38. člen ZKZ

Dometa določbe 6. člena ZKZ ni mogoče širiti onkraj meja, ki jih sama določa, torej na področja zunaj rabe in obdelovanja zemljišč. Določbe 38. člena ZKZ se zato uporabljajo le za kmetijska zemljišča, kot so opredeljena v prvem in drugem odstavku 2. člena ZKZ in ne tudi za zemljišča, ki jih 6. člen opredeljuje kot "zemljišča, ki so s planskim aktom določena za stavbna zemljišča oziroma za nekmetijske namene, dokler za njih ni v skladu s predpisi izdano dovoljenje za gradnjo oziroma drug ustrezen akt".

Revizija se dopusti glede vprašanj: 1. Ali sta sodišči sprejeli materialnopravno pravilno odločitev, ko sta zavrnili tožnikov zahtevek za povračilo vlaganj v zemljišča tožene stranke na podlagi določb Zakona o kmetijskih zemljiščih? 2. Ali je višje sodišče sprejelo pravilno odločitev, ko je štelo tožnikove navedbe glede obstoja dovoljenja za gradnjo, kot pritožbeno novoto in jih zaradi tega pri odločanju o pritožbi, ni upoštevalo?

Pritožbena trditev, da ni pravno pomembno, ali je toženka nadaljevala z izvajanjem igre golfa, in za kaj je po odpovedi najemne pogodbe uporabljala zemljišče, je pritožniku lasten zaključek, ki mu v konkretnem primeru ne gre pritrditi. Pomembnost takšne trditve v povezavi z ugotavljanjem okoliščin obogatitve (in v njej vsebovane koristi za toženko) je zaznalo tudi prvostopno sodišče. Upoštevaje v postopku ponujeno trditveno podlago tožeče stranke o okoliščinah obogatitve (oz. koristi) toženke, glede katere je tekom postopka podala le splošne trditve o tem, da obstaja, je prvostopenjsko sodišče obrazložilo svojo pravno presojo, da ne glede na izvedena vlaganja tožnika toženka od njih ni imela nobenih koristi in z njimi že ob prevzemu zemljišč v svojo posest ob prenehanju najemnega razmerja ni bila obogatena. Da so vsa opravljena zemeljska dela in v to vložena vlaganja ostala uporabna, ne glede na to, ali se površina uporablja za igranje golfa ali za kaj drugega, predstavlja lasten pritožnikov zaključek, s katerim ne more uspešno izpodbiti zaključka sodišča o neutemeljenosti zahtevka na podlagi 190. člena OZ in prvega odstavka 48. člena SPZ. Glede slednjega, kot ugotavlja prvostop

Kljub pritrditvi načelnemu izhodišču, da se pri izračunu izgubljenega dobička fiksni stroški, kamor sodi tudi amortizacija, ne upoštevajo, je v okoliščinah konkretnega primera treba amortizacijo priznati kot strošek (odhodek), ki se odbije (odšteje) pri izračunu izgubljenega dobička. Posebnost tu obravnavanega primera namreč je, da je bila tožniku s sodbo že pravnomočno prisojena vrednost trajnih nasadov na nepremičninah, v obliki vrnjene kupnine pa tudi vrednost objektov na nepremičninah. S tem je bilo tožniku priznano to, kar z vidika presoje izgubljenega dobička kot bodoče škode predstavlja bodoče fiksne stroške.

Da je na temelju določenega pravnega razmerja mogoče utemeljiti zaključke o detenciji, je zraven tega, da se v okviru tega razmerja dejanska oblast izvaja za drugega, potrebo hkrati ugotoviti razmerje odvisnosti in podrejenosti med detentorjem in posestnim gospodarjem, to pa more biti razpoznavno tudi navzven. Kot detencijo je tako mogoče opredeliti položaje, ko ravnanje izhaja iz delovnega ali podobnega razmerja, kjer more hkrati obstajati obveznost ravnati se po navodilih posestnika (drugega). Kot tipičen primer detentorja tako štejejo prodajalci v trgovini, uradniki, policisti in vojaki (glede uniforme in nošnje orožja). Pri tem je bistveno, da zgolj gospodarska odvisnost od posestnega gospodarja ne zadošča, temveč mora obstajati volja detentorja, da se obnaša in izvaja dejansko oblast tako, kot da je instrument gospodarja, ki ne more odstopati od njegovih navodil. Dogovor, da bo tožnik tudi po prodaji spornih kmetijskih zemljišč M.T. ta zemljišča še naprej obdeloval in pobiral pridelke, pri čemer bo del iz tega naslova pridobljene koristi v naravi oziroma denarju izročil zakoncema K. oziroma kasneje M.T. oziroma družbi A. d.o.o., je namreč pravno pravilno opredeliti bo

Nelegalna oziroma neskladna gradnja v konkretnem primeru predstavlja omejitev javnopravne narave, ki je opredeljena kot pravna napaka (494. člen OZ). Ker tožnik zaradi omejitev javnopravne narave ni mogel uresničiti namena pogodbe - njegova pravica zakupa je bila najmanj omejena (s pravico tretjega - države), je od pogodbe upravičeno odstopil in ima pravico do povrnitve nastale škode (tretji odstavek 599. člena OZ in tretji odstavek 117. člena OZ), ki ji je toženec zgolj pavšalno ugovarjal.

