VSL Sklep I Cp 410/2017

I. Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

1Sodišče prve stopnje (prvo sodišče) je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku tožnic, kot je razvidno iz I. točke izreka sodbe. Zavrnilo je pobotni ugovor tožene stranke (II. točka izreka). Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, kot je razvidno iz III. točke izreka. Toženi stranki je še naložilo plačilo pravdnih stroškov tožnic v znesku 9.861,63 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka).

2Zoper sodbo se pritožujeta toženi stranki, ki uveljavljata vse pritožbene razloge iz 338. člena ZPP in predlagata, da pritožbeno sodišče razveljavi izpodbijano sodbo ter vrne zadevo prvemu sodišču v novo sojenje. V bistvenem navajata, da je sodišče odločilo brez zaslišanja strank in brez zaslišanja predlaganih prič. Prvo sodišče je o vseh dejanskih ugotovitvah napravilo zaključke zgolj na podlagi navedb tožnic, ki jim je v celoti nekritično sledilo, pri tem pa se ni opredelilo do bistvenih navedb tožene stranke. Sodba nima razumnih razlogov o tem, zakaj je druga toženka dolžna solidarno plačati dvojno aro. O vseh okoliščinah prodaje bi se sodišče lahko prepričalo z zaslišanjem priče D. R., ki je pripravil oba dogovora o ari. Razlogi izpodbijane sodbe so kontradiktorni. Identične predpogodbe se obravnavajo različno. Prvo sodišče je zmotno uporabilo določbe ZVKSES. Noben predpis, na katerega se sklicuje prvo sodišče, ne veže pojma novogradnje na uporabno dovoljenje. Tako, kot prvo sodišče razume določbe ZVKSES, je v nasprotju z ratio legis zakonodajalca. Bistven je namen investitorja po določbah ZVKSES, to okoliščino pa je prvo sodišče napačno ugotovilo. O vseh okoliščinah v zvezi z nepremičnino sta bili tožnici seznanjeni in sta kljub temu sklenili dogovor o ari. Tega dejstva sodišče ne more ugotavljati iz navedb tožnic. Prvo sodišče se ni opredelilo do posameznih navedb tožene stranke v njenih vlogah. Sodbe ni mogoče preizkusiti. Prvo sodišče ni navedlo razumnih argumentov o tem, zakaj šteje toženca za investitorja po ZVKSES in nepremičnino po petletni uporabi za novogradnjo. O tem, kje in kako fizične osebe pridobivajo sredstva, ne more biti edini dokaz bančni izpisek. Nedopustno je, da sodišče ni zaslišalo priče D. H., temveč ga je diskvalificiralo zgolj na podlagi bančnih izpiskov. Če prvo sodišče ugotavlja, da naj bi bila predpogodba z D. H. fiktivna "iz že pojasnjenih razlogov", ti "pojasnjeni razlogi" enako veljajo tudi za predpogodbi s tožnicama. Razlogi ugotovitve prvega sodišča, da je predpogodba z D. H. nična, ker nepremičnina nima gradbenega dovoljenja za večstanovanjski objekt in nima uporabnega dovoljenja, so težko razumljivi. Ni res, da gradbeno dovoljenje za večstanovanjsko stavbo ne obstaja. Tožnici sta bili seznanjeni z gradbenim dovoljenjem. Vedeli sta tudi, da uporabno dovoljenje še ni bilo izdano. Kljub temu sta šli v nakup. Če sodišče sporna vprašanja med strankami rešuje na način, da verjame navedbam tožnic, ni mogoče govoriti o poštenem postopku. Tožnici sta bili seznanjeni z vsemi pravnimi in dejanskimi okoliščinami prodaje. O spornih dejstvih bi moralo sodišče izvajati dokaze, ne pa graditi zaključkov zgolj na navedbah tožnic. Nerazumljiv je zaključek, da sta toženca prodajala nedopusten in nemogoč predmet. Napačna je ugotovitev, da sta bili predpogodbi s tožnicama razvezani po samem zakonu. S potekom roka predpogodbi nista bili razvezani. Po poteku roka iz predpogodb so se stranke še vedno dogovarjale za sklenitev prodajne pogodbe in za razširitev predmeta prodaje, o teh bistvenih navedbah pa se prvo sodišče ni opredelilo. Toženca nista priznala, da objekt nima gradbenega dovoljenja. Tožnici sta bili seznanjeni, da z etažiranjem stavba ne bo pravno skladna z gradbenim dovoljenjem, in ju to ni motilo. Zmoten je zaključek sodišča, da ni jasno, kaj naj bi S. L. želel kupiti, saj je to v dokaznem predlogu tožene stranke jasno navedeno. Sodišče je spregledalo razloge za gradnjo hiše in razloge za prodajo dela hiše.

3Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4Pritožba je utemeljena.

5Poglavitni očitek tožene stranke je, da je prvo sodišče kršilo njeno pravico do izjave, ker ni izvedlo dokazov, ki jih je predlagala (predvsem zaslišanje pravdnih strank in prič) za dokazovanje posameznih pravno pomembnih dejstev ter da sodba nima razumljivih razlogov o posameznih odločilnih dejstvih. Očitek je utemeljen, kar pomeni, da je prvo sodišče storilo bistveni kršitvi določb postopka po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Zato je pritožbeno sodišče razveljavilo izpodbijano sodbo in vrnilo zadevo prvemu sodišču v novo sojenje, saj teh kršitev glede na njihovo naravo ni moglo samo odpraviti (354. člen ZPP).

