VSK sodba in sklep Cpg 27/2015

I. Pritožba tožeče stranke zoper sodbo se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Pritožba tožeče stranke zoper sklep se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

III. Tožeča stranka mora toženima strankama v petnajstih dneh povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 2.509,30 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (od šestnajstega dne).

1Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tako primarni kot podrejeni tožbeni zahtevek tožeče stranke.

2Z izpodbijanim sklepom pa je sodišče prve stopnje odločilo, da mora tožeča stranka v petnajstih dneh povrniti toženima strankama 12.869,72 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo prvi dan po poteku roka za prostovoljno izpolnitev.

3Zoper sodbo sodišča prve stopnje se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka po svojem pooblaščencu in predlagali sodišču druge stopnje, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje po drugem sodniku. V pritožbi opozarjata, da je glede primarnega tožbenega zahtevka bistveno vprašanje, ali je terjatev, ki je bila zavarovana s hipoteko, prenehala, pri čemer je treba pred tem odgovoriti še na vprašanje, katera terjatev je bila v konkretnem primeru sploh zavarovana s hipoteko. Dokazni zaključek, da je bila v konkretnem primeru hipoteka ustanovljena za zavarovanje kondikcijske terjatve tožene stranke, je v nasprotju z 8. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Kondikcijska terjatev tožene stranke iz naslova plačanega avansa namreč sploh ne obstaja. Prva toženka avansa sploh ni plačala, prav tako pa obveznost plačila avansa ni bila pobotana z obveznostjo pravnega prednika tožeče stranke po pogodbi z dne 15.12.2006. V tej zvezi je tožeča stranka dokazala, da je neresničen notarski zapis o sporazumu o ustanovitvi hipoteke na vknjiženi nepremičnini, SV 1 z dne 25.4.2007, po katerem je prva toženka plačala pravnemu predniku tožeče stranke kupnino (avans) v višini 4.680.000,00 EUR. V 4. členu Predpogodbe z dne 23.3.2007 je zapisano, da znaša kupnina za nepremičnino, ki je predmet predpogodbe 4.680.000,00 EUR, pri čemer se ta terjatev v celoti pobota z obveznostmi prodajalca do kupca po prodajni pogodbi z dne 15.12.2006 ter na podlagi Pogodbe o vstopu novega kupca v prodajno pogodbo z dne 23.3.2007. V tretjem odstavku istega člena pa je bilo nadalje zapisano, da za zavarovanje kupca, ki prodajalcu zagotovi 100% avans na podlagi predpogodbe, prodajalec dovoli vpis zastavne pravice na nepremičnini za zavarovanje denarne terjatve v višini 3.900.000,00 EUR + DDV po 20% stopnji, vse do izpolnitve obveznosti s strani prodajalca po tej predpogodbi. Ker pa do sklenitve glavne pogodbe po tej predpogodbi ni nikoli prišlo, se kupnina nikoli ni mogla pobotati z obveznostjo družbe M. d.o.o. iz pred tem sklenjene prodajne pogodbe (izpoved priče F.M. in priče D.F.). Da bi se obveznost družbe M. d.o.o. iz pogodbe z dne 15.12.2006 v zvezi s pogodbo z dne 23.7.2007 pobotala z obveznostjo plačila avansa po predpogodbi, pa ne izhaja iz trditvene podlage pravdnih strank, pa tudi iz izvedenih dokazov ne. Tožeča stranka je še zmeraj dolžna izročiti nepremičnino po prodajni pogodbi z dne 15.12.2006. Družba M. d.o.o. je imela do prve tožene stranke le dolg, ki ni bil z nobeno od sklenjenih pogodb dogovorjen v denarni obveznosti. Da je imela predpogodba podlago v pred tem sklenjeni prodajni pogodbi, izhaja iz izpovedbe priče A.G., ki je povedal, da je bil zanj vse skupaj en posel. Tudi priča M.M. je povedal, da je vedno šlo za obveznosti po osnovni pogodbi, sklenitev predpogodbe pa je bila zgolj formalnost. Tudi priča V.O. je povedal, da je šlo vedno za to, da se prostori pridobijo tako, kot je bilo dogovorjeno. Vseskozi je šlo za določitev kupnine za zemljo (priča D.F.).

