28. člen ZVEtL-1

Dokazna pravila in domneve, ki se nanašajo na dokazovanje pravic na posameznih delih stavbe (19. do 22. člen) in na položaj skupnih delov stavbe (23. člen), sodišče uporabi le za presojo tistih spornih dejstev in pravic oziroma pravnih razmerij, o katerih še ni pravnomočno odločilo drugo sodišče oziroma pristojni organ. Če je o njih že pravnomočno odločil matični organ v matičnem postopku, je o predhodnih vprašanjih sodišče v tem postopku vezano na njihove pravnomočne odločbe. Pogoj pa je, da je sporno vprašanje, ki se izpostavi v postopku za vzpostavitev etažne lastnine, obseženo z objektivnimi, časovnimi in subjektivnimi mejami pravnomočnosti odločbe, izdane v drugem postopku.

V obstoječa pravno urejena stanja - ko je etažna lastnina delno že urejena, ni pa še dokončana - sme sodišče, ki vzpostavlja etažno lastnino, poseči le, če je neskladje med evidentiranim stanjem in stanjem v naravi tako stopnjevano, da posamezni del stavbe sploh ne obstaja več.

V izpodbijanem sklepu, s katerim je ugotovilo, da je elaborat primerna strokovna podlaga za evidentiranje sprememb v katastru nepremičnin, bi sodišče moralo odgovoriti, zakaj je katastrska delitev pritožničinega stanovanja na dva dela primerna in potrebna za rešitev zadeve. Njene sem usmerjene pripombe namreč niso očitno neutemeljene oz. pravno nepomembne. Posebno zato, ker se v tem postopku vzpostavlja nedokončana etažna lastnina.

ZVEtL-1 v petem odstavku 23. člena določa, da se v postopku za vzpostavitev etažne lastnine šteje, da so atriji sestavine posameznih delov stavbe, katerim pripadajo, zemljišče pod atriji pa je pripadajoče zemljišče stavbe. Evidentiranje atrijev kot sestavin posameznih delov stavbe (za kar se zavzema pritožnik) je omogočil šele ZKN, ki se je začel uporabljati 4. 4. 2022. Ker pa je sodišče prve stopnje že pred uveljavitvijo ZKN odredilo parcelacijo zemljišča, ki predstavlja zemljišče pod atriji, in so bile spremembe na podlagi pravnomočnega vmesnega sklepa (po uveljavitvi ZKN) že vpisane v kataster nepremičnin, nov vpis ni bil potreben, ker ni bilo očitnega neskladja med dejanskim stanjem in stanjem v katastru nepremičnin (prim. 28. člen ZVEtL-1) oziroma za nov vpis ni pravne podlage.

Glede na jasnost zapisa zakonske določbe in siceršnji namen ZVEtL-1 kot interventnega zakona za ureditev neurejenih etažnih lastninskih razmerij, je sodišče prve stopnje pravilno razlagalo določbo 3. točke tretjega odstavka 17. člena ZVEtL-1, da glede na ugotovljeno stanje zemljiškoknjižnih vpisov, ko so v zemljiški knjigi pri sicer vpisani stavbi v etažni lastnini, vpisani tudi vsi posamezni in skupni deli, pri posameznih delih pa tudi etažna lastnina etažnih lastnikov ter idealni deleži le-teh kot solastnikov na skupnih delih stavb, ne gre za nedokončano etažno lastnino. S pravnomočnim sklepom istega sodišča N 17/2014 bilo pravno razmerje vzpostavitve etažne lastnine na predmetni večstanovanjski stavbi že urejeno (objektivne meje pravnomočnosti) in da glede na ugotovitev o možnosti sodelovanja predlagateljev v njem, glede na določila 28. člena ZVEtL-1 ta sklep učinkuje tudi v razmerju do predlagateljev2 (subjektivne meje pravnomočnosti). Zato pa ponovno odločanje o vzpostavitvi etažne lastnine po ZVEtL-1 v nepravdnem postopku ni dopustno.

Oprava naroka z zaslišanjem prič in ogledom na kraju samem v tem nepravdnem postopku ni obvezna, prav tako pa oprava ogleda kraja ne bi bila smotrna, saj sodišče za presojo, ali gre v gradbenem smislu za samostojni, ločeni dve stavbi, nima potrebnega strokovnega znanja. Sporne dele, ki predstavljajo skupne komunikacijske prostore, je zato sodišče v skladu z domnevo opredelilo kot splošne skupne dele obravnavane stavbe. Namen postopka za vzpostavitev etažne lastnine je, da se zemljiškoknjižno neurejeno stanje v večstanovanjskih stavbah uredi v skladu s konceptom etažne lastnine. In to je sodišče tudi storilo, ko je dokončalo etažno lastnino z ugotovitvijo deležev na splošnih skupnih delih v korist vseh lastnikov posameznih delov.

