VSK sodba Cpg 8/2014

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v 15 dneh povrniti 1.985,14 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. dne dalje do plačila.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v 15-ih dneh plačati 838.712,54 EUR iz naslova pogodbene kazni zaradi zamude pri izročitvi predmeta po prodajni pogodbi, ki sta jo pravdni stranki sklenili dne 27.12.2002 (priloga A2, v nadaljevanju: Prodajna pogodba), in sta jo nato večkrat dopolnili. Poleg tega ji je dolžna plačati še 11.196,49 EUR stroškov pravdnega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper to odločitev se je pritožila tožena stranka iz vseh treh pritožbenih razlogov. Navedla je, da je prvostopno sodišče nepoglobljeno in zelo poenostavljeno štelo, da je za zamudo odgovorna tožena stranka, ker ni izročila predmeta pogodbe tožeči stranki do 7.3.2005. Datum izročitve sicer ni sporen, sporno pa je, da se izročitev ni mogla opraviti do tega datuma, za kar je tožena stranka dokaze predložila v spis oziroma ponudila navedbe in dokaze s sklicevanjem na tiste iz spisa II Pg 1. Vpogled v te listine in dokaze ter združitev postopka sta predlagali obe stranki, pa temu sodišče ni sledilo. Izvedeniško mnenje izvedenca D., je sodišče štelo le kot del navedb tožene stranke in ga očitno ni vpogledalo. V njem se izvedenec opredeljuje tudi do razlogov za zamudo pri izročitvi predmeta pogodbe in do samega predmeta pogodbe. Izvedenec je dogovor z dne 20.4.2005 razumel enako kot tožena stranka in se je opredelil do tega, ali je tožena stranka odgovorna za zamudo pri izročitvi stanovanj in stanovanjskih hiš s pripadajočimi parkirišči in parkirnimi mesti. Z dodatkom št. 4 sta pravdni stranki na novo opredelili predmet Prodajne pogodbe in taksativno našteli enote z izmerami in cenami ter se dogovorili za izračun prodajne površine posameznega stanovanja. Predmet pogodbe torej ni bila stanovanjska soseska, kot je to zmotno zapisano v izpodbijani sodbi, ampak točno določene in vnaprej označene stanovanjske enote in hiše. Tožena stranka je nadalje v pritožbi ponavljala svoje navedbe, med katerimi je izpostavila pomen vsebine Dogovora o pobotu zahtev in prevzemih v soseski „X“, z dne 20.4.2005 (priloga A 8, v nadaljevanju: Dogovor). V njem sta se stranki po tolmačenju pritožbe dogovorili za naknadne roke prevzema predmeta pogodbe, in da se pogodbena kazen ne obračuna v primerih iz 3. člena dogovora, v drugem odstavku 4. člena pa sta se dogovorili, da se tožena stranka zaveže plačati samo morebitne odškodnine in stroške, ki bodo nastali zaradi zamude končnim kupcem po pogodbah s kupci tožeče stranke – pa te zamude niso povezane z izvajanjem sprememb na željo kupcev – in jih bodo uveljavljali v odnosu do tožeče stranke, ta jih pa bo tudi priznala. Tožena stranka se je v postopku sklicevala na svoje taksativno naštete navedbe in dokaze iz postopka II Pg 1, izrecno tudi na izvedeniško mnenje izvedenca J.D., in sicer zaradi ekonomičnosti postopka, da se ne bi tudi v tem postopku postavil poseben izvedenec. Pritožba je povzela ugotovitve iz tega mnenja, z dne 4.10.2012, in izpostavila ugotovitve izvedenca, da so se spremembe na željo kupcev izvajale v 121-ih stanovanjih od 142-ih, in da je to vplivalo na datum izročitve, stranki pa sta se dogovorili, da se pogodbena kazen v primerih sprememb v stanovanjih kupcev ne obračuna; da predmet pogodbe sploh še ni mogel biti izročen, ker se stranki nista mogli sporazumeti o poračunu površine; da je tožena stranka seznam kupcev dobila šele 20.4.2005, in da tožeča stranka 7.3.2005 še ni bila pripravljena na prevzem stanovanj, zato na ta dan in niti na 20.4.2005 sploh še ni mogla biti v zamudi. Obveza obeh pravdnih strank je bila, da izročitev opravita neposredno končnim kupcem. Ker je tožena stranka prejela seznam končnih kupcev šele 20.4.2005, prevzem prej ni bil mogoč. Sodišče pisnih izjav B.M., V.S. in B.P. ni upoštevalo, čeprav so bile ključne za razumevanje skupnega dogovora in razumevanje načina uveljavljanja pogodbe kazni za tista stanovanja, kjer je prišlo na željo kupcev stanovanj do sprememb. Tožeča stranka je šele kasneje predložila pogodbe s končnimi kupci in zapisnike o prevzemih. Pogodbeno kazen je obračunala kar počez, kot