332. člen ZFPPIPP

Breme upnika, ki se sme pritožiti proti sklepu o prodaji, je, da izkaže, tj. da do stopnje verjetnosti dokaže, da cenitev ni več ažurna.

Pritožbena navedba, da je ocena vrednosti prenizka, ker gre za obnovljeno, energetsko sanirano nepremičnino v centru Ljubljane z dobro razporeditvijo prostorov, je na ravni zgolj posplošenega zatrjevanja, brez vsakršnih konkretnih podatkov, ki bi potrjevali pritožbeno oceno o neprimernosti izklicne cene. Izklicna cena je le izhodišče; v primeru prodaje nepremičnine na dražbi z zviševanjem izklicne cene se namreč prodajna cena izoblikuje glede na stanje na trgu – če je dejanska vrednost nepremičnine višja, zainteresirani dražitelji ustrezno zvišajo prodajno ceno.

Sodišče prve stopnje je odločilo, da je javna dražba z zviševanjem izklicne cene najprimernejši način prodaje glede na vrsto premoženja, ki je predmet prodaje. Kot je razvidno iz izpodbijanega sklepa, je sledilo predlogu upraviteljice, zato ni mogoče pritrditi pritožbenim navedbam, da izpodbijanega sklepa ni mogoče preizkusiti. Primarno določeni načini prodaje dolžnikovega premoženja so med seboj enakovredni. Kateri način bo upravitelj predlagal, je odvisno od njegove ocene glede na splošne in specifične dejanske okoliščine posameznega primera. Pritožnica ne more uspeti zgolj z očitkom, da nasprotuje določeni izklicni ceni. Gre za oceno možne cene, ki bo plačana. Zato je ocenjena vrednost izhodišče v postopku prodaje. Cena, za katero je v resnici (v konkretnih okoliščinah) mogoče prodati premoženje, pa se izoblikuje na podlagi konkretnih ponudb, ki jih zainteresirani kupci dajejo na javni dražbi. Izklicna cena, ki jo določi sodišče, predstavlja le znesek, pri katerem se draženje začne, ne pa tudi končne dosežene cene. V postopku osebnega stečaja sodišče s sklepom o prodaji lahko naloži dolžniku zgolj izpraznitev in izročitev stanovanja ali družinske stanovanjske hiše

Solastniški delež pritožnice, naj se je prodajal samostojno ali kot del celotne nepremičnine, tudi v obdobju, za katerega pritožnica zatrjuje rast cen nepremičnin, očitno tržno ni bil zanimiv, kljub nižjim izklicnim cenam od ocenjene vrednosti. Že zato ni potrebna nova cenitev. Ker je dosedanji postopek prodaje pokazal, da zanimanja kupcev ni bilo, je sodišče prve stopnje utemeljeno znižalo izklicno ceno in pritožničino vztrajanje pri višji izklicni ceni ni smiselno. Šele uspeh v postopku prodaje bo dokončno pokazal, koliko je nepremičnina na trgu dejansko vredna, kar je toliko, kot so kupci zanjo pripravljeni plačati. Da bo takšna cena dosežena pa zagotavlja sam način prodaje, to je javna dražba z zviševanjem izklicne cene.

V obdobju od cenitve nepremičnin, ki je bila opravljena v septembru 2020, je bilo opravljenih že pet javnih dražb (dve posamični in tri skupne), zadnja 20. 2. 2024. Ker so že te pokazale, da kupcev za nakup nepremičnine po izklicnih cenah ni, za izdelavo novega cenitvenega elaborata, za kar se zavzema pritožnica, ni potrebe. Prvi sklep o prodaji, ki je bil izdan 12. 11. 2020, namreč ne omogoča ponavljanja javne dražbe na podlagi tega sklepa z zniževanjem izklicne cene. To pa pomeni, da je sodišče pri naslednjih dražbah lahko znižalo izklicno ceno tudi za več kot 10 %.

Pri prodaji premoženja stečajnega dolžnika je potrebno izhajati iz načela zagotavljanja najboljših pogojev za poplačilo upnikov, ki je temeljno načelo stečajnega postopka. Zato se v stečajnem postopku dosežejo najboljši pogoji za plačilo terjatev tako, da se izbere najoptimalnejši način prodaje ali najoptimalnejša kombinacija načinov prodaje. Temu ustreza tisti način prodaje, za katerega je ob upoštevanju značilnosti premoženja, ki je predmet prodaje in stanja na trgu najverjetneje, da bo z njim mogoče doseči najvišjo ceno in s tem čim boljše poplačilo upnikov. Pritožnica s sklicevanjem na zakonsko omejitev izhodiščne cene ne more uspeti, ker zakon sodišča ne omejuje pri določitvi izhodiščne cene, ki je višja od ocenjene vrednosti premoženja.

