VSL Sklep Cst 267/2025

I. Pritožba pritožnice A. d.o.o. se zavrže.

II. Pritožba upnika B. d.o.o. se zavrne in se izpodbijani sklep v zvezi s popravnim sklepom Okrožnega sodišča v Mariboru St 000/2025 z dne 19. 9. 2025 (PD 246) potrdi.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom dne 19. 9. 2025 (PD 245) upraviteljici izdalo soglasje k sklenitvi najemne pogodbe in sicer nepremičnine, ki so do celote v lasti stečajnega dolžnika in so v hrvaških zemljiških knjigah označene z oznakami 4085/2, 4086, 4084 vse k.o. C., ki v naravi predstavljajo nepozidano zemljišče po prostorskih aktih mesta D., označene kot T3, namenjene za širitev obstoječega kampa na naslovu E. 1, D. (predmet najema 1) in nepremičnine, ki so do celote v lasti stečajnega dolžnika in so v hrvaških zemljiških knjigah označene z oznakami 4058/4, 4058/3, 4058/5, 4088/2, 4088/9, 4088/10 vse k.o. C., ki v naravi predstavljajo del skupnega kampa na naslovu E. 1, D., na katerem stojita dva objekta, ki v naravi predstavljata servisna objekta kampa z bazenom (predmet najema 2), najemniku A. d.o.o., OIB ..., vpisano v sodni register trgovskega sodišča v Zadru, za mesečno najemnino v višini 85.000 EUR in 25 % hrvaški davek na dodano vrednost - PDV, za obdobje od 15. 9. 2025 do 15. 9. 2026 oz. do prodaje predmeta najema.

2Sodišče prve stopnje je istega dne izdalo popravni sklep (PD 246), s katerim je ponovilo izrek, kot je bil naveden v prvem sklepu, le da je popravilo očitno pisno napako, da gre za letno najemnino in ne za mesečno, kot je bilo napačno navedeno v prvem sklepu (PD 245).

3Sodišče prve stopnje je višjemu sodišču predložilo zadevo (vpisana kot Cst 267/2025) in sicer pritožbi najemnice po najemni pogodbi družbe A. d.o.o. (PD 254) in upnika B. d.o.o. (PD 253) zoper prvotni sklep PD 245.

4Zoper popravni sklep (PD 246) je sodišče prve stopnje višjemu sodišču predložilo novo zadevo (vpisana kot Cst 268/2025) in sicer pritožbo proti popravnemu sklepu, ki jo je vložil upnik G. d.o.o., ki jo je višje sodišče obravnavalo ločeno.

5Pritožnika v tej zadevi (Cst 267/2025) predlagata, da višje sodišče izpodbijani sklep zaradi napačne ugotovitve dejanskega stanja, napačne uporabe materialnega prava in kršitve postopka razveljavi ter vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

6Na pritožbi je odgovorila upraviteljica, ki je predlagala, da ju višje sodišče zavrne in potrdi izpodbijani sklep.

7Pritožba pritožnika A. d.o.o. ni dovoljena, pritožba upnika B. d.o.o. pa je neutemeljena.

Glede pritožbe A. d.o.o.

8Pritožnik kot edini vsebinski pritožbeni razlog navaja, da je sodišče prve stopnje v izreku izpodbijanega sklepa napačno zapisalo, da gre za mesečno najemnino v višini 85.000 EUR, čeprav gre v resnici za letno najemnino.

9V postopkih insolventnosti se upoštevaje določbo prvega odstavka 121. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) smiselno uporabljajo določbe Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in v skladu z določbo 343. člena ZPP mora pritožbeno sodišče paziti, da je pritožba dovoljena. Dovoljena pa je takrat, ko ima pritožnik pravni interes za pritožbo. Pritožbeni interes je predpostavka za dovoljenost pritožbe in mora obstajati tako ob njeni vložitvi kot v celotnem pritožbenem postopku in ob odločanju o pritožbi.¹ Kot že navedeno v uvodu tega sklepa, je pritožbeno sodišče ob odločanju o pritožbah zoper izpodbijani sklep (PD 245), le-tega obravnavalo upoštevaje popravni sklep (PD 246), s katerim je sodišče prve stopnje popravilo očitno pisno pomoto, ko je namesto pravilno letna najemnina zapisalo napačno mesečna. Glede na navedeno je odpadel pritožbeni interes pritožnika A. d.o.o. za pritožbo, zato jo je pritožbeno sodišče zavrglo (343. člen ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP).