da ne bi bilo dogovora z dne 20.4.2005. Domnevno je pogodbene kazni plačala kupcem, ni pa upoštevala navedenega dogovora in toženi stranki omogočila skupnega reševanja zahtevkov končnih kupcev, ni jih niti pritegnila v njene pravde s končnimi kupci. Za pritožnika je ključen dogovor z dne 20.4.2005, pri čemer je potrebno tretji odstavek 3. člena tolmačiti tako, kot je zapisan, in ne kot ga je tožeča stranka in njeni priči N. in B.. Sodišče je določbo drugega odstavka 4. člena dogovora, z dne 20.4.2005, tolmačilo tako, kot ga je tožeča stranka. Pri tolmačenju prvega in drugega odstavka tega člena je treba izhajati že iz prvega odstavka 3. člena dogovora, kjer je določeno, da bosta stranki zahtevke kupcev glede pogodbene kazni za zamudo pri izročitvi stanovanj reševali skupaj za vsako stanovanjsko enoto posebej. Te obveznosti tožeča stranka ni spoštovala. Povedala tudi ni, zakaj je kupcem plačevala pogodbene kazni, če pa je bilo sprememb na željo kupcev kar v 121 od 142 stanovanjskih enot. Tožena stranka ne ve, ali so bila ta izplačila sploh upravičena. Zato je bilo na tožeči stranki dokazno breme o tem, za katero stanovanje je možno uveljavljati pogodbeno kazen. Izrecno bi morala navesti, katera so tista stanovanja, glede katerih je upravičena do pogodbene kazni. Na toženi stranki je bilo le dokazno breme glede tega, da skupnega reševanja zahtevkov posameznih kupcev glede pogodbene kazni za zamude ni bilo. Stranki sta v 5. členu dogovora, z dne 20.4.2005, določili nove roke za primopredajo stanovanj kupcem, to pomeni da do 21.4.2005 zamuda sploh ni nastala oziroma se je tožeča stranka zamudi od 7.3.2005 do 21.4.2005 izrecno odpovedala za celotno pogodbeno vrednost. Ker stranki nista poračunali razlik v površinah posameznih stanovanj, primopredaja stanovanj na dan 7.3.2005 vse do rokov iz dogovora ni bila mogoča, oziroma do primopredaje ni prišlo zaradi razlogov na strani tožeče stranke oziroma njenih kupcev. S sklenitvijo tega dogovora se je tožena stranka celo odpovedala uveljavljanju višje sile. Glede utemeljenosti zahtevka po temelju in po višini je izključno merodajen ta dogovor. Pogodbena kazen je lahko določena na različne načine, absurdno pa je dogovor o pogodbeni kazni tolmačiti tako, da se kazen lahko obračuna v višini 1‰ oziroma 5% od dogovorjene cene za vsa stanovanja in stanovanjske hiše, torej tudi v primeru, če bi tožena stranka zamudila z izročitvijo le na primer za eno stanovanje. Poleg tega je tožena stranka v končnem obračunu priznala pogodbeno kazen le za tiste stanovanjske enote, kjer ni bilo sprememb na željo kupcev, kot to izhaja iz vlog strank v spisu II Pg 1. Dogovor z dne 20.4.2005 je tožena stranka sklenila zato, da bi dobila plačane zahtevke, ki so razvidni iz zadeve II Pg 1, in da bi v naknadnih rokih izročila vsa stanovanja in hiše. Če temu ne bi bilo tako in bi tožena stranka le sklepala, da ji tožeča stranka ne bo plačala ničesar več, dogovora ne bi podpisala. Pri tolmačenju dogovora in namenu sklenitve dogovora je torej sodišče zmotno uporabilo materialno pravo. Prvostopno sodišče je tudi nepopolno ugotovilo dejansko stanje in sprejelo zmotno oceno glede tega, ali je tožena stranka utemeljila razloge, ki izključujejo njeno odgovornost za izročitev stanovanj in stanovanjskih hiš do 7.3.2005. Dokazna ocena prvostopnega sodišča je tako glede zamude, trajanja zamude, uveljavljanja pogodbene kazni in vzrokov za zamudo ter višine pogodbene kazni zato zmotna. Zaradi tega je storilo tudi bistveno kršitev določb postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP), saj so zaključki sodišča v nasprotju z listinami v spisu, s čimer je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe „o vsebini samih listin (dogovora)“. Poleg tega je storilo tudi bistveno kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je s tem, ko ni izvedlo dokaza z zaslišanjem Z.S., takratnega direktorja tožene stranke, kršilo pravico tožene stranke do izjavljanja v postopku pred sodiščem prve stopnje, kar je vplivalo na zakonitost in pravilnost sodbe. Sodišče ni ocenilo niti ene izjave prič, ki jih je predlagala tožena stranka. S tem pa je podana tudi napovedana relativno bistvena kršitev določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP.

