VSL Sklep I Cpg 192/2025

I. Pritožbi se delno ugodi, izpodbijani sklep se spremeni tako, da se glasi:

Ugovor proti sklepu o zavarovanju z začasno odredbo VII Pg 1108/2019 z dne 3. 10. 2022 se zavrne v delu, ki se nanaša na zavarovanje nedenarne terjatve na odpravo skritih stvarnih napak na skupnih delih stanovanjsko poslovnega objekta A., D. cesta 144, 144A, 144 B in 144C, L., s prepovedjo odtujitve in obremenitve nepremičnine ID znak: del stavbe 000-3392-58 in zaznambo teh prepovedi v zemljiški knjigi.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

III. Odločitev o stroških v zvezi s postopkom o začasni odredbi, vključno s pritožbenimi stroški, se pridrži za končno odločbo.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugovoru proti sklepu o začasni odredbi ugodilo in sklep VII Pg 1108/2019 z dne 3. 10. 2022 razveljavilo.

2Zoper navedeni sklep se je pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je spremembo, podrejeno razveljavitev izpodbijanega sklepa ter priglasila pritožbene stroške.

3Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4Pritožba je delno utemeljena.

Dosedanji postopek

5Sodišče prve stopnje je s sklepom z dne 3. 10. 2022 delno ugodilo predlogu tožeče stranke za izdajo začasne odredbe, in sicer v delu, v katerem je tožeča stranka zahtevala zavarovanje nedenarne terjatve na odpravo skritih stvarnih napak ter denarne terjatve v višini 8.372,55 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 7. 2021 in terjatve iz naslova pravdnih in izvršilnih stroškov, ki bodo nastali v tem pravdnem in kasnejšem izvršilnem postopku z zakonskimi zamudnimi obrestmi, s prepovedjo odtujitve in obremenitve nepremičnine ID znak: del stavbe 000-3392-58. Odločilo je, da se v zemljiški knjigi pri navedeni nepremičnini zaznamuje prepoved odtujitve in obremenitve v korist kupcev oziroma etažnih lastnikov stanovanjsko poslovnega objekta A. v L., na naslovu D. cesta 144, 144A, 144 B in 144C, L., začasna odredba pa velja še 60 dni po pravnomočnosti in izvršljivosti odločitve v tem postopku. V presežku je predlog za zavarovanje z začasno odredbo zavrnilo.

6Po ugovoru tožene stranke je sodišče prve stopnje ugovoru v celoti ugodilo in z izpodbijanim sklepom sklep o zavarovanju z začasno odredbo razveljavilo. Odločitev je oprlo na nosilni razlog, da je v času med izdajo začasne odredbe in reševanjem ugovora prišlo do spremenjenih okoliščin, ki vplivajo na obstoj predpostavk za izdajo začasne odredbe, s tem pa tudi na odločitev sodišča. Kot spremenjene okoliščine v zvezi z zavarovanjem nedenarne terjatve je štelo dejstvo, da je tožena stranka izkazala pripravljenost pristopiti k odpravi skritih stvarnih napak na spornem objektu A. hiša na D. 144 v L., odprava (teh) napak pa je predmet tožbenega zahtevka tožeče stranke v tej pravdi. Ker je tožena stranka kot prodajalec izkazala, da je izpolnila svoje zakonsko določene obveznosti po 25. členu Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb - ZVKSES ter pripravljenost na odpravo napak, ki so predmet zavarovanja, je sodišče prve stopnje presodilo, da ni več mogoče govoriti o verjetnosti obstoja nedenarne terjatve. V zvezi z zavarovanjem denarne terjatve je sodišče prve stopnje ugotovilo spremenjene okoliščine glede predpostavk po drugem in tretjem odstavku 270. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ. Presodilo je, da bi bila s predlaganim zavarovanjem ob ugotovitvi, da verjetnost obstoja nedenarne terjatve ni podana, vrednost zavarovane denarne terjatve v višini 8.372,55 EUR bistveno prekoračena, s tem pa prekršeno načelo sorazmernosti iz 3. člena ZIZ.