4Povsem samovoljen je zaključek sodišča prve stopnje, da je bila terjatev iz naslova plačila dela kupnine v višini 4.680.000,00 EUR po prodajni pogodbi z dne 15.12.2006, vselej denarna terjatev. Vsebina obveznosti družbe M. d.o.o. po tej pogodbi je bila in je ostala nedenarna. Nikjer namreč ne piše, da se nedenarna terjatev (izročitev prostorov) spremeni nazaj v denarno terjatev. Vse zaslišane priče so jasno izpovedale, da je bilo med pogodbenima strankama dogovorjeno, da bo pravni prednik tožeče stranke svojo obveznost plačila kupnine izpolnil na način, da bo prvi toženki izročil prostore, ki bodo šele zgrajeni. Pravno zmoten je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da izpolnitev predpogodbe s strani pravnega prednika tožeče stranke ni bila več mogoča z dnem, ko je predmetne nepremičnine odsvojil tožeči stranki. Pridobitev gradbenega dovoljenja do fiksno določenega roka 31.12.2010 je onemogočila prav tožena stranka (uveljavljala je ničnost prodajne pogodbe, pri čemer je bil njen zahtevek pravnomočno zavrnjen).

5Izročitev prostorov je predstavljalo le način plačila dela kupnine po prodajni pogodbi z dne 15.12.2006, pri čemer sta pogodbeni stranki v predpogodbi zgolj zaradi davčnih obveznosti in poračuna DDV zapisali, da znaša kupnina za nepremičnine 4.680.000,00 EUR, kar so potrdile zaslišane priče V.O., M.M. in F.M.. Zaradi zavarovanja pravice zahtevati sklenitev glavne pogodbe sta se pogodbeni stranki v predpogodbi dogovorili, da tožeča stranka dovoli vpis hipoteke na nepremičnini parc. št. 1459/5 in 1570/11 k.o. K.. Zavarovana denarna terjatev nikoli ni obstajala, saj sta pogodbeni stranki vedno imeli namen in pogodbeno voljo, da se zavaruje omenjena nedenarna terjatev. Glavne pogodbe v zvezi s predpogodbo pa pravdni stranki nista nikoli sklenili, zato so z iztekom prekluzivnega šestmesečnega roka (peti odstavek 33. člena Obligacijskega zakonika - OZ) ugasnile vse obveznosti iz predpogodb. Ker predpogodba ne ustvarja nobenih učinkov več, je avtomatično prenehala tudi hipoteka kot akcesorna terjatev. Zaradi prenehanja učinkovanja predpogodbe, tudi pobot, ki je bil dogovorjen v predpogodbi, nikoli ni začel učinkovati. Glede dobre oz. slabe vere druge toženke pa je tožeča stranka že v pripravljalni vlogi z dne 27.12.2012 zatrjevala, da je bila druga toženka v celoti seznanjena z dejstvi, zaradi katerih je hipoteka nična, s čimer je tožeča stranka jasno in nedvoumno izpodbijala dobro vero druge toženke. Toženi stranki sta navedeno trditev prerekali šele v pripravljalni vlogi z dne 15.1.2013, ki je bila tožeči stranki vročena šele na prvem naroku za glavno obravnavo. Pooblaščenec tožeče stranke je takoj po prejemu te vloge, ki je obsegala devet gosto tipkanih strani, zaprosil za ustrezen rok za odgovor, vendar mu sodišče ni ugodilo. S tem je sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožeča stranka se je opredelila do navedb po dobri veri druge toženke v vlogi z dne 13.1.2013, kar je glede na drugi odstavek 362. člena ZPP pravočasno.

