VSRS Sklep II Ips 262/2017

I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Dosedanji potek postopka

1Tožnik je z drugo toženko sklenil pogodbo o posredovanju v zvezi z nakupom nepremičnine parc. št. 5470/1 k. o. ...; do nakupa te nepremičnine je s posredovanjem tožene stranke tudi dejansko prišlo. Od nepremičninske družbe (druge toženke) in njene zakonite zastopnice (prve toženke) je zahteval plačilo odškodnine. Trdil je, da sta toženki kršili pogodbene obveznosti in mu nista dali ustreznih podatkov o zanj bistvenih lastnostih nepremičnine, in sicer meji, legi zazidljivega območja, legi pozidanega zemljišča in kvadraturi zazidljivega zemljišča. Če bi bil seznanjen z vsemi bistvenimi okoliščinami oziroma če bi toženki ravnali s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, prodajne pogodbe ne bi sklenil in mu ne bi nastali stroški, ki jih je imel v zvezi s sklenitvijo prodajne pogodbe.¹ Pri tem je prva toženka, ki je dejansko posredovala za drugo toženko, ravnala naklepno in usklajeno s pooblaščencem prodajalcev, da bi si zagotovila korist, njemu pa povzročila škodo. Zahteval je plačilo odškodnine v skupni višini 40.793,96 EUR.

2Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo. Tožniku je naložilo, da mora toženkama povrniti 2.200,33 EUR pravdnih stroškov.

3Sodišče druge stopnje je tožnikovo pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Odločilo je še o stroških pritožbenega postopka.

4Zoper odločitev pritožbenega sodišča tožnik vlaga revizijo, in sicer iz vseh revizijskih razlogov. Vrhovnemu sodišču predlaga, naj reviziji ugodi in sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podredno pa naj sodbi obeh nižjih sodišč razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje.

5Revizija je bila vročena v odgovor toženi stranki, ki je nanjo odgovorila. V odgovoru je pritrdila presoji nižjih sodišč ter predlagala zavrnitev revizije. Priglasila je stroške za sestavo odgovora na revizijo.

Presoja sodišča prve stopnje

6Sodišče prve stopnje je menilo, da ni podana pasivna legitimacija prve toženke. Ker namerno oškodovanje tožnika z njene strani ni izkazano, ni pogojev za neposreden odškodninski zahtevek, saj je prva toženka pogodbo o nakupni ceni podpisala kot zakonita zastopnica druge toženke (nepremičninske agencije).

7Škoda, katere povrnitev zahteva tožnik, je sestavljena iz stroškov v zvezi s sklenitvijo prodajne pogodbe in z ureditvijo nepremičnine. Ker je prodajna pogodba veljavna in v celoti realizirana, mu stroški v zvezi s sklenitvijo pogodbe niso nastali protipravno. Stroški, ki so nastali v zvezi z ureditvijo parcele, pa so mu nastali v neposredni zvezi z načinom izvrševanja pridobljene lastninske pravice. Tudi vzročna zveza med zatrjevano kršitvijo obveznosti toženk in nastalimi stroški ni podana. Če bi druga toženka pri posredovanju ravnala protipravno, bi bil tožnik upravičen kvečjemu do kakšne druge oblike škode (zaradi morebitne stvarne napake nepremičnine), ne pa stroškov, nastalih v zvezi z veljavnim pravnim poslom in izvrševanjem lastninske pravice.

8Tudi protipravnost ravnanja druge toženke ni podana. Iz pogodbe o nakupni ceni izhaja, da je bil tožniku še pred sklenitvijo te pogodbe znan položaj in možnost zidave na zemljišču, ki ga je pozneje kupil, kot tudi, da je zazidljivega zemljišča približno 1.800 m2 zgoraj, ostalo zemljišče pa je kmetijsko. Priloga pogodbe je bil del občinskega urbanističnega načrta, uradni odlok o zazidalnem načrtu, regulacijski načrt, mapna kopija in lokacijska informacija. Tako je že iz zapisa pogodbe mogoče ugotoviti, da je druga toženka izpolnila obveznost preveriti dejansko stanje zemljišča, pri prodaji katerega je posredovala; pridobila je lokacijsko informacijo in na občini preverila namembnost zemljišča, ki je določena s prostorskimi ureditvenimi akti.

