57. člen ZVEtL-1

Pravno poslovno razpolaganje s pripadajočim zemljiščem ni dopustno, pogodba s takšnim predmetom je nična oz. brez pravnih posledic, ne glede na dobro ali slabo vero pridobitelja. Z nakupom nepremičnine v družbeni lastnini na javni dražbi se prva nasprotna udeleženka ni mogla izogniti kogentni prepovedi (samostojnega) prometa s funkcionalnim zemljiščem. Historični razlogi lahko utemeljujejo položaj, ko (pripadajoče) zemljišče ob stavbi v etažni lastnini služi le enemu ali le nekaterim posameznim delom stavbe. Takšno zemljišče ima stvarnopravni položaj posebnega skupnega dela v solastnini enega ali nekaterih (ne vseh) vsakokratnih etažnih lastnikov. Gre za izjemo, te pa je treba razlagati restriktivno.

Čeprav so se med postopkom vzpostavitve etažne lastnine večkrat pojavili različni podatki o izmerah površin posameznih oziroma posebnih skupnih delov stavbe, to od sodišča ni terjalo odprave neskladij med podatki in zagotovitve sprememb vpisov v katastru stavb. Postopek vzpostavitve etažne lastnine ni namenjen ugotavljanju pravilnega obsega in površine delov stavbe. Spori o obsegu in površini delov se lahko rešujejo v pravdi. Terasa na vrhu stavbe predstavlja splošni skupni del. Kot odprt prostor brez strehe in nekaterih stranic ni primerna za samostojno rabo. Poleg tega ni videti, da bi bila funkcionalno ali pravno vezana izključno na posamezne dele, temveč je dostop nanjo omogočen s skupnega stopnišča.

Odločba o etažiranju stanovanjske stavbe je pravnomočna, v zvezi s to stavbo ni (več) nobenega spora o lastništvu, zato ni ovir, da sodišče v tem postopku določi obseg pripadajočega zemljišča k stavbi skladno z določili 43. člena ZVEtL-1 ter kdo so lastniki tako določenega zemljišča. Ker je treba ob pravilni uporabi materialnega prava nadaljevati nepravdni postopek, je višje sodišče ugodilo pritožbama in sklep o ustavitvi nepravdnega postopka ter posledično odločitev o nadaljevanju postopka po pravilih pravdnega postopka, razveljavilo.

Sporna večstanovanjska stavba je bila zgrajena pred 1. 1. 2003. Tedaj veljavni predpisi so določali, da kupec stanovanja v večstanovanjski stavbi pridobi skupaj s stanovanjem tudi pravico uporabe stavbnega in funkcionalnega zemljišča (sedaj imenovano pripadajoče zemljišče), torej ne glede na to, ali je zemljišče posebej omenjeno v gradbenem dovoljenju za to stavbo ali v kupoprodajnih pogodbah za stanovanja ali ne. Namembnost, prostorska pogojenost in funkcionalna povezanost spornega zemljišča s predmetno stavbo kažejo, da sporno zemljišče pripada vsakokratnim etažnim lastnikom predmetne stavbe in ne nasprotni udeleženki.

Pritožniki morajo v novem postopku pojasniti, na kakšen način je ZVEtL-1 posegel v njihove pridobljene pravice oziroma zakaj je nabor njihovih pravic iz ZVEtL večji, obsežnejši ali bolj učinkovit oziroma katere pravice so pridobili po ZVEtL, ki so jim bile odvzete oziroma so jim zmanjšane, če se za sporno razmerje uporabi ZVEtL-1. Ali povedano drugače. Pritožniki morajo izkazali, da so zaradi ZVEtL-1 v slabšem pravnem položaju kot pred spremembo, ko je veljal ZVEtL. Včasih je retroaktivnost pravnih norm nujna, da se z njo korigirajo nenormalne situacije, ki nastanejo zaradi razkoraka med pravom in dejanskim življenjem. V smislu korekcije zelo zoženih pravil glede načinov določitve pripadajočega zemljišča po ZVEtL, ko je bila v ospredju le (predvsem) namembnost zemljišča v času izgradnje po takratnih prostorskih in upravnih aktih, se je zaradi poenotenja pravil glede pridobitve (priznanja) pripadajočega (funkcionalnega) zemljišča, ki so veljala v času družbene lastnine, sprejel nov ZVEtL-1, katerega namen je izenačiti pravne položaje, tistih lastnikom zgradb, ki so bile zgrajene pred 1. 1. 2003, pa lastniki formalnopravno še niso pridobili pravice na pripadajočem zeml

Neutemeljeno peta nasprotna udeleženka ponavlja pritožbene razloge, ki so že bili vsebinsko obravnavani v pritožbenem postopku. Pritožbeno sodišče ji je v odločbi II Cp 781/2018 glede vseh osmih izpodbijanih posameznih delov stavbe obrazložilo, da je sodišče prve stopnje 31. člen ZVEtL-1 pravilno uporabilo, ko je ugotovilo lastninsko pravico pete nasprotne udeleženke na podlagi vpisa njene solastninske pravice v zemljiški knjigi. Zato se pritožbeno sodišče na obrazložitev v tem sklepu v celoti sklicuje in ponovno ugotavlja, da je sodišče prve stopnje materialno pravo pravilno uporabilo in so neutemeljene vse pritožbene navedbe pete nasprotne udeleženke, s katerimi utemeljuje, da ni oziroma noče biti lastnica zgoraj navedenih posameznih delov.