Glede pritožbe upnika B. d.o.o.

10Iz izpodbijanega sklepa izhaja, da je stečajna upraviteljica vložila predlog za izdajo soglasja k sklenitvi najemne pogodbe za oddajo v izreku izpodbijanega sklepa navedenih nepremičnin, ki v naravi predstavljajo kamp na otoku H. na Hrvaškem. Sodišče prve stopnje je podalo soglasje za sklenitev najemne pogodbe, saj oddaja premoženja stečajnega dolžnika spada med posle upravljanja stečajne mase po prvem odstavku 322. člena ZFPPIPP. Premoženje stečajnega dolžnika je med stečajnim postopkom dovoljeno oddati v najem ali zakup samo, če se s tem ne zavleče njegova prodaja (prvi odstavek 323. člena ZFPPIPP). Pogodbo o najemu ali zakupu je dovoljeno skleniti samo kot pogodbo za določen čas in za obdobje najema ali zakupa, ki ne sme biti daljše od enega leta (drugi odstavek 323. člena ZFPPIPP). Iz izpodbijanega sklepa tudi izhaja, da je sodišče prve stopnje soglašalo s predlogom upraviteljice o višini letne najemnine 85.000 EUR plus 25 % DDV, saj je najemnik A. d.o.o ekonomsko boljši od drugega ponudnika I. d.o.o., ki je ponudil za 30.000 EUR nižjo najemnino. Sklenitev najemne pogodbe s tem najmenikom je tudi smotrna, saj je drug del kampa, ki skupaj z najetim delom stečajnega dolžnika predstavlja celoto, že v dolgoročnem 25-letnem najemu istega najmenika. Na tem delu kampa, ki ga ima najemnik A. d.o.o najetega od družine J., se nahaja tudi pomembna infrastruktura, brez katere kamp ne more obratovati (elektrika, voda in dostopna pot). Sodišče prve stopnje je sledilo mnenju upraviteljice, da v kolikor bi kamp najela tretja oseba, bi to povzročilo spore o uporabi infrastrukture (npr. dogovore o služnosti pri uporabi le-te). Sodišče prve stopnje je ocenilo še, da je oddaja nepremičnin in premičnin v lasti stečajnega dolžnika v najem smotrna in ekonomična, ker je stečajni postopek šele v začetni fazi ter se prodaja z oddajo premoženja ne bo zavlekla. Takšna sklenitev najemne pogodbe ima tudi pozitiven vpliv na povečanje stečajne mase zaradi plačila najemnine, hkrati pa bodo manjši stroški obratovanja nepremičnin. Zaradi tega se povečujejo sredstva stečajne mase in so tudi manjši stroški stečaja.

11Pritožnik navaja, da je sicer smiselno, da se je sklenila najemna pogodba za premoženje, ki je v lasti stečajnega dolžnika, vendar pa ne soglaša z izbiro najemnika zaradi tega, ker meni, da je bila dogovorjena prenizka najemnina. Poudarja, da bi v primeru, ko bi upraviteljica izvedla javni in transparentni način oddaje nepremičnin v najem, bila zagotovljena konkurenca med ponudniki in dosežena višja najemnina.

12Upraviteljica je v odgovoru na pritožbo navedla, da gre za kratkoročen najem, zato ni za pričakovati, da bi bila lahko ponujena najemnina bistveno večja. Prav tako je opozarjala, da bo zaradi tega, ker bo sklenjena najemna pogodba, najemnik na svoje stroške zagotovil vsa potrebna vlaganja, da bo kot gospodarski subjekt, ki se ukvarja s turistično dejavnostjo, pridobil dovoljenje za upravljanje turistične dejavnosti kampa.

