VSK Sodba Cpg 88/2024

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

1Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo zneska 149.599,02 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Poleg tega je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tudi odločilo, da mora tožnik tožencu povrniti njegove pravdne stroške v celoti.

2Zoper to sodbo se je po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. V pritožbi opozarja, da je bil predmet spornega najema gostinski lokal s teraso v skupni izmeri 316,24 m². Pravdni stranki sta se v najemni pogodbi med drugim dogovorili, da bo najemnik postavil nov nadstrešek pred gostilno v istrskem stilu z dodatno zasteklitvijo. Dokazni postopek je pokazal, da je toženec tožniku oddal v najem poslovni prostor, ki od začetka ni imel zahtevanih lastnosti, saj je montažni objekt na terasi predstavljal nelegalno gradnjo. To je izpovedala priča A. A. V tej zvezi pritožba opozarja na določbo tretjega odstavka 599. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Sodba ima pomanjkljivosti, zaradi katerih se je ne da preizkusiti. Neživljenjski in nelogičen je zaključek sodišča, da bi lahko tožnik teraso uporabljal tudi brez nadstreška in zasteklitve, ker je na slovenski obali polovica leta toplo in lepo vreme. Jasno je, da v podjetniškem svetu ekonomsko poslovni model ne temelji na lepem in toplem vremenu, temveč na izključno realnih številkah. S tem namenom je tožnik v tožbi pojasnil, kaj pomeni zanj z vidika ekonomskega interesa, če je terasa pokrita in zastekljena. Nepravilna in življenjsko nelogična je tudi ocena sodišča prve stopnje, da tožnikovega nagiba o rekonstrukciji terase ni mogoče šteti kot odločilnega nagiba za sklenitev najemne pogodbe. V tej zvezi pritožba opozarja na sodno prakso Vrhovnega sodišča v sodbi z opravilno št. II Ips 841/2005. Preureditev terase je predstavljala eno izmed bistvenih vsebin pogodbe. Toženec je vseskozi vedel, da je bilo za stavbo po letu 1967 izdano gradbeno dovoljenje, pri čemer to dovoljenje ni zajemalo poslovnega prostora, to je terase, ki ga je toženec tožniku oddal v najem. Materialnopravno zmotna je tudi ocena sodišča prve stopnje glede objektivne nezmožnosti izpolnitve pogodbe. V tej zvezi pritožba opozarja na določbo 15. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP). Opozarja tudi na določbo 592. člena OZ. Dokazni postopek je tudi pokazal, da je toženec šele oktobra leta 2019 prenehal s plačevanjem najemnin, ker mu je toženec samovoljno odvzel posest nad predmetom najema. Do težav pa je prišlo že bistveno prej, kar izhaja iz trditvene podlage tožnika.

3Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

4Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem ravno tako ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka; niti take, na katere opozarja obravnavana pritožba, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti.

5Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da sta pravdni stranki (Krajevna skupnost A., ki sodi v okvir Mestne občine B., in C. d.o.o.) 14.11.2018 sklenili Pogodbo o najemu poslovnega prostora, katere predmet je bil gostinski lokal s teraso v skupni izmeri 316,24 m², ki se nahaja v pritličju večnamenske stavbe na naslov A. 1¹. To pogodbo je v imenu najemnika C. d.o.o. sklenil tedanji direktor in družbenik B. B., nakar je v letu 2019 postal direktor te družbe njegov oče C. C., ki je bil v družbi tudi zaposlen (izpoved C. C. in B. B.). Nadalje je sodišče prve stopnje prav tako pravilno ugotovilo, da je tožeča stranka (nad katero je bil 5.8.2021 začet stečajni postopek) kot najemnik v gostinskem lokalu obratovala do maja 2019, nato pa je gostilno zaprla in imela namen pričeti z adaptacijskimi deli, upoštevaje ob tem, da sta se pogodbenika v najemni pogodbi posebej dogovorila, da bo najemnik ob soglasju najemodajalca v lokalu izvedel investicijska vlaganja v višini 50.000,00 EUR (obnova kuhinje s pridobitvijo skladiščnega prostora in dodatno zaščito pred burjo, izvedba novega nadstreška pred gostilno v istrskem stilu z dodatno zasteklitvijo terase in postavitev novega pulta in krušne peči za peko pic in domačega kruha).

6Sodišče prve stopnje je prav tako pravilno ugotovilo, da je bil ob sklepanju obravnavane najemne pogodbe nad teraso gostilne postavljen nadstrešek (ki je bil nato porušen), pri čemer sta pravdni stranki, še preden naj bi tožeča stranka v maju 2019 pričela z adaptacijsko objekta, izvedeli, da je bil tedanji nadstrešek zgrajen nelegalno in da tožnik ne bo mogel nad teraso ponovno zgraditi nadstreška in zastekliti terase. V luči tega dejstva je namreč tožeča stranka v pravdi trdila, da je bilo zanjo bistveno, da lahko rekonstruira celoten najeti poslovni objekt in ne le del tega prostora brez pokritja nadstreška nad teraso in zasteklitvijo terase. Po trditvah tožeče stranke je bila ureditev terase v skladu s pogodbo del pogodbene podlage (39. člen OZ), oziroma odločilen nagib, zaradi katerega je tožeča stranka sklenila najemno pogodbo, spričo česar naj bi bila najemna pogodba v celoti nična (prvi odstavek 88. člena OZ). Vendar pa tudi po oceni pritožbenega sodišča izveden dokazni postopek teh trditev tožeče stranke še zdaleč ni potrdil.

