VSL Sodba in sklep II Cp 1873/2020

I. Pritožbi prvotožene stranke se zavrneta in se potrdita sodba in sklep sodišča prve stopnje.

II. Prvotožena je dolžna plačati stroške odgovora na pritožbo tožeči stranki v znesku 1.767,00 EUR v 15 dneh, od izteka paricijskega roka dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1V izpodbijani sodbi je sodišče v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke na ničnost prodajne pogodbe, sklenjene v obliki notarskega zapisa, opr. št. SV 329/05, z dne 11. 5. 2005 z dodatkom št. 4 k tej pogodbi, med toženima strankama, glede apartmajev št. 1, 5, 8, 11,12,14 in 15. Ugotovilo je, da je vpis lastninske pravice pri nepremičninah s parc. št. 458/4 in parcelno št. 459/3 obe k.o. ... v zemljiško knjigo neveljaven in vzpostavilo prejšnje zemljiško knjižno stanje in ugotovilo, da je tožeča stranka priposestvovala zgoraj navedene apartmaje v solastniškem deležu 2034/10 000. Prvotoženi stranki je naložilo v plačilo stroške postopka tožeče stranke v posebnem sklepu.

2Sodbo in sklep iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP) izpodbija prvotožena stranka. V obrazložitvi navaja, da je od leta 1994 tožeči stranki znano, da ni lastnica apartmajev, ki so predmet tožbe, kar izhaja iz dokumentov, ki bodo predstavljeni v nadaljevanju. To je tudi dokaz o dobrovernosti in skrbnosti prvo tožene stranke ob nakupu deleža na nepremičninah, zato je postala z vknjižbo dobroverna lastnica. Prvi izmed dokumentov je odpisno dovoljenje z dne 14.1.1994, iz katerega po mnenju prvotožene stranke izhaja, da znaša delež tožeče stranke na nepremičninah le 1206/10000 (gre za delež štirih apartmajev, ki v pravdi niso sporni), s tem je tožeča stranka priznala, da ni lastnica spornih apartmajev v tej pravdi. Navedeno prav tako izhaja iz cenitvenega poročila A. A. iz leta 2003, v katerem je ugotovljeno, da je lastnica nepremičnine drugotožena stranka in ne tožeča stranka. Prvotožena stranka se je pri nakupu zanašala na stanje v zemljiški knjigi in si pridobila vse relevantne podatke o nepremičnini. Iz gradbenega dovoljenja z dne 13. 10. 2005, naj bi po mnenju prvotožene stranke izhajalo, da tožeča stranka sebe ni dojemala kot lastnico spornih apartmajev, ker je v soglasju priznala, da je lastnica samo v deležu do 1206/10000. Prvotožena stranka je ugotovila, da davke plačuje drugotožena stranka, kar je po njenem mnenju dokaz, da tožeča stranka ni lastnica spornih apartmajev. Da je bila drugotožena res lastnica prodajanega deleža nepremičnine, je potrdila tudi direktorica drugotožene stranke B. B. Tožeča stranka se je med drugim odpovedala predkupni pravici glede prodanega deleža prvotoženi stranki, s čimer je pokazala, da si spornih apartmajev ne lasti, podala je tudi soglasje za pridobitev gradbenega dovoljenja.

Kupljen delež prvotožene stranke iz prodajne pogodbe je znašal 6890/10000, pri čemer znašata gostinski lokal in trgovina delež 4357/10000, preostali delež pa predstavlja apartmaje.

Prvotožena stranka v pritožbenem postopku vztraja, da tožeča stranka ni priposestvovala apartmajev, ker ni bila dobroverna. Dobre vere ni bilo, saj je tožeča stranka vedela, da kupnina za sporne apartmaje ni bila plačana, zato so bile prodajne pogodbe razdrte in pravni naslov za pridobitev lastninske pravice ni obstajal. Priposestvovalna doba ni potekla, saj je lahko tekla le od leta 1994 do izdaje odpisnega dovoljenja, v katerem je po mnenju pritožnika izkazano, da tožeča stranka ni lastnica spornih apartmajev. Posest ni bila sporna, vendar po mnenju pritožnika, nedobroverna.

