4. člen SZ-A

Sporazum in najemno pogodbo je treba obravnavati kot celoto, saj je najemna pogodba izpeljava sporazuma. Sklicevanje tožeče stranke na določila SZ-1 o vrsti stanovanj je materialnopravno zmotno, saj v času sklepanja sporazuma in najemne pogodbe SZ-1 še ni bil sprejet. Sporazum in najemna pogodba sta morala biti sklenjena skladno z določili takrat veljavnega SZ.

Odločilnega pomena je, ali je razmerje med pravdnima strankama, nastalo na podlagi sporazuma 18. 3. 1992 in najemne pogodbe 1. 10. 1998, neprofitno najemno razmerje v smislu SZ-1. Najemne pogodbe ni mogoče obravnavati povsem izolirano in neodvisno od predhodnega sporazuma, zato je materialnopravno zmotno apriorno zanikanje pomembnosti predhodnih dogovorov med strankama. Očitno je bila končni rezultat dogovorov prav dne 1. 10. 1998 sklenjena najemna pogodba, zato bi pravo naravo razmerja med pogodbenima strankama pokazala ocena in vrednotenje vseh okoliščin, ki so pripeljale do sklenitve te pogodbe, ne pa le golo sklepanje, da gre za neprofitno najemno razmerje, ker je tako zapisano v pogodbi in da drugačna presoja, upoštevajoč tudi pravilo o popolnosti listine in načelo enakosti, ni dopustna. V obravnavanem primeru bi se utegnilo izkazati, da kljub drugačni opredelitvi najema in dogovorjeni višini najemnine v višini neprofitne najemnine ne gre za neprofitno najemno razmerje, zaradi česar za odpoved tega razmerja tudi ne bi prišel v poštev razlog iz petega odstavka 103. člena SZ-1. Toženkin položaj v takem primeru ne bi bil privilegiran, ampak bi bil lahko zaradi pomembnih

Lastništvo stanovanja po SZ ni odpovedni razlog za službeno stanovanje. V konkretnem primeru je bilo po pogodbi in aneksu toženki stanovanje oddano za profitno najemnino in za nedoločen čas. Ti pogoji se zaradi kasnejših sprememb zakona in podzakonskih aktov tožeče stranke ne morejo spremeniti. To pomeni, da sedanja opredelitev vrste najema ni ključnega pomena.

Najemne pogodbe za tržno najemno stanovanje ni možno odpovedati iz razloga po 5. odst. 103. člena SZ-1 (2. odst. 105. člena SZ), torej iz razloga, ker ima najemnik v lasti primerno stanovanje.

Solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov. Potrebno je izkazati korist na strani tistega, ki solastno stvar uporablja ter prikrajšanje na strani tistega, ki solastne stvari ne uporablja. Prikrajšanje ima lahko različne izraze. Lahko predstavlja izgubo določene pravice, plačilo določenega denarnega zneska, zmanjšanje pravice na določeni stvari, povečanje dolga ali bremena, nastanek novih obveznosti ali povečanje obstoječih, lahko pa je tudi v zmanjšanju vrednosti stvari, ki je posledica njene neupravičene uporabe. Na drugi strani pa ni pomembno ali za obogatenega pridobitev oziroma uporaba stvari pomeni objektivno korist oziroma ali bi se s stvarjo lahko okoristil, pa je to iz kakršnegakoli razloga opustil. Pomembna je predvsem korist, ki bi jo obogateni lahko imel od uporabljene stvari. Profitno stanovanje je tisto stanovanje, ki ga lastnik oddaja zaradi pridobivanja profita; neprofitno stanovanje pa tisto, ki je zgrajeno oziroma oddano na način iz drugega odstavka 93. člena tega zakona, torej s strani neprofitne stanovanjske organizacije.

Čeprav SZ prejšnjih stanovanjskih pogodb ni razveljavil, je stanovanjska najemna razmerja uredil na novo in drugače, kot so bila urejena po ZSR. Pri tem je upošteval pridobljene pravice prejšnjih imetnikov pravice do uporabe stanovanja. SZ sicer ne določa izrecno, da bi bilo treba obstoječe pogodbe o začasni uporabi uskladiti z določbami tega zakona. Ne glede na to pa je treba upoštevati, da so stanovanjska razmerja po svoji naravi trajna, zato je treba posamezne institute stanovanjskega prava prilagoditi novim predpisom. Z uveljavitvijo SZ se je tako tudi za toženko kot imetnico pravice do začasne uporabe hišniškega stanovanja prejšnja pravica uporabe spremenila v pravico iz najemnega razmerja (primerjaj z 2. alinejo 2. odstavka 4. člena SZ). To pomeni, da je bilo treba obstoječe pogodbeno stanovanjsko razmerje (to je pravice tožnika kot lastnika stanovanja in toženke kot prejšnje imetnice pravice do začasne uporabe stanovanja) prilagoditi določbam SZ.

