850. člen OZ

Predlog se zavrne.

ZNPosr ne omejuje vrste škod, za katere mora biti sklenjeno zavarovanje, nasprotno, določa obveznost zavarovanja odgovornosti za vsakršno škodo, ki bi utegnila nastati naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami na ozemlju Republike Slovenije. 17. točka prvega odstavka 2. člena Splošnih pogojev, ki izključuje odgovornost zavarovalnice za nepremoženjsko škodo, nasprotuje namenu zakonsko predpisanega obveznega zavarovanja odgovornosti za škodo, ki bi utegnila nastati naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami na ozemlju RS (6. člen ZNPosr), zato je ni mogoče upoštevati. Trditve druge toženke, da pri pogodbeni odškodninski odgovornosti nepremoženjska škoda ni pričakovana škoda, niso utemeljene. Mnenja, ali je ob kršitvi pogodbe treba dopustiti zahtevke za povrnitev nepremoženjske škode, so v teoriji sicer deljena. Pritožbeno sodišče meni, da je treba takšne zahtevke dopustiti, saj je v sodobnem življenju sklepanje pogodb, katerih bistveni element je nepremoženjska škoda ali dobrina, čedalje pogostejše. V obravnavanem primeru je tožnica pogodbo o nepremičninskem posredovanju sklenila

Stanovanje v stavbi, ki ni zgrajeno skladno z gradbenim dovoljenjem in zato zanj ni mogoče pridobiti uporabnega dovoljenja, je načeloma lahko manj vredno. Vendar pa tožnica ni uveljavljala škode v višini vrednosti, ki bi jo imelo stanovanje ob sklenitvi pogodbe na trgu, če bi bilo brez napake, in vrednostjo, ki jo je imelo z ugotovljenimi napakami. Tožnica je manjvrednost stanovanja zatrjevala in dokazovala na način, da je zaradi navedene pravne napake pri prodaji stanovanja prejela manjšo kupnino, kot bi jo sicer, če bi prodala stanovanje z urejeno gradbeno dokumentacijo. Prvo sodišče trditvene podlage pravdnih strank ni preseglo. Na tožnici je bilo trditveno in dokazno breme, da izkaže, da je bila nižja kupnina, ki je bila dosežena pri nadaljnji prodaji stanovanja, posledica ugotovljene pravne napake, vendar pa tega dokazni postopek ni potrdil. Ni bistveno, da kupec stanovanja ni potrdil teze prve tožene stranke glede razlogov za znižanje kupnine. Bistveno je, da je kupec izpovedal, da je ponudil nižjo kupnino iz drugih razlogov, in ne zaradi pravne napake stanovanja. Po Splošnih pogojih za zavarovanje poklicne odgovornosti zavarovalnica jamči le za odškodninske za

Sodišče je vezano na trditve strank in zato brez določene trditve ne sme upoštevati nekega dejstva, ki je razvidno iz posameznega dokaza. Z omejevanjem kritja le na določene vrste škode je izničen pomen obveznega zavarovanja, zato takšne omejitve napram oškodovancu ni mogoče upoštevati. Enako velja za odbitno franšizo. Ne gre tožnici odškodnina za sekundarni strah, za katerega je sodišče prve stopnje tožnici prav tako priznalo odškodnino. Če se je tožnica odločila še naprej bivati v hiši, ki je poškodovana zaradi plazu, je s tem privolila tudi v posledice takšnega bivanja. Gotovo morebiten strah ob tem ne more biti strah za življenje, saj sicer tožnica v takšni hiši ne bi živela.

Pogodbo o posredovanju je tožnik nesporno sklenil z drugo toženko, družbo, ki se ukvarja s posredovanjem v prometu nepremičnin, ki jo je zastopala prva toženka kot zakonita zastopnica. Ugotovitve sodišča prve stopnje, da ni dokazal, da bi imela prva toženka z drugo toženko sklenjeno pogodbo o zaposlitvi, tožnik ne izpodbija, kot tudi ne ugotovitve, da je v obravnavanem poslu prva toženka sodelovala kot zakonita zastopnica druge toženke. Ker je tako, je pravilna presoja sodišča prve stopnje, da pasivna legitimacija prve toženke ni podana. Kar se tiče zahtevka za povračilo zneskov provizije in stroškov posredovanja zoper drugo toženko, gre dejansko za vprašanje upravičenosti plačila za opravljeno storitev. Na presojo utemeljenosti zahtevka sama veljavnost kupoprodajne pogodbe ne more vplivati. Posrednik je sicer upravičen do plačila za uspešno opravljeno delo in to pravico načeloma pridobi, ko je sklenjena pogodba, za katero je posredoval (prvi odstavek 846. in prvi odstavek 847. člena OZ), vendar pa v primeru, ko dela v nasprotju s pogodbo oziroma interesi svojega naročitelja, izgubi pravico do posredniškega plačila in do povračila stroškov (850. člen OZ). V tej smeri so bile