Nedobrovernost tožeče stranke dokazuje tudi neuspel poskus ureditve zemljiškoknjižnega stanja leta 2003. Najkasneje takrat je po mnenju prvotožene stranke prenehal teči 20-letni priposestvovalni rok.

Pritožnik se sprašuje, zakaj tožeča stranka ni vložila tožbe za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, če je bila kupnina res plačana.

Pisne izjave prič so v nasprotju z njihovimi lastnimi izpovedbami in v nasprotju z listinskimi dokazi, zato bi jih moralo sodišče oceniti kot neverodostojne. Tožbeni zahtevek je nesklepčen, zato bi moral biti zavrnjen. Navedbe tožeče stranke glede dvojne prodaje so bile prepozne.

Prvotožena stranka v pritožbi izpostavi, da je tekom postopka navajala veliko negativnih dejstev, ki pa jih v skladu sodno prakso ni dolžna dokazovati, pač pa je to breme nasprotne stranke (tožeče stranke). Tako npr. tožeča stranka ni uspela dokazati, da je lastnica apartmajev in da je plačala kupnino, medtem ko je prvotožena stranka zatrjevala ravno nasprotno.

Sodišče je odločilo pristransko, saj je vsak dokaz s strani prvotoženca ovrednotilo negativno, medtem ko dokaze s strani tožeče stranke pozitivno. Tako se zdi prvotoženi stranki neverjetno in neživljenjsko, da bi se vsa potrdila o plačilu kupnine s strani pravnih prednikov tožeče stranke izgubila, prav tako ni uspela tožeča stranka najti niti enega originala pogodbe. Sodišče je to ocenilo kot verjetno in življenjsko, medtem ko je kot neverjetno štelo izpovedbo prvotožene stranke, da si ob nakupu ni ogledala spornih apartmajev. Pristranskost sodišča se je pokazala tudi v odločitvi sodišča ob neupravičeni odsotnosti pooblaščenke tožeče stranke na prvem naroku, ko je narok prestavilo, namesto da bi odsotnost štelo kot fikcijo umika tožbe in postopek ustavilo.

Sodišče nepravilno oceni zapisnik 1. seje etažnih lastnikov apartmajev dne 10. 1. 1991 in sicer kot da so kot etažni lastniki navedeni pravni predniki tožeče stranke, pri čemer sodišče ne preveri, ali sploh gre za pristno listino oziroma original.

Prvotoženi se ne strinja z dokazno oceno njegove izpovedbe in izpovedbe E. E., ki ju je sodišče označilo za protislovni in neživljenjski. Sodišče je spregledalo, da je prvotoženi za obnovo strehe na objektu plačal kar 150.000,00 EUR. Ni smiselno, da bi obnavljal streho, če bi postal lastnik pritličnih prostorov. Prav tako se mu ne zdi pomembno razglabljanje sodišča glede morebitnih najemnikov.

Poudarja, da pripoznanje drugotožene stranke nima vpliva na položaj provotožene stranke. Sodba je pavšalna, ne da se je preizkusiti, zato pritožbenemu sodišču predlaga, naj pritožbi ugodi in spremeni sodbo tako, da tožbeni zahtevek zavrne, ali sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču v ponovno odločanje.

Prvotožena stranka se pritožuje tudi zoper odločitev o stroških postopka. Ne strinja se, da je sodišče tožeči stranki priznalo stroške za tretjo in četrto pripravljalno vlogo, saj sta bili nepotrebni, ker je tožeča stranka zgolj ponovila svoje dotedanje navedbe. Nepotrebni so tudi potni stroški pooblaščenca tožeče stranke za pristop na narok, ker je pravda tekla pred Okrožnim sodiščem v Kranju, pooblaščenec tožeče stranke pa je prihaja iz Ljubljane.

3Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo, predlagala zavrnitev obeh pritožb s stroškovno posledico.

