18. člen ZKZ

V obravnavani zadevi ni spora o tem, da gre pri pravnem poslu med tožnikom in stranko z interesom za promet v smislu 17. člena ZKZ in da ne gre za katerega od primerov pridobitve kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ko po drugem odstavku 19. člena ZKZ odobritev upravne enote ni potrebna. Kot izhaja iz razlogov obeh upravnih odločb, je prvostopenjski organ tožnikovo zahtevo za odobritev pravnega posla utemeljil z ugotovitvijo, da predmetna nepremičnina s parc. št. 1238 k.o. ... spada v zaščiteno kmetijo stranke z interesom, zaščitena kmetija pa se v prometu v skladu z 18. členom ZKZ ne sme deliti, razen pod pogoji oziroma v primerih, ki so opredeljeni v nadaljevanju tega člena, za kar pa v obravnavani zadevi glede na neprerekane ugotovitve upravnega postopka ne gre.

Predmet tožbenega zahtevka, oblikovan po pozivu sodišča, podanem v okviru materialnoprocesnega vodstva, je ustrezno in določno opredeljen, zato tudi ni podlage za zavrženje tožbe. Glasi se na naložitev notarsko overjenega zemljiškoknjižnega dovolila toženi stranki, s čimer je tožeča stranka primerno zasledovala pravno varstvo po pridobitvi perfektne listine za vknjižbo lastninske pravice na v pogodbi določeni nepremičnini, to je po overitvi toženčevega podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu. Tožeča stranka namreč s takšno perfektno listino ne razpolaga.

Primarna intenca ZKZ pri prometu s kmetijskimi zemljišči je, da prednostno upravičenje, da postane lastnik kmetijskih zemljišč, pridobi oseba, ki bo dejansko uporabljala kmetijska zemljišča za opravljanje kmetijske dejavnosti oziroma, da bo zagotovljena njihova čim boljša izraba za kmetijske namene. Zato je promet s kmetijskimi zemljišči deloma omejen in mogoč le v skladu s pravili, ki jih določa ZKZ.

Glede na povzeto vsebino pooblastila pa tudi po oceni sodišča ni mogoče slediti tožbeni trditvi, da za objavo ponudbe na oglasni deski za prodajo navedenih nepremičnin pod tam navedenimi pogoji, pooblaščenka ni bila pooblaščena. Prvi tožnik je pooblaščenko nedvomno pooblastil za vodenje postopka po določilih Zakona o kmetijskih zemljiščih, kar glede na ZKZ nedvomno terja objavo ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča (gozda ali kmetije) na oglasni deski. Vsebina ponudbe je v domeni prodajalca ter da v primeru, ko ponudba prodajalca, ki želi prodati kmetijsko zemljišče, kmetijo ali gozd, poleg tega zemljišča obsega še stavbno zemljišče, ni nedopustna. Gre namreč za izraz volje prodajalca in pomeni le, da se je prodajalec odločil, da tudi zemljišče, ki je sicer stavbno, prednostno ponudi predkupnim upravičencem po ZKZ. Zgolj z konkretnimi dejstvi, ki bi pomenila nepravilno ugotovljeno dejansko stanje v odločbi o priznanju statusa kmeta, izračunu dohodka za leto 2018 ter ostalih listin, bi druga tožnica (in prvi tožnik) lahko ugovarjala priznanemu statusu in na taka konkretna dejstva bi moralo biti v postopku odgovorjeno oziroma bi jih moral prvostopenjski organ obravn