Na pritožbo je tožeča stranka odgovorila, označila jo je za neutemeljeno in predlagala njeno zavrnitev.

O pritožbi je odločalo Višje sodišče v Kopru, saj je bila v skladu s 105.a členom Zakona o sodiščih (ZS) zadeva na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča Republike Slovenije, št. Su 72/2013, z dne 8.11.2013, od Višjega sodišča v Ljubljani prenesena v reševanje na tukajšnje sodišče.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je prvostopno sodišče pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva in na tako ugotovljeno dejansko stanje tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem ni zagrešilo kršitev postopka, ki jih pritožba očita, pa tudi ne tistih kršitev, na katere je po uradni dolžnosti dolžno paziti sodišče ob obravnavi pritožbe (drugi odstavek 350. člena ZPP).

Tako je prvostopno sodišče ravnalo povsem pravilno, ko je pri odločanju upoštevalo le navedbe, ki jih je tožeča stranka podala v tem gospodarskem sporu, čeprav se je slednja med postopkom sklicevala na svoje trditve iz spora II Pg 1 (ki se med istima strankama vodi pri istem prvostopnem sodišču), in ko v predmetni pravdi ni upoštevalo trditev iz navedenega spisa o razlogih, da izročitev predmeta pogodbe ni mogla biti opravljena do 7.3.2005. Vsaka tožba je namreč samostojno procesno dejanje in v njem mora vsaka stranka podati vse tožbene trditve oz. ugovore. Strankino sklicevanje na njene navedbe iz drugega sodnega postopka ne more biti upoštevno (1). Lahko pa se sklicuje na dokaze, ki jih je predložila ali pridobila v drugi pravdni zadevi, vendar mora določno navesti, kateri dokazi naj se vpogledajo, in v zvezi s katerimi trditvami. Pri dokazih, za katere je značilno njihovo neposredno zaznavanje (npr. priča, izvedenec), bo za uporabo v dokaznem postopku v drugi zadevi potrebno tudi soglasje nasprotne stranke. Pritožba, ki se sicer pavšalno sklicuje, da sodišče tako ni ravnalo, se določno sklicuje zgolj na izvedeniško mnenje J.D.(priloga B62, ki je bil kot dokaz izveden v postopku II Pg 1), v zvezi s katerim prvostopnemu sodišča neutemeljeno očita, da ni upoštevalo njegovih ugotovitev (glede števila stanovanj, v katerih so se na želje kupcev opravljale spremembe, glede vpliva tega na datum izročitve...). V predmetnem postopku namreč tožeča stranka ni podala takšnih določnih ugovornih navedb, ki bi jih nato lahko dokazovala (ob soglasju s tožečo stranko) z izvidom in mnenjem izvedenca, ki ga je sodišče imenovalo v drugem sodnem postopku, ampak se je zgolj sklicevala na navedbe iz drugega sodnega postopka. O tem, da se na takšen način tožena stranka ne more pravdati, jo je opozorila tudi tožeča stranka v vlogi, z dne 26.11.2009 (l. štev. 74), tako da bi bil neutemeljen tudi vsak očitek (v pritožbi ga tudi sicer ni uveljavljala), da zgoraj navedenih procesnih pravil ni poznala. V zvezi s pritožbenim očitkom prvostopnemu sodišču, da je mnenje relevantno glede tega, kako razumeti dogovor pravdnih strank z dne 20.4.2005, pa pritožbeno sodišča še dodaja, da tolmačenje vsebine pogodbenega razmerja zagotovo ne more biti prepuščeno izvedencu, ampak je to naloga sodišča.

Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da sodišče ni pravilno ugotovilo, kaj je bil predmet Prodajne pogodbe med strankama. Stališče prvostopnega sodišča, da je bil predmet pogodbe stanovanjska soseska v celoti, ima oporo v določbah Prodajne pogodbe, kjer so kot „predmet pogodbe“ opredeljeni stanovanjski objekti (stanovanjske enote in vrstne hiše), parkirišča, skupni deli, prostori in naprave ter funkcionalna zemljišča, za kar je bila določena skupna pogodbena cena v višini 14.229.350,00 EUR (3. člen), na to skupno vrednost je bila dogovorjena dinamika plačil (4. člen), predvidena je bila pridobitev (enega) gradbenega dovoljenja in (enega) uporabnega dovoljenja, na ta dva akta pa so se vezali dogovori o zamudi in o kazni v zvezi z zamudo (8. člen). V to, da je bil predmet pogodbe torej celotna soseska (česar pritožba posebej tudi ne izpodbija), ni posegel niti Dodatek št. 4 k Prodajni pogodbi, z dne 6.11.2003 (priloga A6), ki je v skladu z dogovorom iz 3. odstavka 2. člena Prodajne pogodbe natančno definiral število stanovanj in število stanovanjskih hiš s površinami, s površinami garaž oz. parkirišč in s cenami posamezne enote, vse z namenom določitve prodajne cene posameznih enot končnim kupcem. S tem dodatkom se je na podlagi gornjih izračunov spremenila tudi pogodbena cena med strankama, ki je zopet bila določena kot skupna cena (4. člen), za katero sta se se stranki dogovorili o novi dinamiki plačil (5. člen), in med drugim tudi podaljšali rok za pridobitev (enega) uporabnega dovoljenja (6. člen). Kaj je bil predmet pogodbe, je pomembno tako z vidika, kdaj je nastopila zamuda tožene stranke, kot tudi glede tega, od katere vrednosti se obračuna pogodbena kazen (o čemer več v nadaljevanju).

Prvostopno sodišče je glede na zadnji, 5. Dodatek k Prodajni pogodbi (priloga A7), pravilno ugotovilo, da sta se pogodbeni stranki dogovorili, da je bil kot končni rok za pridobitev uporabnega dovoljenja in izročitev predmeta pogodbe (ki jo opravi tožena stranka, kot prodajalec, tožeči stranki, kot kupcu) (2) določen 7.3.2005. Na zamudo tega roka je bila vezana pogodbena kazen, ki je (edino) predmet te pravde. Roka pogodbenici z Dogovorom nista podaljšali, kot to v nasprotju z jasnimi dokaznimi listinami zatrjuje pritožba, sklicujoč se na 5. člen Dogovora, kjer sta se pogodbenici (po tem, ko je bila tožena stranka že v zamudi in je tožeča stranka že uveljavljala pogodbeno kazen, kot to izhaja iz zadnje alineje 1. člena Dogovora) dogovorili le, da si bosta „maksimalno prizadevali“ za takojšnjo vzpostavitev primopredaje stanovanj (končnim) kupcem. V tej določbi opredeljeni roki, v katerih naj bi realizirali njuna prizadevanja za izročitev stanovanj končnim kupcem, torej v ničemer niso posegli v pogodbeno dogovorjen rok med pravdnima strankama po Prodajni pogodbi. Od 7.3.2005 dalje je bila torej tožena stranka v zamudi z izpolnitvijo svoje pogodbene obveznosti, kot je pravilno ugotovilo prvostopno sodišče.