Zavarovanje nedenarne terjatve na odpravo napak

7Tožeča stranka odločitev sodišča prve stopnje izpodbija z navedbami, da so ugotovitve glede spremenjenih okoliščin nepravilne, same s sabo v nasprotju ter tudi protispisne. V tem delu tožeča stranka utemeljeno opozarja na ugotovitev sodišča prve stopnje v sklepu o začasni odredbi, kjer je bilo poudarjeno, da tožena stranka obstoja stvarnih napak na skupnih delih objekta A. ne zanika, njihovega obstoja se zaveda in ima tudi interes, da se te napake odpravijo, v dopisu z dne 22. 6. 2022 pa je tožečo stranko obvestila, da bo v času od 29. 6. 2022 do predvidoma 15. 7. 2022 izvajala dela odprave skritih napak. Sodišče prve stopnje je zato zaključilo, da navedena dejanja tožene stranke kažejo na verjetnost obstoja v tožbi navedenih skritih stvarnih napak na objektu, kakor tudi na verjetnost, da je nekaj od teh napak, če ne kar vse, dolžna odpraviti tožena stranka. Po presoji sodišča je bilo kriteriju verjetnosti obstoja terjatve zadoščeno že na podlagi dejstva, da se obe stranki strinjata, da napake obstajajo in da jih je tožena stranka pripravljeno prostovoljno odpraviti. Zato niso pravilni zaključki izpodbijanega sklepa, da je v času od izdaje začasne odredbe do reševanja ugovora prišlo do spremenjenih okoliščin, ki naj bi bile v tem, da je tožena stranka izkazala izpolnitev zakonsko določenih obveznosti po 25. členu ZVKSES ter pripravljenost na odpravo napak. Ta okoliščina je obstajala že v času odločanja o začasni odredbi, zgolj dejstvo, da je tožena stranka v novembru 2022 izpolnila svojo obveznost po ZVKSES, pa sama zase ne more pomeniti, da verjetnost obstoja terjatve ni (več) podana.

8Pritožba tudi utemeljeno opozarja ne nepravilnost zaključka sodišča prve stopnje, da tožeča stranka toženi stranki ni dopustila pristopa k odpravi napak vse do 20. 1. 2023. Tožeča stranka je v postopku na prvi stopnji zatrjevala (in izkazala), da tožena stranka v juliju 2022 določil ZVKSES ni spoštovala, zato ji je prepovedala pristop k odpravi napak. Tudi sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu ugotovilo, da je tožena stranka (šele) v novembru 2022 posredovala strokovno mnenje mag. C. C. ter s tem izpolnila pogoj iz 25. člena ZVKSES. Tožena stranka ni z ničemer izkazala, da bi ji tožeča stranka po tem ne dopustila pristopa k odpravi napak; dejstvo, da je tožeča stranka glede ustreznosti predlaganih načinov odprave napak na objektu angažirala zunanjega strokovnjaka (D. d. o. o., ki je mnenje izdelal 18. 1. 2023), pa za odločitev ne more biti relevantno. Že sodišče prve stopnje namreč pravilno poudarja, da tožeča stranka nima pravne podlage, da bi toženo stranko prisilila k odpravi napak v skladu z njenim mnenjem, saj niti ZVKSES niti OZ kupcu ne dajeta upravičenja, da prodajalcu določi način odprave napak.

9Dejstvo, da je tožena stranka nekatere napake pripravljena odpraviti, ne more vplivati na presojo vprašanja, ali je tožeča stranka izkazala verjetnost obstoja nedenarne terjatve. Zgolj pripravljenost izpolniti obveznosti (ali njenega dela) namreč ne pomeni, da je terjatev prenehala, prav tako ne, da terjatev ni več (niti s stopnjo verjetnosti) izkazana. Tudi sicer pa se pripravljenost tožene stranke ne nanaša na vse zatrjevane napake, saj tožena stranka ni predlagala odprave petih od skupno petnajstih (oziroma dvanajstih še ne odpravljenih) napak. Kot utemeljen se zato izkaže pritožbeni očitek, da ni jasno, na podlagi česa je sodišče prve stopnje zaključilo, da je tožena stranka pripravljena odpraviti vse napake, posledično pa ni več mogoče govoriti o verjetnosti obstoja nedenarne terjatve tožeče stranke.

10Kriteriju verjetnosti obstoja terjatve (prvi odstavek 272. člena ZIZ) je zadoščeno že na podlagi dejstva, da se obe stranki strinjata, da napake obstajajo, tožena stranka pa jih je pripravljena prostovoljno odpraviti. Koliko in katere od teh napak bremenijo toženo stranko, ni predmet presoje postopka zavarovanja, zaradi česar to za odločitev o zavarovanju z začasno odredbo tudi ne more biti relevantno.

11Tožena stranka je projektno podjetje, ustanovljeno za prodajo objekta A., prodaja teh nepremičnin pa ji je edini interes. Odtujitev ali obremenitev nepremičnine, glede katere je sodišče prve stopnje sprva dovolilo zavarovanje, z izpodbijanim sklepom pa je to odločitev spremenilo, bi za tožečo stranko v primeru ugodilne sodbe lahko pomenilo, da ne bo prišla do poplačila terjatve. Nasprotno pa tožena stranka ne bo utrpela hujših posledic od tistih, ki bi brez začasne odredbe nastale tožeči stranki. Zaradi prepovedi obremenitve in odtujitve enega stanovanja od več nepremičnin, s katerimi tožena stranka še vedno razpolaga, slednja ne bo utrpela hujših neugodnih posledic (3. alineja drugega odstavka 272. člena ZIZ). Nenazadnje pa je isto nepremičnino, glede katere je zavarovanje z začasno odredbo utemeljeno, tožena stranka v tem postopku z dopisom z dne 5. 7. 2022 sama ponudila v zavarovanje terjatve tožeče stranke.