6Tožeča stranka je s pritožbo izpodbijala tudi sklep sodišča prve stopnje o odmeri pravdnih stroškov, pri čemer je v pritožbi navedla, da bo sprememba odločitve o glavni stvari narekovala ponovno odločitev o stroških vsega postopka. Sodišče prve stopnje pa je o pravdnih stroških brez utemeljenega razloga odločilo s kasneje izdanim posebnim sklepom. Iz tega razloga se pritožba zoper odločitev o glavni stvari razteza tudi na odločitev o pravdnih stroških.

7Toženi stranki sta po svojem pooblaščencu podali odgovor na pritožbo tožeče stranke in predlagali pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne in potrdi izpodbijano odločitev sodišča prve stopnje. V tej zvezi sta toženi stranki priglasili tudi stroške za pritožbo.

8Pritožbi tožeče stranke nista utemeljeni.

9Pogodbene stranke so se s prodajno pogodbo z dne 15.12.2006 (ki še vedno velja) dogovorile, da prodajalec kupcu proda in izroči nepremičnine parc. št. 1459/5 in 1570/11 k.o. K. (sedaj nepremičnine z ID znaki 1, 2, 3 in 4) za ceno 9.360.000,00 EUR, pri čemer bo kupec polovico kupnine plačal v denarju, drugo polovico v višini 4.680.000,00 EUR pa tako, da bo prodajalcu izročil v last in posest poslovne prostore v novo zgrajeni stavbi na tej nepremičnini najkasneje do 31.12.2008. Če kupec obveznosti ne bo izpolnil v določenem roku, bo na svoj dolg plačal 2% letne obresti od 31.12.2008 do izpolnitve svoje obveznosti. Za zavarovanje izpolnitve te obveznosti je kupec dovolil vpis zastavne pravice v korist prodajalca na prodani nepremičnini (točka c, tretji odstavek 4. člena Prodajne pogodbe za nepremičnino z dne 15.12.2006 - priloga A15). Določila pogodbe se uporabljajo tako, kot se glasijo, pri čemer je treba pri razlagi spornih določil izhajati tudi iz namena pogodbenikov in določilo razumeti tako, da ustreza načelom obligacijskega prava (prvi in drugi odstavek 82. člena OZ). V zvezi z interpretacijo tega pogodbenega določila je sodišče prve stopnje pravilno izhajalo tudi iz dejstva (ki med strankama ni bilo sporno), da sta omenjeno prodajno pogodbo sklenila prva toženka kot prodajalec in družba K. d.o.o. kot kupec, nakar je na podlagi pogodbe z dne 23.3.2007 (priloga A16) o vstopu novega kupca v prodajno pogodbo namesto kupca vstopila družba M. d.o.o. (pravna prednica tožeče stranke), pri čemer so pogodbene stranke dogovorile, da se plačilo kupnine izvede na način, kot je bil dogovorjen v prodajni pogodbi z dne 15.12.2006.