Pritožba sicer pravilno povzema zavezo strank iz 3. člena Dogovora, da bosta skupaj reševali zahtevke o pogodbeni kazni za zamude pri izročitvi posameznih stanovanjskih enot (torej končnim kupcem) (3), vendar ta obveznost (pa tudi njena morebitna kršitev) za predmetno pravdo, kjer se obravnava izključno pogodbena kazen, dogovorjena med pogodbenicama po Prodajni pogodbi, ni relevantna. Ali je tožeča stranka, kot prodajalec stanovanjskih enot končnim kupcem, pravilno postopala pri odločanju in plačilih pogodbenih kazni svojim končnim kupcem, kolikšne zneske jim je izplačala, in ali so bila izplačila utemeljena, bi lahko bilo pomembno le v sporu glede odškodnine in stroškov, o kateri sta stranki nekaj dogovorov vnesli tudi v Dogovor (drugi odstavek 4. člena), ne pa v tej pravdi.

Za predmetno pravdo sta iz Dogovora relevantni le določbi tretjega odstavka 3. člena in prvega odstavka 4. člena, s katerima sta pogodbenici posegli tudi v siceršnje dogovore iz Prodajne pogodbe. Z določbo iz prvega odstavka 4. člena sta se dogovorili za znižanje pogodbene kazni (kar med strankama ni sporno), v tretjem odstavku 3. člena pa sta se dogovorili za izjemo, ko se pogodbena kazen toženi stranki (navkljub zamudi z izročitvijo do 7.3.2005) ne bi obračunala pri tistih stanovanjskih enotah, kjer je izvajalec na željo kupcev izvajal spremembe, če slednji ni pravočasno dostavil materialov za izvajanje sprememb, ali če je spremembe izvajal sam v naknadnem roku ali prek svojih izvajalcev. Ta dogovor je v bistvu posegel v dogovor o obračunu pogodbene kazni (v primeru zamude) na celotno pogodbeno vrednost (4), tako da je kot izjemo določil, da tožena stranka ne bo dolžna plačati pogodbene kazni od vrednosti tistih enot, kjer se bodo izvajale spremembe na željo kupcev. Tolmačenje povzetih določb med strankama v bistvu ni bilo sporno. Tako, kot jih je tolmačila tožena stranka, jih je tudi prvostopno sodišče v 11. točki obrazložitve, pa tudi tožeča stranka (glej odgovor na pritožbo), tako da pritožbeni očitki o napačnem tolmačenju te določbe (in s tem povezano o neupoštevanju pisnih izjav prič B.M., V.S. in B.P.) ne morejo biti utemeljeni.