Zapis glede predmeta zakupa in lastninske pravice zakupnika v zakupni pogodbi, da objekti, trajni nasadi in naprave na zemljiščih niso last Republike Slovenije, temveč zakupnika, nasprotuje prisilnemu predpisu 4. odstavka 26. člena ZKZ in 8. člena SPZ.

Ko oziroma ker je prejšnja zakupna pogodba z zakupnikom, ki je na zemljiščih postavil objekte in trajne nasade, prenehala, je prišlo do situacije iz 38. člena ZKZ. Ob (novem) sklepanju pogodbe je bilo zato v skladu s četrtim odstavkom 26. člena ZKZ mogoče oddati samo zemljišče skupaj s pripadajočimi trajnimi nasadi in napravami, ki so ob prenehanju prejšnje zakupne pogodbe pripadle toženi stranki. Določba 26. člena ZKZ je kogentni predpis, ki ga s pogodbo ni mogoče obiti.

Pritožbeno sodišče soglaša, da gre pri zahtevku za ugotovitev ničnosti sklenjene prodajne pogodbe in pri zahtevku (oblikovalnemu) za razveljavitev prodajne pogodbe za uveljavljanje dveh različnih oblik neveljavnosti, za kateri je tudi predpisan različen način uveljavljanja (različen je tudi krog oseb, ki take zahtevke lahko uveljavljajo). A je vprašanje, o čem je bilo odločeno s pravnomočno zavrnjenim zahtevkom za ugotovitev, da je (sklenjena) pogodba neveljavna. Sledeč razlogom Vrhovnega sodišča je tožnikov (podrejen) zahtevek „pogodba je neveljavna in se razveljavi“ potrebno interpretirati kot (enoten oziroma en) zahtevek, ki se glasi: „pogodba je izpodbojna in se razveljavi,“ oziroma kot zahtevek, ki se glasi: „pogodba se razveljavi.“ Toda ne le, da je tožba z zahtevkom za ugotovitev izpodbojnosti nedopustna (izpodbojnost ni pravica ali pravno razmerje); za tako ugotovitev tožnik (zaradi zahtevane razveljavitve) tudi nima (ni imel) pravnega interesa. Odločitev o zahtevku za ugotovitev ničnosti sklenjene pogodbe je pogojena z utemeljenostjo zahtevka za sklenitev pogodbe. Obveznost sklenitve pogodbe se lahko v obravnavani zadevi nanaša zgolj na sklenitev zavez

Ker je sodišče prve stopnje v obravnavanem primeru ugotovilo obstoj ustnega dogovora, po katerem je K. tožeči stranki zagotovila poračun pri najemnini oziroma njihovo povrnitev za vsa tista vlaganja v nepremičnine, za katere ji je dala predhodno ustno soglasje oziroma jih sproti ali naknadno odobrila, ni bilo pravnih ovir, ki bi preprečevale veljavnost takšnega dogovora.

Zakup kmetijskih zemljišč kot razlog za predkupno pravico pri nakupu teh zemljišč se izkazuje s pisno zakupno, sklenjeno v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih.

Med toženima strankama ni bila sklenjena zakupna pogodba v skladu z določbami ZKZ 1979. Ne le, da ni bila spoštovana zahtevana obličnost (37. člen) in da ni bil izveden postopek, ki zagotavlja prednostnim upravičencem, da prednostno pravico do zakupa uveljavijo (38. člen v zvezi s 24. do 28. členom ZKZ 1979), ampak pogodba tudi po vsebini ni izpolnjevala zahtev iz 36. člena ZKZ 1979, zlasti ni bila določena višina zakupnine. Pravno razmerje med toženima strankama glede spornih parcel torej ni zakupna pogodba, kakršno določa ZKZ 1979. Samo taka pogodba pa daje zakupniku prednostno pravico do nakupa.

Pritožniku kot zakupniku na podlagi dolgoročne zakupne pogodbe, sklenjene na podlagi sedaj veljavnega ZKZ sicer gre položaj stranke v postopku denacionalizacije, toda ne v večjem obsegu, kot je po 1. odstavku 60. člena v zvezi s 1. in 2. odstavkom 24. člena ZDen potrebno za varstvo njegovih pravic ali pravnih koristi.