9Sodišče je nadalje presodilo, da je prva toženka tožnika seznanila tudi z območjem zemljišča, na katerem je mogoče postaviti hišo. Izpoved tožnika, da kupljena parcela ni gradbeno zemljišče in da na njej ni dovoljena gradnja, je v nasprotju s pisnimi dokazi. Tožena stranka ni mogla vedeti, da bo Občina ... tedaj veljavni ureditveni načrt spremenila. Točnega podatka o velikosti zazidljivega zemljišča ni bilo mogoče podati, ker se dokončne mere zazidljivega območja določi na podlagi posebnih dokumentov geometra. Zazidljivo območje še ne pomeni, da se na celotnem območju lahko gradi, ampak je treba upoštevati, na katerem delu območja je bila po prostorskem aktu mogoča postavitev hiše. V tem primeru je bilo mogoče hišo v izmeri 10 x 14 m postaviti tam, kjer je na izrisu iz prostorskega akta vrisan pravokotnik roza barve. Prva toženka tožniku ob ogledu ni napačno pokazala lege območja, kjer bo mogoče zgraditi hišo, in je tožnika seznanila tudi z okvirnim potekom meje. Kupljena parcela tako ima lastnosti, ki jih je tožnik želel, in ni obremenjena s stvarno napako. Ker zatrjevane napake ni, ni niti odgovornosti tožene stranke. Sicer pa tožnik škode zaradi domnevne stvarne napake (npr. da je nepremičnina nižje vrednosti) sploh ni uveljavljal.

Presoja sodišča druge stopnje

10Pritožbeno sodišče pritrdi presoji, da tožnik ni izkazal, da bi v konkretnih okoliščinah zatrjevane stroške lahko uveljavljal kot škodo. Škoda naj bi bila enaka višini stroškov, ki jih je imel tožnik v zvezi z nakupom nepremičnine in po nakupu v zvezi z naknadnim urejanjem nepremičnine. Dejstvo je, da je tožnik s posredovanjem toženk na podlagi veljavne prodajne pogodbe postal formalnopravni lastnik nepremičnine. V takšni situaciji vzročno zvezo neutemeljeno izpeljuje iz tega, kako bi ravnal, če bi toženki pravilno ravnali – da prodajne pogodbe ne bi sklenil. Zatrjevani stroški se ne morejo odražati kot škoda, katere nastanek bi bil v relevantni vzročni zvezi s konkretno zatrjevanimi protipravnimi ravnanji. Ker že navedeno zadošča za zavrnitev odškodninskega zahtevka, se sodišču prve stopnje niti ne bi bilo treba ukvarjati še s presojo protipravnosti posameznih očitanih ravnanj.

Povzetek revizijskih navedb

11Napačna je razlaga, da zato, ker je prodajna pogodba ostala v veljavi, toženki nista mogli ravnati protipravno. Zaradi njunih protipravnih ravnanj je sploh prišlo do podpisa prodajne pogodbe. Na to okoliščino je tožnik ves čas opozarjal, vendar nižji sodišči njegovih navedb nista upoštevali niti izvedli predlaganih dokazov, temveč sta arbitrarno zaključili, da toženki nista ravnali protipravno. Razlogov za stališče, da bi morala biti za obstoj protipravnosti predhodno razveljavljena prodajna pogodba, nižji sodišči ne podata, s čimer sta zagrešili bistveni kršitvi postopka po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP).

