VSRS Sodba II Ips 49/2010

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti 335,98 EUR stroškov revizijskega postopka v roku 15 dni.

1Sodišče prve stopnje je razsodilo, da Mestna občina Ljubljana (v nadaljevanju MO) odpoveduje najemno pogodbo, sklenjeno s toženko 9.3.1993, in aneksa k tej pogodbi z dne 13. 7. 1993 ter 19. 12. 1994, katerih predmet je eno in pol sobno stanovanje številka 1 v pritličju stanovanjske stavbe K. 2, izmere 48,46 m2, s pripadajočimi pomožnimi prostori (shrambo, atrijem in garažo) in da je zato toženka dolžna stanovanje in pomožne prostore izprazniti in jih tožeči stranki izročiti v 91 dneh.

2Sodišče druge stopnje je toženkini pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo.

3Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 90/2009 z dne 8. 10. 2009 (MOL) dopustilo revizijo glede vprašanja, ali predstavlja stanovanje, ki se odda (ga odda lokalna skupnost) na podlagi javnega razpisa, a je dostopno le za določen krog oseb, tržno ali službeno stanovanje v smislu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1).

4Tožeča stranka je vložila revizijo iz revizijskega razloga zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga razveljavitev sodbe pritožbenega sodišča in vrnitev zadeve temu sodišču v ponovno odločitev. Navaja, da je pritožbeno sodišče o zadevi tokrat odločalo drugič. Prvič je zavrnilno sodbo sodišča prve stopnje zavrnilo na podlagi stališča, da sprememba najemnega razmerja, sklenjenega za določen čas, v razmerje, sklenjeno za nedoločen čas, v primeru oddaje službenega stanovanja ne pomeni spremembe najema in poudarilo, da je potrebno upoštevati določbe Pravilnika o oddaji občinskih stanovanj v najem. V ponovljenem postopku je sodišče prve stopnje tem stališčem sledilo in zahtevku ugodilo, pritožbeno sodišče pa je sodbo spremenilo in tožbeni zahtevek zavrnilo in sicer zato, ker se je oprlo na Pravilnik o dodeljevanju kadrovskih in službenih stanovanj MO ter o zamenjavi stanovanj MO z dne 14. 5. 1996, ki loči kadrovska in službena stanovanja, pri čemer naj bi bilo sporno stanovanje kadrovsko stanovanje, za katerega se plačuje profitna najemnina in je torej tržno stanovanje, to pa pomeni, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati iz razloga, da je najemnica lastnica primernega stanovanja v isti stavbi in za najeto sporno stanovanje plačuje nižjo najemnino kot najemniki neprofitnih stanovanj. Ugotovitev pritožbenega sodišča, da plačuje tržno najemnino, je napačna. Zgoraj navedenega pravilnika, sprejetega leta 1996, pritožbeno sodišče ne bi smelo uporabiti, saj je bilo v času sklenitve najemne pogodbe z aneksi v veljavi Pravilnik o dodeljevanju občinskih stanovanj v najem iz leta 1992, po katerem je bilo dovoljeno službeno stanovanje oddati v najem le osebam, ki niso razpolagale z lastnim stanovanjem in niso mogle rešiti svojega stanovanjskega problema. Sprejet je bil na podlagi SZ, ki je v 4. členu določal vrste najemnih stanovanj (profitna, službena, neprofitna in socialna); službena stanovanja je v najem oddajal delodajalec. Izrecno je bilo določeno, da lastnik opredeli vrsto stanovanja v najemni pogodbi. SZ-1 je (v 83. členu) vrste najemnih stanovanj določil drugače (neprofitna, profitna oziroma tržna najemna stanovanja, službena najemna stanovanja in namenska najemna stanovanja, namenjena upokojencem in drugim). Pravilnika iz leta 1996 sodišče druge stopnje ne bi smelo uporabiti tudi zato, ker v času odločanja ni več veljal, saj je bil v letu 1999 sprejet nov pravilnik, ki je veljal do leta 2007, ko je bil razveljavljen s sedaj veljavnim Pravilnikom o dodeljevanju službenih stanovanj MO v najem. Ta (zadnje naveden) pravilnik ne loči več med službenimi in kadrovskimi stanovanji, temveč govori le še o službenih stanovanjih. Določa, da se službeno stanovanje odda za neprofitno najemnino do določenega cenzusa, če je ta cenzus presežen, pa se najemnina določi v višini tržne najemnine, z ustreznimi sklepi. Izrecno je določeno tudi, da se najemna pogodba za službeno stanovanje lahko odpove iz krivdnih razlogov po zakonu. Vrhovno sodišče je zavzelo stališče, da je treba v konkretnem primeru odločiti, ali sporno stanovanje predstavlja tržno stanovanje v smislu SZ-1. Tožeča stranka je prepričana, da ne. Tržno najemno stanovanje je pač le stanovanje, ki se oddaja prosto na trgu, najemnina pa se obliku glede na zakonitosti trga. Odda ga lahko le fizična oseba (zasebnik) ali pravna oseba (podjetje). Sporno stanovanje ni tržno, saj se oddaja v najem pod pogoji, ki veljajo za službena stanovanja: oddaja se na podlagi javnega razpisa in je dostopno le določenemu krogu oseb, oddaja ga lokalna skupnost, najemnina pa je točno določena na podlagi SZ-1 in veljavnih pravilnikov najemodajalca. Da ne gre za tržno najemnino potrjuje dejstvo, da je toženka v času vložitve tožbe v novembru 2005 za stanovanje plačala 65,16 EUR, medtem ko znaša neprofitna najemnina 169,58 EUR, vprvih treh mesecih leta 2009 pa je toženka plačevala mesečno 81,47 EUR, medtem ko je znašala neprofitna najemina za navedeno stanovanje 228,32 EUR mesečno. Ker gre torej za službeno stanovanje, je bilo materialno pravo uporabljeno zmotno, zato je treba ob dejstvu, da je toženka lastnica primernega stanovanja površine 78,56 m2 v stavbi v Ljubljani, K. 3, izpodbijano sodbo spremeniti ali razveljaviti. Toženkine trditve, da ni lastnica drugega stanovanja in da je stanovanjsko hišno na G. odsvojila, so neresnične.