10Zastavna pravica se lahko ustanovi tudi za zavarovanje bodoče ali pogojne terjatve (129. člen Stvarnopravnega zakonika - SPZ), pri čemer gre pri pogojnih denarnih terjatvah za neobstoječe terjatve, glede katerih še ni gotovo, ali bodo sploh nastale in je njihov nastanek vezan na izpolnitev odložnega pogoja. Po oceni pritožbenega sodišča je v obravnavani zadevi (upoštevaje tudi določila predpogodbe z dne 23.3.2007 - priloga A2 in določila notarskega zapisa o sporazumu o ustanovitvi hipoteke na vknjiženi nepremičnini z dne 25.4.2007 - priloga A3) šlo prav za zavarovanje takšne bodoče (pogojne) denarne terjatve, ki bo nastala, če kupec v določenem roku (po predpogodbi je bil rok podaljšan do 31.12.2009) prodajalcu ne bo izročil v last in posest dogovorjenih poslovnih prostorov. Na tem mestu pritožbeno sodišče ne sledi v celoti materialnopravnemu stališču sodišča prve stopnje, da je bila sporna obveznost vselej denarna terjatev, po drugi strani pa pritožbeno sodišče soglaša s prepričljivi zaključki sodišča prve stopnje, da je bilo med strankama prodajne pogodbe dogovorjeno, da se z zastavno pravico v korist prodajalca na prodanih nepremičninah zavaruje (bodoča oz. pogojna) denarna terjatev v višini 4.680.000,00 EUR z zamudnimi obrestmi v višini 2% letno od 31.12.2008. Nikakor ni šlo za zavarovanje nedenarne terjatve, kar ves čas zagovarja tožeča stranka. To ne izhaja zgolj iz omenjenih pisnih listin, marveč tudi iz izpovedb zaslišanih prič. Dokazna ocena sodišča prve stopnje v tem delu je vsestranska in prepričljiva, pri čemer je tudi pritožbena kritika ne uspe z ničemer resno omajati. Priča A.G. je namreč jasno povedal, da je bila hipoteka dogovorjena, ker je hotela biti prva toženka zavarovana, če ji tožeča stranka (oz. njena pravna prednica) ne bo izročila dogovorjenih poslovnih prostorov. Tudi priča V.O. je potrdila, da je šlo za zavarovanje denarne terjatve, enako velja tudi za pričo D.F.. Navsezadnje to izhaja tudi iz izpovedbe priče M.M. (hipoteka ni bila povezana z izročitvijo poslovnih prostorov), zato sodišče prve stopnje na tem mestu upravičeno ni sledilo izpovedbi priče F.M.

11Ključnega pomena v obravnavani zadevi pa je okoliščina, da do ustanovitve hipoteke za zavarovanje omenjene denarne terjatve ni prišlo na podlagi omenjene prodajne pogodbe z dne 15.12.2006, temveč sta pravna prednica tožeče stranke in prva toženka dosegli vpis tako imenovane notarske hipoteke po 142. členu SPZ na podlagi notarskega zapisa, SV 1 z dne 25.4.2007, v katerega je vključena predpogodba z dne 23.3.2007, kar je sicer sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo. S to notarsko hipoteko (drugi odstavek 1. točke notarskega zapisa) pa je bila navzven zavarovana (po višini ista) denarna terjatev (4.680.000,00 EUR z obrestmi po 2% letni obrestni meri od 31.12.2008), ki pa izvira iz 100% avansa, ki ga je prva toženka zagotovila pravni prednici tožeče stranke po omenjeni predpogodbi (v višini kupnine 4.680.000,00 EUR, ki jo je dolžna plačati prva toženka pravni prednici tožeče stranke za poslovne prostore, ki bodo zgrajeni na omenjenih nepremičninah).

12Sodišče prve stopnje je sicer pravilno ugotovilo, da prva toženka plačila tega avansa dejansko ni zagotovila v denarju. Vendar pa je kljub temu zaključilo, da je bila obveznost iz naslova kupnine po pogodbi z dne 15.12.2006 (terjatev prvega toženca) izpolnjena s pobotom z nasprotno obveznostjo prvega toženca iz naslova zagotovitve avansa (terjatev tožnika oz. njegovega pravnega prednika). Po oceni sodišča prve stopnje je bila izpolnitev denarne obveznosti plačila avansa opravljena s pobotom. Pritožnik na tem mestu upravičeno opozarja, da takšen materialnopravni zaključek nima podlage v trditvenem oz. dokaznem gradivu pravdnih strank, pri čemer pa pritožbeno sodišče tudi ugotavlja, da je takšno pravno naziranje tudi sicer zgrešeno. Iz določila prvega in drugega odstavka 4. člena predpogodbe namreč jasno izhaja, da sta se po volji strank najprej pobotali denarna terjatev tožeče stranke (oz. njene pravne prednice) po predpogodbi (1) in denarna terjatev (pri kateri odložni pogoj po pogodbi z dne 15.12.20006 še ni nastopil) prve toženke po prodajni pogodbi z dne 15.12.2006, nakar je prva toženka (tretji odstavek 4. člena predpogodbe) sprejela zavezo po zagotovitvi avansa, v zavarovanje katerega sta pogodbeni stranki dogovorili ustanovitev hipoteke, ki sta jo nato na podlagi omenjenega notarskega zapisa v obliki notarske hipoteke tudi zemljiškoknjižno realizirali. Po oceni pritožbenega sodišča je bilo zato avansno plačilo navidezno in je zato tudi z notarsko hipoteko zavarovana denarna terjatev na vrnitev tega avansa navidezna. Prikrita denarna terjatev, ki je bila z notarsko hipoteko dejansko zavarovana, je bila bodoča oz. pogojna terjatev prvega toženca (4.680.000,00 EUR z obrestmi v višini 2% letno od 31.12.2008) po prodajni pogodbi z dne 15.12.2006.

