VSL Sodba I Cpg 615/2023

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana odločba v I. in III. točki izreka potrdi.

II. Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je v 15 dneh povrniti tožeči stranki njene stroške pritožbenega postopka v znesku 373,32 EUR, v primeru zamude pa še zakonske zamudne obresti za čas od 16. dne po prejemu te sodbe do plačila.

1Z izpodbijano sodbo in sklepom je sodišče prve stopnje (I.) toženi stranki naložilo v roku 15 dni plačati tožeči stranki 10.711,44 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 10. 2021 do plačila, (II.) zaradi umika tožbe ustavilo postopek za plačilo 65.794,08 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 10. 2021 do plačila in (III.) toženi stranki naložilo plačilo 14 % stroškov tožeče stranke, tožeči pa 86 % stroškov tožene stranke.

2Zoper I. in III. točko te sodbe se je pravočasno pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP) in predlagala, naj višje sodišče izpodbijano sodbo v tem delu spremeni in zahtevek zavrne, podrejeno naj jo razveljavi. Priglasila je tudi pritožbene stroške.

3Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala, naj jo višje sodišče zavrne in potrdi izpodbijano sodbo. Priglasila je tudi stroške odgovora na pritožbo.

4Pritožba ni utemeljena.

5Pravdni stranki sta bili v obdobju od 20. 8. 2019 do 16. 3. 2021 solastnici stavbe na naslovu ... V tem času je tožena stranka poslovne prostore oddajala v najem, tožeča stranka pa zahteva plačilo svojega deleža najemnin. Priznala je tudi stroške, ki jih je imela tožena stranka v zvezi s tem, pritožbeno pa so sporni stroški upravljanja, ki ga je opravljala toženka sama in glede česar je sodišče prve stopnje navedlo, da je do teh stroškov sicer upravičena, vendar pa bi morala podati zadostno trditveno in dokazno podlago za dokaz utemeljenosti teh stroškov, tako glede podlage kot tudi višine. Tožena stranka je svoje stroške upravljanja utemeljevala s tem, da so se z upravljanjem treh zgradb ukvarjali trije njeni zaposleni, zato glede na delež sporne stavbe glede na preostali dve zgradbi, ki ju tožena stranka prav tako upravlja, (skupni) stroški upravljanja znašajo 1.700,00 EUR, ki jih je tožeča stranka dolžna povrniti v deležu solastništva. Predložila je tudi ponudbo družbe B. upravljanje, d. o. o., v višini 465,00 EUR na mesec, česar pa sodišče prve stopnje ni ocenilo kot verodostojnega za dokaz o višini stroškov upravljanja, ki jih je dejansko imela. Tožena stranka tudi uveljavlja, da je za obseg opravljenih storitev predlagala zaslišanje direktorja tožene stranke in dveh zaposlenih, pa tudi izvedenca, ki bi ocenil vrednost njenih storitev.

6Že iz izpodbijane sodbe izhaja, da je tožeča stranka upravičena do svojega deleža najemnin, zmanjšanih za stroške, ne glede na to, da sicer pri oddajanju poslovnih prostorov ni sodelovala in souporabe tudi ni zahtevala. Do tega je upravičena na podlagi zakona (66. člen Stvarnopravnega zakonika - SPZ ter 190. in 198. člena Obligacijskega zakonika - OZ), iz katerega je jasno, da je za to tožena stranka obogatena, tožeča stranka pa prikrajšana. Zgolj zato, ker je tožena stranka prostore oddajala v najem, tožeča stranka pa souporabe prostorov ni zahtevala, še ni mogoče zaključiti, da bi tožeča stranka v tako prikrajšanje privolila.

7Glavna dejavnost tožene stranke je drugo podjetniško svetovanje, sodišče prve stopnje pa ni odreklo toženi stranki pravice do upravljanja zgradb, ki je očitno le njena stranska dejavnost (ki jo opravlja zgolj zato, ker je (so)lastnica zgradb, ne ukvarja pa se s tem na trgu), le odreklo je verodostojnost njenim trditvam, da so se trije zaposleni ukvarjali zgolj z upravljanjem. V zadevi ni bistveno, ali je v relevantnem obdobju tožena stranka imela še druge zaposlene, ki so se ukvarjali z drugimi dejavnostmi, bistveno je, da je trdila, da so se izključno z upravljanjem treh zgradb ukvarjali njeni trije zaposleni, poln delovni čas. To ni niti verjetno, pri čemer je že tožeča stranka v postopku opozorila, da je ena od teh oseb direktor, drugi dve pa sta vodja finančno računovodske službe in tajnica. Že glede na dela, ki so jih sicer opravljali glede na svoje delovno mesto, ni niti verjetno, da bi se ukvarjali zgolj z upravljanjem treh zgradb, ki jih je tožena stranka imela v (so)lastnini. Ob tem je stroške (običajno poimenovane kot obratovalne) tožena stranka zaračunavala najemnikom, ki so jih po neprerekanih trditvah tudi plačevali, zato teh stroškov niti ni mogoče vključevati v stroške upravljanja, kot to želi prikazati tožena stranka, ki se pri tem sklicuje na svojo vlogo z dne 10. 6. 2022 - ob tem je tožeča stranka te (obratovalne) stroške tudi priznala oziroma njihova višina pritožbeno niti ni sporna, upoštevani pa so v neprerekani višini tudi v ugodilnem delu tožbenega zahtevka.