4Pritožbi nista utemeljeni.

5Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) v 1. odstavku 243. člena določa: če je vknjižba določene pravice neveljavna zaradi materialnopravnega razloga, lahko tisti, čigar stvarna ali obligacijska pravica je bila zaradi vknjižbe kršena, s tožbo uveljavlja zahtevek, da sodišče ugotovi neveljavnost te vknjižbe in odloči, da se vzpostavi prejšnje lastninsko stanje. V 1. točki drugega odstavka zakon določa, da je vknjižba neveljavna iz materialnopravnega razloga po prejšnjem odstavku, če je zemljiškoknjižno dovolilo, ki je bilo podlaga za izpodbijano vknjižbo bodisi neveljavno že ob njegovi izstavitvi zaradi ničnosti pravnega posla iz prvega ali drugega odstavka 36. člena tega zakona (zavezovalni pravni posel) na podlagi katerega je bilo izstavljeno.

6Obligacijski zakonik (OZ) v 86. členu določa, da je pogodba, ki nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom, nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega.

7Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo in kot bo pojasnjeno v nadaljevanju pravilno ugotovilo dejansko stanje.

8Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je lastnica spornih sedmih apartmajev (apartma št. 1, 5, 8, 11, 12, 14, 16) tožeča stranka. Lastnica je postala s pripojitvijo več različnih pravnih prednic, ki so bile lastnice apartmajev (pravilno solastniškega deleža na nepremičninah parc. št. 458/4 in 459/3 k.o. ...) na podlagi prodajnih pogodb, ki so bile sklenjene med leti od 1989 do 1992. Do vknjižbe prenosa lastninske pravice sicer ni prišlo, pri čemer je sodišče smiselno ugotovilo, da v času sklenitev prodajnih pogodb zaupanje v zemljiško knjigo ni bilo tako veliko, poleg tega se je pravni promet z nepremičninami pogosto odvijal mimo zemljiške knjige. Posledično ni nenavadno, da predniki tožeče stranke niso vložili tožbe na izstavitev zemljiškoknjižne listine, ker v tistem času vpis v zemljiško knjigo ni imel takšne veljave kot danes, dvoma o prenosu lastninske pravice pa ni bilo. Tožeča stranka je v dokaz obstoja prodajnih pogodb predložila fotokopije prodajnih pogodb.

9Pritožbeno sodišče se strinja z oceno sodišča prve stopnje, da je možno, da se pri statusnih spremembah (kot je to bilo v primeru tožeče stranke in njenih pravnih prednic) zgodi, da se dokumenti v arhivih izgubijo, še posebej ker gre za dokumente, ki datirajo iz let od 1989 do 1992. Plačilo kupnine za apartmaje je potrdila tudi drugotožena stranka, zato sodišče prve stopnje utemeljeno ni imelo dvoma v izpolnitev obveznosti iz prodajnih pogodb.

10Leta 2003 je tožeča stranka najela odvetnika, da bi uredila tudi vpis v zemljiški knjigi, pri čemer se prvotožena stranka sprašuje, čemu bi bilo urejanje potrebno, če je bila kupnina že plačana. Sodišče na to vprašanje odgovarja, da si je tožeča stranka verjetno želela stanje v zemljiški urediti, pri čemer plačilo kupnine ni bilo sporno.

11Odpisno dovoljenje z dne 14.1.1994, na katerega se prvotoženi sklicuje na več mestih v pritožbi, tudi po prepričanju pritožbenega sodišča ne predstavlja dokaza, da tožeča stranka ni postala lastnica sporih sedmih apartmajev. Prvostopenjsko sodišče je pravilno ugotovilo, da odpisno dovoljenje po vsebini dokazuje, da je tožeča stranka lastnica štirih apartmajev (ki v tej pravdi niso sporni), za katere je bil opravljen vpis v zemljiško knjigo. Tožeča stranka je pojasnila, da so njene pravne prednice različno urejale vpise. Tako so v primeru nekaterih apartmajev v odpisnem dovoljenju to uredile, v primeru spornih apartmajev pa ne.