13Predpogodba (33. člen OZ) je pogodba, da bosta stranki sklenili glavno pogodbo, pri čemer je vzrok, da se sklepajo predpogodbe v tem, da stranki v času, ko se sklepajo, še niso soglasne o vseh podatkih, ki so važni za sklenitev pogodbe (v konkretnem primeru poslovni prostor, ki je bil predmet prodaje po predpogodbi, še ni bil zgrajen). Izpolnitev predpogodbe se lahko izrazi le v sklenitvi glavne pogodbe. Če nobena stranka ne zahteva sklenitve pogodbe, do pogodbe in njenih pravnih posledic seveda sploh ne more priti. V konkretnem primeru ni bilo nobenega dvoma o tem, da se sklenitev pogodbe ni zahtevala v šestih mesecih od izteka roka, določenega za njeno sklenitev (peti odstavek 33. člena OZ), zato so ugasnili tudi vsi učinki in obveznosti iz predpogodbe. Na podlagi predpogodbe je namreč mogoč le zahtevek na sklenitev pogodbe, ni pa mogoč zahtevek za izpolnitev tiste obveznosti, ki je sicer v predpogodbi že določena.

14Navidezna pogodba nima učinka med pogodbenima strankama (prvi odstavek 50. člena OZ). Če navidezna pogodba prikriva kakšno drugo pogodbo, velja ta druga, če so izpolnjeni pogoji za njeno pravno veljavnost (drugi odstavek 50. člena OZ). Hipoteka je kot vrsta zastavne pravice akcesorna oz. postranska pravica, kar pomeni, da je v svojem nastanku in obstoju odvisna od zavarovane terjatve. Kot je bilo spredaj ugotovljeno, je bila v konkretnem primeru z notarsko hipoteko zavarovana navidezna terjatev (vrnitev danega avansa), zato tudi sporna notarska hipoteka ne more imeti nobenega učinka med pogodbenimi strankami. Glede zavarovanja prikrite terjatve, ki so jo stranke želele zavarovati z notarsko hipoteko, pa po oceni pritožbenega sodišča niso izpolnjeni pogoji za njeno veljavnost. Notarska hipoteka za zavarovanje te terjatve namreč ni bila sklenjena, upoštevaje ob tem, da predpogodba v notarskem zapisu zaradi izteka časa (ker ni bila sklenjena glavna pogodba) nima več nobenih pravnih učinkov.

15Glede na povedano, je sodišče prve stopnje upravičeno zavrnilo primarni tožbeni zahtevek zoper oba toženca, saj niso bili izpolnjeni pogoji iz drugega odstavka 154. člena SPZ, pri čemer prvi toženec (glede na zemljiškoknjižno stanje) tudi ne more biti pasivno legitimiran na zahtevek za izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine na izbris sporne hipoteke. Ker prvi toženec ni zemljiškoknjižni imetnik sporne hipoteke, je zoper njega neutemeljen tudi podrejeni tožbeni zahtevek na izbris sporne hipoteke, kot je to materialnopravno pravilno zaključilo sodišče prve stopnje in česar obravnavana pritožba niti ne izpodbija.