12Do sklenitve prodajne pogodbe je prišlo zaradi protipravnih ravnanj toženk, ki svojega dela nista opravili s skrbnostjo dobrega strokovnjaka in nista delovali v tožnikovem interesu, saj ga nista seznanili z bistvenimi lastnostmi prodane nepremičnine. Prva toženka (ki je v očeh tožnika delovala kot zaposlena pri drugi toženki, saj je vsa komunikacija potekala izključno z njo; presoja o neobstoju njene pasivne legitimacije je zato zmotna) je tožniku ves čas zatrjevala, da ima nepremičnina med 1.800 in 2.000 m2 zazidljivega zemljišča (kar izhaja tudi iz 6. člena pogodbe o nakupni ceni) in da bo na njej mogoče zgraditi hišo z bazenom v velikosti med 400 in 500 m2. To se je po sklenitvi pogodbe izkazalo za neresnično. V postopku je skušal dokazati, da na nepremičnini sploh ne more graditi, vendar sodišče njegovim navedbam neutemeljeno ni sledilo. Da na nepremičnini že v času prodaje ni bilo mogoče graditi, izhaja iz dopisa Občine ..., Urada za urejanje prostora, z dne 4. 4. 2017 in elektronske korespondence med pooblaščenci tožnika in vodjo urada A. A. (glej elektronsko sporočilo z dne 21. 6. 2017). Te dokumente je tožniku uspelo pridobiti šele po vložitvi pritožbe. Da jih brez svoje krivde ni mogel prej predložiti, je razvidno iz datumov njihove izdaje. Sodišče prve stopnje je v nasprotju z listinskimi dokazi in zaslišanjem strank, ki so protipravna ravnanja toženk potrjevali, presodilo, da nista ravnali protipravno in da naj bi imela nepremičnina vse lastnosti, ki jih je tožnik želel. Tožnik gotovo ne bi sklenil prodajne pogodbe, če bi vedel, da na nepremičnini ni mogoče graditi. Njegov edini namen je bil v izgradnji nove hiše, kar je bilo toženkama znano. Nižji sodišči sta vprašanje protipravnosti tolmačili ozko in gramatikalno. S tem, ko sta protipravnost presojali le v luči veljavnosti prodajne pogodbe, sta zmotno uporabili materialno pravo, ravnali arbitrarno in posegli v načelo enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave.

13Sodišči zmotno menita, da stroški, ki jih je tožnik utrpel s sklenitvijo pogodbe in v zvezi z ureditvijo nepremičnine, ne morejo pomeniti škode. Če bi toženki ravnali z dolžno skrbnostjo in tožniku predstavili bistvene lastnosti nepremičnine, se tožnik za njen nakup ne bi odločil, posledično pa mu ne bi nastali stroški. Vzročna zveza med protipravnostjo in škodo je nedvomno podana, drugačna presoja pomeni zmotno uporabo materialnega prava. Ker sodišče ne pojasni, zakaj naj bi bilo tožnikovo razlogovanje glede obstoja vzročne zveze napačno, sta podani tudi procesni kršitvi po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

14Pritožbeno sodišče se ni opredelilo do pritožbenih navedb glede naklepa prve toženke. Sodišče prve stopnje je menilo, da o tem ni nobenih dokazov, kar ne drži. Da je ravnala naklepno, izhaja iz dejstva, da je že pred sklenitvijo pogodbe razpolagala s cenitvijo B. B. z dne 25. 5. 2010, ki je vrednost nepremičnine ocenil mnogo nižje, in iz njene izpovedbe v zadevi P 517/2012, da je cenitev B. B. tožniku namerno zamolčala, da bi sebi in C. C. pridobila premoženjsko korist, kot tudi iz njenega zavedanja, da med prodajalci obstajajo določene težave, zaradi katerih je tožniku 26. 9. 2011 napisala, naj pri ogledu nepremičnine poskrbi, da ga nihče ne opazi, saj drugi prodajalci ne smejo vedeti, da se nepremičnina prodaja. Ker se sodišče do tega ni opredelilo, sta podani procesni kršitvi po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

O utemeljenosti revizije

15Revizija je utemeljena.

16V obravnavani zadevi je tožnik zatrjeval, da toženki pri opravljanju svojega dela - nepremičninskem posredovanju nista ravnali s potrebno skrbnostjo. Trdil je, da ga pred podpisom pogodbe nista seznanili z dejanskim stanjem nepremičnine, tj. da ima kupljena parcela namesto želenih 2.000 m2 zazidljivega zemljišča le 440 m2 zazidljivega zemljišča, da mu ni bilo pravilno predstavljeno, na katerem delu parcele je mogoče graditi, da pred sklenitvijo pogodbe nista preverili pravnega in dejanskega stanja nepremičnine, zlasti glede namembnosti zemljišča oziroma ga kot kupca o tem nista jasno in razumljivo obvestili. Nadalje je trdil, da toženki pri sklepanju pogodbe nista varovali njegovih interesov, saj ga nista na primeren način seznanili z vsemi okoliščinami, ki so bile pomembne za njegovo odločitev glede sklenitve prodajne pogodbe. Nista mu razumljivo predstavili tržnih razmer, saj sta razpolagali s cenitvijo B. B., ki je vrednost zemljišča ocenil na 138.372,48 EUR, medtem ko je prodajna cena zanj znašala 600.000,00 EUR. Pri sklepanju pogodbe sta zastopali interese C. C. oziroma lastne interese, o čemer tožnika kot naročitelja nista obvestili, in sta tako grobo kršili načelo nepristranskosti nepremičninskega posrednika. Očital jima je, da sta ravnali protipravno, v nasprotju s skrbnostjo dobrega strokovnjaka kot tudi načelom vestnosti in poštenja. Tako je plačal provizijo in stroške posredovanja nepremičninske agencije, ki je očitno posredovala v njegovo škodo. Če toženki ne bi ravnali protipravno, mu ne bi nastali niti drugi uveljavljani stroški v zvezi z izvedbo notarskega zapisa, dodatnim pravnim zastopanjem, prihodi v Slovenijo in nadaljnjim urejanjem nepremičnine.