12Glede na navedeno je višje sodišče v tem delu utemeljeni pritožbi tožeče stranke ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo tako, da je zavrnilo ugovor tožene stranke v delu, v katerem se nanaša na zavarovanje nedenarne terjatve za odpravo skritih stvarnih napak s prepovedjo odtujitve in obremenitve nepremičnine ID znak: del stavbe 000-3392-58 in zaznambo teh prepovedi v zemljiški knjigi (3. točka 365. člen ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Zavarovanje denarne terjatve

13Glede obstoja predpostavk v zvezi z zavarovanjem denarne terjatve je sodišče prve stopnje presodilo, da je verjetnost terjatve sicer podana, je pa prišlo med ugovornim postopkom do spremenjenih okoliščin glede predpostavk po drugem in tretjem odstavku 270. člena ZIZ. Po zaključku sodišča je tožena stranka izpodbila s strani tožeče stranke zatrjevano nevarnost, da je s prenosom nepremičnin na podjetje B. d. o. o. razpolagala s premoženjem na način, ki bi lahko ogrozil uveljavitev denarne terjatve tožeče stranke. Zaključilo je, da odblokirani transakcijski račun tožene stranke in nepremičnine v njeni lasti, na katerih so bile izbrisane hipoteke in katerih vrednost večkrat presega vtoževano terjatev, izkazujejo, da ni podana nevarnosti, da tožeča stranka ne bo mogla priti do poplačila denarne terjatve v višini 8.372,55 EUR, s tem pa niso izpolnjene predpostavka po drugem in tretjem odstavku 270. člena ZIZ.

14Navedene zaključke tožeča stranka izpodbija z navedbami, da je tožena stranka odtujila še nekaj nepremičnin (dva poslovna prostora in dve parkirni mesti), ker pa je v tem delu podana verjetnost obstoja terjatve, so podani tudi ostali pogoji za začasno odredbo. Temu ni mogoče pritrditi. Za začasno odredbo za zavarovanje denarne terjatve se zahteva subjektivna in konkretna nevarnost, da je zaradi dolžnikovega odtujevanja, skrivanja ali kakšnega drugačnega razpolaganja s premoženjem uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena (drugi odstavek 270. člena ZIZ). Zahteva se torej verjetno izkazano konkretno sedanje ravnanje dolžnika z njegovim premoženjem, ki je tako, da izterjavo zneska, na katerega meri zavarovanje, onemogoča ali ga precej otežuje. Glede na ugotovitev sodišča prve stopnje, da ima tožena stranka aktiven račun in nepremičnine, katerih vrednost večkrat presega vtoževano terjatev (česar pritožba ne izpodbija), tožena stranka zaenkrat še vedno razpolaga z zadostnim premoženjem, zato o nevarnosti, da tožeča stranka ne bo mogla priti do poplačila denarne terjatve v višini 8.372,55 EUR ter pravdnih in izvršilnih stroškov, ni mogoče govoriti.

15Pri zavarovanju denarne terjatve upnik po tretjem odstavku 270. člena ZIZ ni dolžan dokazovati nevarnosti, če izkaže za verjetno, da bi dolžnik s predlagano odredbo pretrpel le neznatno škodo. Upnik mora torej neznatno škodo ne le zatrjevati, pač pa tudi izkazati.

16Neznatna škoda je pravni standard, ki je odvisen od okoliščin konkretnega primera, na tožeči stranki pa je trditveno in dokazno breme, da z navedbo konkretnih okoliščin verjetno izkaže, da bo tožena stranka z izdajo začasne odredbe utrpela zgolj neznatno škodo. V skladu z ustaljeno sodno prakso vsak poseg v tujo lastnino predpostavlja za lastnika škodo, saj omejuje upravičenje, da s stvarjo razpolaga. Kljub navedenemu bi lahko šlo za neznatno škodo, vendar le, če bi tožeča stranka to utemeljila s posebnimi okoliščinami primera, česar pa glede zavarovanja denarne terjatve v tem postopku ni storila. Prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine, na katere je bila predlagana začasna odredba (tudi) v zavarovanje denarne terjatve, ni mogoče enačiti s pojmom škode, ki je neznatna, tožena stranka pa niti v pritožbi ni zatrjevala oziroma izkazala, da bi s predlagano odredbo tožena stranka utrpela le neznatno škodo.

17Glede na navedeno se kot pravilen izkaže zaključek izpodbijanega sklepa, da ni podan noben izmed pogojev po drugem ali tretjem odstavku 270. člena ZIZ, zaradi česar je odločitev sodišča prve stopnje glede zavarovanja denarne terjatve pravilna.

18Ker pritožbeni razlogi v tem delu niso podani, višje sodišče pa ob reševanju pritožbe tudi ni našlo bistvenih kršitev določb postopka (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s 15. členom ZIZ), na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in v tem delu potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

19Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).