13Pritožbeno sodišče soglaša z navedbami upraviteljice, da v ZFPPIPP ni predvideno posebno postopanje upravitelja v primeru oddajanja premoženja stečajnega dolžnika v najem. Oddajanje premoženja stečajnega dolžnika v najem spada med upravljanje stečajne mase (prim. 1. točko 322. člena ZFPPIPP). Zakon za tak primer določa, da mora upravitelj pred sklenitvijo pogodbe ali izvedbo drugega pravnega posla pridobiti soglasje sodišča, ni pa zakonsko predviden noben postopek, po katerem bi moral upravitelj oddati predmet najema. Prav tako ni predviden noben postopek, ki bi omogočil, da se doseže najvišja možna najemnina. Čeprav upravitelj nedvomno zasleduje (tudi) tak cilj, pa zgolj višina najemnine ni tisti (edini) element najemne pogodbe, na podlagi katerega bi bil mogoč zaključek o tem, ali je najemna pogodba sklenjena z najugodnejšim ponudnikom oziroma pod najugodnejšimi pogoji. ²

14Prav tako pritožnik navaja le, da bi bila lahko dosežena višja najemnina, pa zato ne ponudi niti konkretnih zneskov višje najemnine, ki bi jo bilo mogoče doseči s kratkoročnim enoletnim najemom, niti morebitnih ponudnikov, ki bi bili pripravljeni plačati višjo najemnino. Glede na navedeno njegovi razlogi o možnosti višje najemnine ostanejo na ravni pavšalnosti.

15Povsem pavšalni so tudi očitki, da je ponudba drugega ponudnika I., d.o.o., špekulativna, ker naj bi se upoštevaje firmo družbe ukvarjal s plinom in ne s turistično dejavnostjo ter je ustanovljen v Banja Luki, Bosna in Hercegovina, zato pritožbeno sodišče na njih ne more odgovarjati.

16Navedba, da bi morala upraviteljica pred sklenitvijo najemne pogodbe omogočiti ločitvenim upnikom in upniškemu odboru, da se do najemne pogodbe opredelijo, nima podlage v določbah ZFPPIPP.

17Pritožnik je tudi navajal, da je napačna dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje, da je na drugem delu kampa pomembna infrastruktura, ki je pomembna za obratovanje nepremičnin stečajnega dolžnika. Navaja, da se ravno na nepremičninah stečajnega dolžnika nahaja ključna infrastruktura: dovozna pot, recepcija, kuhinja, restavracija, parkirišča in čistilna naprava, ki je ključna za uporabo drugega dela kampa. Pritožnika moti tudi dejstvo, da je upraviteljica sklenila najemno pogodbo z najemnikom, ki zastopa interese lastnikov mobilnih hiš na področju kampa, kar po njegovem ne more biti razlog za izbiro najemnika, saj zasleduje interese lastnikov mobilnih hiš, ne pa izključno interesov stečajne mase.

18Upraviteljica je v odgovoru na pritožbo ponovno³ pojasnila, da prvi del skupnega kampa predstavljajo nepremičnine, ki so navedene v izreku izpodbijanega sklepa. Drugi del skupnega kampa so zemljiške parcele 4088/1, 4088/8, 4088/6, 4058/1, 4087, 4087/7, vse k. o. D., ki so v lasti J. Ta del kampa je imel stečajni dolžnik v dolgoročnem najemu od J. (ozr. družbe K. d.o.o.). Stečajni dolžnik je še pred začetkom stečajnega postopka sporazumno odpovedal najemno razmerje za polovico kampa, ki ga je najemal od J., saj najemnine ni bil zmožen plačevati. Ta drugi del kampa ima od J. sedaj najemnik A. d.o.o. v dolgoročnem najemu in sicer za obdobje 25 let. Dolžnik je imel preko hrvaške hčerinske družbe L., d.o.o. - v stečaju sklenjene pogodbe za letni pavšal v višini 6.500 EUR po posamezni hiški, kar je bila tržna najemnina za delujoč kamp. Dne 15. 11. 2022. je bilo izdano za gradbeno dovoljenje za kamp kot celoto in iz njega izhaja, da pravica graditi izhaja iz lastništva nepremičnin v lasti stečajnega dolžnika in iz najemnega razmerja z dne 29. 10. 2021, (OV 8217/2021), ki ga je imel stečajni dolžnik sklenjeno z družino J. in je bila potem zaradi nezmožnosti plačila sporazumno razvezana. Kljub razvezi najemne pogodbe sta gradbeno in uporabno dovoljenje še vedno veljavna. Upraviteljica je tudi pojasnila, da bo najemnik A. v primeru, da bo najemna pogodba stopila v veljavo, poravnal še uporabnino za čas od 27. 3. 2025 do 14. 9. 2025 v višini 39.821,92 EUR. Hkrati bo najemnik za celoten kamp tekoče poravnaval vse obratovalne stroške, vodo, elektriko, zavarovanje, odvoz smeti in morebitne davščine in bo stečajnemu dolžniku povrnil že plačano zavarovalno premijo v višini 5.810,22 EUR. Najemnina 85.000 EUR, preračunana na posamezno legalno zgrajeno mobilno hišico tako znaša 2.741 EUR in predstavlja čisti dobiček stečajnega dolžnika. Stečajni dolžnik namreč za ta znesek ne bo najemniku zagotavljal nobene druge protistoritve, kot je čiščenje kampa, odvoz smeti, delovanje recepcije in restavracije, zagotavljanje interneta, kar zahteva štiri do šest zaposlenih. Stečajni dolžnik namreč nima na voljo finančnih sredstev, da bi kamp lahko uredil do te mere, da bi lahko najemniku zaračunal 6.500 EUR letnega pavšala po posamezni hišici.