Ugotavljanje pripadajočega zemljišča v isti zadevi mora dati ob pravilni razlagi in uporabi kriterijev iz relevantnih določb ZVEtL in ZVEtL-1 enak rezultat. Tako na podlagi ZVEtL kot na podlagi ZVEtL-1 je skupna pripadajoča zemljišča potrebno obravnavati kot izjemo. Predlagatelji s pripombami na izvedensko mnenje niso uspeli vzbuditi resnega dvoma v pravilnost izvedenkinega strokovnega izhodišča, da je sporna nepremičnina skupno pripadajoče zemljišče.

V času družbene lastnine je imel lastnik stavbe po samem zakonu pravico uporabe na zemljišču, namenjenem oziroma potrebnem za njeno redno rabo (funkcionalno oziroma pripadajoče zemljišče). Vse od uvedbe etažne lastnine v pravni red so imeli lastniki posameznih delov stavbe tudi skupno trajno pravico uporabe, skupno lastnino ali solastnino na zemljišču, na katerem je stavba stala in na zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo.

Udeleženci so lastninsko pravico uveljavljali na podlagi prvega in drugega odstavka 21. člena ZVEtL-1, ki kot poseben primer pravnega naslova pridobitelja šteje tudi primer, ko so izpolnjeni pogoji iz 116. člen SZ za vpis v zemljiško knjigo na podlagi gradbenega dovoljenja oziroma odločbe o dovolitvi priglašenih del. V skladu z dokaznimi pravili in domnevami, vsebovanimi v določbah 19. do 21. člena ZVEtL-1, so bolj verjetne trditve udeležencev o lastninski pravici na celotnih posameznih delih z ID št. ...-37-1 in ...-37-2, kot trditve predlagatelja o manjši kvadraturi teh delov.

Obseg zemljišča, namenjenega za redno rabo stavbe, je treba presojati tudi z zgodovinskega vidika, in sicer po urbanističnih merilih v času gradnje. V zvezi s tem je sodišče prve stopnje pravilno povzelo izvedenkino mnenje, da je v času izgradnje stavba predstavljala vrtno zasnovo, za katero je bilo v takratnem času značilno, da so si vir oskrbe priskrbeli na pripadajočem zemljišču, zaradi česar je bilo to tudi relativno obsežno. Pri tem je potrebno izpostaviti dejstvo, da se stavba po zasnovi ni nahajala v starem strnjenem mestnem jedru, temveč na njegovem obrobju, kot je prepričljivo pojasnila izvedenka. Poleg tega se po določbah ZVEtL-1, ki izrecno napotuje na preteklo urejenost zemljišča, ugotavljajo pravice, pridobljene v preteklosti.

Goli namen graditi še ne zadostuje za zapolnitev pravnega pojma graditelj v smislu 2. točke prvega odstavka 53. člena ZVEtL-1, saj zakon govori o graditelju, ki je na takem zemljišču izvedel gradnjo. Kot graditelja je treba šteti tudi tistega, ki je od graditelja kupil nepremičnine, na katerih je ta gradil. Namen odkupne pravice je, da se graditelju omogoči, da od lastnika stavbe odkupi nepremičnino, na kateri je on oziroma njegov pravni prednik izvedel gradnjo in za katero se je v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbi ugotovilo, da je v lasti lastnika stavbe. Ni pa postopek za izdajo dopolnilne odločbe namenjen odpravi zatrjevanega prikrajšanja oziroma oškodovanja predlagatelja. V postopku za izdajo dopolnilne odločbe lahko torej sodišče odloča zgolj o ustanovitvi odkupne pravice in ne tudi o morebitnih odškodninskih zahtevkih oziroma zahtevkih iz naslova neupravičene obogatitve.

ZVEtL-1 kriterijev za določitev pripadajočega zemljišča ne obravnava več izključujoče in ne določa njihovega vrstnega reda, temveč jih v 43. členu primeroma našteva, sodišču pa omogoča, da s sočasno uporabo vseh meril hkrati na najprimernejši način določi pripadajoče zemljišče.

