VSRS Sodba II Ips 144/2019

I. Reviziji se zavrneta.

II. Toženca sama krijeta vsak svoje stroške revizijskega postopka.

Dosedanji potek postopka

1Sodišče prve stopnje je (po ponovljenem sojenju) razveljavilo zakupno pogodbo, sklenjeno 3. 6. 2016 med prvo toženko kot ponudnico in drugim tožencem kot zakupnikom za zakup zemljišč s parc. št. 321/2, 321/7, 321/35, 321/21 in 321/25, vse k. o. .... Zavrnilo pa je del tožbenega zahtevka, ki se je glasil na ugotovitev, da je bila s sprejemom iste javno objavljene ponudbe pogodba dejansko sklenjena med prvo toženko in tožnikom kot zakupnikom, oziroma (podredno) da je prva toženka tako pogodbo dolžna skleniti s tožnikom ter dovoliti vknjižbo zakupnega razmerja v zemljiško knjigo. Odločilo je še, da vsaka stranka trpi lastne pravdne stroške.

2Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbe vseh treh pravdnih strank in potrdilo izpodbijano sodbo. Odločilo je še, da vsaka stranka trpi lastne pritožbene stroške.

3Na podlagi sklepov Vrhovnega sodišča II DoR 424/2019 in II DoR 430/2019, obeh z dne 10. 10. 2019, sta prva toženka in drugi toženec zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila vsak svojo revizijo, v katerih zatrjujeta zmotno uporabo materialnega prava. Revizijskemu sodišču prvenstveno predlagata, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne; podrejeno pa predlagata razveljavitev sodb sodišč nižjih stopenj in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglašata revizijske stroške.

4Reviziji sta bili vročeni tožniku, ki nanju ni odgovoril.

Dejanski okvir spora

5Za razrešitev revizijskih vprašanj je bistven konkreten dejanski stan, ki sta ga ugotovili sodišči prve in druge stopnje in ki ga je mogoče razčleniti na naslednja dejstva:

- Občina C. je aprila 2016 objavila ponudbo za zakup petih parcel na območju planine B.

- V naravi gre za visokogorske pašnike, med katerimi je tudi parcela št. 321/7 k. o. .... Ta parcela na vzhodni strani meji s parcelo št. 392/1 k. o. ..., ki celotna meri 5.531.183 m2 in se »razteza po 'gorah in dolinah'«.

- Drugi toženec ima že v zakupu manjši del parcele št. 392/1 k. o. .... Ta del obsega 13.593 m2, torej 0,25 % celotne parcele, nahaja pa se na 3 kilometre zračne linije oddaljenem južnem delu te parcele.

- Zemljišče, ki se daje v zakup po ponudbi občine C., predstavlja v naravi planino B.; del parcele št. 392/1 k. o. ..., ki ga ima v zakupu drugi toženec, pa planino A. Med njima je planina D., ločujejo pa ju tudi melišča, prepadni previsi, gozdovi in neploden svet.

- Na občinsko ponudbo za zakup se je odzvalo več interesentov (sprejemnikov ponudbe), med njimi tudi tožnik in drugi toženec. Tožnik je uveljavljal prednostno pravico po 1. točki drugega odstavka 27. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), ker naj bi bil sedanji zakupnik predmetnih zemljišč oziroma pravni naslednik sedanjega zakupnika (Pašne skupnosti B., ki je malo pred tem prenehala) in po 3. točki istega člena (kot drug kmet). Drugi toženec pa je uveljavljal prednostno pravico po 2. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ, ker naj bi bil zakupnik sosednjega zemljišča (parcele št. 392/1 k. o. ...).

- Občina C. je zakupno pogodbo po izvedenem postopku sklenila z drugim tožencem.

