5. člen ZLNDL

V obravnavani zadevi gre za način dejanskega etažiranja, brez formalnega pravnega akta. Pravna prednica tožnice je financirala izgradnjo večstanovanjske stavbe in s tem na posameznih delih stavbe, ki je bila v družbeni lastnini, pridobila pravico razpolaganja. Kot investitor, s pravico razpolaganja in uporabe na stavbi, je lahko enostransko določila, da bo sporni prostor zadržala in uporabljala za drugačen namen od načrtovanega. Pravna prednica tožnice je torej enostransko spremenila načrtovani skupni del stavbe v posamezni del (v samostojno funkcionalno celoto) in na njem obdržala pravico uporabe - to je storila konkludentno, s tem, ko je poslovni prostor obdržala v posesti in ga oddajala v najem.

Raziskovalna dolžnost zajema ravnanje, ki naj odpravi objektivno obstoječ, navzven zaznaven dvom v netočnost zemljiškoknjižnih podatkov ali pa ga, nasprotno, potrdi. Zahteve pa ne smejo biti pretirane, torej takšne, da bi hromile pravno poslovni promet, temelječ na sistemu zemljiške knjige. Iz dejanskih okoliščin konkretne prodaje tako osmemu tožencu ni mogoče očitati, da glede navedenih parcel, ki so nedvomno tudi funkcionalno povezane s stavbo, ni izpolnil svoje raziskovalne dolžnosti s tem, ko ni pomislil na napako pri usklajevanju in prenosu podatkov v računalniško vodeno zemljiško knjigo in pred nakupom ni preveril še ročne zemljiške knjige.

Načelo zaupanja v zemljiško knjigo se uporablja samo glede poslovnih pridobitev stvarnih pravic glede nepremičnine. Tožnica pa takšnega pravnega posla, pri katerem bi se zanašala na podatke v zemljiški knjigi in bi ji pri tem nastala škoda, ni sklenila. Za presojo pasivne legitimacije v tem sporu je odločilno, kdo je imel pravico uporabe na spornih nepremičninah v času lastninjenja. Lastnik nepremičnine je postala fizična oziroma pravna oseba, ki je ob uveljavitvi zakona imela na nepremičnini pravico uporabe in je na njej dejansko izvajala to pravico (2. in 3. člen ZLNDL). Tisti, katerega pravica uporabe se je 25. 7. 1997 ex lege pretvorila v lastninsko pravico, je pridobil lastninsko pravico na originaren način. Pred lastninjenjem pa se je pravica uporabe prenašala tudi izvenknjižno. Za veljavnost prenosa oziroma priznanja pravice uporabe vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven pogoj, zemljiškoknjižni podatki pa takrat velikokrat niso izkazovali resničnega nosilca te pravice.

Z opisom "obstoječa makedamska pot", navedbo širine, dolžine in opredelitvijo, po katerem delu služeče nepremičnine poteka, ter skico izvedenca, ki je sestavni del izpodbijane sodbe, je služnost hoje in vožnje z vsemi vozili dovolj natančno in jasno opredeljena, da ni dvoma o njeni vsebini in prostorskih mejah.

Tožeča stranka zaradi pridobitve lastninske pravice na stavbah, ni pridobila rudarske koncesije za črpanje gramoza v D., temveč jo je pridobila, prvič na podlagi najema zemljišča kot pridobivalnega prostora (glej 33. člen ZRud) ter drugič, na podlagi koncesijske pogodbe pravico izvajati rudarska dela na tem zemljišču v lasti tožene stranke.

Nepremičnine pravne osebe, ki se je lastninila po ZLPP, so se olastninile po ZLNDL. Šele po ZLNDL je lahko preoblikovana pravna oseba postala lastnica nepremičnin, na katerih je imela pred tem pravico uporabe. Odložni pogoj, pod katerim je bila sklenjena sporna pogodba, se je izpolnil z dnem lastninskega preoblikovanja toženke in je pogodba tedaj začela učinkovati od trenutka sklenitve dalje. Po drugem odstavku 44. člena ZLPP je predhodno soglasje potrebno, vse dokler se podjetje lastninsko ne preoblikuje. Z lastninskim preoblikovanjem je pogoj soglasja odpadel. Prenehala je vezanost začetka učinkovanja pogodbe na izdajo soglasja agencije. Pri presoji konkretnega posestnega stanja je treba upoštevati tudi pravni status pravdnih strank. Ni sporno, da je bila pravna prednica oziroma toženka organizirana v obliki podjetja, pravni prednik tožnice pa je bil občinski organ oziroma je tožnica kot njena pravna naslednica, občina. Posest nepremičnine, ki je v lasti občine kot osebe javnega prava, ki deluje v javnem interesu in jo po njeni volji lahko uporablja vsakdo, navzven ni enako vidna in izključujoča, kot posest pravne ali fizične osebe, ki jo v naravi uporablja zaključ

