VSK Sklep CDn 148/2024

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep razveljavi, zadeva pa vrne zemljiškoknjižni sodnici v novo odločitev o vpisu.

1Z izpodbijanim sklepom je Okrajno sodišče v Ljubljani zavrnilo ugovor predlagatelja zoper sklep, s katerim je bil zavrnjen vpis stavbne pravice. Pri nepremičnini je zaznamovana prepoved odtujitve in obremenitve z dodatnim opisom "prepoved odtujitve za dobo 30 let". Po mnenju sodišča gre pri zaznambi prepovedi odtujitve in obremenitve za zaznambo enotnega instituta prepovedi razpolaganja in zato dodatni opis ne vpliva na učinke zaznambe .

2Zoper sklep se predlagatelj pritožuje. Vztraja, da iz dodatnega opisa izhaja, da je zaznamovana samo prepoved odsvojitve, ne pa tudi obremenitve. Sodišče bi zato vpis moralo dovoliti, saj je stališče, da gre za enoten institut materialnopravno napačno. Prepoved je bila dogovorjena izključno iz razloga, ker je tako nalagal Zakon o Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (v nadaljevanju ZSKZ)

3Pritožba je utemeljena.

4V zemljiški knjigi je pri predmetni nepremičnini zaznamovana "prepoved odsvojitve in obremenitve v korist Republike Slovenije za dobo 30 let" z dodatnim opisom: "prepoved odsvojitve za dobo 30 let". Pogodba, ki je bila podlaga zaznambi, temelji na 16.b členu Zakona o Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov (v nadaljevanju ZSKZ), ki ureja neodplačno odsvojitev nepremičnin v lasti Republike Slovenije in v upravljanju Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov. Ta je možna le izjemoma občinam in v javnem interesu, pogodba pa mora vsebovati prepoved odsvojitve prenesenega premoženja za obdobje, ki ne sme biti krajše od 30 let.

5V naši zakonodaji prepoved odtujitve (in obremenitve) ni enotno urejena. Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) dovoljuje vknjižbo obligacijske pravice prepovedi odtujitve in obremenitve samo v primerih iz 1. točke drugega odstavka 13. člena ZZK-1. V teh primerih gre za enoten institut prepovedi odtujitve in obremenitve, ki mu vsebino določata Stvarnopravni zakonik (38. člen) in Obligacijski zakonik (določbe o pogodbi o dosmrtnem preživljanju in o darilni pogodbi za primer smrti¹). V drugih primerih vknjižba prepovedi razpolaganja ni dovoljena, dopustna pa je zaznamba prepovedi razpolaganja kot pravnega dejstva, vendar le v primerih, ko je taka zaznamba določena v zakonu (na primer Zakon o izvršbi in zavarovanju, Zakon o dedovanju, Stanovanjski zakon, ZSKZ,..). Glede vpisov v zemljiško knjigo je izrecno urejena le zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve na podlagi odločbe sodišča ali pristojnega inšpekcijskega organa (98. in 100.a člen ZZK-1). V predmetni zadevi prepoved ne temelji na odločbi sodišča ali državnega organa, zato je treba uporabiti 5. točko prvega odstavka 111. člena ZZK-1, po kateri se zaznamuje tudi drugo pravno dejstvo, zaradi katerega se uporabljajo posebna pravila o javnopravnih omejitvah pri prometu z nepremičnino. V teh primerih je vsebina omejitve določena v zakonu, ki omejitev ureja. Prepoved odsvojitve po 16. b členu ZSKZ nedvomno predstavlja javnopravno omejitev pri prometu z nepremičnino. Čeprav je bila zaznamba dovoljena na podlagi pogodbe, je namreč vsebina pogodbe in prepovedi določena že v zakonu in po izrecni določbi 16.b člena ZSKZ v javnem interesu (sankcija v primeru, da pogodba take določbe ne vsebuje, je ničnost pogodbe).

6Kot pravilno opozarja pritožnica, ZSKZ določa samo prepoved odsvojitve, ne pa tudi obremenitve. Iz primerjave med predlogom Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o skladu stavbnih zemljišč (ZSKZ - B) in vsebino sprejetega zakona izhaja, da je bilo prvotno predlagana prepoved odsvojitve in obremenitve, na koncu pa je bilo sprejeto besedilo, ki je določalo le prepoved razpolaganja². Očitno je torej, da je zakonodajalec imel pred očmi razlikovanje med odsvojitvijo in obremenitvijo in da prepovedi obremenitve ni izpustil le pomotoma. Prepovedana je torej le odsvojitev nepremičnine.

7V zemljiški knjigi velja načelo formalnosti, kar pomeni, da zemljiškoknjižno sodišče odloča o pogojih za vpis samo na podlagi listin, za katere zakon določa, da so podlaga za vpis³, in na podlagi stanja vpisov v zemljiški knjigi (124. člen ZZK-1). Ker iz dodatnega opisa zaznambe izhaja, da je zaznamovana prepoved odsvojitve, bi moralo sodišče prve stopnje to upoštevati in odločati le o tem, ali prepoved odsvojitve preprečuje vknjižbo stavbne pravice.

8Ker sodišče prve stopnje zaradi napačnega materialnopravnega stališča ni presojalo, ali so izpolnjeni vsi pogoji za dovolitev vpisa, je pritožbeno sodišče na podlagi povedanega pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep razveljavilo, zadevo pa vrnilo zemljiškoknjižni sodnici, da odloči o vpisu (peta alineja drugega odstavka 161. člena ZZK-1). Če bo sodišče prve stopnje predlogu ugodilo, naj tudi razmisli, ali bi sklep vročilo v vednost Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov.

¹ Sodišče prve stopnje se je v obrazložitvi smiselno sklicevalo na komentar 38. člena SPZ v Juhart in ostali, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV založba, Ljubljana 2004, str. 227, ki pa se ne ukvarja z vprašanjem prepovedi odtujitve in/ali obremenitve po drugih zakonih.
² Iz zapisnika seje, na kateri je bil ZSKZ-B sprejet, izhaja, da je bil podan amandma na predlog zakonodajnopravne komisije.
³ Pri čemer ne presoja njihove veljavnosti.