Odločitev sodišč nižjih stopenj

6Sodišče prve stopnje je presodilo, da ne tožnik niti drugi toženec ne izpolnjujeta pogojev za predkupna upravičenca po 1. oziroma 2. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ. Tožnik ni sedanji zakupnik predmetnih parcel. Njihova zakupnica je bila Pašna skupnost B. (družba civilnega prava), ki je prenehala delovati decembra 2015 in je bila izbrisana iz registra marca 2016. Tožnik je bil zgolj njen član in predsednik, od nikjer pa ne izhaja, da bi bil tudi njen pravni naslednik. Drugega toženca pa ni mogoče šteti za zakupnika – mejaša v smislu določbe 2. točke drugega odstavka 27. člena ZKZ. Pri tolmačenju besedne zveze »zemljišče, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup« naj bi bilo treba izhajati iz namena zakonodajalca, da se ohranja in izboljša pridelovalni potencial ter povečevanje obsega kmetijskih zemljišč za pridelavo hrane (prva alineja 1.a člena ZKZ), česar pa ni mogoče doseči brez neposredne bližine zemljišč oziroma njihovega povezovanja v prostorsko povezane zemljiške kose. V konkretnem primeru take povezanosti ni, saj sta Planina B. (ki se daje v zakup) in Planina A. (ki jo ima v zakupu drugi toženec) dve različni planini. Pojem »kmetijskega zemljišča« po ZKZ ni mogoče enačiti s pojmom »parcele« iz Zakona o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju ZEN), zato »mejoče zemljišče« ni enako kot »mejoča parcela«.

7Sodišče druge stopnje je menilo, da je tožnik po prenehanju Pašne skupnosti B. sicer ostal zakupnik predmetnih parcel, a ne sam oziroma edini od nekdanjih članov te skupnosti, temveč le do 1/9. Ker ni prišlo do formalne likvidacije premoženja skupnosti, so nosilci njenih pravic in obveznosti v sorazmernih deležih vsi njeni člani. Ob upoštevanju posebnosti konkretnega primera je pritožbeno sodišče ocenilo, da tožnik zato svoje prednostne pravice vendarle ni izkazal. Prvostopenjskemu sodišču pa je v celoti pritrdilo glede neobstoja prednostne pravice drugega toženca. Tako pravico ima le zakupnik sosednjega, prostorsko povezanega zemljišča, ne pa tudi zakupnik oddaljenega, prostorsko nepovezanega zemljišča, ki zgolj po širših parcelnih mejah meji na drugo zemljišče.

8Ker torej pogodba z drugim tožencem ni bila veljavno sklenjena, sta jo sodišči razveljavili, da bi ponudnica ponovno izpeljala postopek za sklenitev zakupne pogodbe, saj naj bi tožnik (kljub neizpolnjevanju pogojev po 1. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ) v postopku lahko uspel na podlagi 3. točke istega člena, pri čemer pa si je konkuriral z drugimi ponudniki, ali (teoretično) celo na podlagi splošne določbe četrtega odstavka 23. člena ZKZ.

Dopuščena revizijska vprašanja

9Po določbi drugega odstavka 371. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) revizijsko sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena.

10Reviziji sta bili dopuščeni glede vprašanj:

- ali je v konkretnem primeru pravilna presoja sodišča, da je pri razlagi določbe 2. točke drugega odstavka 27. člena ZKZ, ki določa, da je prednostni upravičenec do zakupa zemljišča »zakupnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup«, v vseh konkretnih primerih, tudi v konkretnem primeru, ko gre za zakup visokogorskih planin, odločilno zgolj in samo dejstvo, da zemljišči, tisto, ki ga zakupnik že ima (planina A.), in tisto, ki ga želi pridobiti v zakup (planina B.), neposredno mejita, torej da sta neposredno mejoči zemljišči – planini, in ne dejstvo, da ležita planina B. in planina A. na parcelah, ki mejita druga na drugo in sta v naravi sosednji (mejni) planini;

