VSK Sklep Cpg 135/2017

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

1Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek ter odločilo, da mora tožeča stranka v 15-ih dneh povrniti toženi stranki pravdne stroške v znesku 8.140,84 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od nastopa zamude do plačila.

2Zoper to sodbo se je iz vse pritožbenih razlogov po svojem pooblaščencu pritožila tožeča stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja, da je tožeča stranka od pogodbe odstopila iz razloga neizpolnitve. Obramba tožene stranke v smislu prekluzije odstopnega upravičenja zaradi nepravočasne navedbe pravne kvalifikacije odstopnega razloga je zmotna. Odstop od pogodbe je temeljil na istih dejstvih, da toženka svojega dela obveznosti, to je prenosa lastninske pravice na nepremičninah, ni izpolnila. Sodišče prve stopnje bi moralo uporabiti splošni institut neizpolnitve prodajne pogodbe. Šele konec leta 2012, ko je bila odločba Ministrstva za okolje vročena tožeči stranki, je bilo znano, da tožena stranka ne bo uspela urediti prenosa lastninske pravice na toženo stranko na predmetu prodajne pogodbe. Tožena stranka nikoli ni izstavila zk dovolila, ki bi bilo sposobno za vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi. Sodišče v dokaznem postopku ni izvedlo dokazov s postavitvijo izvedenca gradbene in finančne stroke ter z zaslišanjem zakonitih zastopnikov pravdnih strank. Sodišče ni obrazložilo, kateri dokazi s točno določenimi dejstvi niso primerni. Pravno zmotno je stališče sodišča prve stopnje, da bi morala tožeča stranka uveljavljati jamčevalne zahtevke, če pa pred tem še ni prejela izpolnitve. Sodišče prve stopnje je zmotno uporabilo materialno pravo, ko je presojalo razmerje skozi pravne napake. Neživljenjsko in v nasprotju s pravilno uporabo materialnega prava je tudi odločitev sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni izkazala vlaganj. Tožeča stranka je v tej zvezi podala konkretizirane navedbe in predlagala sodišču prve stopnje, da postavi sodnega izvedenca, ki bi ugotovil višino povečanja vrednosti nepremičnine. Izpolnitev je bila ob sklenitvi pogodbe mogoča, kasneje pa je postala nemogoča. Potreba bi bilo uporabiti tudi določbe o dvostranskih oziroma vzajemnih pogodbah (členi 116. in 117. Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju: OZ).

3Tožena stranka je po svojem pooblaščencu podala odgovor na pritožbo in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Priglasila je tudi stroške pritožbenega postopka.

4Pritožba tožeče stranke je utemeljena.

5Nobenega dvoma ni, da sta pravdni stranki 12.3.2008 sklenili Prodajno pogodbo (priloga A2 spisa), na podlagi katere je tožnik od toženca kupil poslovni prostor s parcelno št. 1 k.o. N. in dvorišči s parcelno št. 2 in 3 k.o. N. za ceno 450.000,00 EUR. Prav tako ni sporno, da v času sklenitve omenjene pogodbe nepremičnine, ki so bile predmet prodaje, še niso bile vpisane v zemljiško knjigo, v teku (na predlog tožene stranke) pa sta bila geodetski postopek o evidentiranju spremembe podatkov o parcelnih številkah v zemljiškem katastru in zemljiškoknjižni postopek poočitve glede nepremičnin (izbris nepremičnin 4 in 5 k.o. N.,ki prenehajo zaradi združitve ali delitve, in vpis novih nepremičnin 6, 1, 2 in 3 k.o. N., ki nastanejo zaradi združitve ali delitve). Sodišče prve stopnje je prav tako pravilno ugotovilo, da je tožeča stranka svojo glavno pogodbeno obveznost s plačilom dogovorjene kupnine opravila 30.4.2008, tožena stranka pa svoje pogodbene obveznosti (da zagotovi, da se pri nepremičninah, ki jih je prodala tožeči stranki, vpiše v zemljiški knjigi lastninska pravica na ime tožeče stranke) ni izpolnila. V zemljiškoknjižnem postopku poočitve (sklep Okrajnega sodišča v Novi Gorici - priloga B3) je bilo namreč pravnomočno ugotovljeno, da pogoji poočitve (parcelacijo na podlagi odločb GURS, OGU N. z dne 18.10.2007 in 15.1.2008) niso izpolnjeni, ker pri novih nepremičninah ni vpisan enak osnovni položaj, kot je bil vpisan pri izbrisanih nepremičninah, in vse izvedene pravice in pravna dejstva, ki so bila vpisana pri osnovnem položaju izbrisanih nepremičnin (peti odstavek 115. člena Zakona o zemljiški knjigi - v nadaljevanju: ZZK-1). Glede na to (šesti odstavek 115. člena ZZK-1) je pristojni geodetski organ izdal tudi dokončno odločbo o ničnosti prej omenjenih odločb GURS OGU N.. Iz tega razloga tožeča stranka ni uspela tudi z zemljiškoknjižnim predlogom (v zemljiškoknjižnim postopku pred Okrajnim sodiščem v Novi Gorici - priloga B4) za vpis lastninske pravice pri nepremičninah, ki so bil predmet omenjene prodaje, na ime tožeče stranke, saj te nepremičnine v zemljiški knjigi niso bile evidentirane in zato predlagani vpis ni bil dovoljen. Tožena stranka torej ni pravilno izpolnila svoje obveznosti, saj ni zagotovila, da tožeča stranka kot kupec ne nepremičninah, ki so bile predmet prodaje, pridobi lastninsko pravico.