Praviloma velja, da mora posamezni del zgradbe predstavljati samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo, kot so zlasti stanovanje, poslovni prostor ali drug samostojni prostor (drugi odstavek 105. člena SPZ). Drži sicer, da v postopkih vzpostavitve etažne lastnine po določbah ZVEtL-1 sodna praksa dopušča odstopanje od tega pravila, vendar le v primeru, ko gre za sporne dele v naravi obstoječih posameznih delov stavbe, ko takšno evidentiranje udeležencem omogoči lažje (pravno) urejanje medsebojnih lastninskih razmerij, je pa ob tem na dlani, da bo tak del, ko bo vprašanje lastninske pravice rešeno, postal sestavni del enega od ostalih posameznih delov stavbe. V primeru "konstrukcijskega dela nad podstrešjem" očitno ne gre za tak položaj. Tega pritožniki niti ne trdijo. Pri tem delu (ki je sestavni del ostrešja stavbe) gre zato za skupni gradbeni element (drugi odstavek 5. člena SZ-1) in s tem za skupni del, ki je v solastnini vseh etažnih lastnikov (tretji odstavek 3. člena SZ-1 in prvi odstavek 105. člena SPZ). V položaju, ko zahtevanih predpostavk za pridobitev lastninske pravice ne izkaže nihče, sodišče na podlagi 31. člena ZVEtL-1 ugotovi lastninsko

Upoštevajoč tretji odstavek 57. člena ZVEtL-1 sodišče prve stopnje predmetne odločitve o povrnitvi (dela) skupnih stroškov postopka ne bi smelo utemeljevati z določbami predhodno omenjenega zakona (konkretno 15. in 16. člena ZVEtL-1). Uporabiti bi moralo določbe pred tem veljavnega ZVEtL, na podlagi katerega je dne 11. 5. 2017 izdalo tudi sklep o vzpostavitvi etažne lastnine.

Pri predlaganju dokaza z izvedencem sodišče ni vezano na predlog, kakšne stroke naj bo izvedenec. Katerega izvedenca in kakšne stroke bo postavilo, je odločitev sodišča. Stranka oziroma udeleženec postopka tudi ni dolžan dokaznega predloga konkretizirati na tak način, da navede stroko izvedenca, ki naj ga sodišče postavi. Njena dolžnost je, da navede v zvezi s katerim dejstvom predlaga dokaz (dokazna tema) ter da navede, da predlaga tovrsten dokaz (torej dokaz z izvedencem).

Neustrezno ravnanje tretjih ne more predstavljati obnovitvenega razloga po 2. točki 394. člena ZPP. Peti odstavek 26. člena ZVEtL med drugim določa, da ugotovitev lastninske pravice na pripadajočem zemljišču k stavbi ne vpliva na druge stvarne in obligacijske pravice oseb, ki niso sodelovale in niso bile obveščene o postopku. Določba je nejasna, saj bi se po oceni pritožbenega sodišča moralo besedilo "ki niso sodelovale in niso bile obveščene o postopku" šteti povezano, torej je določilo, "da niso bile obveščene v postopku" nepotrebno.

Sodišče prve stopnje je v konkretnem primeru pripadajoče zemljišče pravilno določilo na podlagi primarnega kriterija, to je obstoja prostorskega akta, na podlagi katerega je bila izvedena zunanja ureditev (skladno z določbami ZVEtL, kot tudi skladno z veljavnim ZVEtL-1, po katerem to merilo še vedno predstavlja poglavitni vir za ugotavljanje obsega pripadajočega zemljišča), kot tudi na podlagi drugih kriterijev, ki jih kot prirejene sedaj določa ZVEtL-1, in ki jih je po načelu izključevanja pred njim določal že ZVEtL. Ne glede na to, da stavbe udeležencev in stavba predlagateljev tvorijo enotno grajeno sosesko, pritožniki s pritožbenimi navedbami, da bi bilo treba parcelo št. 1632/11, k. o. X, določiti kot skupno pripadajoče zemljišče k več stavbam, ne uspejo izpodbiti v postopku ugotovljenih okoliščin, na podlagi katerih je sodišče prve stopnje utemeljilo odločitev, da parcele št. 1632/11, 1630/20, 1630/18 in 1630/19, k. o. X, predstavljajo individualno pripadajoče zemljišče k stavbi predlagateljev.

V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje izdalo sklep na podlagi šestega odstavka 13. člena ZVEtL-1. Z njim je sodišče opravilo (le) presojo, ali je izdelan elaborat primerna strokovna podlaga za izvedbo katastrskega vpisa, s pritožbo pa je mogoče izpodbiti le pravilnost te presoje. V tej fazi postopka (še) niso odločilna dejstva, ki so pomembna za končno odločitev, ali posamezne nepremičnine predstavljajo pripadajoče zemljišče, zato sodišču prve stopnje ni bilo treba odgovarjati na s tem povezane ugovore.

Pripadajoče zemljišče k stavbi ne posega v javno cesto, ker do širitve ceste ni prišlo in gre v naravi za zelenico.

Izvedeniško poročilo (po mnenju izvedenca) vsebuje bistvene sestavine elaborata, a to udeležencem ne odvzema pravice, da se seznanijo in izjavijo o celotnem elaboratu, ki vsebuje še tehnične podatke, izračune površin, seznam koordinat in prikaz parcel s spremembami. Ker pritožniku (enako pa velja za ostale udeležence) to ni bilo omogočeno, je pritožbeni očitek v smeri posega v pravico do izjave (8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), utemeljen.