VSK sklep I Cpg 223/2005

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se r a z v e l j a v i in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog tožeče stranke za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne in denarne terjatve, ker nobena izmed njih naj ne bi bila verjetno izkazana.

Zoper sklep se po pooblaščenki pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. V pritožbi navaja, da mora po sklenjeni prodajni pogodbi in predpogodbi z dne 20.12.2001 tožena stranka izpolniti pogodbeno obveznost tako glede plačila kupnine za nepremičnine, kot tudi za preostanek kupnine, ki presega 300.000,00 DEM, skleniti ustrezno pogodbo z nepremičninami v I.. Da sta pogodbeni strani dejansko sklenili tovrstno pogodbo in predpogodbo, ki s strani tožene stranke ni bila realizirana, izhaja iz samega odgovora na tožbo tožene stranke. Toliko bolj je presenetljiva odločitev sodišča prve stopnje glede na okoliščino, da je do realizacije pogodbe prišlo, vsaj kar se tiče tožene stranke, saj le ta ves čas uporablja tako poslovno stavbo, kot tudi funkcionalno zemljišče k tej stavbi. Tudi sicer pa ne drži, da objekti, katere je kupila tožena stranka, niso imeli funkcionalnega zemljišča, saj iz zemljiškoknjižnega izpiska izhaja, da ima prav vsaka poslovna stavba tudi dvorišče, in ostale nepremičnine po predpogodbi niso bile neobhodno potrebne za uporabo parcel po prodajni pogodbi. Tožeča stranka se tudi ne strinja z navedbami v obrazložitvi izpodbijanega sklepa, ki se nanašajo na razlago ničnosti posameznega pogodbenega določila, saj se z vloženo tožbo dejansko vzpostavlja situacija 2. odst. 105. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju: ZOR), ker bi ravno z uresničitvijo, po mnenju sodišča prve stopnje ničnega določila, prišlo do situacije, ko bi se pravdni stranki kvečjemu izognili ničnemu določilu, četudi po mnenju tožeče stranke takih ničnih določil pogodba nima. Namen pravdnih strank je bil v tem, da pridobi tožena stranka lastninsko pravico tako na stavbi kot tudi na parcelah okoli stavbe, zaradi česar je potrebno obe predmetni pogodbi obravnavati kot celoto. Prav tako bi z ugoditvijo tožbenemu zahtevku tudi formalno prišlo do vzpostavitve dejanskega stanja (tožena stranka namreč ves čas uporablja vsa zemljišča) in je tudi v primeru, da bi bilo predmetno določilo nično, to brezpredmetno, saj 107. čl. ZOR določa, da se ničnost ne more uveljaviti, če je bila prepoved manjšega pomena, pogodba pa izvršena. Izpodbijani sklep je tudi napačno ugotovil dejansko stanje, saj je bila pogodba za funkcionalna zemljišča med pravdnima strankama dejansko sklenjena, kar izhaja iz pogodbe z dne 20.12.2001, v kateri je navedeno, da pogodbeni stranki kot nesporno ugotavljata, da sta sklenili prodajno pogodbo, s katero je prodajalec prodal kupcu sledeče nepremičnine na naslovu V., parc. št. 1295/6, 1295/7, 1295/8, 1295/9, 1295/10, 1295/11, 1295/12, 1295/14 in 1295/15, vse k.o. K., niso pa bili dani pogoji za vpis lastninske pravice na predmetnih nepremičninah zaradi izpolnitve določenih formalnih pogojev. Iz navedenega izhaja, da ne držijo navedbe v izpodbijanem sklepu, da sta se pogodbeni stranki dogovorili za prodajo oz. nakup poslovne stavbe, ne pa tudi funkcionalnega zemljišča k stavbi. Sodišče prve stopnje je napačno uporabilo tudi materialno pravo, in sicer 9. čl. Stanovanjskega zakona, saj v danem primeru ni šlo za prodajo stanovanjskega objekta, temveč poslovnega prostora. Iz navedenega izhaja, da je sodišče prve stopnje na podlagi zaključkov o ničnosti pogodbe napačno ugotovilo, da terjatve tožeče stranke, ki izhajajo iz te pogodbe, niso verjetno izkazane. Prav tako je sodišče prve stopnje napačno ugotovilo dejansko stanje ter posledično tudi napačno uporabilo materialno pravo, saj tožena stranka v odgovoru na tožbo ni trdila, da je bila tožeča stranka s svojim zahtevkom v zamudi, zaradi česar je sklicevanje na zamudo roka v izpodbijanem sklepu nedopustno, saj sodišče na prekluzivni rok pazi le na podlagi ugovora nasprotne stranke, tega pa ne more biti, ker je bila tožena stranka tista, ki je zamujala z izgradnjo stanovanj. Prav tako tožena stranka nikoli ni odstopila od pogodbe, nasprotno rok za sklenitev pogodbe med pravdnima strankama se je podaljšal. Tožeča stranka je toženo stranko večkrat pozvala na zamudo v gradnji in predaji stanovanj, katere je morala tožena stranka izročiti tožeči, zaradi česar sta se potem pravdni stranki tudi dogovorili za podaljšanje roka za sklenitev menjalno prodajne pogodbe, kar pomeni, da tožeča stranka v uveljavljanju svoje pravice po sklenitvi glavne pogodbe ni prepozna, kot to napačno ugotavlja izpodbijani sklep. Navsezadnje ne gre prezreti, da tožena stranka stanovanja, ki je namenjeno tožeči stranki, niti ni dokončala, zaradi česar je bilo nemogoče, da bi ga tožeči stranki tudi izročila. Da je bil rok za sklenitev pogodbe v soglasju s strankami podaljšan, izhaja tudi iz dopisa tožene stranke z dne 03.03.2004 naslovljenega z "odgovor na vaš dopis", v katerem le ta na drugi strani navaja "...smo se dne 15.09.2003 izrecno dogovorili, da pogodbo realiziramo tako, kot je bila dogovorjena, ne glede na to, da so roki tako na vaši strani (pridobitev izjave občine o neuveljavljanju predkupne pravice) kot na naši strani potekli." Zaradi navedenega je tožba tožeče stranke na sklenitev pogodbe pravočasna, saj je sklenitev menjalne pogodbe, na podlagi katere bo tožnik postal lastnik stanovanja, vezana na pridobitev uporabnega dovoljenja za stanovanje.