Glede na to, da so lastninsko pravico na nepremičnini na podlagi zakona pridobile tiste osebe, ki so na dan 25. 7. 1997 (na dan uveljavitve ZLNDL) na njej imele pravico uporabe, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je v obravnavani zadevi bistveno vprašanje, kdo je bil imetnik pravice uporabe na spornem stanovanju na dan 25. 7. 1997. Investitor gradnje obravnavane stavbe je pridobil pravico uporabe na novozgrajeni stavbi, saj je imel za novogradnjo te stavbe gradbeno dovoljenje in je objekt uporabljal, med drugim tudi na način, da je posamezne dele stavbe prodal končnim kupcem. Iz besedila 10. člena SPZ izhaja, da načelo zaupanja v zemljiško knjigo varuje tistega, ki v pravnem prometu pošteno ravna. Z izrazom pravni promet nepremičnin označujemo (zavezovalne in razpolagalne) pravne posle, s katerimi se prenašajo, ustanavljajo ali ukinjajo stvarne pravice glede nepremičnin. Zato že iz besedila "kdor v pravnem prometu pošteno ravna" izhaja, da se načelo zaupanja v zemljiško knjigo uporablja samo glede poslovnih pridobitev stvarnih pravic glede nepremičnine. V konkretnem primeru pa tožeča stranka ne trdi, da je sklenila kakšen pravni posel, s katerim se prenaš

Pri lastninjenju nepremičnin je odločilno vprašanje, kdo je bil na dan uveljavitve ZLNDL imetnik pravice uporabe.Tožena stranka pravice do uporabe sporne stavbe (oziroma stanovanja) ni nikoli pridobila, pravico do uporabe zemljišča, ki je sledilo pravicam na zgrajenem objektu, pa je najkasneje z izgradnjo stavbe, izgubila.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bila v spornem času darilna pogodba lahko sklenjena tudi ustno (ni sporno, da tožnica z očetom C. C. ni sklenila pisne darilne pogodbe) in da je lahko z realizacijo konvalidirala, zato je zmotno pravno naziranje toženke, da so bile ustne darilne pogodbe neveljavne. Tožnica ima prav, da je s pogodbo, katere predmet je bil (le) frizerski salon, torej točno določen prostor v hiši, ki formalno ni bila razdeljena v etažno lastnino, nastala t. i. dejanska etažna lastnina. Tako (formalno neoblikovano in nevknjiženo, a v praksi obstoječo in funkcionirajočo) etažno lastnino pravni red in sodna praksa priznavata in ji nudita pravno varstvo. V času sklepanja sporne darilne pogodbe veljavni Zakon o lastnini na delih stavb (ZLDS) nastanka etažne lastnine ni pogojeval s formalnim aktom ali vknjižbo, temveč je med drugim določal (2. člen), da se etažna lastnina »pridobi« in preneha z naslovi in na način, ki veljajo za pridobitev in prenehanje lastnine na nepremičninah. Nadalje je določeno (36. člen ZLDS), da se »lahko« zahteva vknjižbo lastnine na enem posameznem delu, na več posameznih delih ali na vseh posameznih delih stavbe, ki so lah