5Toženka je na revizijo odgovorila in Vrhovnemu sodišču predlagala, naj jo zavrne. Opozarja, da revizijske trditve glede višine najemnine, s katero poskuša tožeča stranka omajati argumente pritožbenega sodišča, pomenijo prekoračitev okvira dopuščene revizije, poleg tega pa so tudi neizkazane. Povsem pa tožeča stranka zanemari vsebino najemne pogodbe, ki jo je pripravila sama in jo je treba skladno z določbo 100. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) razlagati v toženkino korist. V času sklenitve najemne pogodbe in aneksov je SZ določal štiri kategorije najema; kot službeno je bilo opredeljeno tisto stanovanje, ki ga je zaradi zadovoljevanja službenih potreb oddal delodajalec. Takrat veljaven pravilnik tožeče stranke kategorij najema ni določal in je bilo treba uporabiti SZ. Na to kaže okoliščina, da se pravilnik v uvodu sklicuje na 4. člen SZ. Iz osnutka stanovanjskega programa Občine Ljubljana Šiška za leto 1992, ki ga je toženka iz opravičenih razlogov predložila šele s pritožbo, je razvidno, da bo potrebno v najemnih pogodbah, s katerimi se bodo dodeljevala nova prazna stanovanja, kakršno je bilo sporno stanovanje, opredeliti tudi vrsto najema; to pomeni, da je občina v lastnem programu določila možnost oddaje stanovanj kot profitnih. Med strankama je nesporno, da toženka ni bila nikoli zaposlena pri tožeči stranki, pač pa je bila vse do upokojitve zaposlena pri Vrhovnem sodišču Republike Slovenije. S tem, ko je tožeča stranka s pravilnikom in javnim razpisom določila krog upravičencev do najema stanovanja, stanovanj, ki so bila predmet javnega razpisa, ni opredelila za službena. Sicer pa tudi kriteriji v razpisu niso bili skladni z zakonsko opredelitvijo službenega stanovanja. Iz najemne pogodbe z dne 2. 3. 1993 jasno izhaja, da je stanovanje razvrščeno v kategorijo profitnih stanovanj, kar je skladno z določbo 41. člena SZ, po kateri je določitev vrste najema po kategorijah stanovanj obvezna sestavina najemne pogodbe. Časovna omejitev najema za čas delovnega razmerja sama po sebi ne opredeljuje stanovanja kot službenega, poleg tega pa je s spremembo pravilnika in podpisom aneksa z dne 19. 12. 1994 odpadla tudi ta omejitev. Okoliščina, da je prosilec za najem stanovanja imel v lasti primerno stanovanje, je predstavljala oviro za sklenitev najemne pogodbe, ne pa tudi odpovednega razloga, če je najemnik stanovanje pridobil v last po sklenitvi najemne pogodbe. Očitek, da je pritožbeno sodišče svojo odločitev nedovoljeno oprlo na pravilnik iz leta 1996 je neutemeljen, saj sklicevanje na njegove določbe pomeni le dodaten argument za sprejeto odločitev. Profitno, oziroma po terminologiji sedaj veljavnega zakona tržno stanovanje, je tisto, ki se prosto oddaja na trgu. Na tak način ga je pridobila tudi toženka. Okoliščina, da je tožeča stranka določila krog upravičencev in jih izbrala z javnim razpisom, ne nasprotuje definiciji tržnega stanovanja. Tako kot vsak najemodajalec tržnega stanovanja lahko prosto izbira najemnika, je to izbiro tožeča stranka storila s tem, da je določila krog upravičencev, ki jim želi oddati stanovanje. Sama je določila višino najemnine. Ta je očitno kazala na profitno oziroma tržno najemnino. Omejitve, da bi profitna stanovanja lahko oddajale le fizične osebe in gospodarske družbeni, v zakonu ni. V popolnoma identičnem primeru, kot je toženkin, je tožeča stranka sklenila pogodbo in aneks z A. A. in med slednjo in tožečo stranko nikoli ni bilo spora o tem, da gre za profitno stanovanje.