16Drugačna pa bi bila lahko usoda podrejenega tožbenega zahtevka (ki ima pravno naravo izbrisne tožbe) zoper drugega toženca, pri čemer pa je sodišče prve stopnje v tem delu podrejeni tožbeni zahtevek zavrnilo tudi iz razloga, ker navideznosti pogodbe (predpogodbe in notarskega zapisa o ustanovitvi hipoteke po 142. členu SPZ) ni mogoče uveljavljati proti tretji pošteni osebi (tretji odstavek 50. člena OZ). Ne drži sicer, da tožeča stranka ni prerekala navedb tožene stranke o tem, da je bil drugi toženec pri pridobitvi hipoteke, ki naj bi se izbrisala, v dobri veri, saj je tožeča stranka že pred tem v pripravljalni vlogi z dne 27.12.2012 postavila trditev, da je bil direktor druge toženke v celoti seznanjen z dejstvi, da je bil sporazum o ustanovitvi hipoteke sklenjen za zavarovanje fiktivne oz. navidezne terjatve, kar naj bi izhajalo iz pogodbe o izdelavi elaborata in za svetovanje za izvedbo projekta T. CENTER z dne 20.5.2010 (priloga A5). Vendar pa ta zatrjevana okoliščina iz tega dokumenta ne izhaja, upoštevaje ob tem tudi, da je bila tožba v predmetni zadevi vložena šele v mesecu avgustu 2010. Glede na to, da je tožeča stranka pripravljalno vlogo tožene stranke z dne 15.1.2013 (v kateri je tožena stranka konkretno zatrjevala in dokazovala dobro vero druge toženke) prejela šele na prvem naroku za glavno obravnavo, je po oceni pritožbenega sodišča sodišče prve stopnje ravnalo procesno korektno (v skladu z izvajanjem načela koncentracije glavne obravnave), ko je prvi narok za glavno obravnavo prekinilo (da je bila prekinitev prekratka, tožeča stranka ne navaja) in tožeči stranki omogočilo, da se seznani z navedbami nasprotne stranke iz vloge z dne 15.1.2013 in nato v nadaljevanju naroka poda ustrezne navedbe in dokazne predloge. Iz zapisnika o naroku za glavno obravnavo z dne 18.1.2013 (list. št. 150 in 151 spisa) pa jasno izhaja, da tožeča stranka navedbe o dobrovernosti druge toženke ni dodatno prerekala in v tej zvezi ni ponudila dokazov, čeprav ji je sodišče prve stopnje omogočilo, da to na omenjenem naroku stori. To je storila prepozno, šele v pripravljalni vlogi z dne 13.11.2013, zato tudi pritožbeno sodišče ocenjuje, da v tej zvezi niso izpolnjeni pogoji iz drugega odstavka 362. člena ZPP. Sodišče prve stopnje zato teh navedb in dokaznih predlogov upravičeno ni upoštevalo. Tožeča stranka torej ni dokazala, da je druga toženka vedela za pravo voljo tožeče stranke (oz. njene pravne prednice) in prve toženke po predpogodbi oz. notarskem zapisu o ustanovitvi hipoteke, zato navideznosti zoper drugo toženko v smeri izbrisne tožbe ni mogoče uveljavljati.

17Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Posledično je bilo treba zavrniti tudi pritožbo tožeče stranke zoper sklep o pravdnih stroških.

18Tožena stranka je upravičena do stroškov za pritožbo v višini 2.509,30 EUR s pp (nagrada za postopek s pritožbo po tarifni številki 3210 Zakona o odvetniški tarifi - ZOdvT v višini 2.036,80 EUR, pavšalni stroški po tarifni številki 6002 ZOdvT v višini 20,00 EUR in 22% DDV).

---------------------------------------------------

op. št. 1: V tej zvezi pritožba upravičeno opozarja, da glavna pogodba po predpogodbi sploh ni bila sklenjena, zato ta denarna terjatev niti ne obstaja. Obveznost po predpogodbi je namreč zgolj sklenitev glavne pogodbe.