VSL Sodba I Cpg 394/2017

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Toženi stranki sami nosita svoje pritožbene stroške, dolžni pa sta tožeči stranki v 15 dneh povrniti njene pritožbene stroške v znesku 194,22 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka do plačila.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo vzdržalo v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani opr. št. Plg 56/2014 z dne 18. 8. 2014 (II), toženima strankama pa je še naložilo, da sta dolžni tožeči stranki solidarno povrniti njene pravdne stroške v znesku 257,91 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III).

2Zoper navedeno sodbo sta se pritožili toženi stranki iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču predlagata, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne v ponovno odločanje prvostopenjskemu sodišču oziroma da jo spremeni tako, da samo odloči o zadevi ali sprejme sklep o prekinitvi postopka.

3Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo nasprotovala pritožbenim razlogom in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi. Obe stranki sta priglasili pritožbene stroške.

4Pritožba ni utemeljena.

5V postopku na prvi stopnji ni bilo sporno, da je tožeča stranka zemljiškoknjižni lastnik nepremičnin, za kateri sta bili sklenjeni najemni pogodbi s toženima strankama kot najemnikoma, in da je tožeča stranka pogodbi pravilno sodno odpovedala z enoletnim odpovednim rokom (26. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih-UL SRS št. 18/74). Sodišče prve stopnje je nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, ki ga je izdalo Okrožno sodišče v Ljubljani dne 18. 8. 2014, vzdržalo v veljavi na podlagi ugotovitve, da odpovedi najemnega razmerja ni mogoče pogojevati s povrnitvijo vlaganj v najete prostore.

6Pritožba sodišču prve stopnje sicer utemeljeno očita, da se ni opredelilo do nosilnih ugovornih razlogov toženih strank, ki sta zatrjevali, da sta s sklenitvijo aneksa dne 28.3.1992 (B3) pridobili solastnino na predmetnih nepremičninah in da med strankami ni šlo za čisto najemno razmerje (toženi stranki izpraznitve prostorov nista pogojevali s povrnitvijo vlaganj). Prav tako se ni opredelilo do vprašanja, ali predstavlja vprašanje morebitnega solastništva toženih strank (o katerem že teče pravda v zadevi opr. št. VII Pg 2120/2016) predhodno vprašanje v tem postopku, in ali bi bilo treba v skladu z 206. členom ZPP postopek prekiniti do rešitve predhodnega vprašanja. Ker gre po oceni pritožbenega sodišča za materialnopravna oz. procesna vprašanja, je nanje odgovorilo pritožbeno sodišče.

7Med strankami je torej v prvi vrsti sporna pravna narava njunega razmerja, ali gre za najemno pogodbo, ali kot trdita toženi stranki, za t.i. javno-zasebno partnerstvo oz. pogodbo o priznanju solastništva toženih strank. Osnovno pravilo razlage pogodb obligacijskega prava je urejeno v prvem odstavku 82. členu Obligacijskega zakonika (OZ), da se določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo. Gre za osnovno, preprosto, zdravo razumsko pravilo logičnega razlogovanja (če zgleda kot mačka in mijavka kot mačka, je zagotovo mačka). To velja tako za ime kot za vsebino pogodbe. Pogodba torej, ki se imenuje najemna pogodba, in ki je po vsebini najemna pogodba (s katero se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, najemnik pa mu bo za to plačeval najemnino-587. člen OZ), je najemna pogodba. Najemni pogodbi, ki ju je pravni prednik tožeče stranke sklenil s toženima strankama, imata vse bistvene značilnosti najemnih pogodb, zato toženi stranki s trditvijo, da stranke niso sklenile najemnih pogodb, pač pa nekaj drugega, ne moreta uspeti. Tudi sporni aneks z dne 28.3.1992 (B3) ni spremenil osnovne pravne podlage sklenjenih najemnih razmerij (lahko pa je kaj dodal).

8Trditvam toženih strank, da ni šlo za „čisto“ najemno razmerje, pač pa za solastništvo, t.j. nekakšno mešano razmerje, katerega vsebine toženi stranki niti nista konkretneje pojasnili, ni mogoče slediti do mere, ki bi sklenjenim pogodbam vzel naravo najemnih pogodb. Čim pa je obstoj najemnih pogodb ugotovljen, najemodajalcu ni mogoče odvzeti pravice, da uveljavi odpoved najemne pogodbe in zahteva izpraznitev najetih prostorov. Odločitev sodišča prve stopnje je bila iz tega razloga pravilna, saj je tožeča stranka dokazala pravni temelj svojega zahtevka, toženi stranki pa tega temelja nista uspeli izpodbiti.

9Iz navedenih razlogov je tudi zmotno pritožbeno stališče, da je vprašanje, ali sta toženi stranki (med izvrševanjem najemnega razmerja) postali solastnici nepremičnin, ki jih zasedata oziroma imata v posesti na podlagi najemnih pogodb, predhodno vprašanje v tem postopku. 13. člen ZPP določa, da, kadar je odločba sodišča odvisna od predhodne rešitve vprašanja, ali obstaja kakšna pravica ali pravno razmerje, pa o njem še ni odločilo sodišče ali kakšen drug pristojen organ, lahko sodišče samo reši to vprašanje, če ni s posebnimi predpisi drugače določeno. Pravni temelj in predmet tega spora je odpoved najemnega razmerja, ki se mu, kot že povedano, toženi stranki ne moreta upirati. Svojo pravico do uporabe in posesti nepremičnin zatrjujeta na povsem drugem pravnem temelju (pridobitvi solastnine na podlagi 3. točke aneksa B3). Drži, da ima solastnik pravico imeti stvar v posesti in jo rabiti, vendar omejeno, skupaj z drugimi solastniki, sorazmerno svojemu idealnemu deležu in ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov (66. člen Stvarnopravnega zakonika). Pravica posesti in rabe stvari solastnika torej ni enaka pravici rabe najemnika ne po obsegu ne po vsebini. Za uveljavitev in izvrševanje pravice solastnikov do posesti in rabe stvari je potreben njihov medsebojni dogovor.

10Vprašanje, ali imata toženi stranki morda pravico imeti nepremičnino v posesti na podlagi drugega pravnega temelja, zato ni predhodno vprašanje v tem sporu. Pravico do souporabe predmetnih nepremičnin bosta pridobili povsem samostojno šele v primeru, ko bo njunemu tožbenemu zahtevku na ugotovitev solastnine pravnomočno ugodeno. V nobenem primeru pa usoda najemnega razmerja ni odvisna od odločitve o morebitni solastnini toženih strank. V postopku izpraznitve poslovnega prostora zaradi odpovedi najemnega razmerja tudi ni mogoče zavarovati zahtevka oziroma pravice do uporabe solastniškega dela nepremičnine.

11Iz navedenih razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo, saj tudi ni našlo razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti (350. člen ZPP). Zaradi neuspeha s pritožbo toženi stranki sami nosita svoje pritožbene stroške, dolžni pa sta tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka, ki jih je sodišče odmerilo v višini nagrade za pritožbeni postopek 139,20 EUR, 20,00 EUR materialnih stroškov in 22 % DDV.