Bistven del izpolnitvenega ravnanja tožeče stranke v tem, da je oglaševala nepremičnino za prodajo, s tem iskala interesente za nakup, seznanila toženca s kupcem in ga spravila v stik za pogajanja, v posledici česar je bila med tožencem in kupcem po uspešnih pogajanjih sklenjena prodajana pogodba. Glavni namen posredovanja je bil tako dosežen. Ni dvoma, da je do sklenitve prodajne pogodbe pripeljalo prav posredovanje tožeče stranke. Ker je bila prodajna pogodba sklenjena in plačana kupnina je bila tožena stranka dolžna pogodbo izpolniti in plačati 4 % posredniško provizijo + DDV.

Revident utemeljeno graja, da presoja, ali sta toženki pogodbo o posredovanju nepravilno izpolnili ter ali mu je iz njunega ravnanja nastala škoda, ni odvisna od veljavnosti prodajne pogodbe. Presoja o morebitni kršitvi pogodbe o nepremičninskem posredovanju bo odvisna od ugotovitev, ali sta toženki upoštevali naročiteljeve interese in pričakovanja ter mu posredovali vse potrebne informacije. Tožnik je plačilo provizije sicer opredelil kot škodo, vendar bi morali nižji sodišči njegove navedbe preizkusiti z vidika vseh možnih pravnih podlag. Iz njegovih navedb izhaja, da gre pravzaprav za vprašanje upravičenosti plačila toženk za opravljeno storitev, saj je trdil, da je plačal provizijo in stroške posredovanja nepremičninske agencije, ki je očitno posredovala v njegovo škodo. To v konkretnem primeru pomeni, da za zavrnitev tožbenega zahtevka ne zadošča sklep, da ena izmed predpostavk (vzročna zveza) odškodninske odgovornosti ni podana. Trditve o nepravilni izpolnitvi pogodbe o nepremičninskem posredovanju so namreč, izhajajoč iz spodnje premise, vsebovane v 850. členu OZ, narekovale tudi presojo, ali je druga toženka, ker je delovala v nasprotju s pogodbo, izgubila pravico

Sklenitev pogodbe ni nujno posledica posrednikovega delovanja v ožjem pomenu. Bistveni element izpolnitve pogodbe o posredovanju je, da obstaja med prizadevanjem posrednika in odločitvijo naročitelja t. i. psihološka povezanost. Zato pritožnik s trditvami, da s strani tožeče stranke ponujeni prostori niso izpolnjevali pričakovanj tožene stranke, saj niso imeli pogojev za delovanje fitnesa, ne more uspeti, saj je tožena stranka kljub temu kasneje sklenila najemno pogodbo z najemodajalcem, s katerim ga je spravila v stik tožeča stranka, za te iste prostore.

Obveznost plačila provizije sta pravdni stranki vezali na pogoj sklenitve nadaljnjih dveh posredniških poslov. Ker se kasneje nista dogovorili za tožničino posredovanje pri nakupu dveh stanovanj, se dogovorjeni odložni pogoji ni izpolnil in spremenjeni dogovor o proviziji ni začel učinkovati. Tožnica je upravičena do dogovorjenega plačila za posredovanje pri prodaji hiše v višini 1,8 % prodajne cene nepremičnine.

OZ v 850. čl. res določa, da posrednik, ki dela v nasprotju s pogodbo, izgubi pravico do posredniškega plačila. Vendar pa ni tožena stranka v postopku na prvi stopnji opredelila, katera konkretno naj bi bila po njenem mnenju tista ravnanja tožeče stranke, ki pomenijo ravnanje v nasprotju s pogodbo oziroma, kot je navedlo tudi sodišče prve stopnje, ni ponudila dokazov v smeri, da je tožeča stranka posredovala za osebo, za katero je vedela ali bi morala vedeti, da ne bo mogla izpolniti obveznosti iz sklenjene leasing pogodbe.

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da je med pravdnima strankama sklenjena ustna posredniška pogodba. Da ta velja, kljub določbi 13. čl. ZNPosr, ki določa pisnost pogodbe, je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo z dejstvom, da je bil posredniški posel realiziran v celoti ter z namenom, ki ga je zakonodajalec želel doseči v ZNPosr s predpisano obličnostjo pogodbe.

Posrednik, če ne ravna v skladu s standardom dobrega gospodarstvenika za interese naročitelja, izgubi pravico do posredniškega plačila in do povračila stroškov. Do sklenitve prodajne pogodbe za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, ni prišlo izključno zaradi neustreznega ravnanja tožeče stranke, saj le-ta ni predložila listin, potrebnih za identifikacijo poslovnega prostora oziroma opredelitev ustreznega deleža in za vpis te nepremičnine v zemljiško knjigo.