Pri ravnanju s stvarnim premoženjem upravljalca (tožečo stranko) zavezujejo poleg načela gospodarnosti zlasti načela odplačnosti, enakega obravnavanja udeležencev v postopkih, načelo preglednosti vodenja postopka in sprejemanja odločitev ter načelo javnosti, ki bi bila v primeru sklenitve predložene sodne poravnave prezrta oziroma zanemarjena. Postopek razpolaganja z nepremičnim stvarnim premoženjem samoupravne lokalne skupnosti se lahko izvede praviloma le, če je nepremično premoženje vključeno v veljavni načrt razpolaganja z nepremičnim premoženjem, ki ga sprejme (zaradi spremenjenih razmer ali nepredvidenih okoliščin na trgu) in tudi dopolnjuje svet samoupravne lokalne skupnosti. Iz predložene poravnave ni razvidno, da bi bil v postopek obravnavanega razpolaganja vključen svet mestne občine. Postopek razpolaganja z nepremičnim premoženjem se praviloma izvede z javno dražbo, razen, če se z javnim zbiranjem ponudb pričakuje višja kupnina. Zakon izjemoma dopušča neposredno pogodbo, vendar le v primerih: če se prodajajo solastniški deleži na nepremičninah, ki so manjši ali enaki 50 %; če se prodajajo solastniški deleži na zasedenih stanovanjih, ki jih zaseda solastnik

Tisti, ki pravice uporabe ob uveljavitvi ZLNDL ni imel, lastninske pravice po tem zakonu ni mogel pridobiti, tudi če je bila pravica uporabe v zemljiški knjigi vpisana na njegovo ime. Za ugotovitev, ali je tožena stranka z uveljavitvijo ZLNDL postala lastnica sporne nepremičnine, je bilo torej bistveno, ali je na presečni dan (25. 7. 1997) imela na njem pravico uporabe. Za veljaven prenos pravice uporabe je bila potrebna ustrezna pravna podlaga v obliki odločbe ali pogodbe (pri čemer se je pravica uporabe lahko prenašala tudi na podlagi ustno sklenjene pogodbe ob izpolnjeni teoriji realizacije). Ob tem je treba upoštevati, da je bila pridobitev pravice uporabe možna tudi, če je nekdo ob vednosti in izrecnem dovoljenju pristojnih organov z vsemi dovoljenji (soglasji), potrebnimi za gradnjo in uporabo novozgrajene stavbe, zgradil objekt in ga uporabljal.

V skladu z utrjeno sodno prakso, ki jo ponudi tudi pritožba, je izbira pravnega varstva prepuščena tožniku. Ni razloga, da tožnica – še posebej v konkretnem primeru, ko zatrjuje originarno pridobitev lastninske pravice – svoje pravice ne bi mogla varovati (le) z ugotovitveno tožbo. Če se pridobi pravica originarno oz. na podlagi zakona, dajatveni zahtevek ni potreben. Zato je stališče sodišča prve stopnje o nesklepčnosti tožbe zmotno.

Prvi odstavek 11. člena SPZ določa, da se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo, vendar pa je ta domneva izpodbojna. Gre za primer, ko mora tožena stranka zatrjevati dejstva, ki so zunaj njenega zaznavnega območja. Čim bolj je stranka oddaljena (odrezana) od informacijskega vira, nosi pa trditveno breme, toliko manj možnosti ima, da zadosti zahtevam po substanciranju dejanskih navedb. V takem primeru pa velja, da je treba omiliti zahteve glede substanciranja dejanskih navedb kot tudi dopustiti določene poizvedovalne dokaze, da se zagotovi poštenost postopka.

Sodišče v postopku vzpostavitve etažne lastnine ni dolžno po uradni dolžnosti iskati dokazov, ki bi omogočili spremembo zemljiškoknjižnih podatkov. Sodišče je pravilno ugotovilo lastništvo zemljiškoknjižnega lastnika, saj nihče drug kljub pozivu ni prijavil in dokazoval lastninske pravice na spornih delih stavbe. ZVEtL-1 ne daje podlage za ugotovitev, da je lastnik posameznega dela stavbe neznan kot tudi ne za izbris vknjižbe lastninske pravice oziroma njeno razglasitev za neučinkovito.

ZVEtL-1 pridobiteljem posameznih delov stavbe olajšuje ugotovitev in vknjižbo lastninske pravice, saj določa milejše pogoje, kot jih predpisuje ZZK-1. Če so v ZVEtL-1 zahtevani pogoji izkazani, sodišče v odločbi o vzpostavitvi etažne lastnine za lastnika posameznega dela določi pridobitelja. Če pa zahtevanih predpostavk ne izkaže nihče, ugotovi lastninsko pravico zemljiškoknjižnega lastnika. Sodišče v postopku vzpostavitve etažne lastnine, v katerem je poudarjeno načelo ekonomičnosti v smislu čim hitrejše in čim celovitejše ureditve stanja stavbe kot celote in razmerij v njej, odloča na podlagi domnev, ki jih določa ZVEtL-1, in dokaznih pravil z nižjim dokaznim standardom - izkaz verjetnosti (18. in 24. člen ZVEtL-1).