- ali je s tem v zvezi pravilna presoja oziroma razlaga sodišča, da je cilj, določen v prvi alineji 1.a člena ZKZ (ohranjanje in izboljševanje pridelovalnega potenciala ter povečevanje obsega kmetijskih zemljišč za pridelavo hrane), dosežen le takrat, ko v primeru zakupa s strani prednostnega upravičenca po 2. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ pride do prostorsko povezanih zemljišč, kar pa naj bi v konkretnem primeru, v katerem je šlo za zakup dveh sosednjih visokogorskih planin (planina A. in planina B.), ne bi bilo doseženo, ker navedeni zemljišči – planini »zgolj po širših parcelnih mejah mejita druga na drugo«, nista pa neposredno prostorsko povezani in v posledici naj bi prednostna pravica do zakupa po 2. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ ne bi bila izkazana;

- ali besedna zveza »zemljišče, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup« veže prednostno pravico na mejno (sosednjo) parcelo (parcelno številko).

11Z drugimi morebitnimi vprašanji, povezanimi s pravilnostjo odločitve o zahtevku glede varstva tožnikove predzakupne pravice, se revizijsko sodišče vsebinsko ni ukvarjalo, saj presegajo meje revizijskega preizkusa v konkretni zadevi.

Povzetek revizijskih navedb

12Prva toženka, katere revizija je bila dopuščena glede prvega in drugega zgoraj navedenega vprašanja, se sklicuje na odločitev Vrhovnega sodišča v zadevi X Ips 657/2008, kjer naj bi bil pojem »mejaša« v primerljivem položaju predkupnih upravičencev pri prodaji kmetijskih zemljišč razložen širše kot v obravnavani zadevi. Zavzeto je bilo namreč stališče, da je kmet – mejaš tudi tisti kmet, katerega zemljišče je od zemljišča, ki je predmet prodaje, prostorsko ločeno s potjo oziroma cesto. Tako razlago, ki ne pomeni le mehanične uporabe črke zakona, naj bi bilo treba uporabiti tudi v obravnavani zadevi, kjer gre za visokogorske planine, ki so v naravi praviloma skupek medsebojno nepovezanih pašnikov, ločenih z gozdovi, prepadnimi stenami, nerodovitnimi melišči ipd. Parcela, katere del ima v zakupu drugi toženec, ima le 6 % kmetijskih površin, ostalo pa so neplodne površine in gozdovi. Zakup zgolj takega manjšega dela zato ne more biti razlog, da se ne bi štelo, da je drugi toženec zakupnik – mejaš. Slednji je nameraval svojo drobnico med pašno sezono gnati tudi na planino B., med posameznimi pašniki pa bi prečkal tudi ostale nerodovitne dele parcele. Tudi posamezni pašniki, ki sestavljajo planino B., niso medsebojno povezani. Namen zakonodajalca naj bi bil, da ima prednost pri zakupu nekdo, ki je že na konkretni lokaciji, in ne kdo drug, ki nanjo ni eksistencialno vezan.

13Drugi toženec, katerega revizija je bila dopuščena glede tretjega zgoraj navedenega vprašanja, navaja, da odstotek površine celotne parcele, ki jo ima v zakupu, ne more biti odločilen, saj ZKZ ne pogojuje prednostne pravice s tem, da bi mejaš moral imeti v zakupu celotno sosednje zemljišče. ZKZ tudi ne določa, da bi moral imeti v zakupu ravno del zemljišča, ki neposredno meji na zemljišče, ki se daje v zakup. Stališče, ki sta ga zavzeli sodišči nižjih stopenj, omogoča organu, ki odloča o zakupu, samovoljnost pri oceni, ali gre za mejaša. Tudi po 23. členu ZKZ kmetu mejašu, ki ima predkupno pravico pri odkupu zemljišča, ni treba dokazovati, da obdeluje neposredno mejoče zemljišče, ampak zadostuje, da je lastnik sosednje parcele. Pojem »sosednjega zemljišča« je treba v obeh primerih – pri prodaji in zakupu – tolmačiti enako. Pri določitvi ciljev v 1.a členu ZKZ naj bi zakonodajalec želel povedati le to, da ima kmet prednost pred osebo, ki statusa kmeta nima.