7.C. C. in B. B., ki sta bila v dokaznem postopku zaslišana kot priči, nista potrdila, da je predstavljalo pokritje terase z nadstreškom in zasteklitvijo terase tisto okoliščino, ki je bila kot taka sestavni del pogodbene podlage (kavze), oziroma odločilni nagib, zaradi katerega je tožeča stranka sklenila najemno razmerje. Zaradi omenjene delne objektivne nezmožnosti pogodbene izpolnitve tožeča stranka od pogodbe tudi ni odstopila (niti ni uveljavljala kakršnega koli znižanja najemnine), pri čemer iz izpovedbe takratnega direktorja tožeče stranke jasno izhaja, da se tožeča stranka predvidene adaptacije gostilne ni lotila iz razloga, ker za to ni prejela soglasja tožene stranke (kot je to predvideno v pogodbi), ne pa zaradi omenjene delne objektivne nezmožnosti v zvezi z obnovo terase. To je jasno razvidno tudi iz izpovedbe priče Č. Č., ki je pojasnil, da razlog za tožnikovo pasivnost pri obnovi (tožeča stranka je sicer porušila eno steno v gostilni) ni bilo omenjeno stanje v zvezi s teraso. Zaradi tega tožeča stranka tudi nikoli ni podala odstopne izjave, niti ni v okviru jamčevalnih sankcij zaradi napake zahtevala znižanja pogodbeno določene najemnine. Če se namreč na stvarni, ki je predmet najema, pojavi napaka, ki je ni mogoče odpraviti, lahko najemnik izbira med sankcijama odstopa od pogodbe in znižanja zakupnine (597. člen OZ). Najemnik lahko nato skupaj z eno od omenjenih sankcij za napake kumulativno uveljavlja odškodninski zahtevek². V obravnavanem primeru pa tožeča stranka do predčasnega prenehanja najemnega razmerja (po volji najemodajalca zaradi neplačila najemnin)³ sploh ni uveljavljala nobene jamčevalne sankcije zaradi omenjene napake.

8ZPSPP⁴ daje najemniku možnost, da ima v primeru, če najemodajalec ne izroči najemniku poslovnega prostora v takem stanju, v kakršnem bi ga mora izročiti, poleg ostalega tudi pravico do odstopa (15. člen ZPSPP). Ker je izgubljeni dobiček dobiček, ki bi ga oškodovanec dosegel ob odsotnosti oškodovalčevega dejanja ali opustitve (tretji odstavek 168. člena OZ), ima najemnik tudi po določbi 15. člena ZPSPP pravico do odškodnine v obliki izgubljenega dobička le tedaj, če izkaže, da bi dobiček dosegel, če ne bi bilo škodnega dogodka. V obravnavani zadevi pa je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da niso podani pogoji za ničnost najemne pogodbe zaradi omenjene napake, niti ni tožeča stranka zaradi te napake odstopila od pogodbe, pri čemer tega namena tudi ni imela (izpovedbe prič C. C. in B. B.). Ker je v mesecu decembru 2019 prišlo do predčasnega prenehanja najemnega razmerja po volji tožene stranke zaradi neplačevanja najemnin, je več kot očitno, da sploh ni podana vzročna zveza med očitano napako predmeta najema in iztoževano škodo v obliki izgubljenega dobička v višini 149.599,02 EUR.

9Tožeča stranka se je v okviru tožbenih navedb sklicevala tudi na odškodnino v obliki znižanja plačanih najemnin v znesku 12.150,00 EUR in vračilo varščine v višini 3.844,05 EUR, vendar pa teh odškodnin sploh ni zajela s postavljenim tožbenim zahtevkom (predlogom). Zaradi tega izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje teh zahtevkov sploh ne zajema. Pa tudi sicer (če bi odločitev zajemala tudi omenjena zahtevka) bi bilo treba tudi te zahtevke zavrniti iz istih razlogov, kot je bil zavrnjen odškodninski zahtevek iz naslova izgubljenega dobička.

10Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

¹ Najemnina je bila dogovorjena v znesku 1.350,00 EUR mesečno.
² Za škodo pa se ne šteje plačilo najemnine. Preveč plačano najemnino se lahko zahteva na podlagi pravice do znižanja najemnine - VSRS sodba II Ips 34/2016.
³ Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je najemodajalec v mesecu decembru 2019 pravilno odstopil od pogodbe, ker je bil najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca zapored, pri čemer ga je najemodajalec predhodno pisno opozoril na kršitev pogodbe.
⁴ ZPSPP se uporablja za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred 19.6.2021 (52. člen Stvarnopravnega zakonika - SZ-1e).