Pritožba je utemeljena.

Iz obrazložitve izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodišče prve stopnje uvodoma zaključilo, da verjetnost denarne terjatve na plačilo dela kupnine v višini 89.423,35 EUR iz primarnega tožbenega zahtevka ni verjetno izkazana. Ugotovilo je, da je tožeča stranka plačilo dela kupnine v višini 89.423,35 EUR v tolarski protivrednosti zahtevala na podlagi pogodbe in predpogodbe z dne 20.12.2001, s katero je toženi stranki prodala nepremičnine s parc. št. 1295/6, 1295/7, 1295/8, 1295/9 in 1295/10, k.o. K., in se hkrati dogovorila, da bo nepremičnine s parc. št. 1295/11, 1295/12, 1295/14 in 1295/15, k.o. K., ki predstavljajo funkcionalno zemljišče k prej navedenim parcelam, toženi stranki prav tako prodala, ko bo pridobila za veljavno sklenitev prodajne pogodbe potrebne listine. V 4. odst. 2.1. točke te pogodbe sta pravdni stranki zapisali, da je sklenitev končne pogodbe glede nepremičnin s parc. št. 1295/11, 1295/12, 1295/14 in 1295/15, k.o. K. bistveni pogoj za pogodbo glede nepremičnin s parc št. 1295/6, 1295/7, 1295/8, 1295/9 in 1295/10, k.o. K.. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da pogodba za nepremičnine (ki predstavljajo funkcionalna zemljišča) iz predpogodbe ni bila sklenjena. Po mnenju sodišča prve stopnje funkcionalno zemljišče ne more imeti različne usode od stavbe (9. čl. Stanovanjskega zakona) in zato ne more biti samostojno v pravnem prometu, zaradi česar naj bi bilo pogodbeno določilo, ki bi takšnemu izhodišču nasprotovalo, v nasprotju s prisilnimi predpisi in zato nično. Glede na to, da sta pravdni stranki v sporni pogodbi in predpogodbi z dne 20.12.2001 izrecno zapisali, da je sklenitev končne pogodbe glede nepremičnin iz predpogodbe, ki predstavljajo funkcionalno zemljišče, bistveni pogoj te pogodbe, je po mnenju sodišča prve stopnje verjetno, da je konkretna pogodba in predpogodba v celoti nična. Na podlagi nične pogodbe pa pogodbena stranka nima zahtevka na izpolnitev pogodbe, temveč kvečjemu vrnitveni zahtevek. Glede na navedeno, je sodišče prve stopnje zaključilo, da zahtevek na plačilo dela kupnine v višini 89.423,35 EUR v tolarski protivrednosti, ki bi pomenil izpolnitev pogodbe in predpogodbe z dne 20.12.2001, katere ničnost je bila z verjetnostjo ugotovljena, ni verjetno izkazan. Pritožbeno sodišče se ne strinja s takšnim razlogovanjem sodišča prve stopnje in pritrjuje stališču pritožbe, da je potrebno pogodbo in predpogodbo obravnavati celostno in slediti namenu pogodbenih strank, kot izhaja iz njune skupne vsebine. Glede na določila pogodbe in predpogodbe, zlasti tč. 2.1., ki med drugim izrecno določa namen pogodbenih strank skleniti prodajno pogodbo tudi glede nepremičnin, ki predstavljajo funkcionalna zemljišča k nepremičninam po prodajni pogodbi, je po mnenju pritožbenega sodišča utemeljen očitek pritožbe, da namen pogodbenih strank ni bil ločevanje stavbe od funkcionalnega zemljišča, temveč promet z vsemi nepremičninami, ki naj bi predstavljale zaokroženo celoto in je bila sklenitev prodajne pogodbe za nepremičnine parc. št. 1295/11, 1295/12, 1295/14 in 1295/15, k.o. K. zgolj odložena do pridobitve za pravni promet predmetnih nepremičnin potrebne dokumentacije. Poleg navedenega pa tudi ne gre prezreti