17Sodišče druge stopnje je presodilo, da je tožba nesklepčna, saj med zatrjevanim protipravnim ravnanjem toženk in škodo že vzročna zveza ni podana. Kot odločilno je štelo, da je tožnik s posredovanjem toženk sklenil veljavno prodajno pogodbo in postal formalnopravni lastnik nepremičnine. V takšnem položaju naj bi vzročno zvezo neutemeljeno izpeljeval iz tega, kako bi ravnal, če bi toženki ravnali pravilno – da prodajne pogodbe sploh ne bi sklenil.

18Vrhovno sodišče takšni presoji ne sledi. S pogodbo o nepremičninskem posredovanju se nepremičninska družba zaveže, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zaveže, da bo plačal provizijo za posredovanje, če bo pogodba sklenjena (prvi odstavek 13. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju²). Naročitelj opredeli bistvene značilnosti želene pogodbe – tako glede njenih bistvenih sestavin (cena, nepremičnina) kot tudi glede dodatnih želenih značilnosti. Čeprav ima nepremičninska družba pravico do plačila le v primeru, če pride do sklenitve posla,³ ima njeno izpolnitveno ravnanje značilnosti obligacije prizadevanja. Nepremičninska družba se namreč ne zaveže, da bo našla tretjo osebo, ki bo z naročiteljem sklenila pogodbo, temveč da si bo to prizadevala storiti. Ker je njena obveznost v obligaciji prizadevanja, imajo naročiteljevi interesi večji pomen kot pri pogodbah z obligacijo rezultata.⁴ Nepremičninska družba mora ravnati v skladu z naročiteljevimi interesi in posle opravljati tako, da omogoči njihovo uresničitev v največjem možnem obsegu. Naročitelja mora opozoriti na vse okoliščine, ki so pomembne za uresničitev njegovih interesov. Nepremičninska družba ima torej poleg glavne izpolnitvene obveznosti (najti tretjo osebo) tudi druge stranske obveznosti, ki jih mora izpolniti z namenom varovanja oziroma uresničitve naročiteljevih interesov. Naročiteljevi interesi morajo biti vodilo delovanja nepremičninske družbe in so hkrati merilo, ali je bila njena storitev pravilno opravljena.⁵ Nepremičninska družba sicer uspešno opravi posel, ko naročitelj s tretjo osebo, s katero ga je spravila v stik, sklene pogodbo. Vendar pa je njena obveznost pravilno izpolnjena le, če je pri tem ravnala v skladu z naročiteljevimi interesi.⁶ Če je nepremičninska družba pri posredovanju sledila lastnemu interesu oziroma drugemu (na škodo naročitelja) omogočila, da uresniči svoj interes, za takšno nepravilno izpolnitev ni upravičena do posredniškega plačila in do stroškov (850. člen Obligacijskega zakonika - OZ), prav tako pa naročitelju odgovarja za škodo, ki mu zaradi takšne kršitve nastane.⁷ Poleg tega nepremičninska družba ne sme spodbujati ali priporočati sklenitve določene pogodbe samo zato, da bi pridobila pravico do plačila za posredovanje (drugi odstavek 14. člena ZNPosr).

19Glede na povzeta materialnopravna izhodišča revident utemeljeno graja, da presoja, ali sta toženki pogodbo o posredovanju nepravilno izpolnili ter ali mu je iz njunega ravnanja nastala škoda, ni odvisna od veljavnosti prodajne pogodbe. Presoja o morebitni kršitvi pogodbe o nepremičninskem posredovanju bo odvisna od ugotovitev, ali sta toženki upoštevali naročiteljeve interese in pričakovanja ter mu posredovali vse potrebne informacije. Čeprav bi bila prodajna pogodba veljavno sklenjena oziroma je tožniku ne bi uspelo izpodbiti, to nima nikakršnega vpliva na presojo, ali je bila obveznost toženk ravnati skladno z interesi naročitelja pravilno izpolnjena.