Čeprav so se med postopkom vzpostavitve etažne lastnine večkrat pojavili različni podatki o izmerah površin posameznih oziroma posebnih skupnih delov stavbe, to od sodišča ni terjalo odprave neskladij med podatki in zagotovitve sprememb vpisov v katastru stavb. Postopek vzpostavitve etažne lastnine ni namenjen ugotavljanju pravilnega obsega in površine delov stavbe. Spori o obsegu in površini delov se lahko rešujejo v pravdi. Terasa na vrhu stavbe predstavlja splošni skupni del. Kot odprt prostor brez strehe in nekaterih stranic ni primerna za samostojno rabo. Poleg tega ni videti, da bi bila funkcionalno ali pravno vezana izključno na posamezne dele, temveč je dostop nanjo omogočen s skupnega stopnišča.

Ker je elaborat le tehnična podlaga za katastrski vpis, v tej fazi odločanja niso odločilna dejstva, ki se nanašajo na lastništvo delov stavbe (ali na njihov pravni položaj – posamezni ali skupni del). S tem, ko se sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu ni ukvarjalo z lastninskimi vprašanji, ni zmotno uporabilo materialnega prava ali nepopolno ugotovilo dejanskega stanja, niti ni zagrešilo očitanih postopkovnih nepravilnosti.

Ob dejanski ugotovitvi sodišča prve stopnje, da obstaja odločilno neskladje med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb, ki ji pritožnik glede na to, da v pritožbi tudi sam posredno priznava neskladje s stanjem v naravi vsaj v delu stavbe (podstrešje), niti ne nasprotuje konkretizirano in ob dokazno podprti pravilni ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je bilo podano soglasje udeležencev tega nepravdnega postopka, da se izvedejo tako spremembe v katastru stavb kot tudi v zemljiškem katastru in to na način, kot da gre za nov oziroma prvi vpis v kataster, se za neutemeljene izkažejo tudi pritožbene navedbe pritožnika, da je sodišče prve stopnje s tem, ko je dopustilo izdelavo elaboratov za spremembe katastrskih vpisov tudi v tistih delih, kjer do sprememb v naravi ni prišlo, dopustilo nedopustno izvajanje sprememb katastrskih vpisov in posledično zmotno uporabilo materialno pravo, t.j. določilo 28. člena ZVEtL-1.

Ker je verjetno izkazano, da sporni del stavbe predstavlja skupni del treh stavb (da torej ni odločilnega neskladja med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb), ni bilo podlage za odreditev spremembe vpisa v kataster stavbe.

Udeleženci so lastninsko pravico uveljavljali na podlagi prvega in drugega odstavka 21. člena ZVEtL-1, ki kot poseben primer pravnega naslova pridobitelja šteje tudi primer, ko so izpolnjeni pogoji iz 116. člen SZ za vpis v zemljiško knjigo na podlagi gradbenega dovoljenja oziroma odločbe o dovolitvi priglašenih del. V skladu z dokaznimi pravili in domnevami, vsebovanimi v določbah 19. do 21. člena ZVEtL-1, so bolj verjetne trditve udeležencev o lastninski pravici na celotnih posameznih delih z ID št. ...-37-1 in ...-37-2, kot trditve predlagatelja o manjši kvadraturi teh delov.

Navedbe o obstoju zastekljene terase in nadkritega balkona, predstavljajo pritožbeno novoto. Do tega, ali gre za dovoljeno pritožbeno novoto, se pritožbeno sodišče ni opredeljevalo, glede na to, da gre za nerelevantno pritožbeno navedbo. Predlagateljica namreč z ničemer ne izkaže (ne s trditvami o zastekljeni terasi in nadkritem balkonu in ne s prilogo s fotografijami), da gre za samostojni del stavbe, ki se lahko samostojno pravno ureja (tretji odstavek 71. člena ZEN) in ki bi ga bilo zato potrebno vključiti v elaborat za vpis stavbe. Ob smiselni uporabi določbe 28. člena ZVEtL-1 bi sprememba elaborata prišla v poštev le, če bi se ugotovilo odločilno neskladje med dejanskim stanjem in stanjem opisanim v elaboratu (tudi na primer, da posamezni del stavbe ni vpisan), česar pa pritožnica ni izkazala.