Z določitvijo izklicne cene v izpodbijanem sklepu sodišče ni šlo izpod praga polovične likvidacijske vrednosti, pod katerim bi bilo pritožnikovo soglasje nujno.

Če je ocenjena vrednost premoženja, ki je predmet prodaje, enaka ali večja od 100.000 eurov (tudi če je prodajna cena nižja), je za začetek učinkovanja pogodbe potrebno soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe (prvi odstavek v zvezi s šestim odstavkom 341. člena ZFPPIPP). Pri odločanju o soglasju mora sodišče presoditi, (1) ali je bila prodaja opravljena v skladu s pravnomočnim sklepom o prodaji in (2) ali je vsebina prodajne pogodbe v skladu s kogentnimi pravili, določenimi v 337. do 343. členu ZFPPIPP (sedmi odstavek 341. člena ZFPPIPP). Pri presoji, ali je bila prodaja opravljena v skladu s pravnomočnim sklepom o prodaji (1. točka sedmega odstavka 341. člena ZFPPIPP), sodišče ne presoja le tega, ali je upravitelj opravil izbiro kupca na način, določen s sklepom o prodaji (torej na podlagi izvedene javne dražbe, zavezujočega zbiranja ponudb oziroma neposrednih pogajanj). Presoditi mora tudi, ali je upravitelj pri izvedbi načina prodaje, določenega s sklepom, ravnal v skladu s pravili o izbiri najugodnejše ponudbe, določenimi v 334. in 335. členu ZFPPIPP). Če sodišče z dodatnim sklepom o prodaji odloči, da se opravi nezavezujoče zbiranje ponudb zaradi prodaje na podlagi nepo

Glede na to, da iz cenitve izhaja, da znaša ocenjena tržna vrednost prodajane nepremičnine 97.142,18 EUR in tako v tem primeru ne gre za prodajo po izklicni ceni v znesku, ki je nižji od polovice vrednosti premoženja, ocenjene na podlagi likvidacijske vrednosti, za to prodajo ni bilo potrebno soglasje, temveč le mnenje ločitvenih upnikov (tretji odstavek 332. člena ZFPPIPP v zvezi s 1. točko 345. člena ZFPPIPP). Sodišče na upnikovo mnenje ni vezano in lahko predlagano odločitev sprejme tudi, če je mnenje negativno. Višje sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pritožnikovo mnenje obravnavalo, vendar je kljub temu v sklepu določilo izklicno ceno višini 55.000,00 EUR, ki je nižja od njegovega (in višja od upraviteljevega) predloga. Glede na to, da prodaja na podlagi javne dražbe, določena že s štirimi sklepi o prodaji z izklicnimi cenami 95.000,00 EUR, 85.000,00 EUR, 75.000,00 EUR in 70.000,00 EUR, ni bila uspešna, višje sodišče ocenjuje, da je sodišče prve stopnje svojo odločitev v zvezi z prodajo po novi, nižji izklicni ceni, prepričljivo obrazložilo s tem, ko je navedlo, da je pri določitvi izklicne cene upoštevalo dejstvo, da gre v konkretnem primeru za peti poskus proda

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, ki se je določi v višini ocenjene tržne vrednosti prodajanega deleža.

Pritožnik navaja, da je potrebno prodajo ustaviti, saj lahko sicer pride do večje materialne in nematerialne škode. V ničemer ne izpodbija pravilnosti in zakonitosti sklepa o prodaji (ne glede načina prodaje ne glede izklicne cene), pač pa navaja razloge, s katerimi nasprotuje začetku stečajnega postopka. Ta vprašanja ni mogoče (ponovno) načenjati v okviru reševanja pritožbe o prodaji, saj je sklep o začetku stečajnega postopka pravnomočen.

Odlog izvršbe pomeni, da se izvršilna dejanja v času odloga izvršbe ne bodo opravljala. Namen odloga je, da se v času odloga razmere dolžnika spremenijo tako, da se dolg poplača, da ne bi prišlo do prisilne realizacije v izvršilnem postopku. V stečajnem postopku pa se vse premoženje dolžnika unovči za poplačilo njegovih upnikov. Tudi iz tega razloga dolžnica ne more uspeti s sklicevanjem na neenakost z dolžniki v izvršilnem postopku.