Novela SZ (Ur.l. RS, št. 21/04) je v 125. členu predvidela, da imajo najemniki - prejšnji imetniki stanovanjske pravice - pravico do odkupa stanovanja, ki je bilo vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu, po treh modelih (3., 4. in 5. odstavek 125. člena SZ). Tožeča stranka s predmetnim tožbenim zahtevkom uveljavlja varstvo domnevno kršene materialne pravice iz 5. odstavka SZ. Ustavno sodišče RS je z odločbo z dne 25.11.1999, št. U-I-268/96 (Ur.l. RS, št. 1/2000) razveljavilo 5. in 7. odstavek ter prvi stavek 8. odstavka 125. člena SZ. To ima v skladu s 44. členom Zakona o ustavnem sodišču (Ur.l. RS, št. 15/94) za posledico, da se razveljavljene določbe ne uporabljajo za razmerja, nastala pred dnem, ko je razveljavitev začela učinkovati, če do tega dne o njih še ni bilo pravnomočno odločeno.

Določba 157. člen SZ ne pride v poštev v primerih, ko je nekdo bodisi iz krivdnih bodisi iz nekrivdnih razlogov nehal opravljati hišniška dela po po uveljavitvi tega zakona.

"Službeno stanovanje" je pravni standard, ki mu mora sodišče dati konkretno vsebino upoštevaje določbo 4. člena SZ. Pri tem ni odločilno, kako je bilo stanovanje opredeljeno v času veljavnosti Zakona o stanovanjskih razmerjih.

Ker tožeča stranka zatrjuje, da je toženec nezakonito v stanovanju, tožena stranka pa je dokazala, da se je v stanovanje vselila z dovoljenjem upravnika tožeče stranke in da plačuje ustrezno najemnino, je nepopolno ugotovljeno dejansko stanje za ugoditev tožbenemu zahtevku po 58. členu SZ.

S tem, ko je drugotožena stranka kot upravljalec stanovanjskega sklada v lasti ustanovitelja oziroma prvotožene stranke (65. člen ZZ), sklenila s tožnikom, ki mu je bila s sklepom njenega organa naložena izpraznitev stanovanja, najemno pogodbo za določen čas in za neprofitno najemnino, zagotovo ni kršila njegove interese. Pogodbe se sklepajo, da bi se z njimi dosegli učinki oziroma posledice, ki jih pogodbeniki hočejo. Navedena pogodba pa dosega natanko tisti rezultat, ki ga je tožnik s svojo prošnjo za podaljšanje izselitvenega roka hotel, zato je ni upravičen izpodbijati. Enaki razlogi veljajo tudi glede revizijske navedbe, da predstavlja obravnavana najemna pogodba razpolaganje v nasprotju z interesi delavcev zavoda in da je zato v nasprotju z določilom 65. člena ZZ. Z metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih, so določene vse kalkulativne osnove za izračun najemnine. Tožnikovo kasnejše spoznanje, da bi prišlo po uveljavitvi SZ, v primeru, če sklepa svojega delodajalca o prenehanju stanovanjskega razmerja ne bi spoštoval in se ne bi izselil, pa tudi ne zaprosil za podaljšanje roka izselitve, do legalizacije njegovega protipravnega položaja (kar je pravzap

Po določbi III. odst. 65 člena Zakona o zavodih je potrebno šteti kot službeno stanovanje tudi tisto, ki ga lastnik - soustanovitelj zavoda odda v najem za osebne potrebe delavca zavoda. Lastnik stanovanja zato lahko odpove najemniku, ki stanuje v službenem stanovanju najemno pogodbo tudi, če mu je pri zavodu prenehalo delovno razmerje.

Po 57. členu SZ je mogoče določiti najemnika stanovanja samo na najemnem stanovanju (2. odst. 4. čl. SZ), ne pa tudi na lastnem stanovanju (1. odst. 4. čl. SZ). Za nepravdni postopek za določitev najemnika stanovanja je zato predhodno vprašanje, ali bo bivši imetnik stanovanjske pravice uspešno uveljavil svoj zahtevek za odkup stanovanja, o katerem teče pravda.