ZPP v drugem odstavku 181. člena določa, da se ugotovitvena tožba lahko vloži, če je tako določeno s posebnimi predpisi, če ima tožeča stranka pravno korist od tega, da se ugotovi obstoj oziroma neobstoj kakšne pravice ali pravnega razmerja ali pristnost oziroma nepristnost kakšne listine, preden zapade dajatveni zahtevek iz takega razmerja, ali če ima tožeča stranka kakšno drugo pravno korist od vložitve take tožbe. To pomeni, da lahko stranka neposredno na podlagi take ugotovitvene sodbe doseže vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi, kar pomeni, da ima takšna sodba že učinek izvršljivosti. Že to dejstvo po oceni sodišča druge stopnje zadošča za odločitev o obstoju pravnega interesa za vložitev takšne tožbe. Glede na pritožbene navedbe sodišče druge stopnje dodaja, da toženka na spornih nepremičninah lastninske pravice ni pridobila na pravnoposlovni podlagi, pa tudi ne na podlagi dedovanja temveč v okviru pridobivanja skupnega premoženja zakoncev. Sicer pa Zakon o kmetijskih zemljiščih (18. člen ZKZ) omogoča, da je zaščitena kmetija v solasti prednika in potomca. Po drugem odstavku 51. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih je vs

Ker je v drugem odstavku 395. člena ZFPPIPP določeno, da sodišče s sklepom o prodaji dolžniku naloži, da v treh mesecih po prejemu sklepa izprazni stanovanje ali stanovanjsko hišo in jo izroči upravitelju, tega roka ni mogoče podaljšati.

Šele sklep o izročitvi nepremičnine kupcu predstavlja odločbo, na podlagi katere kupec v izvršilnem postopku originarno pridobi lastninsko pravico na nepremičnini, ne pa že sklep o domiku. Če takšen sklep ni bil izdan, lahko kmetija še vedno izpolnjuje pogoje za zaščiteno kmetijo.

Ob skupni prodaji gozdnih in kmetijskih zemljišč se ob odobritvi pravnega posla ne more uporabiti "pretežnostnega načela", temveč se mora uporabiti materialnopravne norme, ki jih glede vrstnega reda predkupnih pravic predpisujeta tako ZKZ kot ZG.

Praviloma lahko lastnik nepremičnine, ki obstoji iz kmetijskih zemljišč in stavbnega zemljišča, ponudi v prodajo kot celoto (paketna prodaja) po pravilih ZKZ. Gre za izraz volje prodajalca, da tudi stavbno zemljišče prednostno ponudi predkupnemu upravičencu po ZKZ. Pri paketni prodaji pa solastnega deleža stavbnega zemljišča ni dopustno prodajati po pravilih ZKZ, če se s tako prodajo krši zakonita predkupna pravica solastnika stavbnega zemljišča.

Tožnik v nobenem primeru ne bi mogel biti uspešen v tem postopku odobritve pravnega posla, saj kot nekdo, ki ni kmet in ni lastnik zaščitene kmetije, niti ne izpolnjuje drugih pogojev iz 18. člena ZKZ, ne pride v poštev za nakup kmetijskega zemljišča, ki je del zaščitene kmetije in ima boniteto, višjo od 40.

Predlagateljica ima v primeru nakupa zemljišč na zavarovanih območjih absolutno prednostno predkupno pravico po prvem odstavku 84. člena ZON, iz določbe 18. člena ZKZ pa izhaja, da je delitev zaščitene kmetije dopustna, če je kupec Republika Slovenija. Zaradi tega v konkretnem primeru poseben nadzor nad pravnim prometom po določbah ZKZ ni potreben.

Če je bila tožnikova vloga za odobritev prvnega posla pravnomočno zavržena, nima pravnega interesa za izpodbijanje odločbe, s katero je upravni organ odobril pravni posel, sklenjen med prodajalko in občino, saj s tem ne more izboljšati svojega pravnega položaja.

Sodišče je zavrglo zemljiškoknjižni predlog v delu, ki se je nanašal na vpis lastninske pravice pri sporni nepremičnini (ki sicer sodi v sklop zaščitene kmetije). Glede te nepremičnine notarskemu zapisu ni bila priložena ustrezna odločba pristojne upravne enote o odobritvi pravnega posla oziroma odločba, da odobritev ni potrebna (drugi odstavek 38.člena ZZK-1).