Poslovna celota so stvari in druge premoženjske pravice, ki so kot celota potrebne za opravljanje podjema. Opravljanje podjema pomeni opravljanje posamezne vrste poslov ali več vrst poslov, ki se opravljajo zaradi izdelave proizvodov ali oprave določene vrste storitve. Pravila ZFPPIPP o prodaji premoženja, ki je poslovna celota, nadomeščajo prejšnja pravila o prodaji dolžnika kot pravne osebe. Po oceni višjega sodišča le z navedbo, da se prodaja skoraj vsa osnovna sredstva v paketu, pritožnika nista uspela prepričljivo utemeljiti, zakaj bi morala biti prodaja premoženja stečajnega dolžnika zasnovana kot prodaja poslovne celote. Takšna prodaja po prepričanju višjega sodišča nikakor ne more biti obveznost (tudi če gre za skoraj za vsa dolžnikova sredstva) temveč je le ena od možnosti, ki pa je prej izjema kot pravilo. Upraviteljica je v odgovoru na pritožbo pojasnila, da ni predlagala prodaje poslovne celote zato, ker dolžnik ni imetnik nobenih koncesij, licenc, uporabnih dovoljenj, atestov niti ni najemnik ali zakupnik premoženja. Je le lastnik osnovnih sredstev, ki so predmet prodaje ter imetnik terjatev in poslovnega deleža v družbi C. d.o.o. Zato pooblaščenemu ocenjevalcu tudi

Prodaja terjatev, ki jih ima stečajni dolžnik do svojih dolžnikov, predstavlja enega od načinov unovčevanja stečajne mase. Predmet prodaje je lahko tudi sporna terjatev.

Iz obrazložitve izpodbijanega sklepa jasno izhaja, da je sodišče prve stopnje kot način prodaje izbralo enak način prodaje kot ga je odobrilo ob prvi, sicer neuspešni prodaji istega premoženja. Upnica bi torej lahko, v kolikor bi menila, da je ob drugi prodaji primernejši kakšen drug način prodaje, to tudi izrecno v pritožbi navedla, česar pa ni storila. Zmotno pa je njeno stališče, da bi moralo sodišče prve stopnje navesti tudi za vsakega izmed zakonsko predvidenih načinov prodaje, zakaj se zanj ni odločilo. V kolikor bi upnica izrecno nasprotovala zavezujočemu zbiranju ponudb kot primernemu načinu prodaje dolžnikove nepremičnine, bi bilo na njej trditveno in dokazno breme o tem, zakaj bi bil primernejši način prodaje javna dražba ali nezavezujoče zbiranja ponudb. Pritožnica pa v zvezi z določenim načinom prodaje niti ne predlaga kakšnega drugega načina prodaje.

Zakon določa omejitev izklicne oziroma izhodiščne cene pri prvem sklepu o prodaji navzdol, ne pa tudi navzgor.

Zakon ne favorizira enega načina prodaje pred drugim. Pritožbena trditev, da se pri prodaji z javno dražbo z zviševanjem izklicne cene iztrži najnižja cena oziroma bi se višja dosegla na podlagi zbiranja ponudb, pa je povsem pavšalna in dokazno nepodprta, predvsem glede na predhodno nesporno ugotovljeno dejstvo, da sta oba načina prodaje zakonsko enakovredna. Tudi če se prodaja celotna nepremičnina, je dolžnik v tem postopku osebnega stečaja lastnik še vedno le do 1/2 in vse dokler solastna stvar ni razdeljena, odločitev, da se le enemu od solastnikov naloži, da izprazni celotno stanovanjsko hišo, ni pravilna.

Zakon sodišča ne omejuje pri določitvi izklicne cene, ki bi bila višja od vrednosti, ocenjene na podlagi likvidacijske vrednosti. Zakon pri določitvi izklicne cene sodišča torej ne omejuje navzgor, temveč navzdol. Pri določitvi izklicne cene hitrost postopka prodaje tudi ni edino merilo, ki ga je potrebno upoštevati. V skladu z načelom zagotavljanja najboljših pogojev za plačilo upnikov, je potrebno postopek voditi tako, da se zagotovijo najugodnejši pogoji tudi glede višine plačila terjatev upnikov. Zato zlasti ob prvi prodaji izklicne cene brez tehtnih razlogov ni smiselno določiti občutno pod vrednostjo, ocenjeno na podlagi ocenjene tržne vrednosti nepremičnine.

Če se v postopku osebnega stečaja prodaja stanovanje, v katerem stanuje dolžnik kot lastnik, sodišče s sklepom o prodaji naloži dolžniku, da v treh mesecih po prejemu sklepa izprazni stanovanje in ga izroči upravitelju. Gre za zakonsko določeni rok, zato sodišče ne more določiti drugačnega roka za izselitev.