12Dejstvo, da nekdo ne plačuje davka, ni dokaz, da ni lastnik nepremičnine. V konkretnem primeru je bila tožeča stranka v zemljiški knjigi vpisana kot lastnica v deležu 1206/10000, pa vseeno ni plačevala davkov v zvezi z nepremičnino.

13Očitno lastništvo spornih apartmajev ni bilo sporno niti za direktorico pravne prednice drugotožene stranke B. B., ker na 1. seji etažnih lastnikov dne 10. 1. 1991 ni problematizirala lastništva pravnih prednic tožeče stranke na spornih apartmajih. Zato je neprepričljiva izpovedba prvotožene stranke, da ji je B. B. povedala, da kupnina ni bila plačana, čemur sodišče prve stopnje glede na celotno neprepričljivo izpovedbo, utemeljeno ni verjelo. Sodišče prve stopnje tudi ni imelo nobenega razloga, da bi dvomilo v pristnost zapisnika seje etažnih lastnikov.

14Pritožbena navedba, da tožeča stranka ni dokazala, kdo je bil v času sklepanja pogodb zakoniti zastopnik, zato ni jasno, ali je prodajno pogodbo podpisal zakoniti zastopnik takratnega kupca, je nedopustna pritožbena novota, ki jo prvotožena stranka prvič uveljavljala v pritožbi, ne da bi navedla, zakaj takšne trditve ni postavila že v postopku na prvi stopnji.

15Pritožbene navedbe glede korupcije, podkupovanja in celo kraje družbenega premoženja v bivši državi Jugoslaviji so pavšalne. Zaupanje v zemljiško knjigo varuje izključno samo tretje osebe, ki so dobroverne in se lahko utemeljeno zanesejo na stanje v zemljiški knjigi¹. V konkretnem primeru je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da dobra vera prvotoženca ni bila izkazana. Posledično se ne more sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo in ga to načelo ne varuje.

16Prvotožena stranka se je sklicevala na veliko različnih dokumentov, s katerimi je želela dokazati svojo skrbnost pri nakupu, vendar ji to ni uspelo. Kot rečeno iz odpisnega dovoljenja ni razvidno, da tožeča stranka ne bi bila lastnica spornih apartmajev, tudi neplačilo davkov tega ne dokazuje. Soglasje tožeče stranke h gradbenemu dovoljenju z dne 13. 10. 2005 in odpoved predkupni pravici nista listni, ki bi dokazovali, da tožeča stranka ni lastnica spornih apartmajev. Podobno velja tudi za cenitveno mnenje A. A. z dne 25. 5. 2003, kjer je ugotovljeno, da je lastnik prodajanega deleža drugotožena stranka, pri čemer le povzema stanje iz zemljiške knjige. Poudariti pa je potrebno, da stanje v zemljiški knjigi ni odražalo dejanskega stanja.

17Pomembna okoliščina, ki po mnenju pritožbenega sodišča dokazuje slabo vero prvotožene stranke, je dejstvo, da v prodajni pogodbi, sklenjeni v notarskem zapisu opr. št. SV 329/05 z dne 11. 5. 2005 (med njo in drugotoženo stranko) kot predmet prodaje niso navedeni apartmaji, ampak samo gostinski lokal in trgovina. Apartmaji so bili v pogodbo dodani z dodatkom št. 4 opr. št. 423/06 z dne 30. 5. 2006, ki je bil sklenjen kar eno leto po prodajni pogodbi. Odločilno pri tem je, da so bili apartmaji naknadno vključeni v prodajno pogodbo brez ustreznega denarnega nadomestila. Sodišče prve stopnje je zato pravilno zaključilo, da ob sklenitvi prodajne pogodbe sporni apartmaji niso bili del prodajne pogodbe. To dejstvo dodatno utemeljuje tudi cenitveno poročilo C. C., na katerem temelji prodajna pogodba. V cenitvenem poročilu sta ocenjena samo trgovina in gostinski lokal, ne pa apartmaji. Kupnina v prodajni pogodbi je določena na podlagi cenitve, ki je upoštevala gostinski lokal in trgovino, ne pa tudi apartmajev. Prvotožena stranka je zato vedela, da sporni apartmaji niso predmet prodajne pogodbe.