dejstva, da bi z ugoditvijo tožbenemu zahtevku na sklenitev pogodbe, s katero bi tožena stranka pridobila v last in posest tudi funkcionalna zemljišča, odpadel razlog za ničnost pogodbe, kot ga v izpodbijanem sklepu ugotavlja sodišče prve stopnje. Glede na navedeno je po mnenju pritožbenega sodišča preuranjen zaključek sodišča prve stopnje o ničnosti pogodbe in predpogodbe z dne 21.12.2001 ter posledično ugotovitev, da verjetnost denarne terjatve na plačilo dela kupnine v višini 89.423,35 EUR ni izkazana. Smiselno enako velja tudi za ugotovitev sodišča prve stopnje, da nista z verjetnostjo izkazani nedenarna terjatev na sklenitev prodajne - menjalne pogodbe iz primarnega tožbenega zahtevka ter denarna terjatev na plačilo kupnine v višini 447.327,65 EUR iz podrejenega tožbenega zahtevka, saj je tudi o vprašanju verjetnosti slednjih sodišče prve stopnje odločalo izhajajoč iz predpostavke ničnosti pogodbe in predpogodbe z dne 20.12.2001. Pritožba je nadalje utemeljena tudi v delu, ki se nanaša na presojo verjetnosti nedenarne terjatve na izpolnitev obveznosti iz predpogodbe iz podrejenega tožbenega zahtevka. V zvezi z verjetnostjo te terjatve je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je dogovor o sklenitvi pogodbe glede nepremičnin s parc. št. 1295/11, 1295/12, 1295/14 in 1295/15, k.o. K. predpogodba in da je tožeča stranka izpolnitev predpogodbe zahtevala v obravnavanem postopku po sodni poti, vendar po preteku prekluzivnega roka iz 5. odst. 45. čl. ZOR, posledično pa so obveznosti iz predpogodbe ugasnile. Zahtevek na izpolnitev obveznosti iz predpogodbe po mnenju sodišča prve stopnje zato ni verjetno izkazan. Tudi s takšnim zaključkom sodišča prve stopnje pritožbeno sodišče ne soglaša. ZOR v 45. čl. sicer res določa šest mesečni rok za vložitev zahteve za sklenitev glavne pogodbe, vendar pa je v obravnavani zadevi po oceni pritožbenega sodišča, zlasti tudi upoštevaje fazo postopka, preuranjen zaključek sodišča prve stopnje o tem, kdaj je začel teči rok za vložitev zahteve za sklenitev glavne pogodbe na podlagi predpogodbe. Navedeno velja predvsem ob upoštevanju dejstva, da iz pisne dokumentacije med strankama izhaja, da sta si prizadevali urediti medsebojna razmerja tudi po roku, ki je bil prvotno predviden za sklenitev glavne pogodbe, s čimer je na podlagi konkludentnih ravnanj pravdnih strank lahko prišlo do podaljšanja roka za sklenitev glavne pogodbe, na kar utemeljeno opozarja pritožba. Ugotovitev sodišča prve stopnje v zvezi s pretekom šest mesečnega roka in s tem povezanim izkazom verjetnosti terjatve, je tako glede na dosedanja navajanja strank ter predložene dokaze po oceni pritožbenega sodišča preuranjena.

Upoštevaje vse navedeno, je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo, izpodbijani sklep v celoti razveljavilo in zadevo vrnilo v nov postopek sodišču prve stopnje (3. tč. 365. čl. Zakona o pravdnem postopku v zvezi s 15. čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju). Pri ponovnem odločanju o utemeljenosti predloga za izdajo začasne odredbe, bo moralo sodišče prve stopnje ponovno oceniti, ali so terjatve tožeče stranke verjetno izkazane ter pri tem upoštevati izhodišča, kot jih v obrazložitvi tega sklepa podaja pritožbeno sodišče.