118. člen SZ je določal, da kupci po SZ (imetniki stanovanjske pravice) prevzamejo vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj, že s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. SZ je torej v 118. členu določal originarno pridobitev lastninske pravice, saj za te nakupe vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutivne narave (prim. sodbo VS RS II Ips 202/2012 z dne 23.10.2014). Navedeno potrjuje, da je imetnica stanovanjske pravice B. A. leta 1992 s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe s toženo stranko postala lastnica spornega stanovanja. Slednja je bila vseskozi kot uporabnica navedena na računih za opravljene storitve upravljanja, obratovanja in vzdrževanja ter je očitno stanovanje vseskozi tudi uporabljala oziroma trditev o nasprotnem ni bilo. Dejstvo, da je bila nato leta 2006 tožena stranka na podlagi 5. člena ZLNDL po uradni dolžnosti vknjižena v zemljiško knjigo, navedenega ne spreminja, saj dejansko leta 2006 do prenosa lastninske pravice, ki ga predvideva 17. člen SZ-1 kot podlago za obveznost obvestila o prenosu lastništva, ni prišlo.

Sodišče prve stopnje je sicer zmotno navedlo, da je tožničin zahtevek po pridobitvi lastninske pravice utemeljen tudi iz naslova priposestvovanja, saj se skladno z 29. členom ZTLR na stvari, ki je družbena lastnina, lastninska pravica ni mogla priposestvovati, priposestvovanje javnega dobra pa prepoveduje tudi prvi odstavek 44. člena SPZ. Je pa sodba sodišča prve stopnje pravilna v pravnem in dejanskem pogledu v delu, ki se nanaša na lastninjenje sporne parcele. Toženci najkasneje od leta 1980 dalje, ko je bila zgrajena javna cesta, na tej parceli niso imeli več dejanske pravice uporabe, ki je bila podlaga za lastninjenje po ZLNDL. Že iz tega razloga je odločitev sodišča pravilna. Pravilna je tudi iz razloga, da toženci po določilih ZLNDL niso mogli postati lastniki sporne parcele, saj je bila ta parcela že pred sprejetjem tega zakona olastninjena po ZGJS. Skladno s 76. členom ZGJS je tožnica postala lastnica javne ceste. V postopku ni bilo prerekano, da so bili pogoji po 76. členu ZGJS podani, torej, da je bila izgradnja javne ceste financirana iz sredstev samoprispevka ali iz sredstev solidarnosti in vzajemnosti. Tožnica je torej lastninsko pravico na javni cesti pridobi

Tudi če bi bil dokazan obstoj aneksa oziroma dogovora o spremembi pravne pripadnosti nepremičnin z vlaganji, tožnika na njegovi podlagi ne bi mogla pridobiti solastninske pravice. Dogovor o priznanju solastninskega deleža je po funkciji v sistemu vlagateljeve oziroma graditeljeve lastninske pravice in v tem podoben pogodbi o prodaji in drugim pogodbam o odsvojitvi. Obravnavana nepremičnina je postala lastnina preoblikovane občine oziroma toženke na podlagi 5. člena ZLNDL. Za vsako nepremičnino v družbeni lastnini je do tedaj, ko je bila olastninjena, veljal pravni režim družbene lastnine in z njim povezane omejitve glede razpolaganja. V navedenem obdobju je promet z nepremičninami urejal ZPN, ki je določal, da mora biti pogodba, s katero se prenese pravica uporabe oziroma lastninska pravica na nepremičnini, pismena (prvi odstavek 5. člena ZPN). Določal je še, da je pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s prejšnjim odstavkom, nična (drugi odstavek 5. člena ZPN). Namen pismene oblike kot konstitutivnega elementa je bil v tem, da se je omogočila družbena kontrola prometa nepremičnin. Pri tem za dosego tega namena zadostuje, da je v pismeni pogodbeni listini vsebovan sporazum strank

Odločba pojasnjuje: - lastninjenje poslovnih prostorov v t.i. sodnih stavbah, - kriterije za ugotovitev pripadajočega zemljišča po ZVetL in ZVetL-1, s poudarkom, da morata oba predpisa ob pravilni uporabi kriterijev, privesti do enega rezultata.