6Revizija ni utemeljena.

7Bistvene dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, ki na pritožbeni stopnji niso bile ovržene, so:

- Občina Ljubljana Šiška je B. B., takrat delavki ... sodišča, z najemno pogodbo z dne 8. 3. 1993 oddala v najem stanovanje v Ljubljani, K. 2, s pomožnimi prostori za določen čas - za čas trajanja delovnega razmerja¹;

- stanovanje je bilo v najemni pogodbi razvrščeno v kategorijo profitnih stanovanj;²

- glede najemnine je bilo določeno, da ima lastnik pravico "pobirati" skladno z zakonom in Pravilnikom o dodeljevanju občinskih stanovanj v najem;

- z aneksom k najemni pogodbi z dne 19. 12. 1994 je bilo najemno razmerje transformirano v najem za nedoločen čas³, najemnina pa je bila določena v višini 2,5 DEM na kvadratni meter;⁴ v ostalem je ostala najemna pogodba nespremenjena;

- v najemni pogodbi okoliščina, da je najemnik lastnik drugega primarnega stanovanja ali hiše, ni določena kot odpovedni razlog.

8SZ, ki je veljal ob sklenitvi pogodbe in aneksa, je službeno stanovanje v 4. členu definiral kot stanovanje, ki ga delodajalec namenja za oddajo zaradi zadovoljevanja službenih potreb. V 40. členu je določal, da je mogoče najemno pogodbo za službeno stanovanje skleniti za določen čas, v 53. členu pa je kot krivdni odpovedni razlog določal prenehanje delovnega razmerja pri lastniku stanovanja, če je ta delodajalec. Lastništvo stanovanja po SZ ni odpovedni razlog za službeno stanovanje.