6Vprašanje, katerega leta je bila stavba zgrajena oziroma ali je šlo za novogradnjo, ni odločilno. Bistveno je, ali je tožena stranka sklenila s tožnicama dogovora o ari kot investitor v pomenu določb ZVKSES. Ta zakon opredeljuje pojem investitorja v prvem odstavku 3. člena. Investitor je, kdor je ali bo naročil ali izvajal gradnjo z namenom, da posamezne dele stavbe proda kupcem (v luči te zadeve). Tožena stranka je navedla, zakaj (s kakšnim namenom) je prišlo do gradnje in zakaj se je več let po končani gradnji odločila za prodajo dela hiše (zaradi česar je po njenih trditvah ni mogoče šteti za investitorja iz prvega odstavka 3. člena. ZVKSES in zato ta zakon ni uporaben za to zadevo). Glede tega prvo sodišče ni izvedlo predlaganih dokazov (zaslišanje tožene stranke in prič) in se do teh trditev tožene stranke ni opredelilo. Sklepanje o namenu gradnje zgolj na podlagi zemljiškoknjižnega stanja, kakršno je nastalo več let po končani gradnji in okoli 6 mesecev po sklenitvi dogovorov o ari, v smislu celovite dokazne ocene ne zadošča.

7V primeru, da bi se ugotovilo, da je treba v tej zadevi uporabiti določbe ZVKSES, se bo moralo prvo sodišče opredeliti tudi do vprašanja, ali kupec lahko odstopi od pogodbe na podlagi drugega odstavka 5. člena ZVKSES (oziroma ali se ni odpovedal svojemu odstopnemu upravičenju), če je ob sklenitvi pogodbe zavestno sprejel odsotnost pogojev iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES, oziroma ali kupec lahko odstopi od pogodbe, če je ob sklenitvi predpogodbe (in še pozneje) želel kupiti nepremičnino z njenimi "pomanjkljivostmi". Zaključek prvega sodišča, da sta bili predpogodbi razvezani po samem zakonu, je napačen. Ob tem pritožbeno sodišče še dodaja, da je napačno stališče prvega sodišča o solidarni obveznosti tožencev (če bi se ugotovilo, da je zahtevek tožnic utemeljen), saj je aro prejel le prvi toženec, razen tega pa iz dogovorov o ari solidarna obveznost tožencev ne izhaja (tudi ne obstaja po zakonu).

8Tožena stranka je podala trditve tudi o tem, da sta bili tožnici v zvezi s sklenjenima predpogodbama seznanjeni z vsemi relevantnimi okoliščinami v zvezi s prodajo nepremičnin (gradnja na sosednji parceli in njen odmik od posestne meje, obstoječe gradbeno dovoljenje za stavbo, neobstoj uporabnega dovoljenja, vse lastnosti stavbe itd), da sta se ob njihovem poznavanju odločili za nakup in zakaj sta si nato (približno leto dni po sklenitvi dogovorov o ari) premislili, potem ko so se stranke dogovarjale o sklenitvi prodajnih pogodb tudi po poteku rokov za njihovo sklenitev iz dogovorov o ari, ter za dokazovanje teh dejstev predlagala dokaze, prvo sodišče pa se ni opredelilo do posameznih pravno pomembnih trditev tožene stranke in tudi ni izvedlo predlaganih dokazov. Prvo sodišče je v obrazložitvi v pretežni meri sledilo zgolj trditvam tožeče stranke, pri čemer je posamezne trditve tožnic celo posvojilo kot razloge svoje sodbe (npr. v 29. točki, v kateri se sklicuje na pojasnila tožnic v odgovoru na nasprotno tožbo).

9Stališče prvega sodišča o ničnosti predpogodbe med toženo stranko in D. H. je materialnopravno napačno, saj iz določb ZGO-1 kaj takega ne izhaja. Pri tem tudi ni jasno, zakaj je prvo sodišče po vsebini enake predpogodbe (med pravdnima strankama ter med toženo stranko in D. H.) obravnavalo različno. Predmet predpogodbe med toženo stranko in D. H. sam po sebi ni nedopusten in nemogoč, ob tem pa je nerazumljiv zaključek prvega sodišča, da pri sklepanju te predpogodbe ni bila podana prava in resnična volja. O okoliščinah v zvezi s sklenitvijo te predpogodbe bi moralo prvo sodišče izvesti dokaze, ki jih je predlagala tožena stranka, in sicer zaslišati tudi D. H., glede na trditve tožene stranke, da je bil seznanjen z vsemi relevantnimi dejstvi o prodajanih nepremičninah, pri čemer razlogovanje prvega sodišča, da bi D. H. lahko kadarkoli odstopil od (pred)pogodbe, nima tehtnega pomena. ZPP ne pozna formalnih dokaznih pravil, kljub temu pa je prvo sodišče v zvezi z zatrjevanimi plačili D. H. edino "veljavno" dokazno pomoč pripisalo zgolj bančnim izpiskom, ne da bi izvedlo ostale predlagane dokaze.

10Ker prvo sodišče ni izvedlo dokazov, ki jih je predlagala tožena stranka (ob tem sploh ni pojasnilo, zakaj ni zaslišalo prič), in se ni opredelilo do vseh relevantnih trditev tožene stranke, slednji s tem ni bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem. V ponovljenem postopku bo prvo sodišče moralo odpraviti to kršitev ter po izvedbi vseh za odločitev pomembnih dokazov (v pritožbi predlagani dokazi predstavljajo dovoljeno pritožbeno novoto) izdelati dokazno oceno v skladu z 8. členom ZPP in se pri tem argumentirano opredeliti do vseh pomembnih trditev pravdnih strank.

11Odločitev o stroških pritožbenega postopka je bila pridržana za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).