19Upraviteljica je tudi pojasnila, da je bila cenitev, na katero se sklicuje pritožnik, za potrebe določitve tržne in likvidacijske vrednosti nepremičnin v lasti stečajnega dolžnika, izdelana ob predpostavki delujočega kampa. Kamp trenutno ni delujoč in je razpadel na dva nedelujoča dela zaradi razveze najemne pogodbe z družino J. Iz najemne pogodbe (priloga k PD 242) izhaja, da se pomemben del infrastrukture nahaja na zemljišču v lasti družine J. Na parceli 4088/8 in 4088/1 se nahaja praktično celoten dostop do kampa in skoraj celotno parkirišče. Tam se nahaja tudi celotna transformatorska postaja, vodni rezervoar, vodovodni vodi ter kanalizacijski vodi. Da bi posamezen del kampa lahko samostojno obratoval, bi bilo potrebno, da bi stečajni dolžnik od družine J. pridobil služnost nujne poti in služnosti za posamezne vode in obratno. Upraviteljica je poudarila, da je premoženje stečajnega dolžnika mogoče oddati v najem samo za obdobje enega leta in tako niso mogoči spori zvezi z morebitnimi služnostmi, kot je to v pritožbi navedel pritožnik. Poudarja tudi, da je predmet najema komunalno neopremljeno zemljišče, ki po oceni upraviteljice nima posebne tržne vrednosti in ga kot takšnega ni mogoče tržiti, saj je na njem postavljenih pet nelegalnih hišk. V primeru, da najemna pogodba ne bo sklenjena, bodo morali upniki založiti stroške v zvezi z upravljanjem nedelujoče polovice kampa in preprečiti morebitne večje škode zaradi neurja, večje količine dež, dežja, kar vključuje redne oglede kampa in potrebna vzdrževalna dela.

20Pritožbeno sodišče ni našlo razlogov, da navedbe upraviteljice ne bi držale, še posebej, ker izhajajo tudi iz predložene najemne pogodbe, upnik pa za svoje trditve ni predložil konkretnih dokazov, pač pa ostajajo zgolj na ravni domnev.

21Glede na vse navedeno pritožbeni razlogi pritožnika B. d.o.o. niso utemeljeni. Izpodbijani sklep je uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP in v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo pritožnice B. d.o.o. zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

22Pritožba A. d.o.o. ni dovoljena in jo je pritožbeno sodišče zavrglo (334. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP).

¹ Glej Zobec J. in drugi, Pravdni postopek, zakon s komentarjem, tretja knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2009, stran 361.
² Glej tudi VSL Sklep Cst 553/2018, VSL sklep Cst 483/2016, Cst 713/2013.
³ Večina navedenega izhaja že iz vloge za podajo soglasja ( PD 244) in predložene najemne pogodbe (priloga k PD 242).