Presoja utemeljenosti revizij

14Reviziji nista utemeljeni.

15Revizijska vprašanja se vrtijo okoli iste hermenevtične osi. Sprašujejo namreč za razlago 2. točke drugega odstavka 27. člena ZKZ, po kateri ima (za zakupnikom) prednostno pravico zakupa »zakupnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup«, ter kakšen vpliv ima prva alineja 1.a člena ZKZ na razlago te določbe. Čeprav so vprašanja tri, je odgovor na njih lahko le en sam. Vrhovno sodišče se mora namreč izreči, ali je pravilna razlaga sodišč prve in druge stopnje, po kateri je glede na cilj in namen ZKZ bistveno, ali zemljišči (in ne parceli kot osnovni enoti zemljiškega katastra) – tisto, ki ga ima drugi toženec kot zainteresirani ponudnik že v zakupu, in tisto, ki se daje v zakup – neposredno mejita drugo na drugo. Zato je vsa tri vprašanja, ki pomenijo sklenjeno celoto, obravnavalo hkrati ter se o njih tako tudi izreklo.

Razlagalna izhodišča

16Naloga Vrhovnega sodišča je razrešiti razlagalno uganko, ki jo ponuja na prvi pogled enostavno (in enoznačno) besedilo 2. točke drugega odstavka 27. člena ZKZ, da ima pri zakupu kmetijskega zemljišča prednostno pravico »zakupnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup«. Odgovor je odvisen predvsem od razlage dveh pojmov: od samostalnika »zemljišče« in glagola »mejiti«. Razlagalno izhodišče obeh je dvojno. Prvo je v jezikovni razlagi, v sporočilu besede, s katero nagovarja zakonodajalec, drugo izhodišče je kontekst, v katerem govori.

17Besedni oziroma jezikovni pomen začrtuje skrajne meje, znotraj katerih se lahko giblje sodnikova razlagalna oblast, z drugimi besedami, normativna konkretizacija ali pravna presoja življenjskega primera. Jezikovnih meja zakonodajalčevega besedila razlagalec ne sme prestopiti. Le izjemoma, kadar bi naraven, vsakdanji in nesporen ter hkrati enoznačen jezikovni pomen uporabljene besede ali besedne zveze pripeljal do absurdnega sporočila, sme razlagalec odstopiti od gramatikalnih jezikovnih pravil.¹

18Kontekst, v katerem govori zakon, ima več ravni abstrakcij. Prvo, najnižjo tvori sama zakonska določba 2. točke drugega odstavka 27. člena ZKZ in iz nje same razpoznaven cilj in namen, ki ga zasleduje. Naslednja raven je cilj celotne zakonske ureditve kmetijskih zemljišč. Tu je pomembna predvsem določba 1.a člena ZKZ, ki opredeljuje cilje ZKZ, medtem ko je tretja, najabstraktnejša in hkrati strogo zavezujoča raven, ustavna. V tem primeru so to predvsem določbe 33. člena Ustave o ustavnem jamstvu lastnine in 67. člena Ustave o socialni, ekonomski in ekološki vezanosti lastnine.² Razlaga 2. točke drugega odstavka 27. člena ZKZ, natančneje, normativna konkretizacija te določbe, mora biti torej holistična, izražati mora normativno harmonijo vseh treh ravni namenske razlage, predvsem pa mora biti ustavnoskladna.