18Pritožbeno sodišče se pridružuje stališču sodišča prve stopnje, da stranki nečesa tako pomembnega kot je predmet prodaje ob sklenitvi pogodbe ne bi mogli spregledati, sploh ob dejstvu, da je prvotožena stranka nepremičninski posrednik, ki bi moral biti na tako pomemben del prodajne pogodbe, kot je predmet pogodbe, dodatno pozoren.

19Vse zgoraj navedeno tudi pritožbeno sodišče napotuje na zaključek, da je prvotožena stranka želela z dodatkom št. 4 izkoristiti situacijo neurejenega zemljiškoknjižnega stanja in si pridobiti 10 apartmajev, na katerih je že obstajala lastninska pravica nekoga drugega (v konkretnem primeru tožeče stranke).

20V zvezi z isto prodajno pogodbo je tekel spor pred istim sodiščem tudi glede dveh drugih apartmajev, le da je bila tožeča stranka družba D. d.d.. V tem postopku je sodišče pod opr. št. III P 240/2010 zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 3084/2015 z dne 6. 4. 2016 prav tako ugotovilo ničnost prodajne pogodbe in dodatka št. 4, neveljavnost vpisa v zemljiško knjigo in priposestvovanje s strani tožeče stranke.

21Pritožba opozarja še na neujemanje deležev v prodajni pogodbi (6890/10000) in dejanskega deleža gostinskega lokala in trgovine (po navedbah prvotožene stranke 4357/10000), a niti očitno napačno zapisan delež v prodajni pogodbi ne dokazuje prvotoženčeve dobrovernosti v zvezi z apartmaji. V dodatku št. 4 deleži apartmajev tudi niso bili natančno opredeljeni in ni jasno za katere apartmaje sploh gre, kar ponovno kaže na nepoštenost prvotožene stranke.

22Ker je bila slaba vera prvotožene stranke ugotovljena, je jasno, da zato nima pravnega varstva. Pravo nudi varstvo dobrovernemu lastniku, pa čeprav ni bil dovolj skrben za ureditev vpisa v zemljiško knjigo.

23Prvotožena stranka in priča E. E. (partnerica prvotožene stranke) sta skladno izpovedala, da si ob ogledu nepremičnine spornih apartmajev nista ogledala, kar je sodišče prve stopnje pravilno štelo kot znak, da apartmaji v prodajno pogodbo niso bili vključeni. V izpovedbi priča E. E. govori o tem, da so bile za sporne apartmaje sklenjene najemne pogodbe, hkrati pa izpove, da so bili apartmaji v razsulu in jih je bilo zato nesmiselno ogledovati. Sodišče prve stopnje je ocenilo izpovedbo kot neprepričljivo in protislovno in pojasnilo, da si ob nakupu ne glede na stanje, nepremičnino ogledaš, poleg tega se pozanimaš tudi o najemnih pogodbah. Pritožbeno sodišče takšno dokazno oceno sodišča prve stopnje sprejema kot pravilno.

24Prvotoženi je kupil delež na nepremičnini v dogovoru s svojo družino, saj naj bi šlo, kot izhaja iz njegove izpovedbe, za družinski posel. Kot upravnik stavbe je prvotoženčev oče zanesljivo vedel, kdo plačuje upravniške storitve. Tudi mama prvotožene stranke je že bila lastnica deleža na nepremičninah. Glede na to, da je šlo očitno za družinski projekt, so vsi v družini vedeli za dejansko stanje lastništva na parceli št. 458/4 in 459/3 k.o. ..., saj so se zagotovo o vseh bistvenih stvareh predhodno pogovorili in posvetovali.

