597. člen ZOR

Sodišče prve stopnje je kot izhodišče za presojo veljavnosti tožničine odpovedi pravilno uporabilo določbo 333. člena OZ (prej 358. člen ZOR), ki ureja odpoved trajnega dolžniškega razmerja. Ta določba stranki, ki ne želi več nadaljevati pogodbenega razmerja, omogoča, da ga prekine z odpovedjo, ki jo mora vročiti nasprotni stranki. Za odpoved mora izbrati primeren čas, za prenehanje razmerje pa mora preteči s pogodbo, zakonom ali običaji določen ali primeren odpovedni rok. Namen odpovednega roka je, da se stranke lahko pripravijo na prenehanje razmerja in prilagodijo svoje nadaljnje ravnanje. Vrhovno sodišče RS je izrecno opozorilo, da se potek primernega roka vedno presoja za nazaj in njegove primernosti ni mogoče vezati na čas, ki je potekel med sodnim postopkom. Zakonitost odpovedi se tako presoja le glede na okoliščine, ki so obstajale v času, ko je bila dana, ne pa glede na okoliščine, ki so nastopile pozneje. Neveljavna odpoved ne more postati veljavna zgolj s pretekom daljšega časa. Glede ocene primernosti časa odpovedi pa je treba opraviti vrednotenje med položajema pravdnih strank in pretehtati, čigava pravica je bila v času odpovedi pogodbe bolj potrebna varstva.

Sporna najemna pogodba je bila sklenjena februarja 2001, torej pred uveljavitvijo SZ v oktobru istega leta. ZSR, ki je prenehal veljati z uveljavitvijo SZ, najemnih razmerij ni urejal. Pa tudi na določbe SZ-1 se ni mogoče opreti. Ta namreč ureja le stanovanjska najemna razmerja, sporna garaža pa po pravilni presoji nižjih sodišč ni del toženčevega stanovanja.

Določbe Zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS 38/86; dalje: ZSR), ki je veljal v času izdaje prvega sklepa o dodelitvi sobe in Stanovanjskega zakona, ki je veljal v času izdaje drugega sklepa, se glede na izrecno določbo 4. člena ZSR oziroma 3. člena SZ, po kateri dodeljeni prostori v samskem domu niso stanovanja namreč ne morejo uporabiti v obravnavani pravdni zadevi, zato je zaključek sodišča prve stopnje, da je treba uporabiti določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) materialnopravno pravilen. Res je sicer, da je iz sklepa tožeče stranke z dne 25.9.1996 o dodelitvi sodbe v uporabo prvotoženi stranki razvidno, da je uporaba sobe vezana na delovno razmerje, vendar pa navedena določba ne pomeni, da prvotožencu ni možno odpovedati uporabe prostorov, čeprav je še zaposlen pri tožeči stranki. Pomeni le, da bi mu v vsakem primeru prenehala pravica uporabe prostorov, če ne bi bil več zaposlen pri tožeči stranki. Zakupna pogodba, katere trajanje ni določeno, preneha z odpovedjo, ki jo lahko vsaka stranka da drugi, spoštujoč določen odpovedni rok.

Pravilno je materialnopravno stališče o veljavnosti zakupne pogodbe ne glede na to, ali je bil zakupodajalec lastnik zemljišča ali ne. Pogodba o zakupu je pogodba obligacijskega prava. Pravice in obveznosti iz pogodbe zato nastanejo samo za pogodbeni stranki. Lastninska pravica zakupodajalca na stvari, ki jo daje v zakup, zaradi tega ni pogoj za veljavnost pogodbe.

Zakupna pogodba za nedoločen čas preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč dogovorjeni odpovedni rok. Za zakup samske sobe se ne uporabljajo določbe SZ, zato odpovedni razlogi niso bistveni. Zahtevek na vrnitev v zakup dane stvari (na izpraznitev in izročitev samske sobe) po logiki vsebuje tudi odpoved zakupa. Odpoved zakupa je enostranska izjava volje, za katero posebna oblika ni predpisana.

Garaža ni poslovni prostor, zato se zanjo ne uporabljajo določbe Zakona o poslovnih stavbah (ZPSPP). Ni potrebna sodna odpoved, ampak neposredna odpoved, ki jo ena stranka da drugi, spoštujoč določeni odpovedni rok. Tako najemno razmerje med strankama preneha, najemodajalec pa ima izpraznitveni zahtevek.

Zakupna pogodba na podlagi določb Zakona o obligacijskih razmerjih preneha z odpovedjo. V obravnavani zadevi gre za sodno odpoved in ni nikakršne pravne podlage, po kateri bi se odpoved zakupne pogodbe lahko oz. morala doseči v upravnem postopku.

Po odpovedi najemne pogodbe tožnik kot prejšnji najemnik ne more uspeti z zahtevo, da mu toženec na podlagi najemne pogodbe vrne v posest nepremičnino, ki jo je imel v najemu. Z odpovedjo pogodbe so tožniku prenehale pravice, ki jih je imel kot najemnik.

Solastninska pravica tožene stranke na najetih prostorih na odpoved najemne pogodbe ne vpliva. Toda odpovedi najemne pogodbe sledi zahtevek na izpraznitev poslovnih prostorov. Tega zahtevka pa tožeča stranka pod predpostavko, da je tožena stranka res solastnik najetih prostorov, samo zaradi odpovedi najemne pogodbe, nima (prvi odstavek 3. člena ZTLR.

Za odpoved najemne pogodbe je bistveno pogodbeno razmerje, ki je bilo sklenjeno za nedoločen čas in preneha z odpovedjo. Toženca ne trdita, da bi bila z odpovedjo kršena pogodbena določila ali določilo 597. člena ZOR. Tudi temu, da je tožeča stranka pravna naslednica Samoupravne stanovanjske skupnosti občine B. ne ugovarjata. Trdita le, da je tožeča stranka izgubila lastninsko pravico na garažah tedaj, ko je bila prodana večina stanovanj v zgradbi, kjer se nahajata tudi sporni garaži. Toda toženca sodišču nista predložila nobenega zanesljivega dokaza o prehodu lastninske pravice po določilu 20. člena ZTLR.

Zahtevek na vrnitev v zakup dane stvari po logiki vsebuje tudi odpoved zakupa.

Glede zakupnega razmerja, sklenjenega za stanovanje iz stanovanjskega fonda bivše JLA med JLA in civilnopravno osebo pred 25.6.1991, veljajo določbe ZOR o zakupu, torej tudi 1. odstavek 596. člena ZOR in 1. odstavek 597. člena istega zakona in sicer v razmerju do Republike Slovenije kot prejemnice stanovanjskega fonda JLA.