8Prav tako po oceni višjega sodišča za določitev običajnega plačila za upravljanje ni mogoče uporabiti predložene ponudbe enega od upravnikov. Gospodarske družbe na trgu poslujejo zaradi dobička, ki ga s tem ustvarijo, za kaj takega pa v obravnavani zadevi ni prostora. Kot je pravilno navedlo že sodišče prve stopnje, je tožena stranka upravičena do povračila stroškov, ki jih je imela s samostojnim upravljanjem zgradbe v solastnini (68. člen SPZ), kar dobička ne vsebuje. Zunanjega upravnika tožena stranka torej ni najela, temveč je te storitve opravljala sama. Vendar pa bi pri tem, sploh glede na to, da je tožeča stranka ugovarjala tako pavšalno navedenemu obsegu del kot tudi njegovi vrednosti (zaradi česar sodišče prve stopnje tudi ni bilo dolžno izvajati dodatnega materialnoprocesnega vodstva), morala natančneje podati trditve o tem, katera dela v zvezi z upravljanjem je dejansko opravila. Tega zgolj s pavšalnim navajanjem del, ki jih upravniki običajno opravljajo (pa še to vsebuje delno tudi obratovalne stroške, ki so bili priznani v okviru stroškov uporabe¹), ni zmogla, z zaslišanji in izvedencem pa ni mogoče nadomestiti nezadostne trditvene podlage. Zato sodišče prve stopnje dokazov niti ni smelo izvajati, ker so bile že trditve pomanjkljive.

9Tožena stranka bi bila torej upravičena tudi do stroškov upravljanja (v delu, ko ti niso bili prevaljeni na najemnike), vendar pa bi jih morala konkretizirati, zato da bi jih sploh bilo mogoče preveriti in o njih odločiti. Za kaj takega ji niti ne gre nek pavšalni znesek, kot je ta zaračunan v predloženi ponudbi,² s tem pa je tudi pravilno stališče sodišča prve stopnje, da ji stroškov, ki niso izkazani, ni mogoče priznati. Trditveno in dokazno breme tožene stranke ni bilo pretežko, podati bi morala dovolj substancirane trditve, ki bi jih nato lahko preveril tudi izvedenec.

10Glede na navedeno je odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Ker višje sodišče tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo v izpodbijanem delu (353. člen ZPP).

11Tožena stranka, ki s pritožbo ni uspela, mora na podlagi 154. člena v zvezi s 165. členom ZPP sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka, na podlagi istih določil ob upoštevanju tudi 155. člena ZPP pa mora tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka, ki jih je višje sodišče odmerilo po specificiranem stroškovniku. Glede na vrednost pritožbeno spornega predmeta (10.711,44 EUR) gre tožeči stranki za sestavo odgovora na pritožbo 500 točk, materialni stroški 2 % 10 točk in 22 % DDV 67,32 EUR.

¹ Zgolj primeroma: zamenjava žarnic, stikal in ključavnic, zimska služba, kontrola delovanja raznih instalacij in sistemov. Glede izdelave ponudb in najemnih pogodb, pogajanj z interesenti in najemniki bi morala te navedbe konkretizirati, iz njenih navedb pa ni razvidno, da bi v tem času sklepala nove najemne pogodbe. Glede izterjave neplačnikov ni ponudila nobene konkretne trditve, čeprav je tožeča stranka na to opozarjala.
² Pri čemer je med popisom del na predloženi ponudbi med drugim (sodišče navaja to le primeroma) tudi vodenje evidenc etažnih lastnikov in najemnikov, vodenje evidenc nepremičnin, pomoč pri urejanju medsebojnih razmerij, organiziranje in informiranje etažnih lastnikov, česar tožena stranka niti ni potrebovala in tudi ni podlage, da bi si to zaračunavala med stroške.