Normativna konkretizacija 2. točke drugega odstavka 27. člena ZKZ

19Glagol »mejiti« je v svojem jezikovnem, besednem sporočilu ozek. Od štirih v Slovarju slovenskega knjižnega jezika (v nadaljevanju SSKJ) navedenih konotacij je za razumevanje 2. točke drugega odstavka 27. člena ZKZ upoštevna le prva, ki pomeni: imeti isto, skupno mejo.³ Odstop od strogega jezikovnega pomena glagola »mejiti« bi bil zato mogoč le tam, kjer bi tudi naraven, vsakodneven jezik razumnega govorca posredoval bistveno sporočilo besede. V tem primeru bi pod pojem »mejiti« lahko uvrstili tudi primer, s kakršnim se je Vrhovno sodišče srečalo v zadevi opr. št. X Ips 657/2008, ko je izreklo: »Za kmeta, mejaša po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, se šteje tudi kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, je od zemljišča, ki je naprodaj, ločeno zgolj z javno potjo, ki je prehodna in namenjena uporabi in izkoriščanju zemljišč, ki se nahajajo ob poti, s čimer se zasleduje namen zakona, to je lažje in ekonomičnejše obdelovanje kmetijskih zemljišč in zaokroženost kmetijskih gospodarstev.«⁴ V kontekstu namena ZKZ, zlasti pa določbe, po kateri ima prednostno pravico nakupa kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj (2. točka prvega odstavka 23. člena ZZK), je razumno in v skladu z namenom same določbe kot tudi v skladu s ciljem celotnega zakona, da se tudi zemljišča, ki jih ločuje javna pot ali cesta, štejejo za medsebojno mejna.⁵ Zagotovo pa pojma »mejiti« ni mogoče širiti na zemljišča, ki jih, na primer ločuje vodotok ali avtocesta, ali, kot je navedlo Vrhovno sodišče v prej omenjeni sodbi, magistralna cesta oziroma drug objekt javne infrastrukture, kjer ni zagotovljena prehodnost med nepremičninami.⁶

20Pojem mejiti je torej odvisen od konteksta, ki ga osvetljuje namen, smisel in cilj določbe o prednostni pravici mejaša. Ta namen je v obeh primerih – tako v obravnavanem primeru, kot v tistem, ki je bil razrešen s sodbo št. X Ips 657/2008 – enak. Zato imata oba enako teleološko podstat, prepoznavno prek splošnih določb o ciljih ZKZ (1.a člen ZKZ) ter končno prek ustavne določbe o socialni, ekonomski in ekološki vezanosti lastnine (67. člen Ustave). Ta cilj, smisel in namen prednostne pravice nakupa in zakupa kmetijskega zemljišča nam pove, da gramatikalno ozkega pojma »mejiti« ni mogoče širiti na zemljišča, ki so, kot v obravnavanem primeru, več kilometrov vsaksebi in ki jih za nameček ločuje še neprehoden ali vsaj težko prehoden svet. Težnja prednostne pravice zakupnika »mejaša« je namreč odsev tega, kar je zapisano v prvi alineji 1.a člena ZKZ: »ohranjanje in izboljševanje pridelovalnega potenciala ter povečevanje obsega kmetijskih zemljišč za pridelavo hrane«. Vrhovno sodišče zato pritrjuje sodišču prve stopnje, da je »[b]rez dvoma […] za uresničevanje tega cilja neposredna bližina oziroma zaokroženje zemljišč v prostorsko povezane zemljiške kose bistvenega pomena«.⁷

21Pravkar povedano nakazuje odgovor na drugo vprašanje, namreč, kako v kontekstu, kakršen je konkreten, razumeti pojem »zemljišče«. Beseda »zemljišče« se lahko uporablja kot sopomenka za parcelo, lahko pa tudi širše. Beseda »parcela« je namreč omejena na osnovno enoto zemljiškega katastra. ZEN jo definira kot strnjeno zemljišče, ki leži znotraj ene katastrske občine ter je v zemljiškem katastru evidentirano z mejo in označeno z identifikacijsko oznako (drugi odstavek 16. člena ZEN), medtem ko je »zemljišče« širši pojem. Po SSKJ pomeni omejen del zemeljske površine. Zato zaobjema tudi zemljiške kose, kakršen je tisti, ki ga ima v zakupu drugi toženec, torej le del parcele št. 392/1 k. o. ..., imenovan tudi planina A. Samo ta del, torej le to zemljišče ima drugi toženec v zakupu in zato je samo ta del pomemben za presojo, ali meji z zemljiščem, ki se daje v zakup. Glede na cilj, smisel in namen prednostne pravice zakupa je namreč bistvena stvarna, dejanska in praktična uresničitev olajšanja izkoriščanja kmetijskih zemljišč, v konkretnem primeru visokogorskih pašnikov, njihova zaokrožitev in združitev, vse s ciljem smotrnega gospodarjenja z zemljišči. Zato drugega toženca ni mogoče obravnavati kot zakupnika, katerega zakupljeno zemljišče bi mejilo na parcelo št. 321/7 k. o. .... Zemljišče, ki ga ima v zakupu, je namreč le majhen, neznaten del parcele, ki meji z zemljiščem (v tem primeru parcelo), ki se daje v zakup. Od njega je oddaljeno več kilometrov in med njima so za nameček še, kot pravi prva toženka, gozdovi, prepadne stene, nerodovitna melišča in podobno.

