnem primeru pri teh nepremičninah bilo navedeno, da gre za splošne skupne dele. Dokler gre za nepremičnine (zemljiške parcele) v izključni lasti dolžnika, pa je te nepremičnine v breme dolžnika mogoče obremeniti. Pri vsaki nepremičnini, ki je splošni ali posebni skupni del stavbe, se to pravno dejstvo vpiše v zemljiško knjigo kot njen osnovni položaj. Nepremičnina je vpisana kot posamezni del stavbe, dalje je pri njej vpisana lastninska pravica v deležu 1/1 v korist dolžnika na posameznem delu ter delež s

Etažna lastnina je predmet razpolaganja kot celota. Zaradi tega pritožbeno sodišče soglaša s pritožbeno kritiko, da je v konkretnem primeru tožena stranka iz svojega posebnega etažnega dela naredila štiri nove posebne etažne dele. S to delitvijo skupni del ni mogel nastati (niti ni bila v sodnem postopku uveljavljena ničnost enostranskega pravnega posla v delu, ki se nanaša na opredelitev etažnega dela ID 6 kot posebnega dela). Da bi nastal skupni del, bi moral lastnik posebnega dela št. 1 prenesti etažni delež v (posebni) skupni del, s čimer bi morali soglašati tudi ostali relevantni etažni lastniki (drugi odstavek 113. člena SPZ). To pa pomeni, da v konkretnem primeru etažni del ID 6 ni mogel postati (posebni) skupni del nepremičnine ipso iure, na kar utemeljeno opozarja obravnavana pritožba.

Pred uveljavitvijo SPZ je etažna lastnina lahko nastala in obstajala kljub temu, da razmerje ni bilo urejeno in zemljiškoknjižno evidentirano, kot sedaj zahteva SPZ. Med temi so tudi položaji, v katerih je bila stavba v naravi dejansko in pravno razdeljena na posamezne dele in je nastala t. i. dejanska etažna lastnina, v zemljiški knjigi pa se je izvedla z vpisom solastninskih deležev posameznih etažnih lastnikov na zemljiški parceli, na kateri stoji stavba, na enak način pa je tekel tudi nadaljnji promet posameznih delov. V vsakem posamičnem primeru je treba ugotoviti, da je bila etažna lastnina res oblikovana. Ne gre za dejansko etažno lastnino, če eden od solastnikov ob odtujitvi svojega solastninskega deleža brez soglasja solastnikov določi, kaj njegov delež predstavlja v naravi, ali če je med solastniki sklenjen dogovor o delitvi rabe nepremičnine. Ključno za zaključek, ali je bila vzpostavljena dejanska etažna lastnina ali ohranjena solastnina, je, ali se je promet odvijal s posameznimi deli stavbe in ali se je to zgodilo po volji vseh (vknjiženih ali izvenknjižnih) lastnikov nepremičnine, na kateri stavba stoji.

Ko se etažni lastniki sporazumejo, da določen skupni del ni nujen za funkcioniranje stavbe, razloga za prepoved samostojnega razpolaganja s tem delom ni več, četudi sporazum še ni izveden v zemljiški knjigi.

Terjatev skupnosti lastnikov ni mogoče enako obravnavati kot terjatev upravnika, saj se v bistvenem razlikujeta. Presoja sodišč, da terjatev skupnosti lastnikov ni mogoče subsumirati pod 6. točko prvega odstavka 355. člena OZ, je pravilna.

V primeru delitve zemljišča je nujno pritegniti izvedenca geodetske stroke, saj elaborat delitve lahko izdela samo izvedenec te stroke. Samo v primeru, da udeleženci predlagajo zgolj delitev uporabe zemljišča (ureditev razmerij med solastniki), si sodišče prve stopnje lahko pomaga z izvedencem kakšne druge stroke, saj bo v tem primeru njegova naloga le evidentiranje in vrednotenje posameznih delov zemljišča.

Etažna lastnina je predmet razpolaganja le v celoti, kar pomeni, da ni izvedljivo razpolaganje s stanovanjem kot predmetom etažne lastnine po njegovih fizičnih nesamostojnih delih. V kolikor z določeno nepremičnino ni možno razpolagati, takega dela nepremičnine tudi ni možno zahtevati v izročitev s tožbo.

Prva tožeča stranka nima premoženja, na katerega bi bilo mogoče seči z izvršbo. Po tretjem odstavku 76. člena ZPP gre za bistven (ne pa tudi edini) pogoj za priznanje lastnosti stranke tudi tistim oblikam združevanja, ki te sposobnosti sicer nimajo. Res je, da premoženje etažnih lastnikov predstavljajo skupni deli stanovanjske stavbe, vendar s solastniškim deležem na skupnih delih ni mogoče samostojno razpolagati, ker sta lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov v skladu s 105. členom SPZ neločljivo povezani pravni razmerji, ki tvorita etažno lastnino - ta pa je lahko po 112. členu SPZ predmet razpolaganja le kot celota. Tudi prisilna izvršba na skupni del ni mogoča. Prva tožeča stranka torej s sklicevanjem na to premoženje ne more doseči predlaganega priznanja lastnosti stranke. Premoženja, ki je po tretjem odstavku 76. člena ZPP pogoj za priznanje lastnosti stranke, ne predstavljajo niti sredstva rezervnega sklada, ki ga je ustanovila prva tožeča stranka.

Po mnenju pritožbenega sodišča je zato pri odgovoru na vprašanje, ali ima zaznamba pri osnovnem vložku učinke tudi pri podvložkih, potrebno poleg zemljiškoknjižnih pravil upoštevati tudi določbi prvega odstavka 105. in 112. člena SPZ.

Etažni lastniki imajo v primeru, ko je etažna lastnina vpisana na podlagi Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo, pravni interes za ugotovitev ničnosti pogodb o samostojnem razpolaganju s funkcionalnim zemljiščem, na katerem so z dnem lastninjenja pridobili solastninsko pravico. Odločanje o lastninski pravici in zahtevku za izdajo zemljiškoknjižnega dovolila ni upravna stvar (2. člen ZUP). Gre za civilno zadevo in etažni lastniki lahko svoje pravice zavarujejo le v ustreznem sodnem postopku.