20Odločitev, da tožnik ni upravičen do vračila provizije in stroškov, je tako najmanj preuranjena. Tožnik je plačilo provizije sicer opredelil kot škodo, vendar bi morali nižji sodišči njegove navedbe preizkusiti z vidika vseh možnih pravnih podlag. Iz njegovih navedb izhaja, da gre pravzaprav za vprašanje upravičenosti plačila toženk za opravljeno storitev, saj je trdil, da je plačal provizijo in stroške posredovanja nepremičninske agencije, ki je očitno posredovala v njegovo škodo. To v konkretnem primeru pomeni, da za zavrnitev tožbenega zahtevka ne zadošča sklep, da ena izmed predpostavk (vzročna zveza) odškodninske odgovornosti ni podana. Trditve o nepravilni izpolnitvi pogodbe o nepremičninskem posredovanju so namreč, izhajajoč iz spodnje premise, vsebovane v 850. členu OZ, narekovale tudi presojo, ali je druga toženka, ker je delovala v nasprotju s pogodbo, izgubila pravico do plačila. Utemeljenost zahtevka na tej podlagi pa ni odvisna od obstoja predpostavk odškodninske odgovornosti in je podana tudi v primeru, če naročitelju škoda sploh ne nastane.

21Napačno je tudi izhodišče nižjih sodišč, da preostala škoda tožniku ni mogla nastati že zato, ker je bila prodajna pogodba veljavno sklenjena. Pritožbeno sodišče je spregledalo, da interes naročitelja ni vselej in izključno le v sklenitvi veljavne pogodbe s tretjo osebo, temveč ima pri iskanju želene nepremičnine (lahko) tudi druge interese, ki jih mora nepremičninska družba spoštovati, če je z njimi seznanjena oziroma če ti izhajajo že iz splošne ureditve nepremičninskega posredovanja (kot denimo prepoved, da bi nepremičninska družba delovala v lastnem interesu ali interesu druge osebe). Če je naročitelju zaradi nespoštovanja njegovih interesov nastala škoda, nepremičninska družba za takšno škodo odgovarja ne glede na to, ali je bil posel, pri katerem je posredovala, sicer veljavno sklenjen. Nižji sodišči bi morali tako za vsakega od uveljavljanih izdatkov presoditi, ali je nastal kot posledica (zatrjevanega) nespoštovanja tožnikovih interesov ali neodvisno od tega. Šele če tožniku določen strošek ni nastal zato, ker naj bi toženki ravnali v nasprotju z njegovimi interesi oziroma bi mu kot (nespornemu) lastniku kupljene nepremičnine nastal v vsakem primeru, je mogoče zaključiti, da vzročna zveza med zatrjevano kršitvijo in nastalo škodo ni podana. Te presoje pritožbeno sodišče ni opravilo.

Odločitev o reviziji

22Vrhovno sodišče je tako zaradi zmotne uporabe materialnega prava, zaradi katere je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, reviziji ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP). Napotki pritožbenemu sodišču ob ponovnem sojenju so razvidni iz gornje obrazložitve.

O stroških revizijskega postopka

23Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

¹ Zahteval je povrnitev sledečih stroškov: 260,00 EUR in 1.000,00 EUR, ki jih je prvi toženki izročil za stroške, 12.000,00 EUR provizije za nepremičninsko posredovanje, 550,80 EUR stroškov notarja, 10.000,00 EUR stroškov odvetnice D. D. za posredovanje, 5.416,80 EUR plačila podjetju E. za čiščenje terena in 2.974,36 EUR za izdelavo elaborata, pridobitev lokacijske informacije in drugih informacij o parceli, 5.000,00 EUR plačila odvetnici F. F. ter 3.592,00 EUR stroškov, povezanih s prihodi v Slovenijo.
² Ur. l. RS, št. 42/2003, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZNPosr.
³ Primerjaj prvi odstavek 25. člena ZNPosr: Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala.
⁴ N. Plavšak, v: M. Juhart, N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 4. knjiga, GV Založba, 2004, Dodatek k XX. poglavju, str. 615.
⁵ Prav tam, str. 624.
⁶ Prav tam, str. 631.
⁷ Prav tam, str. 635.