Za zaščiteno kmetijo velja posebna ureditev glede pravnih poslov (18. člen ZKZ) in bi torej v obravnavanem primeru moral biti izveden upravni postopek odobritve pravnega posla in obravnavanemu predlogu glede na določbo drugega odstavka 38. člena ZZK-1 priloženo potrdilo upravne enote v smislu določb ZKZ. In ker taka listina predlogu ni bila priložena niso bili podani pogoji za predlagani vpis lastninske pravice na ime predlagatelja (148. člen ZZK-1).

Pravni posel odobri upravna enota v skladu z določbami 19. člena ZKZ, pri tem pa mora upoštevati pogoje, določene v 18. in 19. členu, preveriti ali je postopek prodaje tekel v skladu z določbami ZKZ ter v primeru, ko je več vlog za odobritev pravnega posla, preveriti vrstni red predkupnih upravičencev.

Oporoka je nična v delu, v katerem je oporočiteljica razpolagala s svojimi nepremičninami, ki sodijo v zaščiteno kmetijo tako, da bi bila zaščitena kmetija po njeni smrti v solasti sorojencev, saj takšnega z oporoko vzpostavljenega solastninskega stanja ZDKG ne določa kot dovoljenega.

Tožena stranka je pravilno štela, da bi solastništvo kmetijskih zemljišč moralo biti izkazano s pravnomočnim sklepom o dedovanju ali vpisano v zemljiško knjigo. Tega dokazila tožnik organu pred izdajo odločbe ni predložil, zato po presoji sodišča, ne glede na določbo 139. člena ZD ali določbo 41. člena SPZ-1, upravni organ ni bil dolžan upoštevati zapuščinskega postopka, ki je v teku v zvezi z nepremičninami in odločitev opreti na tožnikovo pričakovano pravico.

Ker prodajalčeva kmetija izpolnjuje pogoje za zaščiteno kmetijo, je treba v nadaljevanju upoštevati tudi določbo prvega odstavka 18. člena ZKZ, ki določa pogoje za delitev zaščitene kmetije.

Po določbi drugega odstavka 19. člena ZKZ odobritev pravnega posla ni potrebna, če gre za pridobitev kmetijskega zemljišča gozda ali kmetije na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju ali na podlagi darila za primer smrti in izročilne pogodbe, razen če gre za promet z zaščiteno kmetijo, ki ni v skladu z 18. členom ZKZ. Če bi torej šlo za izročilno pogodbo, odobritev pravnega posla sploh ni bila potrebna, zato tudi ugovor tožnika pravzaprav ni smiseln, saj si s tem ugovorom ne more izboljšati svojega položaja.

Ugotovitev organa o tem, da tožnica ne izpolnjuje pogoja, da ji pridelki oziroma sredstva, pridobljena iz kmetijske dejavnosti, pomenijo poglavitni vir za preživljanje, je pravilna, saj z višino doseženega osebnega dohodka v letu 2014 občutno presega zatrjevani iz kmetijske dejavnosti doseženi dohodek. To pa pomeni, da tožnica ne izpolnjuje enega od pogojev (druga alineja prvega odstavka 24. člena ZKZ v povezavi s tretjim odstavkom 23. člena tega zakona), ki morajo biti izpolnjeni kumulativno, da je mogoče za osebo iz druge alineje prvega odstavka 24. člena ZKZ zaključiti, da šteje za kmeta. Za seznam prodanih proizvodov s samooceno doseženega dohodka organ ni presodil, da bi štel za verodostojen dokaz, na podlagi katerega bi dosegel prepričanje o takem pridobljenem dohodku iz kmetijske dejavnosti, kot je bil zatrjevan in izkazovan. Organ je štel, da gre za dokaz z izjavo stranke (188. člen ZUP), in v čemer mu sodišče pritrjuje, kar pomeni, da bi bil lahko uporabljen zgolj skupaj s še drugimi dokazi, kajti tudi po presoji sodišča ni mogoče šteti, da za dokazovanje dohodka kmetijskega gospodarstva drugih dokazov ne bi bilo mogoče pridobiti.