Odločitev o reviziji

22Vrhovno sodišče tako pritrjuje sodiščema prve in druge stopnje. Za ta konkreten primer sta pravilno razložili in uporabili določbo 2. točke drugega odstavka 27. člena ZKZ o prednostni pravici zakupnika zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup. Vloženi reviziji je Vrhovno sodišče zato na podlagi 378. člena ZPP kot neutemeljeni zavrnilo (I. točka izreka).

Odločitev o revizijskih stroških

23V skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP je revizijsko sodišče odločilo tudi o stroških, ki so nastali v revizijskem postopku. Ker toženca z revizijami nista uspela, v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP sama krijeta svoje revizijske stroške (II. točka izreka).

Sestava senata

24Vrhovno sodišče je odločalo v senatu vrhovnih sodnice in sodnikov, ki so navedeni v uvodu te sodbe. Odločbo je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

¹ Prim. A. Barak, Purposive Interpretation in Law (Princeton University Press, Princeton, Oxford 2005), str. 77, 78, 80, 142. V kontinentalnih pravnih sistemih s koncentrirano ustavnosodno presojo bi moral sodnik tedaj sprožiti postopek pred ustavnim sodiščem zaradi kršitve tistega od načel pravne države (2. člen slovenske Ustave), ki prepoveduje oblastno samovoljo.
² V dosedanji presoji se Ustavno sodišče o prednostni pravici zakupa še ni izreklo. Glede predkupne pravice (ki se od prednostne pravice zakupa razlikuje le po intenzivnosti posega v jamstvo lastnine) pa je v odločbi št. U-I-266/98 z dne 28. 2. 2002 v 24. točki obrazložitve (sicer obiter) navedlo: »Kot je Ustavno sodišče presodilo in obrazložilo že v odločbi št. U-I-119/94 z dne 21. 3. 1996 (Uradni list RS, št. 24/96 in OdlUS V, 32), ko je šlo za drugo tipično nepremično premoženje, namreč za stanovanje, je uzakonjena predkupna pravica poseg v pravico do lastnine (33. člen Ustave). Ni dvoma, da široko zastavljena predkupna pravica znatno utesnjuje razpolaganje lastnikov, ki žele svoja kmetijska zemljišča prodati; razpolaganje z lastnino pa je ena od njenih temeljnih vsebin.«
³ Druga konotacija: omejevati, zapirati; tretja: deliti; in četrta, navadno z na: biti zelo podoben.
⁴ Sodba X Ips 657/2008 z dne 10. 11. 2010 (jedro). Enako kasnejši sklep št. X Ips 273/2014 z dne 10. 3. 2015, t. 8, in sklep št. X Ips 8/2013 z dne 30. 1. 2013, t. 9.
⁵ Smisel in cilj prednostne pravice iz 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ je isti: olajševanje in izboljšanje gospodarjenja s kmetijskimi zemljišči z zaokroževanjem, njihovim povezovanjem ter združevanjem v prostorsko povezane zemljiške celote.
⁶ Sodba X Ips 657/2008, t. 10.
⁷ 26. točka obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje.