8. člen ZDPN-2

Davek na promet nepremičnin je prometni davek, ki se odmeri od prodaje nepremičnine od davčne osnove v višini prodajne cene nepremičnine. Osnova za določitev davčne osnove je torej prodajna cena, tržna vrednost nepremičnine pa se lahko ugotavlja kvečjemu v situaciji, ko davčni organ ugotovi, da prikazana cena ni resnična in je zaradi davčnega prihranka prikazana nižja (neresnična) cena. Pri določitvi davčne osnove za odmero davka na promet nepremičnin bi moral prvostopenjski organ upoštevati ugotovljeno dejansko stanje glede pogodbeno dogovorjenega predmeta prodaje med tožnikom in kupcem, ki se lahko razlikuje od stanja nepremičnine na dan 5. 1. 2021.

Razlaga oz. uporaba zakona (ZDPN-2), po kateri je za obdavčitev dovolj dosežena posredna korist pridobitelja nepremičnine, po presoji sodišča v zakonskem besedilu nima zadostne opore, temveč zahteva širitev pomena tistega, kar je zapisano. To pa za davčni predpis ni dopustno, saj mora, v skladu z načelom določnosti, iz zakona jasno izhajati, kdaj so izpolnjeni pogoji za obdavčitev. Kar za primer naknadnih vplačil pomeni, da bi morala biti zaradi specifičnosti koristi, ki se z njimi (lahko) dosežejo, njihova obdavčitev izrecno predpisana in da zato razlogom davčnih organov, po katerih za obdavčitev zadošča obstoječe zakonsko besedilo, po presoji sodišča ni mogoče slediti.

Po ustaljeni sodni praksi predstavlja prodaja nepremičnine na javni dražbi, ki jo opravi sodišče zaradi poplačila terjatev upnikov, odplačen prenos lastninske pravice na nepremičnini. Dolžnik, lastnik nepremičnine, ki je bila prodana v izvršilnem postopku na javni dražbi, pa ima v smislu ZDPN-2 položaj prodajalca nepremičnine in s tem zavezanca za plačilo DPN (prvi odstavek 5. člena ZDPN-2).

Ni razvidno, zakaj je transakcija, ki temelji na sodni poravnavi, sklenjeni v postopku razdružitve solastnine na nepremičninah, obravnavana kot enostaven odplačen prenos lastninske pravice na nepremičnini (torej po drugem odstavku 3. člena ZDPN-2). V takšnem položaju je treba upoštevati določilo 5. alinee tretjega odstavka 3. člena ZDPN-2 in preveriti, ali so sploh podani pogoji za obdavčitev takšne transakcije. Pri razdelitvi solastnine namreč ni obdavčitve z DPN, razen v morebitnem presežku. Za to pa je najprej treba ugotoviti morebiten obstoj takšnega presežka.

Tožnik je v postopku sodeloval ter je tako imel možnost navajati relevantne podatke in za svoje trditve predložiti konkretna dokazila. Zato tudi v upravnem sporu ne more biti uspešen s posplošenim zatrjevanjem, da so primerljive tržne cene za 25% nižje. Izpodbijano odmero davčnega organa se da preizkusiti in izhaja iz po oceni sodišča tudi iz primerljivih nepremičnin, čemur tožnik posebej niti ne ugovarja. Po 76. členu ZDavP-2 je drugačna davčna osnova in njeno dokazovanje na strani tožnika, zato je tožnik tisti, ki bi moral v tem primeru izkazati, da primerljiva tržna cena ni pravilna in za to predložiti konkretna dokazila (obrnjeno dokazno breme).

Predmetni DPN je bil tožniku odmerjen na podlagi njegove napovedi, ki jo je 12. 2. 2016 predložil davčnemu organu. Tožnik navaja, da je bil od odsvojitve iste nepremičnine že odmerjen in tudi plačan DPN v letu 2009, kar posledično pomeni dvakratno obdavčitev prenosa iste nepremičnine. Drži, da je res bil dvakrat obdavčen promet za isto nepremičnino, vendar pa ne na podlagi istega pravnega posla. Za dvakratno obdavčitev bi šlo le, če bi bilo dejansko in pravno stanje enako v obeh primerih. V letu 2009 je bil obdavčen promet predmetne nepremičnine na podlagi prodajne pogodbe z dne 1. 12. 2009, ki jo je tožnik sklenil s kupcem A. d.o.o. V predmetni zadevi pa je bil DPN odmerjen na podlagi prodajne pogodbe, ki jo je tožnik sklenil 10. 2. 2016 s kupcema B.B. in C.C. Iz navedenega izhaja, da dejansko in pravno stanje za odmero DPN ni isto. V obravnavani zadevi gre za drug davčni dogodek in za ločene davčne postopke. V tem davčnem postopku se odloča le o tožnikovi davčni obveznosti na podlagi 10. 2. 2016 sklenjene prodajne pogodbe za predmetno nepremičnino. Sporno namreč ni plačilo davka v letu 2016, pač pa v letu 2009, in le slednje je lahko predmet uveljavljanja pravnega interesa tož

Prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine glede na zahtevo po odplačnosti prenosa lastninske pravice iz drugega odstavka 3. člena ZDPN-2 ter glede na določbo 5. alineje tretjega odstavka 3. člena ZDPN-2, po katerih se v obdavčitev zajame le prenos tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika, in ki je bil solastniku izplačan, po določbah ZDPN-2 res ni obdavčen, saj se v obdavčitev zajema le prenos tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega lastnika, in ki je bil solastniku izplačan. Vendar pa je iz zakonskega besedila mogoče razbrati tudi, da prenos ni obdavčen samo, če gre za delitev solastnine v smislu določb SPZ in torej za delitev posamezne stvari, ki je v solastnini. V konkretnem primeru pa do takšne delitve solastnih nepremičnin in s tem do neobdavčenega prenosa lastninske pravice na posameznih nepremičninah ni prišlo. Razdelilo se je premoženje in ne posamezna nepremičnina z zamenjavo solastniških deležev na posameznih nepremičninah. Posledično gre za prenos lastninske pravice iz 1. alineje tretjega odstavka 3. člena ZDPN-2, ki je obdavčen, in ne iz 5. alineje tretjega odstavka 3. člena ZDPN-2, na katerem vzt

Davčna organa sta pravilno ugotovila, da gre v konkretnem primeru za menjavo nepremičnin in s tem za situacijo, ki se po 1. alineji tretjega odstavka 3. člena ZDPN-2 izrecno šteje za odplačni prenos nepremičnin iz drugega odstavka istega člena, ki je obdavčen. Z razdelitvijo solastnine na nepremičninah se lastniški deleži pravzaprav zamenjajo, zato je vsak od solastnikov zavezan za plačilo davka na promet nepremičnin za lastniške deleže, ki jih je odsvojil solastniku na podlagi pogodbe o razdelitvi solastnine. Pri zamenjavi nepremičnin je namreč davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost vrednost nepremičnine, ki jo odtuji v skladu s tretjim odstavkom 5. člena ZDPN-2. Razdelilo se je premoženje z zamenjavo solastniških deležev na posameznih nepremičninah. Zamenjala se je ena nepremičnina za drugo.

Prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine glede na zahtevo po odplačnosti prenosa lastninske pravice iz drugega odstavka ter glede na določbe 5. alinee tretjega odstavka 3. člena, po katerih se v obdavčitev zajame le prenos tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika, in ki je bil solastniku izplačan, po določbah ZDPN-2, res ni obdavčen. Vendar pa je že iz zakonskega besedila mogoče razbrati, da prenos ni obdavčen samo, če gre za delitev solastnine v smislu določb SPZ in torej za delitev posamezne stvari (nepremičnine), ki je v solastnini. V konkretnem primeru pa do takšne delitve solastnih nepremičnin, in s tem do neobdavčenega prenosa lastninske pravice na posameznih nepremičninah, sploh ni prišlo. Razdelilo se je premoženje, in to z zamenjavo solastniških deležev na posameznih nepremičninah. To pa pripelje do situacije, da se zamenja ena nepremičnina za drugo nepremičnino in s tem do prenosa lastninske pravice iz 1. alinee tretjega odstavka 3. člena ZDPN-2, ki je obdavčen.

Davčna organa sta pravilno ugotovila, da gre v konkretnem primeru za menjavo nepremičnin in s tem za situacijo, ki se po 1. alineji tretjega odstavka 3. člena ZDPN-2 izrecno šteje za odplačni prenos nepremičnin iz drugega odstavka istega člena, ki je obdavčen. Z razdelitvijo solastnine na nepremičninah se lastniški deleži pravzaprav zamenjajo, zato je vsak od solastnikov zavezan za plačilo davka na promet nepremičnin za lastniške deleže, ki jih je odsvojil solastniku na podlagi pogodbe o razdelitvi solastnine. Pri zamenjavi nepremičnin je namreč davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost vrednost nepremičnine, ki jo odtuji v skladu s tretjim odstavkom 5. člena ZDPN-2. Razdelilo se je premoženje z zamenjavo solastniških deležev na posameznih nepremičninah. Zamenjala se je ena nepremičnina za drugo.

Prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine glede na zahtevo po odplačnosti prenosa lastninske pravice iz drugega odstavka ter glede na določbe 5. alinee tretjega odstavka 3. člena, po katerih se v obdavčitev zajame le prenos tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika, in ki je bil solastniku izplačan, po določbah ZDPN-2, res ni obdavčen. Vendar pa je že iz zakonskega besedila mogoče razbrati, da prenos ni obdavčen samo, če gre za delitev solastnine v smislu določb SPZ in torej za delitev posamezne stvari (nepremičnine), ki je v solastnini. V konkretnem primeru pa do takšne delitve solastnih nepremičnin, in s tem do neobdavčenega prenosa lastninske pravice na posameznih nepremičninah, sploh ni prišlo. Razdelilo se je premoženje, in to z zamenjavo solastniških deležev na posameznih nepremičninah. To pa pripelje do situacije, da se zamenja ena nepremičnina za drugo nepremičnino in s tem do prenosa lastninske pravice iz 1. alinee tretjega odstavka 3. člena ZDPN-2, ki je obdavčen.

Izpodbijana odločitev temelji na zaključku, da gre v predmetni zadevi za odplačen prenos lastninske pravice na nepremičninah, zaradi česar je tožnica dolžna plačati DPN za obravnavani pravni posel na podlagi 3. člena ZDPN-2. Po presoji sodišča so utemeljeni tožničini ugovori, da je lastninska pravica na nepremičninah prešla na družbo in sodi v premoženje družbe, ter da tožnica ni edina lastnica (družbenica) navedene družbe. Zato ni mogla pridobiti premoženjske koristi v višini celotne vrednosti naknadnega vplačila. V obravnavani zadevi je bistvenega pomena stališče, da gre pri predmetnem pravnem poslu za odplačni prenos, navedeno stališče pa temelji na pomanjkljivo ugotovljenem dejanskem stanju in nezadostni obrazložitvi, zato se sodišče z vprašanjem, ali je možno obravnavati konkreten primer kot izjemo iz 10. člena ZDPN-2, ni ukvarjalo.

Ustavno sodišče je z odločbo U-I-168/15-9 odločilo, da se tretji odstavek 8. člena ZDPN-2 razveljavi, kolikor kot osnovo za davek na promet z nepremičninami določa 80 % posplošene tržne vrednosti te nepremičnine. Na podlagi 44. člena ZUstS se zakon ali del zakona, ki ga je ustavno sodišče razveljavilo, ne uporablja za razmerja, nastala pred dnem, ko je razveljavitev začela učinkovati, če do tega dne o njih ni bilo pravnomočno odločeno. To pa pomeni, da v konkretnem primeru ni več pravne podlage, na kateri temelji izpodbijana odločitev.

Ker je tožnik vložil tožbo in o zadevi še ni odločeno pravnomočno, je potrebno v skladu z določbami ZUstS pri odločanju o tožbi upoštevati odločbo Ustavnega sodišča U-I-168/15-9 z dne 23. 3. 2016, s katero je odločeno, da se tretji odstavek 8. člena ZDPN-2 razveljavi, kolikor kot osnovo za davek na promet z nepremičninami določa 80% posplošene tržne vrednosti nepremičnine. To pa pomeni, da v konkretnem primeru ni več podlage za to, da se v odmernem postopku ugotavlja posplošena tržna vrednost nepremičnine sploh, s tem pa v konkretnem primeru tudi ni podlage za to, da se (smiselno) kot davčna osnova upošteva ocenjena tržna vrednost nepremičnine iz cenitve, ki jo je tožnik predložil v odmernem postopku.

Tožnica je kot prodajalka na podlagi prvega odstavka 5. člena ZDPN-2 zavezana za plačilo davka na promet nepremičnin. Davčna osnova je v skladu z 8. členom ZDPN-2 prodajna cena nepremičnine oz. v predmetni zadevi sporazumno dogovorjena vrednost iz 3. točke 2. člena pogodbe o razdružitvi solastnine z dne 28. 8. 2013. Navedeno vrednost pa je tudi tožnica sama navedla v svoji davčni napovedi za odmero davka z dne 28. 8. 2013, ki ji je prvostopenjski davčni organ tudi v celoti sledil.

Na dan nastanka davčne obveznosti uradni podatki GURS-a o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin niso bili objavljeni. Ker je davčna obveznost nastala v prehodnem obdobju, je davčna osnova skladno z zakonom ugotovljena na podlagi prehodne določbe 21. člena Zakona o davku na promet nepremičnin.

V obravnavnem primeru prvostopenjski organ vrednosti nepremičnine iz prodajne pogodbe ni mogel primerjati z njeno posplošeno tržno vrednostjo, ker ta nesporno ni bila ugotovljena. Prvostopenjski organ je ravnal pravilno, ko pri odmeri davka ni upošteval prodajne vrednosti iz pogodbe, temveč vrednost, določeno na podlagi cenitve sodnega cenilca.

Kasneje predložena aneksa k prodajni pogodbi, ob upoštevanju zakonske ureditve, ne predstavljata podlage za zahtevano dodatno odmero davčne obveznosti. Odločba o odmeri davka na promet nepremičnin je pravnomočna in izven pogojev, ki jih določa zakon, nespremenljiva. V zakonu pa tudi ni podlage za to dodatno odmero davka na promet nepremičnin. Ta se namreč odmeri le od prometa nepremičnin, ki pa z aneksoma ni bil opravljen in zato na njuni podlagi tudi ni nastala davčna obveznost.

Zgolj naknadna sprememba pogodbe v delu, ki se nanaša le na višino kupnine, ne pomeni obenem tudi ponovnega prometa nepremičnine. Za obdavčitev so pravno relevantna le dejstva, ki obstajajo v času nastanka davčne obveznosti. Zato po mnenju sodišča obravnavanih aneksov, sklenjenih po vložitvi davčne napovedi in po izdaji davčne odločbe, ni mogoče upoštevati.

Davčna osnova za davek na promet nepremičnin je prodajna cena nepremičnine. Drugačna davčna osnova se ugotavlja le v primeru, če doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti. Pogoj za to, da se v odmernem postopku ugotavlja od prodajne cene nepremičnine drugačna davčna osnova, je torej ugotovitev, da pogodbena cena ni ustrezna oziroma da je nižja od tržne.