Sporno pa je, ali so med gradnjo bili takšni primeri izvzetja dolžnosti plačila pogodbene kazni, in kdo bi jih moral izkazati. Prvostopno sodišče je namreč ugotovilo, da tožena stranka ni izkazala, da bi takšni primeri bili. S tem, da je bila tožena stranka tista, ki bi morala izkazati, da so takšne izjeme bile, in da tega ni uspela, soglaša tudi pritožbeno sodišče. Tožeča stranka, ki je zahtevala plačilo pogodbene kazni, obračunane na celotno pogodbeno vrednost, je bila dolžna navesti in dokazati svoje trditve, da so nastopili pogoji za uveljavljanje pogodbene kazni. Tožena stranka, ki je v postopku sicer pavšalno zatrjevala, da so kupci stanovanj izvajali spremembe na stanovanjskih enotah in se pri tem sklicevala na Dogovor in na navedbe iz drugega sodnega spisa, pa bi se lahko razbremenila plačila pogodbene kazni tako, da bi navedla (in izkazala), da so v stanovanjskih enotah kupci izvajali spremembe prek izvajalca, in da niso pravočasno dostavili materialov za te spremembe, ali da so spremembe izvajali sami v naknadnem roku. Vendar bi morala pri tem podati konkretne navedbe o tem, pri katerih stanovanjskih enotah so se takšne spremembe izvajale (tako, da bi bil glede na vrednost stanovanjskih enot mogoč tudi izračun pravilne višine pogodbene kazni), ali pa podati zneskovno določno oblikovan ugovor glede višine obračunane pogodbene kazni in se pri tem sklicevati na listino, iz katere bi bil takšen izračun razviden ( in se sklicevati tudi, naj se ta listina upošteva kot del njenih ugovornih navedb!). Trditveno in dokazno breme je torej bilo na njej in ne na tožeči stranki, kot to napačno zatrjuje pritožba. S pavšalnim zatrjevanjem in s sklicevanjem na navedbe in dokazila v drugem sodnem spisu (5), pa tudi ne s pritožbenim navajanjem o 121 primerih, kjer so na željo kupcev opravljali spremembe (kar je tudi neupoštevna pritožbena novota v smislu prvega odstavka 337. člena ZPP), tega bremena ni zadostila (saj celo zatrjuje, da ni bilo na njej, da to navaja in izkaže). Šele določno postavljen ugovor (če bi bil tudi izkazan) bi omogočal presojo utemeljenosti pogodbene kazni po višini. Zato je navkljub temu, da je mogoče pritrditi pritožbenemu izvajanju, da ni bil dogovor med pravdnima strankama, da se v primeru zamude z izročitvijo predmeta pogodbe lahko obračuna pogodbena kazen le od celotne pogodbene vrednosti, pritožba tožene stranke tudi v tem delu neutemeljena, saj edine izjeme, ki sta jo pogodbenici dogovorili v Dogovoru, tožena stranka ni izkazala.

Procesna kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki jo pritožba očita izpodbijani sodbi, je napaka, ko sodišče napačno prepiše med razloge sodbe besedilo z drugačno vsebino od tiste, ki je zapisana v dokazni listini. Pritožba pa je, tako kot izhaja iz njenega povzetka, grajala dokazne ocene, ki jih je prvostopno sodišče naredilo na podlagi listinskih dokazov, in celovito oceno vseh dejstev in dokazov. Zato njen očitek (ki ga sicer tudi ni konkretizirala) o absolutni bistveni kršitvi iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ne more biti utemeljen. Utemeljen tudi ni očitek storjeni kršitvi iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker sodišče ni zaslišalo priče Z. Strmčnika, saj v tem postopku tožena stranka takšnega dokaznega predloga ni podala. V preostalem delu pa je pritožba v zvezi z očitano kršitvijo ostala na povsem pavšalnem nivoju.

Na podlagi navedenega je sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Odločitev o pritožbenih stroških tožeče stranke temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Sodišče jih je odmerilo na 1.985,14 EUR, predstavljajo pa njene izdatke za odgovor na pritožbo in za materialne stroške, odmerjene na podlagi prvega odstavka 41. člena sedaj veljavnega Zakona o odvetniški tarifi (ZOdvT) po tar. štev. 21 Odvetniške tarife (iz leta 2003). V primeru zamude s povrnitvijo stroškov bo tožena stranka tožeči dolgovala še zakonite zamudne obresti.

---------------------------------------------

op. št. 1: tako tudi pravna teorija, glej A. Galič, ZPP s komentarjem, GV Založba, Lj.2006, 2. knjiga str. 131.

op. št. 2: pritožba v nasprotju z jasnimi določili Prodajne pogodbe navaja, da naj bi bila obveza obeh pravdnih strank, da se izročitev opravi končnim kupcem

op. št. 3: Pri celotnem poslu izgradnje soseske so subjekti nastopali v več vlogah in zato sprejemali različne obveznosti. Pravdni stranki sta se po Prodajni pogodbi dogovorili za pogodbeno kazen, kar je predmet te pravde, pogodbene kazni pa so bile dogovorjene tudi po pogodbah, ki jih je sklepala tožeča stranka, v vlogi prodajalca posameznih stanovanjskih enot, s končnimi kupci. Tega ne gre enačiti; zadnje navedene pogodbene kazni bi se med strankama te pravde lahko odražale le kot škoda v smislu drugega odstavka 468.člena OZ.

op. št. 4: glej tč. 8 te obrazložitve, kaj je predmet pogodbe

op. št. 5: glej tč. 7 te obrazložitve