V postopku vzpostavitve etažne lastnine je sodišče v obstoječe katastrsko stanje stavbe oziroma njenih delov dolžno poseči v primerih, predvidenih z zakonom. V obravnavani zadevi je verjetno, da so katastrski podatki pravilni, verjetnost pa je - v postopku po ZVEtL-1 - zadosten standard materialne resnice. V postopku po ZVEtL-1 sodišče o spornih vprašanjih odloča - v skladu s predpisanimi dokaznimi pravili in domnevami - v korist udeleženca, katerega pravico šteje za bolj verjetno in postopka ne prekinja. Táko - poenostavljeno - rešitev terja namen postopka, ki je v tem, da se vzpostavi etažna lastnina; spori posameznih udeležencev ne smejo zavirati vzpostavitve etažne lastnine. Pritožničine pravice kljub temu niso kršene, saj ji je zagotovljeno naknadno sodno varstvo v rednih postopkih, predvidenih s sistemskimi pravili. Svoje stališče, da je pri izdelavi elaborata, ki je bil podlaga za vpis stavbe in posameznih delov v kataster stavb prišlo do napake, bo pritožnica lahko uveljavljala v posebnem postopku, v skladu s splošnimi predpisi. Izpodbijana odločba namreč ni materialno pravnomočna, saj je s 35. členom ZVEtL-1 predvidno, da po vzpostavitvi etažne lastnine udeleženci posto

Določitev novega naslova na samo dokončanje etažne lastnine ne vpliva, saj gre kljub dvema naslovoma, po podatkih prostorskega portala RS ob dnevu odločanja pritožbenega sodišča, za eno stavbo. Sodišče prve stopnje pa bo moralo ugotoviti, ali ima del stavbe na novem naslovu upravnika in v kolikor ga ima, pritegniti v postopek kot udeleženca tudi Skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov na novem naslovu (prvi odstavek 4. člena ZVEtL-1). Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). Del stavbe ne more biti hkrati posamezni in skupni del stavbe.

Če je prvostopenjsko sodišče ocenilo, da obstaja odločilno neskladje med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb, bi moralo postopati v skladu z 28. členom ZVEtL-1 in zagotoviti spremembo elaborata. Odločilnega neskladja med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb ne more odpravljati s sklicevanjem na očitno pomoto s sklepom o vzpostavitvi etažne lastnine.

V primerih, ko je pravni naslov pridobitelja posameznega dela stavbe pravni posel, nastal pred 1. januarjem 2003, za izkazovanje pravnega temelja pridobitve ali prenosa lastninske pravice na posameznem delu stavbe pridobitelju ni treba predložiti zemljiškoknjižnega dovolila odsvojitelja. Individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, so lahko atriji, kleti, drvarnice, garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela. Upoštevanje drvarnice kot sestavnega dela posameznega dela stavbe terja spremembo vpisov v kataster stavb in vpliva na celotno odločitev (deleži).

Predmet tega postopka je vzpostavitev etažne lastnine na stavbi z naslovi A. 1, 3 in 5 ter B. 2. Stavba oziroma posamezni deli v stavbi so že vpisani v kataster stavb. Med udeleženci in predlagatelji postopka je sporno, ali je sedanji katastrski vpis stavbe (kot enotne/ene stavbe s štirimi vhodi) pravilen oziroma ali ustreza dejanskemu stanju, ali pa bi se morala obravnavana stavba razdeliti na več ločenih stavb v skladu z določbami ZEN. Še drugače povedano, sporno je, ali gre za eno stavbo, na kateri obstoji enovita etažna lastnina, ali za tri stavbe, na katerih na vsaki posebej obstoji etažna lastnina, ki je stvarnopravno neodvisna od etažne lastnine na preostalih dveh stavbah. Za rešitev spornega vprašanja je odločilno, kako je dejanska etažna lastnina v relevantnem obdobju nasta(ja)la. Še drugače povedano, „pravilnost“ katastrskega vpisa ni odvisna od ugotovitev izvedencev (ki sta vsak s svojega vidika dopustila obe možnosti), ampak od tega, ali je dejanska etažna lastnina nastala na vsaki stavbi posebej že pred uveljavitvijo SPZ.

Izvedba naroka v postopku po ZVEtL ni obvezna. V primeru, da so stavba in njeni deli že vpisani v katastru stavb, sodišče zagotovi spremembo vpisov oziroma nov vpis stavbe le, če ugotovi odločilno neskladje med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb, ali če o tem, da se izvedejo spremembe oziroma nov vpis, med udeleženci ni spora. ZVEtL je interventni zakon, postopek se vodi po pravilih nepravdnega postopka, ki ni primeren za razreševanje spornih lastninskopravnih vprašanj. V skladu s svojim namenom omogoči vpis lastninske pravice na delu stavbe, čeprav niso izpolnjeni pogoji, ki jih za vpis lastninske pravice na posameznem delu določa zakon, ki ureja zemljiško knjigo, in olajšuje postopek tako, da sodišče odloča na podlagi dokaznih pravil in domnev. Sodišče spornih dejstev v postopku ne rešuje, niti postopka ne prekinja, pač pa odloči v skladu z dokaznimi pravili in domnevami. Če se ne nanašajo na sporna vprašanja, pa v korist tistega udeleženca, katerega pravico šteje za bolj verjetno. Upoštevaje namen ZVEtL in ZVEtL-1 pritožnikoma ni odvzeta možnost uveljavljati zahtevek na delu stavbe v pravdnem postopku. Izpodbijana odločba o vzpostavitvi etažne las