6Seveda pa bi morala tožena stranka tožeči stranki tudi zagotoviti, da je pravno stanje stvari (nepremičnin, ki so predmet prodaje) takšno, da stvar, ki je predmet prodaje, ni predmet drugih pravic oziroma pravnih dejstev, ki omejujejo uresničevanje lastninske pravice na stvari; upoštevaje ob tem, da kupec ni privolil, da bi vzel (kupil) obremenjeno stvar (prvi odstavek 488. člena OZ). Nobenega dvoma ni, kot je to pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, da v konkretnem primeru tožnik ni privolil, da bi kupil nepremično premoženje, obremenjeno s pravno napako. Velja tudi, da je predmet prodaje stvar, ki ni predmet drugih pravic ali pravnih dejstev, ki omejujejo uresničevanje lastninske pravice na stvari, razen če sta se pogodbeni stranki s pogodbo izrecno dogovorili za drugačno pravno stanje stvari¹, pravno pomembno pa je, da mora biti pravno stanje stvari ustrezno takrat, ko začne učinkovati prodajalčev razpolagalni pravni posel, to je takrat, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme primeren in popoln zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca². Takšnega predloga (stvarne pravice se pridobijo s trenutkom začetka učinkovanja vpisa v zemljiško knjigo, pri čemer vpisi pravic v zemljiški knjigi učinkujejo od trenutka, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis - 5. in 7. člen ZZK-1) pa v obravnavani zadevi zemljiškoknjižno sodišče ni prejelo. Tožena stranka namreč ni zagotovila, da bi bile nepremičnine, ki so bile predmet prodaje, sploh vpisane v zemljiški kataster in v zemljiško knjigo. Iz tega sledi, da v obravnavani zadevi sploh niso bili izpolnjeni pogoji za odstop od pogodbe zaradi pravne napake. Tožeča stranka namreč na stvari, ki je bila predmet prodaje, ni pridobila lastninske pravice (prodajalčev razpolagalni pravni posel ni začel učinkovati), zato tudi o pravni omejitvi te pravice (omejitvi uresničevanja te lastninske pravice s stvarnimi pravicami tretjih oseb) zaenkrat sploh ni mogoče govoriti.

7Tožeča stranka je v tožbenih navedbah izpostavila, da je toženo stranko z dopisom z dne 20.5.2013 (priloga B12) pozvala, naj zagotovi: 1.) da bodo najkasneje do konca junija 2013 zagotovljeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na kupljenih nepremičninah po prodajni pogodbi z dne 12.3.2008 (parcelna št. 1 k.o. N. - v naravi poslovni prostor v I. etaži na naslovu K. 5b, v izmeri 279,70 m2; parcelna št. 1 k.o. N. - dvorišče v izmeri 70 m2; parcelna št. 3 k.o. N. - dvorišče v izmeri 60 m2) in 2.) da bodo te nepremičnine vknjižene v zemljiško knjigo proste bremen. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožena stranka nobenega od teh pogojev ni zagotovila, zato je tožeča stranka od prodajne pogodbe upravičeno odstopila.³ V tej zavezi pa pritožba upravičeno opozarja, da je tožeča stranka odstopila od pogodbe, ker tožena stranka ni pravilno izpolnila svoje pogodbene obveznosti, saj sploh ni zagotovila, da tožeča stranka kot kupec na nepremičninah, ki so bile predmet prodaje, pridobi lastninsko pravico⁴. Zaradi tega bi moralo sodišče prve stopnje tudi po oceni pritožbenega sodišča konkretni odstop od pogodbe obravnavati v luči splošnih obligacijskih določb, kjer je urejeno prenehanje pogodbe zaradi neizpolnitve (predvsem členi 105. in 106. OZ), česar pa sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava (uporaba določbe prvega odstavka 490. člena OZ v konkretnem primeru ni bila pravilna) ni storilo. To pa tudi pomeni, da je ostalo dejansko stanje v obravnavani zadevi nepopolno ugotovljeno in je zato pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in razveljavilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (355. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju: ZPP).

8V tej zvezi pritožbeno sodišče tudi sprejema argumente, ki jih izpostavlja pritožba, to je, da je tožeča stranka dovolj konkretizirala tudi svoj tožbeni zahtevek iz naslova povrnitve vlaganj v kupljeno nepremično premoženje v višini 266.277,08 EUR s pp (zadnji odstavek na 3. strani tožbe), pri čemer pa za potrditev teh navedb ni ponudila le izpiska konto kartice za leto 2008 (kot to zmotno ugotavlja sodišče prve stopnje), temveč je predlagala tudi imenovanje izvedenca gradbene stroke (v sodni spis pa je bila predložena tudi cenitev nepremičnine - priloga A20). Podana je torej tudi bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 354. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 339. člena ZPP.

9V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje odstop od pogodbe presojati tudi v nakazani smeri. Če bo presodilo, da je tožeča stranka veljavno odstopila od pogodbe, bo moralo o zahtevku odločati tudi glede same višine (in v tej zvezi v dokaznem postopku izvajati tudi predlagane dokaze). Če pa odstop od pogodbe ni bil učinkovit (veljaven), bi to pomenilo, da pogodbena podlaga med strankama še vedno velja in bi bilo treba v tej zvezi presojati tudi postavljeni tožbeni zahtevek.

10Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

¹ Nina Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, III. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 239.
² Nina Plavšak, opomba citirana, stran 240.
³ Šele ko bi tožena stranka to zagotovila, bi tožeča stranka lahko uveljavljala odstop od pogodbe zaradi pravnih napak, če bi bila vknjižena lastninska pravica obremenjena s pravicami tretjih.
⁴ Pri tem odstopu so ključnega pomena dejanski razlogi za odstop, ne pa pravno naziranje stranke v odstopni izjavi.