9Po SZ-1, ki je veljal v času sojenja, so v 83. členu vrste najemnih stanovanj opredeljene drugače kot v SZ⁵, bistvena razlika glede odpovedi najema službenega stanovanja pa je v 105. členu: službeno stanovanje je mogoče odpovedati, če ima najemnik v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo. Ta določba je tudi razlog, da se skozi ves postopek kot ključno vleče vprašanje "statusa" spornega stanovanja. Pritožbeno sodišče je v zvezi s tem vprašanjem sprejelo stališče, da je bilo stanovanje toženki dodeljeno kot službeno, da pa je tožeča stranka s pravilnikom v letu 1996 ločila službena stanovanja in kadrovska stanovanja, po tem pravilniku pa sporno stanovanje ni več službeno, torej ni več vezano na delovno razmerje pri ... sodišču, to pa pomeni, da je profitno in profitnega stanovanja ni mogoče odpovedat zaradi lastništva drugega stanovanja.

10Vprašanje, ali stanovanje, ki se odda na podlagi javnega razpisa, a je dostopno le določenemu krogu oseb, predstavlja tržno stanovanje ali službeno stanovanje v smislu določb SZ-1, za odločitev v konkretnem sporu ni bistvenega pomena. Najemna pogodba, ki jo tožeča stranka odpoveduje s tožbo, je bila namreč sklenjena v času veljavnosti prejšnjega zakona (SZ), po katerem okoliščina, da je imel najemnik v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo ni predstavljala odpovednega razloga.

11Poleg v prejšnji točki navedenega je pomembna vsebina dogovora pogodbenih strank in ne opredelitev vrste najema (še posebej ne za nazaj in podlagi sedaj veljavnega zakona, ki je prav v zvezi s tem pomembno drugačen od zakona, veljavnega v času sklenitve sporne pogodbe). Opredelitev vrste najema je sicer obvezna vsebina najemne pogodbe, od vrste najema pa je lahko odvisno trajanje najema, višina najemnine in odpovedni razlogi. Toda navedba vrste najema v najemni pogodbi ne zadošča; v njej je treba izrecno opredeliti vse prej navedene elemente. In ta opredelitev je ključna.

12V konkretnem primeru je bilo po pogodbi in aneksu toženki stanovanje oddano za profitno najemnino in za nedoločen čas. Ti pogoji se zaradi kasnejših sprememb zakona in podzakonskih aktov tožeče stranke ne morejo spremeniti. To pa pomeni, da sedanja opredelitev vrste najema ni ključnega pomena. Če so se po sklenitvi pogodbe spremenile okoliščine, bi tožeča stranka lahko uveljavljala zahtevke iz naslova spremenjenih razmer ali uskladitev najemnine.

13S trditvami, ki se nanašajo na uporabo pravilnika iz leta 1996 in na višino najemine, je v reviziji presežen obseg dopuščene revizije in jih Vrhovno sodišče zato ni upoštevalo.

14Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP.

---------------

¹ 4. člen pogodbe: najemna pogodba je sklenjena za čas trajanja delovnega razmerja v skladu s 3. členom Pravilnika o dodeljevanju občinskih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 59/92). Iz spisa je razvidno, da se je toženka upokojila leta 2002.

² 3. člen pogodbe: lastnik in najemnik ugotavljata, da je stanovanje razvrščeno v kategorijo profitnih stanovanj.

³ 1. člen aneksa: spremeni se 4. člen najemne pogodbe tako, da se glasi: najemno razmerje se sklene za nedoločen čas.

⁴ 2. člen aneksa.

⁵ Neprofitno, tržno, službeno in stanovanje za institucionalno varstvo.