25Prvotoženi je šele leta 2008 poslal poziv tožeči stranki za izpraznitev sedmih stanovanj (to je 3 leta po sklenitvi prodajne pogodbe). Ni življenjsko, da bi kot lastnik apartmajev kar 3 leta dopuščal, da apartmaje uporablja nekdo drug brez ustrezne pravne podlage in plačila najemnine. Ker je kupil gostinski lokal in trgovino in je logično, da je vlagal v obnovo nepremičnine, a to ni dokaz, da je pridobil lastninsko pravico tudi nad spornimi sedmimi apartmaji.

26Po ugotovitvi sodišča, da je vknjižba lastninske pravice prvotožene stranke na deležu 6890/10000 neveljavna, je zopet vknjižena kot lastnica deleža na nepremičnini drugotožena stranka, ki je tožbeni zahtevek pripoznala. Zato so pritožbene navedbe prve tožene stranke v zvezi z dobro vero tožeče stranke, potekom priposestvovalne dobe in pravnim naslovom za odločitev o pritožbi prve tožene stranke nerelevantne, ker ugotovljeno priposestvovanje nima nikakršnega vpliva več na pravni položaj prve tožene stranke, potem ko je pravnomočno razsojeno, da je kupoprodajna pogodba z dodatkom v delu, ki se nanaša na apartmaje nična. Sodišče prve stopnje je ob vseh izpolnjenih pogojih za priposestvovanje v skladu s 2. in 4. odstavkom 28. člena takrat veljavnega Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR), ugotovilo, da je do priposestvovanja s strani tožeče stranke prišlo. Posest tožeče stranke pa nikoli ni bila sporna.

27Pritožbena navedba, da so priče izpovedovale o okoliščinah mimo trditvene podlage tožeče stranke, je nerelevantna, ker sodišče odločitve ni oprlo na okoliščine, ki niso bile del trditvene podlage. Navedbe o nasprotjih med pisnimi izjavami prič in njihovimi izpovedbam ter listinskimi dokazi so presplošne in pavšalne, zato jih pritožbeno sodišče zavrača kot neutemeljene. To pomeni, da so trditve v zvezi z dvojno prodajo podane pravočasno. Iz vsebine tožbe je razvidna trditvena podlaga, da je drugotožena prodala sporen delež, pri čemer ni imela razpolagale sposobnosti, prvotožena pa je to vedela.

28Pritožba je neutemeljena tudi glede stroškov. Glede na obseg pravde in njeno kompleksnost je povsem razumljivo, da stranke podajo večje število pripravljalnih vlog. Tretja in četrta pripravljalna vloga sta zato strošek, ki je bil potreben za konkretno pravdo.

29Stranka ima pravico do proste izbire pooblaščenca, saj gre za zaupen odnos med stranko in odvetnikom. Po ustaljeni sodni praksi se kot potrebni stroški pravde praviloma upoštevajo stroški prevoza pooblaščenca, ki ima sedež izven okrožja sodišča in gre za zastopanje v sorazmerno nezapleteni zadevi². Stroški prevoza pooblaščenca tožeče stranke so bili potrebni, saj si je tožeča stranka izbrala pooblaščenca iz kraja svojega sedeža, kar ni nič neobičajnega. Poleg tega je šlo v konkretni zadevi za zapleten in obsežen spor, ki je zahteval pooblaščenca, ki mu stranka zaupa.

30Sodišče je naredilo tudi preizkus po uradni dolžnosti v skladu z določilom 2. odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in kršitev ni ugotovilo. Ker pritožbene navedbe niso utemeljene je pritožbi zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo in sklep (353. člen ZPP in 2. točka 365. člena ZPP).

31Prvotožena stranka v pritožbenem postopku ni uspela, zato je dolžna v skladu s 1. odstavkom 154. člena ZPP povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega postopka, ki jih je sodišče odmerilo v skladu z odvetniško tarifo, njihova specifikacija pa je razvidna iz stroškovnika v spisu.

¹ Sodba Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cp 3496/2012 z dne 19. 6. 2013.
² Sklep Višjega delovnega in socialnega sodišča opr. št. Pdp 1001/2013 z dne 15.11. 2013.